Proposta acquisto con clausola salvo accettazione mutuo

[Eleonora 88]

Hai pensato che non abbiamo liquidità per pagare tecnico e Cila? Oppure che vogliano farla pagandola con la caparra?

A quel punto bastava integrare la caparra con nota scritta come ci ha suggerito l avvocato nostro .
Io credo sia l AI a volere la provvigione

 

[philippo]

A quel punto bastava integrare la caparra con nota scritta come ci ha suggerito l avvocato nostro .
Io credo sia l AI a volere la provvigione

Chi l'avrebbe mai detto ,quando puoi riprendi la caparra e scappa

 

[Eleonora 88]

io però ti ho chiesto una cosa diversa... da quanto tempo stanno cercando di vendere la casa

Questo mese è un eredita

 

[Maxim 00]

Le questioni sono due:
1) compravendita sottoposta alla condizione sospensiva del rilascio del mutuo
2) conformità urbanistica
Per la 1) il venditore può anche non accettare tale condizione, anche se, a onor del vero, è piuttosto comune e dovrebbe essere interesse dell'agente farla accettare.
Per la 2) non si tratta giuridicamente di una condizione, perché il venditore è obbligato a vendere un bene immobile conforme a tutte le norme di legge, ivi inclusa quella relativa alla agibilità.
Pertanto, che tu indichi o meno una sorta di condizione in tal senso, cioé il perfezionamento della vendita a condizione che sussista l'agibilità, non sposta i termini della questione: se tu versi una caparra e la vendita non si perfeziona a causa della irregolarità urbanistica dell'immobile, è il venditore ad essere inadempiente e tu hai diritto ad ottenere il doppio della caparra versata.
Ovviamente sempre preferibile non andare in lite e risolvere i problemi prima, ma giuridicamente sei già dalla parte della ragione senza necessità di tante clausole.
Piuttosto le cose potrebbero cambiare se il venditore, o l'agente per suo conto, ti avessero dichiarato che l'immobile è privo di agibilità ed intendono venderlo in tali condizioni; in questo caso, se tu accetti (ma non succede mai) sei vincolata ad acquistare anche senza agibilità

 

[francesca63]

Per la 2) non si tratta giuridicamente di una condizione, perché il venditore è obbligato a vendere un bene immobile conforme a tutte le norme di legge, ivi inclusa quella relativa alla agibilità.
Pertanto, che tu indichi o meno una sorta di condizione in tal senso, cioé il perfezionamento della vendita a condizione che sussista l'agibilità, non sposta i termini della questione:

Mi permetto di contraddirti: dato per scontato che la conformità urbanistica è necessaria, inserire apposita condizione sospensiva cambia di molto il rapporto contrattuale.
Ipotesi 1) contratto preliminare senza sospensiva; senza conformità, il venditore dovrebbe rendere il doppio della caparra, o risarcire il maggior danno, ma entrambe le parti devono comunque pagare le provvigioni
Ipotesi 2) contratto preliminare con condizione sospensiva per la conformità; se questa non è presente entro il termine della condizione, il contratto resta inefficace, nessuno perde soldi, le provvigioni non sono dovute.

Mi pare ci sia una bella differenza !

 

[Maxim 00]

Mi permetto di contraddirti: dato per scontato che la conformità urbanistica è necessaria, inserire apposita condizione sospensiva cambia di molto il rapporto contrattuale.
Ipotesi 1) contratto preliminare senza sospensiva; senza conformità, il venditore dovrebbe rendere il doppio della caparra, o risarcire il maggior danno, ma entrambe le parti devono comunque pagare le provvigioni
Ipotesi 2) contratto preliminare con condizione sospensiva per la conformità; se questa non è presente entro il termine della condizione, il contratto resta inefficace, nessuno perde soldi, le provvigioni non sono dovute.

Mi pare ci sia una bella differenza !

Non sono gran che d'accordo: la condizione è un evento futuro ed incerto dalla cui realizzazione dipende l'efficacia del contratto e non può essere identificata con un elemento che di per sé (ex lege) è gia indispensabile per la validità del contratto.
Inoltre, se l'affare non si conclude per mancanza di un elemento indispensabile, quale è quello dell'agibilità, il diritto alla provvigione non sorge.
Aggiungo che un agente immobiliare è tenuto professionalmente a vagliare la regolarità della documentazione ed ha le capacità professionali per rendersi conto se manca l'agibilità. Se omette di dichiararlo all'acquirente si configura anche una sua responsabilità per negligenza professionale

 

[francesca63]

non può essere identificata con un elemento che di per sé (ex lege) è gia indispensabile per la validità del contratto.

La regolarizzazione entro un certo termine di una situazione di irregolarità
può ben essere considerato un evento futuro e incerto.
È piuttosto usuale inserire in proposta una tale condizione, anche per evitare che l’acquirente paghi provvigioni in una situazione di incertezza che non dipende da lui.

 

[Maxim 00]

La regolarizzazione entro un certo termine di una situazione di irregolarità
può ben essere considerato un evento futuro e incerto.
È piuttosto usuale inserire in proposta una tale condizione, anche per evitare che l’acquirente paghi provvigioni in una situazione di incertezza che non dipende da lui.

Ciò che usualmente si inserisce, è il termine ultimo entro il quale il venditore deve ottemperare al suo obbligo (già esistente) di presentare la certificazione di agibilità. Che è cosa ben diversa da una condizione sospensiva.
Nel primo caso si appone un termine finale ad un obbligo, che ripeto, è già sussistente in capo al venditore, nel secondo si fa dipendere l'efficacia giuridica di un contratto da un elemento futuro ed incerto.
Sono due cose radicalmente diverse.
Quando si inserisce una condizione, si aggiunge al contratto, di comune accordo, un elemento che ne condiziona l'efficacia, si tratta di un quid che se non fosse previsto comporterebbe l'immediata efficacia e validità del contratto.
Questo non è il caso dell'agibilità, che è elemento che condiziona la validità del contratto, con la conseguenza che, anche se manca una previsione espressa di allegazione, il contratto di vendita è inefficacie se il bene compravenduto è privo di tale elemento con tutto ciò che ne consegue anche per l'insorgenza del diritto alla provvigione dell'agente che non sussiste.

 

[Eleonora 88]

L agibilitá non c ' è e sulla proposta è scritto che la casa ne è priva e l AI non ha mai detto che avrebbero provveduto a farla fare i venditori.
La sospensiva l abbiamo inserita per la cila che è in procinto dicono da farsi.
La nostra preoccupazione infatti era dover dare caparra e provvigioni subito e non avere la certezza che alla perizia della banca questa fosse stata fatta e/o approvata.
Abbiati stimato 2 mesi e più come scadenza della sospensiva proprio per dare tempo ai venditori di sistemare il tutto ,visto i mesi di luglio e agosto .

 

[Miciogatto]

il venditore è obbligato a vendere un bene immobile conforme a tutte le norme di legge, ivi inclusa quella relativa alla agibilità.

Se parliamo di immobili usati non esiste nessuna legge che rende necessario il certificato ai fini della compravendita. Diciamo anche per giurisprudenza lo si dà per scontato come necessario solo se viene taciuto al riguardo. A maggior ragione se viene promesso. Infatti è buona abitudine citarne la presenza/non presenza fin dalla trattativa orale e sicuramente in tutti gli scritti dalla proposta in poi. Se si accetta una proposta in cui si tiene conto della non presenza del certificato non lo si può pretendere successivamente.

Altro sarebbe la non presenza sostanziale dei requisiti necessari a ottenere il certificato. Qui andiamo in altro campo, mi vendi una casa ma era un calesse, altro discorso.

Aggiungo che un agente immobiliare è tenuto professionalmente a vagliare la regolarità della documentazione ed ha le capacità professionali per rendersi conto se manca l'agibilità. Se omette di dichiararlo all'acquirente si configura anche una sua responsabilità per negligenza professionale

L'agente immobiliare tecnicamente è un ausiliario del commercio e non un professionista. In ogni caso non ha nessuna competenza ufficiale nè titolo per sapere con certezza, tanto meno per dichiarare, la mancanza dei requisiti di abitabilità/agibilità. Al più può sapere/non sapere della presenza del certificato e come elemento di sua conoscenza non può tacerlo.

Nemmeno il notaio si azzarda a entrare in competenze tecniche e si affida o alle dichiarazioni delle parti o a estremi dei documenti che gli portano o a conformità dichiarate da tecnici di parte.

Che poi un buon agente abbia la giusta sensibilità dettata dall'esperienza e sappia come muoversi tra ufficio tecnico il tecnico di parte e la documentazione varia è certamente un pregio ma non un obbligo di legge.