Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[Carlo Garbuio]

Andiamolo a raccontare all'acquirente che, secondo gli IVS, quell'immobile vale X e a lui gliene importa meno di niente....
E andiamolo a raccontare soprattutto al proprietario che, nonostante secondo gli IVS il suo immobile valga X, l'acquirente gli propone Y: prendere o lasciare.
Ormai sono anni che ci scontriamo su questo aspetto e ogni anno è sempre peggio...

a tutti questi problemi che sollevi non riesci però a dare una soluzione condivisibile e a proporre anche una eventuale nuova soluzione alternativa a quanto critichi
poi c'è il solito annoso (sono d'accordo con te) problema della conoscenza e dell'aggiornamento, ma questa è una scelta personale anche se è un preciso dovere professionale ...
tranquilla, tanto non controlla nessuno al limite crei un problema al cliente ma lo risolvi in maniera italica proponendo un nuovo abbassamento di prezzo ... e prima o poi c'azzecchi (nella vendita, non nella valutazione)

 

[Bastimento]

una cosa è il mercato
una cosa utilizzare un criterio giusto di stima
Il criterio giusto di stima lo vedo più appropriato nelle divisioni ereditarie , compensazioni di scioglimento di comunione, un metodo di stima analitico e dettagliato utilizzando un unica metodica analitica uguale per tutti i cespiti....

Condivido:, anche se modificherei che "il criterio giusto di stima" è sempre appropriato....: credo anche tu volessi dire questo. è la stima che cambia in funzione dello scopo. (un conto è confrontare, dividere e sciogliere, un conto vendere, un'altro comperare...)

concordo
è il probabile che ti frega
perchè non è scritto che il valore è il prezzo

concordo anch'io... . E' proprio quel probabile, che frega te.....
"il più probabile è proprio il valore che si ripete con la maggior frequenza statistica" : e la bontà di qualunque processo (anche quello di valutazione) sarebbe proprio misurato da carte di controllo che rilevano gli scostamenti e relativa distribuzione..... Ma questa è un'altra storia, che evidentemente non ha ancora sfiorato i vostri processi valutativi.

 

[Bagudi]

a tutti questi problemi che sollevi non riesci però a dare una soluzione condivisibile e a proporre anche una eventuale nuova soluzione alternativa a quanto critichi
poi c'è il solito annoso (sono d'accordo con te) problema della conoscenza e dell'aggiornamento, ma questa è una scelta personale anche se è un preciso dovere professionale ...
tranquilla, tanto non controlla nessuno al limite crei un problema al cliente ma lo risolvi in maniera italica proponendo un nuovo abbassamento di prezzo ... e prima o poi c'azzecchi (nella vendita, non nella valutazione)

Come al solito, non ci capiamo, ma non è un problema (almeno per me).

Non credo che nessuno oggi crei un problema al cliente proprietario, se non gli acquirenti, sempre più alla ricerca dell'"affare della vita"....

 

[eldic]

come che sia, mi domando come valutare correttamente tutta usa serie di variabili difficilmente ponderabili (e soprattutto difficilmente rilevabili).

chessò, la latteria al pianoterra che diventa un pianobar, la palazzina davanti che ti proietta ombra sul balcone 24 ore al giorno, i vicini che hanno un bambino che non dorme manco con il valium....

 

[Carlo Garbuio]

"il più probabile è proprio il valore che si ripete con la maggior frequenza statistica" : e la bontà di qualunque processo (anche quello di valutazione) sarebbe proprio misurato da carte di controllo che rilevano gli scostamenti e relativa distribuzione..... Ma questa è un'altra storia, che evidentemente non ha ancora sfiorato i vostri processi valutativi.

stai parlando di statistica (e pure male) non di valutazione

in base a quanto affermi il bravo valutatore lo troveresti pure al bar, al cinema o in qualsiasi luogo pubblico
fermi tutti, gli fai vedere un disegno, 2 foto, scrivi il valore e poi ...
metti le gli stessi dati in rete e chiedi il valore ...
alla fine vedi chi si è avvicinato di più e lo premi come miglior valutatore
questa non è assolutamente valutazione
la valutazione si può e si deve verificare prima della vendita

se non si vende vuol dire che la valutazione è sbagliata?

e se il cliente ha sbagliato la tecnica di vendita? è colpa del valutatore?

e se nel frattempo cambiano le regole e condizioni di mercato? il valutatore deve riuscire a a prevedere pure quelle?

quale fondamento statistico può avere procedere in questa maniera?

 

[Carlo Garbuio]

Non credo che nessuno oggi crei un problema al cliente proprietario,

sbagli
dimostrare chiaramente come arrivi ad un consulenza è un dovere professionale e un diritto del cliente
aspetta che questa consapevolezza si diffonda e ... ne riparleremo

continuo a non veder proposte fondate e/o soluzioni alternative
non è un problema mio, casomai lo sarà per l'utente che ha posto la questione o per altri che si aspettano risposte motivate a problemi precisi, per gli latri va sicuramente bene così[DOUBLEPOST=1398620638,1398620532][/DOUBLEPOST]

come che sia, mi domando come valutare correttamente tutta usa serie di variabili difficilmente ponderabili (e soprattutto difficilmente rilevabili).

chessò, la latteria al pianoterra che diventa un pianobar, la palazzina davanti che ti proietta ombra sul balcone 24 ore al giorno, i vicini che hanno un bambino che non dorme manco con il valium....

difatti, valutare non è affatto semplice, non è alla portata di tutti, i problemi non si risolvono con % infondate ... la base di tutto deve essere il mercato, poi il metodo

 

[eldic]

scusa ma tu come faresti a valutare correttamente le millemila variabili? ti trasferisci armi e bagagli una mese nell'immobile in questione?

 

[Carlo Garbuio]

scusa ma tu come faresti a valutare correttamente le millemila variabili? ti trasferisci armi e bagagli una mese nell'immobile in questione?

scusa te ma ... come si dovrebbe fare?
prendere le quotazioni omi e moltiplicarle per qualche percentuale a caso?
quale risposta riterresti professionale da parte del valutatore interpellato?

 

[eldic]

come si dovrebbe fare?
quantomeno sarebbe onesto fornire una valore e un intervallo di confidenza (che, a seconda dei casi, può essere più o meno ampio).
quello che senz'altro ti posso dire, dopo aver dovuto passare in rassegna più di un centinaio di perizie è che le famigerate società esterne tanto care ad abi (non faccio nomi ma sai di chi parlo, no?) lavorano in modo quantomeno indegno.
e te ne dico un'altra.
se chiedi una controperizia (come previsto dal contratto di erogazione di servizio), non ti fanno una nuova perizia di confronto, ma rilasciano una semplice certificazione di congruità della precedente.
guarda, sono STRASICURO che se la controperizia fosse fatta senza conoscere la perizia, ci sarebbe da ridere....

 

[Bastimento]

stai parlando di statistica (e pure male) non di valutazione

Credo potremmo continuare per ore....: fare le pulci ai ragionamenti propri ed altrui è a questo punto fondamentalmente OT.

Condividiamo tutti che non ha molto senso chiedersi genericamente quale percentuale di svalutazione subisca un immobile locato: questa era la domanda , e la risposta è sostanzialmente condivisa da tutti.

Che una valutazione si debba basare su una metodologia trasparente e rigorosa, pure.

Divergiamo sui criteri per misurare quanto una valutazione ed i parametri cui fa riferimento, siano aggiornati alle condizioni al contorno: spero che tu non sostenga che "la valutazione" sia invariante. E che contrariamente ad altri processi non si possa valutare il margine di errore ed incertezza.