Proposta accettata: devo la provvigione?

[Oris]

Comunque sono generoso, e siccome voglio bne alle anime candide che si approcciano al mondo con sicumera, dono loro questo testo, fatto da uno del settore..
PS. GOOGLE è vostro amico

[FONT=&quot]LA PROVVIGIONE DEL MEDIATORE: PRESUPPOSTI E
MODALITA’ DI DETERMINAZIONE[/FONT]​

[FONT=&quot]([/FONT][FONT=&quot]Avv. Pietro Gobio Casali – Mantova; E-mail: avvgobiocasali@libero.it[/FONT][FONT=&quot])[/FONT]​

[FONT=&quot]1) presupposti per la nascita della provvigione; 2) casi particolari di esenzione dall’obbligo di corrispondere il compenso; 3) quantificazione della provvigione; 4) clausole atipiche e natura sfuggente del rapporto di mediazione. [/FONT]

[FONT=&quot]1) [/FONT][FONT=&quot]L’art. 1755 c.c. stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare si è concluso per effetto del suo intervento.[/FONT]
[FONT=&quot]Presupposto fondamentale della provvigione è dunque in primo luogo la conclusione di un affare, da intendersi quale operazione economica che costituisca un rapporto obbligatorio tra due parti ovvero abiliti ciascuna di esse ad agire per il rispetto del vincolo.[/FONT]
[FONT=&quot]Viene pertanto considerato “affare” anche un semplice contratto preliminare, in quanto consente a ciascun contraente di agire in giudizio per ottenere la stipula di quello definitivo (cfr. Cass. 13.2.02 n.2071 in Giust. Civ. 2003, I, 520)[Tra le tante NDRP]. Soluzione non applicabile a forme “embrionali” di contratto come la minuta che, rientrando ancora nella fase delle trattative tra le parti, non sono idonee a far nascere il diritto alla provvigione. [/FONT]
[FONT=&quot]Nessun rilievo ai fini della maturazione del compenso hanno le vicende successive alla valida conclusione dell’accordo: in sostanza non è necessario che questo sia andato a buon fine.[/FONT]
[FONT=&quot]Pertanto le parti intermediate non possono esimersi dal pagamento della provvigione invocando il recesso dal contratto, il suo scioglimento consensuale o la sua risoluzione (cfr. Cass. 22.3.01 n.4111 in Contratti, 2001, 458; Marini, La mediazione, in Commentario Schlesinger, Milano, 1992, 98). Principio che si intuisce già dall’art. 1757 c.c., secondo cui, se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno al verificarsi della condizione. [/FONT]
[FONT=&quot]Qualora nessun affare venga concluso, in linea di principio spetta al mediatore il solo rimborso delle spese sostenute per conto del soggetto che lo ha incaricato (art.1756 c.c.).[/FONT]
[FONT=&quot]Di frequente tuttavia i formulari contrattuali predisposti dagli agenti immobiliari contemplano una penale – o il pagamento della stessa provvigione - a carico della parte che, dopo aver conferito loro un incarico in esclusiva, rifiuta di concludere l’affare avente le caratteristiche concordate. [/FONT]
[FONT=&quot]L’operazione, sempre a norma dell’art.1755 c.c., deve concludersi “per effetto” dell’attività compiuta dal sensale, così che viene alla luce il secondo presupposto per la maturazione della provvigione: l’esistenza di un rapporto di causalità tra la sua attività e la conclusione del contratto.[/FONT]
[FONT=&quot]Il compenso spetta solo nei casi in cui l’intermediario ha avuto un ruolo determinante, tanto che l’affare non si sarebbe concluso senza la sua opera. Peraltro secondo la giurisprudenza non è necessario che l’intervento del mediatore costituisca la causa esclusiva, potendo sussistere altre concause concorrenti senza che venga meno il diritto alla provvigione (cfr. Cass. 8.3.02 n.3438 in Giust. Civ. 2003, I, 410).[/FONT][e questa ve l'ho portata all'attenzione su un altro argomento... ricordate la querelle sulla mera indicazione?]
[FONT=&quot]Ad esempio si ritiene sufficiente la semplice segnalazione dell’affare ovvero la semplice presentazione dei due potenziali contraenti, senza la necessità che l’intervento del mediatore copra tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo. [/FONT]
[FONT=&quot]L’ultimo presupposto è costituito infine dall’iscrizione del mediatore nel ruolo istituito presso la Camera di Commercio, requisito divenuto indispensabile a seguito della legge n.39/1989 anche per coloro che svolgono l’attività solo occasionalmente.[/FONT]
[FONT=&quot]Il ruolo è distinto in tre sezioni: una per gli agenti immobiliari, una per gli agenti merceologici ed una – di dubbio inquadramento - per “gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso”. [/FONT]
[FONT=&quot]Secondo la legge chi non è iscritto, oltre ad essere soggetto a sanzioni amministrative e penali per l’esercizio abusivo della professione, non ha diritto alla provvigione ed è anzi tenuto a restituirla qualora sia stata corrisposta. [/FONT]


[FONT=&quot]2) [/FONT][FONT=&quot]Se quelli sin qui descritti sono i presupposti per la maturazione della provvigione, va pure precisato che, secondo l’orientamento prevalente, vi sono casi in cui la loro sussistenza non impedisce alla parte intermediata di sottrarsi al relativo pagamento.[/FONT]
[FONT=&quot]Trattasi dell’ipotesi in cui la parte ha ignorato incolpevolmente l’intervento del mediatore e di quella in cui gli ha preventivamente dichiarato di non accettare alcuna interposizione (cfr. Luminoso, La mediazione, in Trattato Cicu-Messineo, Milano, 1993, 32 ss.; Cass. 15.6.01 n.8136 in Giust. Civ. 2002, I, 2880; Trib. Torino 26.1.00 in Giur. it. 2001, 783).[/FONT]
[FONT=&quot]In entrambi i casi si tende a privilegiare la libertà dei contraenti di scegliere se avvalersi o meno dell’opera del mediatore, senza tuttavia dimenticare che tali ipotesi non possono essere invocate fraudolentemente al solo fine di evitare il versamento del corrispettivo.[/FONT]
[FONT=&quot]Sarà infatti arduo per la parte sottrarsi all’esborso qualora sia stata consapevole della presenza del sensale ovvero abbia omesso di comunicargli tempestivamente l’opposizione al suo intervento o, ancora, abbia in concreto sfruttato i risultati della sua opera (concludendo il contratto proprio con il soggetto indicatogli). [/FONT]
[FONT=&quot]In ogni caso non costituirà una circostanza esimente l’assenza di un formale incarico all’intermediario, posto che risulta sufficiente l’accettazione anche implicita della sua attività. [/FONT]


[FONT=&quot]3) [/FONT][FONT=&quot]Venendo ora ai criteri utilizzati per la quantificazione del compenso, l’art.1755 c.c. precisa che la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti - in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi - sono determinate dal giudice secondo equità.[/FONT]
[FONT=&quot]La norma va integrata dal contenuto dell’art.6 della citata legge n.39/89 il quale prescrive che, in mancanza di accordo, la misura e la proporzione della provvigione sono determinate dalle giunte camerali.[/FONT]
[FONT=&quot]Per la determinazione del compenso spettante al mediatore sussiste dunque una gerarchia di fonti, al vertice della quale sta la volontà delle parti, libere di fissarne l’ammontare come meglio credono.[/FONT]
[FONT=&quot]Tale libertà peraltro viene tradizionalmente intesa in maniera ampia. Ad esempio si ritiene compatibile con lo schema legale anche la provvigione commisurata al c.d. supero, ossia alla differenza tra il prezzo dell’affare preventivamente fissato dal contraente ed il prezzo superiore che l’intermediario riesce a spuntare (cfr. Cass. 7.8.02 n.11911 in Giust. Civ. 2003, I, 2824). Ciò nonostante tale pratica venga spesso stigmatizzata dalle associazioni dei consumatori e dalle stesse associazioni di categoria.[/FONT]
[FONT=&quot]Qualora le parti non si accordino preventivamente sul quantum, assumono rilievo i criteri integrativi elencati dalla legge. Tra questi il ruolo fondamentale – se non esclusivo - è rivestito dalle “tariffe” predisposte dalle Camere di Commercio, sentito il parere della commissione provinciale, sulla base degli usi locali.[/FONT]
[FONT=&quot]Per quanto riguarda ad esempio la provincia di Mantova, esiste presso la Camera di Commercio una raccolta provinciale degli usi aggiornata con recente delibera della Giunta Camerale in data 28.5.2004.[/FONT]
[FONT=&quot]Seguendo un criterio ricorrente gli usi dell’ente camerale mantovano prevedono quale provvigione una percentuale del valore complessivo dell’affare (valore corrispondente al prezzo effettivamente pagato, cfr. Cass. 26.5.99 n.5108 in Giur. it. 2000, 1620).[/FONT]
[FONT=&quot]Per quanto riguarda, ad esempio, il settore della intermediazione immobiliare, gli usi mantovani del 2004 prevedono: a) il 2% nel caso di vendita di immobili urbani; b) il 3% nel caso di vendita di aziende commerciali; c) l’1,25% in caso di compravendita di fondi rustici; d) un importo pari alla prima mensilità del canone pattuito, in caso di locazione di immobili.[/FONT]
[FONT=&quot]Si segnala che di recente l’Autorità Antirust ha affermato che costituiscono un’intesa restrittiva della concorrenza le regole disciplinari, riportate in alcuni codici delle associazioni di agenti immobiliari (FIAIP etc.), prevedenti il divieto per gli associati di praticare prezzi inferiori a quelli stabiliti dagli usi (provv. n.13035/04 pubblicato in www.altalex.com). [/FONT]
[FONT=&quot]Come dire che il principio della libera pattuizione della provvigione rimane insuperabile, senza che si possano invocare gli usi per difendere interessi corporativi che danneggerebbero i consumatori. [/FONT]
[FONT=&quot]Tornando ai profili generali va precisato che la provvigione grava su entrambi i contraenti intermediati, in maniera paritaria, senza però che essi siano obbligati in solido nei confronti del mediatore.[/FONT]
[FONT=&quot]Peraltro nell’esercizio della loro libertà contrattuale le parti possono concordare proporzioni diverse (es. 3% a carico del venditore, 1% a carico dell’acquirente) ovvero stabilire che il relativo onere sia a carico di una parte soltanto (c.d. clausola franco mediazione).[/FONT]
[FONT=&quot]Qualora vi sia l’intervento concorrente di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione (art. 1758 c.c.).[/FONT]
[FONT=&quot]Quando poi un contraente si avvale di un proprio mediatore e l’altro contraente si trova nelle condizioni esposte al paragrafo 2 (c.d. mediazione unilaterale), il diritto alla provvigione dovrebbe sorgere solo nei confronti del proprio cliente (cfr. Cagnasso-Cottino, Contratti commerciali, in Trattato Cottino, Padova, IX, 2000, 206; Galgano, L’imprenditore, Bologna, 1995, 209; Luminoso, op. cit., 111 ss.).[/FONT]
[FONT=&quot]Infine può essere importante determinare il luogo al quale riferirsi per stabilire l’ammontare della provvigione; infatti la percentuale fissata dagli usi locali varia da provincia a provincia. Per la provincia di Verona è ad esempio prevista una provvigione del 3% nel caso di vendita di immobili urbani, percentuale superiore a quella fissata dalla Camera di Commercio di Mantova.[/FONT]
[FONT=&quot]In passato la Corte di Cassazione ha privilegiato il criterio per cui occorre considerare il luogo in cui si è costituito il rapporto mediatizio; taluno ritiene invece decisivo il luogo di conclusione dell’affare intermediato.[/FONT]


[FONT=&quot]4) [/FONT][FONT=&quot]Anche in quest’ultimo caso, come per molti aspetti dell’attività del mediatore, non vi sono opinioni concordi. Il punto è che la mediazione - seppur disciplinata dal codice civile e dalla legge - presenta spesso una casistica difficilmente inquadrabile nella normativa, anche perché di frequente le parti stipulano patti atipici che deformano i caratteri classici della fattispecie.[/FONT]
[FONT=&quot]Si pensi anzitutto al patto di esclusiva, che impone all’intermediato di non concludere l’affare autonomamente né per mezzo di altri mediatori; o alla clausola che impone il pagamento della provvigione anche in caso di mancata conclusione dell’affare, potenzialmente in contrasto con le norme a tutela dei consumatori (art.1469 bis c.c.). [/FONT]
[FONT=&quot]Si rifletta, ancora, sul fatto che nella pratica è a volte difficile distinguere tra mediazione e mandato, quando l’intermediario agisce su incarico di una parte, o tra mediatore e figure affini, quale il procacciatore d’affari od il broker (cfr. Luminoso, op.cit., 155 ss.).[/FONT] [tanto per farvi capire ceh non sono solo io a sostenerlo]
[FONT=&quot]Si consideri, infine, che ancora oggi è controverso se la mediazione abbia natura contrattuale o meno: se tragga origine da un accordo – esplicito o implicito – tra le parti o se sia fondata sul semplice fatto della interposizione del mediatore tra due potenziali contraenti (sul punto di recente vedi Cagnasso-Cottino, op. cit., 192 ss.). Con la conseguenza che è la stessa sfuggente natura giuridica della mediazione a far nascere delle controversie circa la spettanza del compenso.[/FONT]
[FONT=&quot]Ecco perché appare utile avere chiari almeno gli elementi fondamentali che determinano la nascita del diritto alla provvigione, al fine di evitare alcuni degli equivoci che frequentemente insorgono nel rapporto tra intermediario e parte intermediata. [/FONT]
[FONT=&quot]Mantova, gennaio 2006[/FONT]

Spero che il nostro avvocato sopra sia soddisfatto e possa continuare a imparare qualcosa leggendo immobilio

Trovato in prima pagina di google, nel vecchio blog che gestivo post del PAmpaloni, Notaio pentito, oggi Ai in FIrenze.

 

[Graf]

Sontuoso!

 

[DOMENICO2610]

Bravo, ho capito... Bisogna stare attenti e sapere interpretare la mia proposta d'acquisto. La legge parla chiaro. Provvigioni ad avvenuta conclusione affare.

 

[Oris]

Esatto: la proposta è eseguibile? SI paga.

Non lo è? nulla devi.

Se è come le mia paga la penale solo chi si ritira con mala fede.

 

[sergio46]

Comunque sono generoso, e siccome voglio bne alle anime candide che si approcciano al mondo con sicumera, dono loro questo testo, fatto da uno del settore..
PS. GOOGLE è vostro amico

Ti ringrazio per l'apprezzato supporto giuridico fornito.
Mi restano però fondati dubbi - in merito alla sussistenza del diritto alla provvigione - in ordine a questa tua affermazione:
"Rimane in piedi anche se il mediatore non viene informato della conclusione di esso: il mediatore può, entro un anno dal rogito, interrompere la prescrizione per la richiesta del suo diritto."
Personalmente riterrei "verificatasi la prescrizione" nel caso sia trascorso già un anno a partire dall'esito negativo di una trattativa precedentemente instauratasi con le parti, allorchè l'Agenti Immobiliari ha abbandonato (anche per revoca dell'incarico) l'attività di mediazione con le stesse.
Su tale aspetto avevo posto un analogo quesito in data 1/4/2010 ("prescrizione del diritto alla mediazione") ma, il dibattito che ne è seguito, non ha permesso tuttavia di risolvere appieno i dubbi ivi prospettati e di conoscere l'esito delle eventuali sentenze emesse in relazione alla prescrizione del diritto alla provvigione.
Cordiali saluti.

 

[DOMENICO2610]

Quindi io non dovrei pagare AI? in quanto non si è concluso nulla.... non si è arrivati al preliminare?
GIUSTO?

 

[Oris]

Comunque sono generoso, e siccome voglio bne alle anime candide che si approcciano al mondo con sicumera, dono loro questo testo, fatto da uno del settore..
PS. GOOGLE è vostro amico

Ti ringrazio per l'apprezzato supporto giuridico fornito.
Mi restano però fondati dubbi - in merito alla sussistenza del diritto alla provvigione - in ordine a questa tua affermazione:
"Rimane in piedi anche se il mediatore non viene informato della conclusione di esso: il mediatore può, entro un anno dal rogito, interrompere la prescrizione per la richiesta del suo diritto."
Personalmente riterrei "verificatasi la prescrizione" nel caso sia trascorso già un anno a partire dall'esito negativo di una trattativa precedentemente instauratasi con le parti, allorchè l'Agenti Immobiliari ha abbandonato (anche per revoca dell'incarico) l'attività di mediazione con le stesse.
Su tale aspetto avevo posto un analogo quesito in data 1/4/2010 ("prescrizione del diritto alla mediazione") ma, il dibattito che ne è seguito, non ha permesso tuttavia di risolvere appieno i dubbi ivi prospettati e di conoscere l'esito delle eventuali sentenze emesse in relazione alla prescrizione del diritto alla provvigione.
Cordiali saluti.

Non ho voglia di ricercare le sentenze, che dovrebbe avere seroli, in merito ai mediatori "esclusi".

La giurisprudenza ha indicato, in assenza di fatti contrari determinati che proverebbero la conoscenza da parte del mediatore della trattativa conclusasi, come termine di inizio della prescrizione il giorno nel quale l'atto ch ela comprova viene messo in pubblicità (e quinid potenzialmente conoscibile).

Ogni caso poi va visto a se.

Non si può desumere un principio generale applicabile a tutte le casistiche, specie nel diritto romano la certezza è in mano la giudice e ai sofisti.

Queste sono le norme generali, poi da li....

 

[Antonella de Paolis]

Bravo Oris!!!!!! ci mancano solo le Cassandre che cercano di svilire in tutti i modi la nostra professione e metterci in cattiva luce presso venditori e compratori. Geazie Oris per la tua competenza

 

[Oris]

Quindi io non dovrei pagare AI? in quanto non si è concluso nulla.... non si è arrivati al preliminare?
GIUSTO?

Dipende dal contenuto della proposta.

@antonella, ho solo preso una pagina e l'ho incollata qui.

 

[Seroli]

Sento Oris invocare la disanima del doppio mediatore, allora non leggo tutto i vostri post e copio e incollo:

QUESITO: Un cliente vede la solita casa con 2 Agenzie diverse in diverse date, prima con una poi con un’altra.

Allora, intanto la sentenza Cassazione, 21/6/00 n. 8443

”Il diritto alla divisione tra più mediatori sorge, a norma dell’art. 1758 c.c., SOLTANTO quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di COMUNE INTESA, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.”

mette fine al dubbio se le 2 agenzie DEBBANO o meno accontentarsi di dividere il compenso che scaturisce dalla compravendita. Lo dividono se raggiungono tra loro un accordo, quindi NON E’ UNA CONSEGUENZA LOGICA.

Allora materialmente cosa è accaduto:
il cliente vede la casa per la prima volta con la prima agenzia. La visita va bene o va male, non importa. Poi dopo un lasso di tempo la rivede con l’altra.
La prima Agenzia cosa è?
Un estromesso. (per qualsiasi motivo, a ragione o a torto, xchè se lo meritava o meno ………. il primo è un estromesso, un messo da parte, un isolato.)
Ma questo non puo’ essere vero.
Non puo’ essere vero cioè non è legale perchè “una delle tante sentenze” (e ne ho trovate tante) tra cui: Cassazione, 16/1/97 n. 392

”Ai fini del diritto del mediatore alla provvigione l’art. 1755 c.c. non richiede l’intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo, ma è SUFFICIENTE che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che ANCHE LA SOLA ATTIVITA’ CONSISTENTE NEL RITROVAMENTO O NELL’INDICAZIONE dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti. L’imparzialità del mediatore non consiste in una generica ed astratta equidistanza dalle parti, né può escludersi per il solo fatto che il mediatore prospetti a taluna di queste la convenienza dell’affare, ma va intesa, conformemente al dettato dell’art. 1754 c.c., come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario.”

ci dice che lui (l’esiliato) ha maturato la provvigione, in quanto HA SEGNALATO (ADDIRITTURA ACCOMPAGNATO) al cliente la casa.

Quindi non puo’ essere allontanato, esiliato se non per un giustificato motivo, che so’ tale da renderlo non piu’ compatibile, si è macchiato di responsabilità (come amano dire i giudici) OBIETTIVE; tali che non si è potuto far altro che cacciarlo.

Quindi allora l’ONERE DELLA PROVA (cioè provare questo “evento scandaloso”) ricade nell’allontanatore, non nell’allontanato (…..e per di piu’ a sua insaputa.)

Posto che dimostrare un tale comportamento cosi’ grave è un’impresa anche con 10 testimoni (perchè il giudice non accetterebbe mai che uno venga sollevato dal suo legittimo incarico senza informarlo; le cose di nascosto non si fanno, gli si manda una raccomandata, lo si informa perchè il contraddittorio in Italia è dovere non possibilità), allora sorge l’altra domanda.

La seconda agenzia chi è? Se la prima è un estromesso, la seconda è un coinvolto. (inserito consapevolmente o meno in una storia che non lo riguarda, estraneo al rapporto cliente - Agente Immobiliare).

Allora la domanda non è se la prima Agenzia abbia diritto alla provvigione o meno: se comprano ha segnalato lui, ne ha diritto, ( Cassazione, 16/1/97 n. 392) sono i clienti che hanno voluto non avvalersi delle sue funzioni, servizi (magari pensando di poter trattare meglio il prezzo);

la domanda lecita è: a che cosa ha diritto la seconda Agenzia?