Proposta d'acquisto con dati mancanti: posso recedere senza perdere la caparra?

[enrikon]

Se propongo di promettere di vendere non e' un contratto conluso e quindi NULLO !!!!!!!!
Famosa nullita' del " preliminare di preliminare " dichiarata dalla S.C. di Cassazione
Scusate ma quante volte lo dobbiamo dire e scrivere ???????????????

Scusate ma allora cosa si continua a fare a far firmare le proposteeeeeeeeeeee???????
Come la giri la giri è nulla!

 

[Umberto Granducato]

può essere utile a vedere che non ci siano altre ipoteche, magari legali. Se arrivi al rogito e scopri che ci sono che fai? ti fai restituire al caparra, dopo qualche anno di causa magari? puoi pagarle deducendole dal saldo al venditore, ma se superano la cifra del saldo. Meglio prevenire che curare.

L'ipoteca la controlla il notaio prima del preliminare, ma un'ipoteca la posso iscrivere una settimana prima del rogito: in tal caso che fai? E' la conformità urbanistica che è importante, perchè su quello il notaio non garantisce

Scusate ma allora cosa si continua a fare a far firmare le proposteeeeeeeeeeee???????
Come la giri la giri è nulla!

E' nulla se prevede una scrittura intermedia. Per quello ti avevo detto che l'integrativa intermedia non è certo che sia regolare

 

[enrikon]

E' nulla se prevede una scrittura intermedia. Per quello ti avevo detto che l'integrativa intermedia non è certo che sia regolare

...e quindi anche le proposte della FIAIP non darebbero garanzie...
Quindi (sempre in teoria) bisognerebbe avvisare i clienti che stanno per firmare una proposta - nel migliore dei casi - quasi sicuramente nulla
Oppure tornare al discorso farraginoso del preliminare con caparra data in due tranches...

Scusate ma negli ultimi mesi non avevo frequentato ed evidentemente mi ero perso questi ultimi sviluppi.

 

[jacopoge]

L'ipoteca la controlla il notaio prima del preliminare, ma un'ipoteca la posso iscrivere una settimana prima del rogito: in tal caso che fai? E' la conformità urbanistica che è importante, perchè su quello il notaio non garantisce

puoi iscriverla anche due minuti prima del rogito ed il notaio scoprirla al momento della trascrizione dell'atto se è per quello. Sinceramente io le faccio perchè:
- valuto la sincerità del venditore e gli fornisco un servizio professionale. Mi è capitato di persone che non sapessero realmente di trascrizioni di Equitalia;
- scrivo già nella proposta esattamente quali sono i gravami esistenti e come si intende regolarli.
Sulla regolarità urbanistica puoi muoverti più facilmente ed il problema dei tempi è diverso. Verifichi subito se la casa è conforme al catastale e se c'è copia dei provvedimenti autorizzativi dei lavori. E se le cose non tornano dico al proprietario cosa si deve fare per regolarizzarle.

 

[Luciano Passuti]

...e quindi anche le proposte della FIAIP non darebbero garanzie...
Quindi (sempre in teoria) bisognerebbe avvisare i clienti che stanno per firmare una proposta - nel migliore dei casi - quasi sicuramente nulla
Oppure tornare al discorso farraginoso del preliminare con caparra data in due tranches...

Scusate ma negli ultimi mesi non avevo frequentato ed evidentemente mi ero perso questi ultimi sviluppi.

Le proposte di acquisto nella modulistica Fiaip sono corrette per questi motivi:
- la proposta non accettata non e' certo un preliminare di preliminare e quindi e' valida
- alla accettazione la nostra proposta diventa il preliminare di vendita.

Aggiunto dopo 4 minuti :

puoi iscriverla anche due minuti prima del rogito ed il notaio scoprirla al momento della trascrizione dell'atto se è per quello. Sinceramente io le faccio perchè:
- valuto la sincerità del venditore e gli fornisco un servizio professionale. Mi è capitato di persone che non sapessero realmente di trascrizioni di Equitalia;
- scrivo già nella proposta esattamente quali sono i gravami esistenti e come si intende regolarli.
Sulla regolarità urbanistica puoi muoverti più facilmente ed il problema dei tempi è diverso. Verifichi subito se la casa è conforme al catastale e se c'è copia dei provvedimenti autorizzativi dei lavori. E se le cose non tornano dico al proprietario cosa si deve fare per regolarizzarle.

Tutto ben fatto, ad esclusione della verifica della conformita' dell'immobile alle autorizzazione edilizie !
Per me le puo' e deve fare un tecnico professionista e non una agente immobiliare, almeno nelle generalita' dei casi.
Se poi un Agenti Immobiliari le vuole fare ed assumersi l'onere e le responabilta'

 

[acquirente]

Se n'è parlato 1000 volte: io sono d'accordo con te, ma la scrittura intermedia c'è comunque...



Sarebbe la soluzione migliore, ma allora perchè le federazioni non l'hanno adottata? Forse perchè anche quella nha delle lacune. La proposta in confirmatoria coi controlli prima perchè non va bene?

va benissimo se chi firma sa cosa sta firmando. ma c'e' veramente troppa gente in giro che firma una proposta con caparra confirmatoria e non fa i controlli, non mette la sospensiva mutuo, non controlla ai registri immobiliari, non si accorge che l'immobile proviene da donazione..................etc etc
se la gente sapesse di piu' i rischi e si informasse la proposta confirmatoria con le clausole giuste ed
i controlli prima potrebbe andare benissimo.

 

[Umberto Granducato]

va benissimo se chi firma sa cosa sta firmando. ma c'e' veramente troppa gente in giro che firma una proposta con caparra confirmatoria e non fa i controlli, non mette la sospensiva mutuo, non controlla ai registri immobiliari, non si accorge che l'immobile proviene da donazione

D'accordo su tutto tranne che sulla sospensiva mutuo che è una follia commerciale

Aggiunto dopo 5 minuti :

puoi iscriverla anche due minuti prima del rogito ed il notaio scoprirla al momento della trascrizione dell'atto se è per quello. Sinceramente io le faccio perchè:
- valuto la sincerità del venditore e gli fornisco un servizio professionale. Mi è capitato di persone che non sapessero realmente di trascrizioni di Equitalia;
- scrivo già nella proposta esattamente quali sono i gravami esistenti e come si intende regolarli.
Sulla regolarità urbanistica puoi muoverti più facilmente ed il problema dei tempi è diverso. Verifichi subito se la casa è conforme al catastale e se c'è copia dei provvedimenti autorizzativi dei lavori. E se le cose non tornano dico al proprietario cosa si deve fare per regolarizzarle.

D'accordo sulle ipoteche, ma non sul resto. La casa conforme al catastale non vuol dire niente perchè il catasto non è probatorio. E' proprio lì che può nascere il problema: l'abuso potrebbe essere NON sanabile e avresti problemi insormontabili.

 

[jacopoge]

Tutto ben fatto, ad esclusione della verifica della conformita' dell'immobile alle autorizzazione edilizie !
Per me le puo' e deve fare un tecnico professionista e non una agente immobiliare, almeno nelle generalita' dei casi.
Se poi un Agenti Immobiliari le vuole fare ed assumersi l'onere e le responabilta'

Quando parlo in prima persona sulle verifiche urbanistiche è perchè è un servizio, che tramite un tecnico, do io alla proprietà. Se sarà necessario fare delle pratiche il proprietario darà poi l'incarico al tecnico. Al mio o se ne ha uno di sua fiducia al suo. E se c'è da fare richiesta in Comune della copia di una DIA posso andarci tranquillamente io.

Aggiunto dopo 9 minuti :

D'accordo sulle ipoteche, ma non sul resto. La casa conforme al catastale non vuol dire niente perchè il catasto non è probatorio. E' proprio lì che può nascere il problema: l'abuso potrebbe essere NON sanabile e avresti problemi insormontabili.

Infatti chiedo le copie degli eventuali provvedimenti per lavori realizzati e controllo cosa dicono gli atti di provenienza.
Il discorso del catastale è che spesso già da quello qualcosa non torna. E non sarà probatorio, ma comunque deve corrispondere allo stato di fatto.

D'accordo su tutto tranne che sulla sospensiva mutuo che è una follia commerciale

Quoto pienamente

 

[casas]

Egregio dr. Passuti,

sono a scriverLa in quanto sono in contenzioso, in qualità di acquirente, con un venditore che, dopo aver promesso di vendere l’immobile, si è reso inadempiente.

Il preliminare fu sottoscritto su un modello FIAIP, anno 2001.

Tale modello prevedeva che alla sottoscrizione della proposta diventava un preliminare azionabile ex art. 2932 a prescindere da quale opzione sarebbe stata scelta, cioè se andare direttamente alla stipula, oppure rincontrarsi per una scrittura riproduttiva/integrativa. Le parti, quindi, si obbligarono (…le parti dovranno…) alla stipula di una scrittura riproduttiva/integrativa < ….ove meglio saranno precisati gli elementi secondari dell’accordo raggiunto…….>
………….
Cassazione ha decretato che il contratto è concluso quando le parti si sono messi d’accordo tanto sugli elementi primari che secondari, tranne il caso che le parti abbiano dimostrato di non volere subordinare la perfezione del contratto al successivo accordo su un determinato elemento complementare e sussidiario (secondario), nel qual caso, basta per la perfezione del contratto, che il consenso sia stato raggiunto sugli elementi essenziali del contratto stesso. Cassazione civile, sez. II, 29 marzo 1995, n. 3705.
Secondo cassazione di cui sopra, avendo le parti firmato un preliminare, azionabile ex art. 2932, è evidente che la scrittura riproduttiva/integrativa non è ostativa alla vendita, e che il contratto è concluso a prescindere dalla stipula della stessa.
Avendo chiesto l’esecuzione in forma specifica(2932), la obbligatorietà, o meno, della scrittura secondaria riproduttiva/integrativa è decisiva per il contenzioso, in quanto da ciò deriva se l’offerta del prezzo (somma in acconto prima della stipula) era, o non era, ai sensi dell’art 2932, 2° comma, esigibile al momento della citazione, e quindi se le parti si erano, o meno, obbligati ad un facere, consistente –appunto- nella stipula della scrittura riproduttiva/integrativa prima del pagamento dell’acconto.

Sono a porLe il seguente quesito.

Quesito:

1.la scrittura riproduttiva/integrativa su elementi secondari, può, a questo punto, definirsi obbligatoria per le parti (le parti hanno scrissero <..dovranno…>) oppure è facoltativa ?
2. si può dire che la scrittura riproduttiva doveva precedere il pagamento del prezzo, quando è previsto un pagamento/acconto prima della stipula, ai sensi aertcc 2932/2 comma ?

In attese di Vostre, distinti saluti.

Aggiunto dopo 32 minuti :

Facciamo un po' di chiarezza, almeno utilizzando la nostra MODULISTICA FEDERATIVA.
La proposta di acquisto diventa il, e l'unico, preliminare di vendita a tutti gli effetti con la firma di accettazione da parte del proprietario.
La "eventuale" scrittura riproduttiva e integrativa e' una scrittura privata che ha le sole funzioni di integrare alcune clausole del preliminare con pattuizioni esclusivamente accessorie e secondarie rispetto, alla gia' avvenuta conclusione del contratto ( appunto il preliminare !)

 

[casas]

Cassazione ha decretato che il contratto è concluso quando le parti si sono messi d’accordo tanto sugli elementi primari che secondari, tranne il caso che le parti abbiano dimostrato di non volere subordinare la perfezione del contratto al successivo accordo su un determinato elemento complementare e sussidiario (secondario), nel qual caso, basta per la perfezione del contratto, che il consenso sia stato raggiunto sugli elementi essenziali del contratto stesso. Cass. 29/3/1995, n. 3705.
Quesiti:
1.la scrittura riproduttiva/integrativa su elementi secondari, può, a questo punto, definirsi obbligatoria per le parti (le parti hanno scrissero <..dovranno…>) oppure è facoltativa ?
2. si può dire che la scrittura riproduttiva doveva precedere il pagamento del prezzo, quando è previsto un pagamento/acconto prima della stipula, ai sensi art. cc 2932/2 comma ?
Saluti.