Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[Carlo Garbuio]

Il deprezzamento chiamiamolo così, sta nel rischio, dove i costi sono abbastanza fissi, metti i tempi della legge, sono i tempi della sua liberazione che diventano importanti ( a me ci sono voluti 4 anni) e non finisce lì.

il problema non sta qui, non sta nel rischio, non sta nella legge, non sta nel mondo, non sta nel sistema ...
ma di come tutto questo, e molto altro, si ripercuote nel mercato, non nella nostra mente

C'è la possibilità che non ci sia un deprezzamento?
C'è la possibilità che ci sia una rivalutazione?
C'è la possibilità che ci sia invarianza?

A tutte e tre le domande si può rispondere sì
A tutte e tre la risposta non può essere un percentuale media di tanti pareri soggettivi raccolti qua e là
A tutte e tre le domande un professionista risponde esponendo un metodo, una possibile soluzione, i pro e contro che ovviamente (ma non sempre da quanto si legge) variano al variare dell'immobile, della zona del periodo ...
un professionista non consiglia di applicare una riduzione X sul valore che vuoi o che ti sei calcolato da solo ...

Dottore ho mal di testa.
beh, prendi una o due aspirine
Ma non dipende se sono maschio, femmina, età, peso ...
No, non importa, tanto di solito con una o due aspirine passa tutto ... provi anche con tre ... o magari con un pò di riposo ... anche questo ho visto che spesso funziona
Ma sono allergico all'aspirina
Beh, allora fai a meno di prenderla, ti ho detto di provare pure con il riposo
... e stiamo parlando di una telefonata, vi aspettate di leggere in rete qualcosa di simile? Beh, per quanto riguarda il mercato immobiliare questa è la situazione, c'è pure di peggio e ci sono pseudo professionisti che operano così

questo non c'entra assolutamente niente, perché poi rischia di essere smentito nel momento in cui, un inquilino di un appartamento compravenduto occupato inizia a non pagare, cosa abbastanza imprevedibile all'atto dell'acquisto.

chiaro che per te non c'entri niente, perchè continui a confondere il valore con il prezzo e a pensare che una perizia sia corretta quando di centra il prezzo
Altro che rischio di esser smentito ... il rischio, quando valuti, è di aver dichiarato il falso

Per me succede anche il contrario specialmente in immobili commerciali, vedi il caso di uffici pagati a peso d'oro esempio lampante di banche o di particolari laboratori artigianali come gelaterie con incassi giornalieri da urlo.

chi conosce il mercato, o si impegna per conoscerlo più a fondo, ha più dubbi che certezze e quindi non ci si può esporre con % magiche e universali

e c'è pure dell'altro
in mancanza di compravendite di immobili simili il reddito è il metodo alternativo da applicare

la valutazione non è la moltiplicazione di
sup Comerciale
x prezzo medio
x aggiunte/detrazioni
x comodi/scomodi x apprezzamento/deprezzamento
x qualcosa di soggettivo per far tornare i conti

Questa non è valutazione immobiliare, è disinformazione

 

[Rosa1968]

perchè continui a confondere il valore con il prezzo e a pensare che una perizia sia corretta quando di centra il prezzo

questo lo pensi tu, non lo sto dicendo io. Infatti io non parlo e non ho parlato di percentuali ma bensì di un valore certo di spesa legato al rischio.

 

[Carlo Garbuio]

questo lo pensi tu, non lo sto dicendo io. Infatti io non parlo e non ho parlato di percentuali ma bensì di un valore certo di spesa legato al rischio.

ok, ho capito male questo tuo post, puoi allora spiegare meglio cosa intendi

rischia di essere smentito nel momento in cui, un inquilino di un appartamento compravenduto occupato inizia a non pagare, cosa abbastanza imprevedibile all'atto dell'acquisto

con
"smentito"
e
"imprevedibile all'atto dell'acquisto"
e
come questo sia ricondotto nella valutazione immobiliare?

 

[Rosa1968]

con
"smentito"
e
"imprevedibile all'atto dell'acquisto"
e
come questo sia ricondotto nella valutazione immobiliare?

secondo te no? Bene è un tuo punto di vista, nella pratica lo stato locativo e i tempi di liberazione dell'immobile, trattandosi di un immobile occupato, devo essere tenuti considerati dal valutatore, poi se come al solito guardiamo le teorie ....

 

[topcasa]

proprio in questo momento dove le banche stanno chiudendo le filiali .... anche questo non è corretto, rivoluzionano i negozi in base alle loro esigenze, e ripristinare il tutto ha dei costi aggiunti. Il momento storico è fondamentale per la valutazione, sia per il commerciale che per il residenziale.

Dipende appunto dal tipo di filiale. Comunque non esiste un riferimento per dire si svaluta, a meno che lo compri per uso personale, o se invece e'affittato ad ottimo reddito ed a persona solvibile. Un capannone sfitto e' solo un fattore negativo, lo stesso affittato ad azienda solvibile no. Per cui bisogna analizzare caso per caso e zona per zona.

 

[Carlo Garbuio]

secondo te no? Bene è un tuo punto di vista,

quando si parla di metodo ...

Io non ho affatto detto di no, non mettermi in bocca affermazioni che non fatto, grazie

ho chiesto spiegazioni, approfondimenti, chiarimenti puntuali ad un tuo post che riporto nuovamente

"smentito"
e
"imprevedibile all'atto dell'acquisto"
e
come questo sia ricondotto nella valutazione immobiliare?

a cui chiaramente non vuoi rispondere
cercando di aggirare e rivoltare il problema

nella pratica

se come al solito guardiamo le teorie ....

"guardare le teorie" lo sta facendo te,
io ho proposto di rilevare i dati di mercato ed è l'attività più pratica che esista

devo essere tenuti considerati dal valutatore

questo è fuori discussione perchè se ne deve temer conto, il problema è proprio
come
e nella pratica
non nella teoria, non nelle ipotesi, non nelle idee, non nelle presunzioni di conoscenza
l'approccio pratico implica proprio la dimostrabilità

e l'aggiornamento professionale ti permette di utilizzare il migliore metodo o di valutazione non il solito, più diffuso, più rischioso e più inaffidabile

la valutazione non è la moltiplicazione di
sup Comerciale
x prezzo medio
x aggiunte/detrazioni
x comodi/scomodi x apprezzamento/deprezzamento
x qualcosa di soggettivo per far tornare i conti
Questa non è valutazione immobiliare, è disinformazione

spero sempre che ripetere certi concetti giovi ... prima o poi

 

[Rosa1968]

Io non ho affatto detto di no, non mettermi in bocca affermazioni che non fatto, grazie

e allora di cosa stiamo parlando?

 

[Carlo Garbuio]

e allora di cosa stiamo parlando?

ancora ?
... ma li leggi con attenzione i post

ok, ho capito male questo tuo post, puoi allora spiegare meglio cosa intendi



con
"smentito"
e
"imprevedibile all'atto dell'acquisto"
e
come questo sia ricondotto nella valutazione immobiliare?

più pratico di così

 

[Rosa1968]

cercando di aggirare e rivoltare il problema

ma tu non vuoi proprio accettare che un immobile occupato ha un valore diverso da un immobile libero, tutto qui e stai semplicemente cercando tu di aggirare il problema.[DOUBLEPOST=1398588720,1398588627][/DOUBLEPOST]

ancora ?
... ma li leggi con attenzione i post

certo che li leggo ma ti pare?

 

[Carlo Garbuio]

certo che li leggo ma ti pare?

sembra a te, rileggi pure quando vuoi, sta tutto scritto molto chiaramente

di fatto non vuoi rispondere a richieste di approfondimento molto precise e ripetute

per questo non continuerò a richiederti le stesse cose perchè una volta può essere una svista ... poi è una chiarissima e precisissima volontà