Prescrizione diritto alla provvigione

[Abakab]

Di fatto parte dallo stesso momento in cui si acquisisce il diritto alla mediazione, l'accordo giuridico, il preliminare .. come sotto riportato:

Il codice civile all’art. 2950 stabilisce che si prescrive in un anno il diritto del mediatore al pagamento della provvigione. Attesa la brevità del termine di prescrizione attribuita dal Legislatore al diritto del mediatore occorre stabilire con certezza da quando decorre tale termine, poiché il citato articolo di legge non ne fa menzione alcuna.La prescrizione annuale del diritto del mediatore al pagamento della provvigione, secondo un preciso e consolidato principio dottrinale e giurisprudenziale, comincia a decorrere, a norma dell’art. 2935 del codice civile, dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere ovvero dalla data in cui le parti, che il mediatore con il suo intervento ha messo in relazione, hanno concluso l’affare. E’ da questo momento che sorge in capo al mediatore il diritto alla provvigione e, quindi, è da tale momento che il diritto può essere fatto valere.Occorre, quindi, stabilire il significato da attribuire all’espressione conclusione dell’affare poiché da tale momento decorre la prescrizione breve del mediatore. Al riguardo la giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che per affare compiuto deve intendersi un atto da cui è scaturito un vincolo giuridico tra le parti messe in relazione per effetto dell’attività intermediatrice, che consenta loro di agire per l’esecuzione di esso. Dunque l’affare può ritenersi concluso allorché il negozio sia stipulato in modo giuridicamente idoneo a conseguire il risultato utile perseguito dalle parti, perché solo in tale momento si realizza la funzione della mediazione, e perciò è soltanto da tale momento che il mediatore può far valere il diritto alla provvigione.

 

[Wile]

Grazie Luciano,
ti chiedo una ulteriore consulenza:

-2011 acquirente (A) sottoscrive un preliminare con l'agenzia YY per l'acquisto dell'immobile (ultimato)visto per la prima volta con l'agenzia X (quando ancora era in fase di progetto) nel 2008.

Secondo te, l'acquirente (A) a chi paga la provvigione?

Può l'agenzia X vantare diritti provvigionali avendo messo a conoscenza nel 2008 il cliente della disponibilità dell'immobile?
Il diritto alla provvigione dell'agenzia X si prescrive in un anno dalla data apposta sul foglio firma o si protrae vita natural durante?

Al di fuori della questione, ora, nascono due considerazioni spontanee:
1) come cliente mi conviene firmare un foglio visita se poi devo restare legato tutta la vita per quell'immobile a quell'agenzia?
2) se non è così posso "aggirare" l'agenzia andando a prendere info di abitazioni in fase progettuale, dichiararmi non interessato ed acquistare dopo un anno a cantiere chiuso direttamente senza intermediari?

Mi piacerebbe avere le idee un po' più chiare

Ti ringrazio

Come spiegato piu' volte, non e' tanto chi arriva prima o dopo e se firmi o meno uno straccio o una visita.
Se vai da A, chiedi tutte le info e compri con B, paghi provvigione a entrambi. Non due, ma una da dividere in relazione all'importanza del lavoro svolto. Non e' facile valutare il livello di contributo di entrambe, per questo si va in causa.
Il diritto non si prescrive mai, a meno che il giudice non disponga che il tempo passato abbia reso inutile o ininfluente alla trattativa successiva l'apporto della prima (es. ha cambiato proprietario o l'immobile non e' piu' lo stesso, ma se prima era in costruzione e poi e' finito non cambia sostanzialmente nulla).
Anche la cessazione di incarico non fa venire meno il diritto di provvigione per i clienti portati prima della scadenza.

Per ultimo, se andate in una agenzia, dovete poi affidarvi a quella e solo quella per quell'immobile. Se poi si vuole cambiare, meglio mettere le cose in chiaro fin da subito e avvertire TUTTE le parti del coinvolgimento di 2 agenzie, anche se la prima ha rinunciato all'incarico. E accordarsi sulla spartizione della provvigione, che sara' unica. In mancanza di accordo ci pensera' il giudice.

chiedere una serie di informazioni con una agenzia e poi fingersi non interessati non funziona. Se un immobile e' gia' stato visto con un'altra agenzia lo si dice e si ferma tutto li', immediatamente. se invece si vuole insistere a cambiarla, perche' magari la prima si rifiuta di fare una offerta o non ci si accorda sulla provvigione, si avverte e in caso ulteriore rifiuto ci si fa manlevare da ogni richiesta successiva.

Aggiunto dopo 7 minuti...

Di fatto parte dallo stesso momento in cui si acquisisce il diritto alla mediazione, l'accordo giuridico, il preliminare .. come sotto riportato:

Il codice civile all’art. 2950 stabilisce che si prescrive in un anno il diritto del mediatore al pagamento della provvigione. Attesa la brevità del termine di prescrizione attribuita dal Legislatore al diritto del mediatore occorre stabilire con certezza da quando decorre tale termine, poiché il citato articolo di legge non ne fa menzione alcuna.La prescrizione annuale del diritto del mediatore al pagamento della provvigione, secondo un preciso e consolidato principio dottrinale e giurisprudenziale, comincia a decorrere, a norma dell’art. 2935 del codice civile, dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere ovvero dalla data in cui le parti, che il mediatore con il suo intervento ha messo in relazione, hanno concluso l’affare. E’ da questo momento che sorge in capo al mediatore il diritto alla provvigione e, quindi, è da tale momento che il diritto può essere fatto valere.Occorre, quindi, stabilire il significato da attribuire all’espressione conclusione dell’affare poiché da tale momento decorre la prescrizione breve del mediatore. Al riguardo la giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che per affare compiuto deve intendersi un atto da cui è scaturito un vincolo giuridico tra le parti messe in relazione per effetto dell’attività intermediatrice, che consenta loro di agire per l’esecuzione di esso. Dunque l’affare può ritenersi concluso allorché il negozio sia stipulato in modo giuridicamente idoneo a conseguire il risultato utile perseguito dalle parti, perché solo in tale momento si realizza la funzione della mediazione, e perciò è soltanto da tale momento che il mediatore può far valere il diritto alla provvigione.

Attenzione: la provvigione matura dal momento della accettazione della proposta (firma del preliminare) se le parti, che il mediatore con il suo intervento ha messo in relazione, hanno concluso l’affare.

La sentenza in oggetto prevede pero' che il compromesso sia stato stipulato CON LA SUA ASSISTENZA, quindi ha partecipato attivamente alla sua stipula e ne era perfettamente a conoscenza. Essendo quindi a conoscenza del contratto tra le parti da quel momento matura la provvigione e puo' farla valere. Se invia la fattura dopo piu' di un anno invece cade in prescrizione.

Diverso e' pero' il caso in cui il compromesso, tra le parti messe in relazione, viene stipulato in sua assenza (scavalco). Non puo' far valere immediatamente il diritto alla provvigione in quanto NON A CONOSCENZA della stipula. Puo' farla valere solo da momento in cui e' ragionevolmente possibile per lui venirne a conoscenza (registrazione) oppure se si prova che l'AI ne era a conoscenza anche prima.

 

[pensoperme]

- il diritto del mediatore al pagamento della provvigione si prescrive in un anno dalla conclusione dell’affare, così come emerge dal combinato disposto degli artt. 1755 comma 1 e 2950 c.c.;

- la prescrizione decorre ex art. 2935 c.c. dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, momento che va inteso come possibilità legale e non già materiale di esercizio del diritto (per la pacifica giurisprudenza, cfr. ex pluribus Cass. n. 423/1996, Cass. n. 7645/1994, Cass. n. 94/1994, Cass. n. 1247/1987, Cass. n. 5682/1985, Cass. n. 1445/1985; con specifico riferimento alla mediazione, cfr. Cass. n. 11348/1998, Cass. n. 4333/1994, Cass. n. 2604/1988);

- il diritto a pretendere il compenso provvigionale decorre dal momento della stipula del contratto preliminare, nel caso che qui occupa di compravendita ed avvenuto in data 13/11/1997 (per giurisprudenza del tutto consolidata, l’affare intermediato si considera infatti concluso anche in presenza di un valido preliminare che abiliti le parti ad agire per l’esecuzione specifica o per il risarcimento del danno: Cass. n. 8555/2006, Cass. n. 18779/2005, Cass. n. 20549/2004, Cass. n. 15161/2004, Cass. n. 13590/2004, Cass. n. 13067/2004, Cass. n. 3323/2004, Cass. n. 12022/2002, Cass. n. 10553/2002, Cass. n. 6731/2002, Cass. n. 6599/2001, Cass. n. 12361/2001, Cass. n. 4111/2001, Cass. n. 325/2001, Cass. n. 5080/1998, Cass. n. 13132/1997, Cass. n. 9676/1997, Cass. n. 2905/1995, Cass. n. 7400/1992, Cass. n. 9348/1987, Cass. n. 2277/1984, Cass. n. 3980/1981);

- la causa di sospensione della prescrizione di cui all’art. 2941 n. 8 c.c., non opera per la mera ignoranza in cui versi il titolare del diritto, ma, così come emerge dal piano dato letterale della norma, solo nel caso di ignoranza che sia l’effetto di un comportamento doloso del debitore, e, precisamente, di un’attività diretta ad occultare intenzionalmente e fraudolentemente al mediatore la situazione di fatto cui è collegato il diritto alla provvigione (cfr. Cass. n. 11348/1998, Cass. n. 7697/1993, Cass. n. 2604/1988, Cass. n. 5682/1985, Cass. n. 5977/1984, Cass. n. 125/1979). Siffatto comportamento doloso che giustifica l’interruzione della prescrizione, non può consistere in una semplice omissione: la medesima, infatti, “può avere effetto sospensivo quando riguarda atti dovuti, ai quali, cioè, il debitore è tenuto per legge, e nessuna norma impone alle parti di comunicare al mediatore l’avvenuta conclusione dell’affare” (Cass. n. 11348/1998).

Tutto ciò posto in linea generale, nel caso di specie deve ritenersi che il diritto al compenso provvigionale si prescrive in un anno decorrente dalla stipula del preliminare in data 13/11/1997; che non può applicarsi la causa di interruzione della prescrizione ex art. 2941 n. 8 c.c., in ragione del semplice fatto che le parti non hanno comunicato al mediatore la stipula del negozio; che non sono state provate, ed in verità nemmeno dedotte, cause di interruzione della prescrizione nei confronti de M. prima della proposizione dell’attività giurisdizionale; che quindi la prescrizione è stata interrotta solo con la proposizione della domanda giurisdizionale, radicata con la citazione del terzo notificata il 19/9/2000.

Mediazione – Sostituzione dei soggetti stipulanti – Diritto alla provvigione – Sussistenza – Contratto preliminare – Prescrizione.Prescrizione – Cause di sospensione – Occultamento doloso del debito – I

L'art. 2950 cod.civ. dispone che il credito del mediatore al pagamento della provvigione si prescrive nel termine di un anno. Il dies a quo coincide con il giorno della conclusione dell' affare (art. 1755 cod.civ. ) ovvero dal giorno in cui si sia verificato l'evento dedotto sotto la condizione sospensiva che sia stata apposta al contratto perfezionato in virtù dell'opera del mediatore (cfr. il modo di disporre dell'art. 1757 cod.civ. )nota1.

Particolare rilevanza deve annettersi al caso in cui al mediatore rimanga ignota la circostanza della conclusione dell'affare, talvolta concluso fraudolentemente in un tempo successivo a quello di scadenza dell'incarico, al deliberato fine di non corrispondere le provvigioni. A questo proposito il fatto può essere considerato semplicemente come causa di sospensione della prescrizione (cfr. n.8 art. 2941 cod.civ.) e non già come impedimento giuridicamente rilevante ai sensi dell'art.2935 cod.civ., norma che sancisce il principio contra non valentem agere non currit praescriptio (Cass. Civ. Sez. II, 2604/88 )nota2.

Quindi è vero che il diritto e il termine per la prescrizione partono assieme (dal preliminare appunto e non dal rogito come ho letto anche qui sostenere da esimi agenti immobiliari che pensano di sapere e non sanno), ma è anche vero che in caso di palese mala fede, da comprovare, si sospende.

 

[Umberto Granducato]

Quindi è vero che il diritto e il termine per la prescrizione partono assieme (dal preliminare appunto e non dal rogito come ho letto anche qui sostenere da esimi agenti immobiliari che pensano di sapere e non sanno), ma è anche vero che in caso di palese mala fede, da comprovare, si sospende.

Sarebbe interessante sapere dagli esimi che sanno, se il preliminare viene fatto al bar e non ne resta traccia, come si fa a far decorrere la data dell'anno per la prescrizione da quel momento...

 

[pensoperme]

si vede che non hai pratica col diritto...

 

[Umberto Granducato]

si vede che non hai pratica col diritto...

Non ne ho perchè quando devo recuperare i crediti mi fermo sempre prima: ci vogliono 5/6 anni e il diritto vale solo x i teorici. Si chiama praticità.
Non ho pratica del diritto, ma ho pratica della praticità.
Rimango in attesa di un esimia risposta al quesito precedente

 

[Manzoni Maurizio]

Allora io so che il diritto alla provvigione si prescrive in una anno, il problema è che il codice civile non dà un riferimento come il rogito o la semplice conclusione dell'affare. Bisognerebbe vedere qulache sentenza di cassazione per avere risposta.

ciao, il diritto alla provvigione si prescrive entro un anno da quando SI viene a conoscenza del fatto.

 

[pensoperme]

Non ne ho perchè quando devo recuperare i crediti mi fermo sempre prima: ci vogliono 5/6 anni e il diritto vale solo x i teorici. Si chiama praticità.
Non ho pratica del diritto, ma ho pratica della praticità.
Rimango in attesa di un esimia risposta al quesito precedente

Quando in diritto si dice che "i termini di prescrizione partono da quando il diritto può esser fatto valere" vuol dire proprio quello che c'è scritto, NON altro, non aggiungerci roba di fantasia, fermati al concetto. Come quando Passuti ti dice che i termini partono dalla sottoscrizione del preliminare, non partire con la fantasia pensando "e se non so che è stato fatto?". In diritto ti dicono anche che "in caso di occultamento al mediatore, intenzionale e in mala fede, dell'affare concluso i termini si SOSPENDONO".
Se non sai che è stato fatto e non ci fosse malafede (può accadere) dopo un anno dallo stesso il tuo diritto si prescrive. Il termine di un anno dal rogito è in alcuni casi indicato come termine nel quale l'agente avrebbe potuto conoscere sicuramente l'affare, ma è una osservazione che vale solo nel caso di buona fede delle parti e disattenzione dell'agente... (non chiedermi come, siamo nell'ambito della teoria), nel caso di mala fede delle parti anche dopo 5 anni puoi chiedere il maltolto, secondo me, e la linea difensiva della controparte potrebbe appunto esser quella di "un anno dal rogito" perchè in realtà avresti potutto conoscere l'accaduto, il tuo legale resisterà e poi il giudice, dopo diversi lustri, se avrà fatto una colazione e gli piaceranno le scarpe che indossi, darà ragione a te, altrimenti all'altro. Il diritto teorico è bello, quello pratico.. Di sicuro però qui si parla di teoria...

 

[Umberto Granducato]

poi il giudice, dopo diversi lustri, se avrà fatto una colazione e gli piaceranno le scarpe che indossi, darà ragione a te, altrimenti all'altro. Il diritto teorico è bello, quello pratico.. Di sicuro però qui si parla di teoria...

 

[smoker]

Quando in diritto si dice che "i termini di prescrizione partono da quando il diritto può esser fatto valere" vuol dire proprio quello che c'è scritto, NON altro, non aggiungerci roba di fantasia, fermati al concetto. Come quando Passuti ti dice che i termini partono dalla sottoscrizione del preliminare, non partire con la fantasia pensando "e se non so che è stato fatto?". In diritto ti dicono anche che "in caso di occultamento al mediatore, intenzionale e in mala fede, dell'affare concluso i termini si SOSPENDONO".
Se non sai che è stato fatto e non ci fosse malafede (può accadere) dopo un anno dallo stesso il tuo diritto si prescrive. Il termine di un anno dal rogito è in alcuni casi indicato come termine nel quale l'agente avrebbe potuto conoscere sicuramente l'affare, ma è una osservazione che vale solo nel caso di buona fede delle parti e disattenzione dell'agente... (non chiedermi come, siamo nell'ambito della teoria), nel caso di mala fede delle parti anche dopo 5 anni puoi chiedere il maltolto, secondo me, e la linea difensiva della controparte potrebbe appunto esser quella di "un anno dal rogito" perchè in realtà avresti potutto conoscere l'accaduto, il tuo legale resisterà e poi il giudice, dopo diversi lustri, se avrà fatto una colazione e gli piaceranno le scarpe che indossi, darà ragione a te, altrimenti all'altro. Il diritto teorico è bello, quello pratico.. Di sicuro però qui si parla di teoria...

Lectio magistralis

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