Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[Carlo Garbuio]

Non esistono % da introdurre: valutare un immobile deprezzandolo solo perchè è affittato a mio avviso è una sciocchezza.

lo stesso discorso delle % vale per tutti gli altri aspetti valutativi
non ce nè una che possa valer per tutta Italia, tutto deve fondarsi sul mercato

 

[eldic]

mettila come vuoi sul piano statistico ma questa non è valutazione
e non hai risposto alla mia domanda:
se il valore corretto è 110 o 70 tu come fai a saperlo con i tuoi strumenti statistici?
è impossibile
e sui tuoi calcoli statistici puoi commettere errori molto grossolani che in questi periodi possono pesare moltissimo[DOUBLEPOST=1398632958,1398632803][/DOUBLEPOST]
secondo te perchè non è così?
ed inoltre come rivolvi questo problema, con la statistica?
riesci a produrre una soluzione concreta o vuoi solo demolire senza conoscere, come fa la maggioranza?

credo che tu stia equivocando.
io NON sono un fautore dei metodi statistici. ho già scritto e riscritto più volte di quanto le valutazioni statistiche (alla nomisma, tanto per fare nomi) siano secondo assolutamente inaffidabili; sono stra-sicuro che una perizia fatta da qualcuno che "esce e valuta" sia di gran lunga più affidabile.

tuttavia trovo parimenti poco plausibile che una perizia puntuale si concluda con una valutazione "secca", senza un range di variazione.
mi sembra assai più corretto dare un valore medio e una fascia di oscillazione, che tenga in considerazione la pletora infinita di variabili difficili sia da rilevare che da ponderare.

un esempio banale.
la presenza di un giardino pubblico nelle immediate vicinanze da sempre un plusvalore, come la facilità di parcheggio.

lascio a te considerare quanto si traduca invece in minusvalore (e di che entità), l'eventualità se quel giardino diventa il luogo di ritrovo della brutta compagnia del quartiere o se la facilità di parcheggio è dovuta a un parking free che hai sottocasa e che serva a chi va al cinema a fianco a casa a tua...

per non parlare poi di come potresti fare a rilevare questi aspetti negativi, che di solito non si apprezzano in orario ufficio.

 

[Carlo Garbuio]

tuttavia trovo parimenti poco plausibile che una perizia puntuale si concluda con una valutazione "secca", senza un range di variazione.

informati e approfondisci adeguatamente, troverai risposte migliori delle mie e così potrai valutare pure te ed assumerti le tue responsabilità

ancora con il range?
perchè non rispondi alle mie richieste di approfondimento?
su cosa lo centri e di che ampiezza desideri questo range?
e questo non ti garantisce di aver la correttezza della stima
RI vedi i precedenti post
stai commettendo sempre lo stesso errore

un esempio banale

tu come ti aspetteresti fosse risolto il problema che rilevi?
non vedo ancora proposte o soluzioni concrete ai dubbi che sollevi
tu come faresti?
leggi con attenzione i post[DOUBLEPOST=1398640652,1398640465][/DOUBLEPOST]

lascio a te considerare quanto si traduca invece in minusvalore (e di che entità), l'eventualità se quel giardino diventa il luogo di ritrovo della brutta compagnia del quartiere o se la facilità di parcheggio è dovuta a un parking free che hai sottocasa e che serva a chi va al cinema a fianco a casa a tua...

rileva i dati di mercato, la soluzione parte da lì
se poi trovi appartamenti nello stesso stabile o zona il tuo dubbio non ha motivo di esistere

 

[eldic]

su cosa lo centri e di che ampiezza desideri questo range?

mi sembra abbastanza ovvio; sul valore che ottengo applicando il criterio di stima che ho (hai) utilizzato

e questo non ti garantisce di aver la correttezza della stima

cioè, fammi capire.
100 +/- un n % non garantisce la correttezza; 100 "secco" invece si. e tanti saluti al principio di internalità della media...

RI vedi i precedenti post
stai commettendo sempre lo stesso errore

si, io

rileva i dati di mercato, la soluzione parte da lì
se poi trovi appartamenti nello stesso stabile o zona il tuo dubbio non ha motivo di esistere

si, adesso le ricerche di mercato ti raccontano anche quanto casino fanno i vicini del piano di sotto.

ps,
senti, ma il big bang... mi sai dire a che ora è avvenuto?

 

[Bastimento]

ps,
senti, ma il big bang... mi sai dire a che ora è avvenuto?

Complimenti per la sintesi ... senza arrivare a citare il principio di indeterminazione di Heisemberg .... o la teoria sugli errori ... : argomenti indigesti per chi non ha il senso della relatività

 

[Carlo Garbuio]

mi sembra abbastanza ovvio; sul valore che ottengo applicando il criterio di stima che ho (hai) utilizzato

continui a non voler rispondere a quanto richiesto in seguito al tuo primo esempio

se il valore corretto è 110 o 70 tu come fai a saperlo con i tuoi strumenti statistici?

questo errore non lo puoi rilevare con nessuna statistica

cioè, fammi capire.
100 +/- un n % non garantisce la correttezza; 100 "secco" invece si. e tanti saluti al principio di internalità della media...

ancora ...
la correttezza non la misuri così, la statistica non c'entra un fico secco
il 100 come lo stabilisci?
se hai 10 stime da controllare il 100 è la prima, l'ultima o ... la media di tutte?
e di quanto deve essere questo + o -?
dai, non scherziamo
la statistica non è valutazione immobiliare

si, io

qualcuna l'azzecchi

si, adesso le ricerche di mercato ti raccontano anche quanto casino fanno i vicini del piano di sotto.

è chiaro che non sai di cosa stai parlando

principio di internalità

il principio di indeterminazione di Heisemberg

a teoria sugli errori

argomenti indigesti per chi non ha il senso della relatività

avete altro da aggiungere che non c'entra niente con la valutazione immobiliare siete mostruosamente fuori tema

state dimostrando di non conoscere e di non voler approfondire la valutazione immobiliare

le regole ci sono, sono note, sono condivise, sono disponibili a tutti e finchè non cambiano vanno rispettate: aggiornatevi altrimenti fate delle figuracce con chi invece le conosce e contribuite alla disinformazione
il rispetto delle regole vale anche per la statistica e per tutte le SCIENZE, fra cui l'estimo.
Senza la condivisione ed il rispetto delle regole, scientificamente, è impossibile qualsiasi attività, anche il semplice confronto. L'alternativa è la soggettività con l'applicazione di un proprio metodo ...

senti, ma il big bang... mi sai dire a che ora è avvenuto?

bravo
perchè tu saresti pure in grado di controllare, vero?
con un metodo statistico e con un + o - del tutto discrezionale

 

[Carlo Garbuio]

prendetevi le vostre responsabilità
valutate pure come volete, con il vostro metodo personale
e poi la vostra valutazione la firmate e la consegnate al cliente, alla banca, al tribunale, al curatore fallimentare ...
e proponetela pure per difendervi dagli accertamenti e verifiche fiscali, nelle divisioni, nelle separazioni, nelle dismissioni ...

qualcuno che vi sostiene lo troverete sicuramente (un avvocato)

 

[Bastimento]

Carlo, sei quasi commovente, apprezzo che tu svolga le valutazioni seguendo regole definite e condivise. E questo è corretto e fuori discussione.

Ma la valutazione non è una fede, è un processo e tutti i processi presentano un margine di errore: e non fraintendere.
Nel linguaggio tecnico errore non significa "sbaglio" o " incorretta applicazione del metodo": significa che esiste sempre uno scostamento tra il valore misurato (o calcolato) e il valore "vero".
Nessuno può calcolare o misurare il valore "vero": dovrebbe essere invece in grado di conoscere la precisione con cui misura, e conoscere la varianza del processo usato.
Se misuri una lunghezza col doppiometro del muratore dovresti sempre scrivere che L = Numero letto + o - 1mm , che è la risoluzione dello strumento impiegato (e così trascuri anche l'errore dovuto alla precisione costruttiva del doppio-metro, inferiore alla risoluzione proposta.

Se poi sei nel campo della valutazione e non della misurazione, la situazione è ancor più indeterminabile: 10 bravi valutatori, pur usando i medesimi metodi e criteri, penso abbiano un certo margine di discrezionalità nell'attribuire il peso dei vari parametri da considerare: arrivano quindi necessariamente a risultati discostanti: eppure hanno tutti fatto una corretta valutazione.

Nessuna misura (o valutazione) è in assoluto completa, se non le si attribuisce una tolleranza (o accuratezza che dir si voglia).

Questo prescinde dal contesto su cui si esprimono dei valori.

Io non ho niente da insegnarti, ma ti consiglierei di ascoltare il bonario consiglio di @ingelman: nessun alieno deve impadronirsi del nostro corpo e della nostra mente: e un "sano" relativismo è più salutare di "infondate" certezze.

 

[eldic]

forse qualcuno non ha ben chiaro che le scienze si distinguono tra esatte e non esatte... e che per queste ultime l'errore DI MISURAZIONE è una caratteristica implicita.

 

[Bastimento]

forse qualcuno non ha ben chiaro che le scienze si distinguono tra esatte e non esatte... e che per queste ultime l'errore DI MISURAZIONE è una caratteristica implicita.

Mi ricomplimento per la capacità di sintesi: ... evidentemente conta anche l'età