Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[Carlo Garbuio]

quantomeno sarebbe onesto fornire una valore e un intervallo di confidenza (che, a seconda dei casi, può essere più o meno ampio).

no, questo non è assolutamente professionale e non risolverebbe il problema perchè ... come determini l'ampiezza dell'intervallo? E intervallo su cosa?
no, non va bene procedere così, nè per te nè per il professionista

dopo aver dovuto passare in rassegna più di un centinaio di perizie è che le famigerate società esterne tanto care ad abi (non faccio nomi ma sai di chi parlo, no?) lavorano in modo quantomeno indegno.

concordo
stanno rovinando la professione (con il colpevole silenzio di associazioni, ordini & C)
stanno rovinando le banche (complici)
stanno rovinando l'attività valutativa
...
ti basta?

se chiedi una controperizia (come previsto dal contratto di erogazione di servizio), non ti fanno una nuova perizia di confronto, ma rilasciano una semplice certificazione di congruità della precedente.
guarda, sono STRASICURO che se la controperizia fosse fatta senza conoscere la perizia, ci sarebbe da ridere....

da ridere? ci sarebbe da piangere, soprattutto per il perito, credimi, che è il punto debole su cui poi si scaricherà ingiustamente tutta la responsabilità
la perizia non la verifichi con un'altra perizia ma accertando che tutto sia chiaro, trasparente e dimostrato.
E' facilissimo individuare le responsabilità, solo che non lo si vuol fare
ci sono dichiarazioni rituali in perizia che alla semplice richiesta di dimostrazione dimostrano la falsità del lavoro ... e delle relative conseguenze, per tutti[DOUBLEPOST=1398621848,1398621741][/DOUBLEPOST]

Divergiamo sui criteri

e ti sembra poco
dobbiamo dimostrare di conoscerli entrambi, non solo uno dei due, altrimenti, come si vede, gli equivoci sono inevitabili[DOUBLEPOST=1398622004][/DOUBLEPOST]

spero che tu non sostenga che "la valutazione" sia invariante.

perchè devi sperare su quanto sostengo io?
preoccupati di informarti adeguatamente per vedere se quanto sostengo risponde alle regole e non al tuo pensiero

 

[eldic]

il perito su cui si scaricherà ingiustamente la responsabilità?
stiamo parlando di quello che inserisce orrori di ortografia ogni 3 righe? di quello che che ti scrive che ci sono le tapparelle quando dalla foto che lui stesso ha allegato alle perizia si vede che ci sono gli scuri?

sai perchè, secondo me, ha senso inserire un intervallo di confidenza?
perchè, se fai fare la stessa perizia a 10 periti, otterrai quasi sicuramente 10 valori diversi.
allora le cose sono 2.
- 9 sbagliano (a essere buoni: potrebbe sbagliare anche il 10)
- si accetta il fatto che c'è un margine di imponderabilità che fa si che il fair value ricada entro un range.

mi permetto di ricordarti che l'intervallo di confidenza viene adottato per misurazioni assai più semplici da rilevare (in quanto dipendenti da un numero limitato di variabili).
pretendere di specificare un valore puntuale su una valutazione complessa come quella di un immobile è a mio parere, privo di ogni senso.

 

[Carlo Garbuio]

il perito su cui si scaricherà ingiustamente la responsabilità?
stiamo parlando di quello che inserisce orrori di ortografia ogni 3 righe? di quello che che ti scrive che ci sono le tapparelle quando dalla foto che lui stesso ha allegato alle perizia si vede che ci sono gli scuri?

hai ragione, quello che intendevo io è che non è il solo responsabile, ce ne sono altri (vedi sopra)

sai perchè, secondo me, ha senso inserire un intervallo di confidenza?
perchè, se fai fare la stessa perizia a 10 periti, otterrai quasi sicuramente 10 valori diversi.
allora le cose sono 2.
- 9 sbagliano (a essere buoni: potrebbe sbagliare anche il 10)
- si accetta il fatto che c'è un margine di imponderabilità che fa si che il fair value ricada entro un range.

secondo te ci può stare di tutto
quanto proponi non è condiviso, non è una regola e mai lo sarà ... anche se è un modo di pensare molto diffuso
potrebbero sbagliare pure tutti e 10
inoltre come fai a sapere quello che ha operato correttamente?

mi permetto di ricordarti che l'intervallo di confidenza viene adottato per misurazioni assai più semplici da rilevare (in quanto dipendenti da un numero limitato di variabili).
pretendere di specificare un valore puntuale su una valutazione complessa come quella di un immobile è a mio parere, privo di ogni senso.

valutare è difficile e ci sono regole certe e condivise da rispettare
non è una attività da tutti, neppure tra i professionisti
come stabiliresti un intervallo di confidenza?
quale sarebbe il centro dell'intervallo e quale l'ampiezza?[DOUBLEPOST=1398623523,1398623382][/DOUBLEPOST]

privo di ogni senso

privo di senso è non eseguire l'indagine di mercato, non essere in grado di dimostrarla, di non essere in grado di dimostrare chiaramente il percorso che ha portato al risultato finale, non utilizzare metodologie condivise, non rispettare regole ...

 

[eldic]

ti faccio un esempio terra-terra.
consideriamo lo stato di conservazione.
come fai a ricondure in modo secco a classi discrete (il classico "ottimo/buono/discreto/sufficiente/mediocre/pessimo") una caratteristica che per sua natura è "continua"?
dimentichiamo per un attimo che per quello che per te è buono per la mia valutazione potrebbe essere ottimo; diciamo che è buono per entrambi.
quel buono quanto è buono? un buono "per un pelo" che tra 1 mese è discreto o un ottimo mancato.

moltiplica questo margine per tutti gli aspetti per cui sei chiamato a dare una valutazione, e poi dimmi che davvero vuoi andare a formulare una valutazione puntuale.

e questo già solo valutando le variabili intrinseche dell'immobile, determinabili con relativo agio.

se passiamo a quelle più impalpabili (la via, il vicinato, il rumore, il traffico, sa dio che altro) non ne esci più.[DOUBLEPOST=1398624268,1398624089][/DOUBLEPOST]

privo di senso è non eseguire l'indagine di mercato, non essere in grado di dimostrarla, di non essere in grado di dimostrare chiaramente il percorso che ha portato al risultato finale, non utilizzare metodologie condivise, non rispettare regole ...

due perizie, condotte con analogo metodo di stima (uno qualunque, purchè lo stesso per entrambe) perfettamente documentato.
valore di perizia finale diverso.
sono giuste entrambe?

 

[Carlo Garbuio]

ti faccio un esempio terra-terra.
consideriamo lo stato di conservazione.
come fai a ricondure in modo secco a classi discrete (il classico "ottimo/buono/discreto/sufficiente/mediocre/pessimo") una caratteristica che per sua natura è "continua"?
dimentichiamo per un attimo che per quello che per te è buono per la mia valutazione potrebbe essere ottimo; diciamo che è buono per entrambi.
quel buono quanto è buono? un buono "per un pelo" che tra 1 mese è discreto o un ottimo mancato.

il buono o ottimo lo dichiariamo entrambi
la sua quantificazione si può misurare
vedi quali differenze ci sono e calcole quanti € ci vogliono per portare gli immobili alle stesse condizioni dell'immobile da valutare
questo per le variabili misurabili, quelle quantitative, come lo stato di manutenzione

moltiplica questo margine per tutti gli aspetti per cui sei chiamato a dare una valutazione, e poi dimmi che davvero vuoi andare a formulare una valutazione puntuale.

lo ripeto nuovamente: valutare non è facile
comprendo le tue obiezioni ma la tua soluzione (intervallo di confidenza) non è di certo migliore per i motivi già esposti

se passiamo a quelle più impalpabili (la via, il vicinato, il rumore, il traffico, sa dio che altro) non ne esci più.

non è vero
qui è fondamentale l'indagine di mercato
perchè devi valutare la via quando gli immobili che trovi sono sulla stessa via e hanno lo stesso rumore?
un conto è determinare il valore di mercato un altro è determinare l'incidenza di un singolo fattore
non tutte le variabili incidono in egual misura sul prezzo, il valutatore deve considerare quelle che maggiormente lo sono ... qua un ruolo fondamentale ce l'avrebbe un AI, se si impegnasse un pò

due perizie, condotte con analogo metodo di stima (uno qualunque, purchè lo stesso per entrambe) perfettamente documentato.
valore di perizia finale diverso.
sono giuste entrambe?

in base a cosa le ritieni giuste?
la verifica non si fa sul risultato (impossibile) ma verificando se si sono rilevati i dati, se si sono considerate tutte le variabili, se i calcoli sono stati eseguiti correttamente ...
potrebbero lo stesso esser sbagliate entrambe

 

[eldic]

io non le ritengo giuste entrambe.
o meglio. le riterrei giuste se uno mi dicesse 100, con un intervallo di confidenza di 5 e l'altro mi dicesse 92, con pari intervallo di confidenza.

ma, se come vorresti fare tu, entrambi mi dicessero che la loro valutazione è secca, direi che almeno uno dei due sbaglia.

se poi entrambi mi sottopongono una perizia "oggettiva e ripercorribile" (e quindi, secondo il tuo assunto corretta) direi che c'è un problema di impostazione.

 

[Carlo Garbuio]

o meglio. le riterrei giuste se uno mi dicesse 100, con un intervallo di confidenza di 5 e l'altro mi dicesse 92, con pari intervallo di confidenza.

quindi ti troveresti con un valore che va da 105 a 87
o da 102,5 a 89,5
e se il valore corretto fosse 110 o 70?
come lo potresti sapere dell'errore?

se poi entrambi mi sottopongono una perizia "oggettiva e ripercorribile" (e quindi, secondo il tuo assunto corretta) direi che c'è un problema di impostazione.

vero
l'alternativa è continuare come si è fatto e come si fa tutt'ora nell'accettare valutazioni soggettive e non ripercorribili
quale strada preferisci percorrere?
preferisci stare nel mondo delle bugie rassicuranti o quello delle scomode verità ?

 

[eldic]

quindi ti troveresti con un valore che va da 105 a 87
o da 102,5 a 89,5
e se il valore corretto fosse 110 o 70?
come lo potresti sapere dell'errore?

direi di no; stai commettendo, spero a bella posta, uno dei più classici errori che si possano fare in statistica (prendendo come range i due "rebbi" esterni di due stime)

un valore da 105 a 95 secondo il primo, uno da 97 a a 87; di fatto c'è un range per cui "entrambe sono vere".

vero
l'alternativa è continuare come si è fatto e come si fa tutt'ora nell'accettare valutazioni soggettive e non ripercorribili
quale strada preferisci percorrere?
preferisci stare nel mondo delle bugie rassicuranti o quello delle scomode verità ?

secondo me la bugia davvero grossa è quella di poter dare un valore *puntuale* a un immobile.
se fosse possibile, 10 periti, usando lo stesso metodo, arriverebbero alla stessa valutazione; purtroppo non è così.

 

[Carlo Garbuio]

un valore da 105 a 95 secondo il primo, uno da 97 a a 87; di fatto c'è un range per cui "entrambe sono vere".

mettila come vuoi sul piano statistico ma questa non è valutazione
e non hai risposto alla mia domanda:
se il valore corretto è 110 o 70 tu come fai a saperlo con i tuoi strumenti statistici?
è impossibile
e sui tuoi calcoli statistici puoi commettere errori molto grossolani che in questi periodi possono pesare moltissimo[DOUBLEPOST=1398632958,1398632803][/DOUBLEPOST]

secondo me la bugia davvero grossa è quella di poter dare un valore *puntuale* a un immobile.
se fosse possibile, 10 periti, usando lo stesso metodo, arriverebbero alla stessa valutazione; purtroppo non è così.

secondo te perchè non è così?
ed inoltre come rivolvi questo problema, con la statistica?
riesci a produrre una soluzione concreta o vuoi solo demolire senza conoscere, come fa la maggioranza?

 

[brina82]

Basta! Ci vuole tanto a capirlo? (scherzo!) La risposta è che due immobili identici, uno libero e l'altro locato, valgono la stessa identica cifra ai fini di una perizia, ovvero ai fini dell'estimo e della matematica finanziaria entrambi sono potenzialmene "creatori di reddito" allo stesso identico modo, per cui hanno lo stesso valore commerciale...

Passando al più probabile valore al quale il bene viene compravenduto, è chiaro che se uno compra una casa per andarci ad abitare perchè domani altrimenti andrà sotto un ponte, allora sarà disposto anche (forse) a sborsare proprio quel valore richiesto, però solamente per l'immobile "libero": è chiaro che l'immobile occupato per lui vale 0 se la sua esigenza è quella poc'anzi descritta; viceversa, se il tizio deve comprare un immobile per affittarlo, la cosa potrebbe essere (anche) ribaltata (ho fatto un esempio qualche ora fa)...

Non esistono % da introdurre: valutare un immobile deprezzandolo solo perchè è affittato (dunque occupato) a mio avviso è una sciocchezza.