Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[Carlo Garbuio]

Verissimo sempre che , nella zona d'interesse , ci siano dati effettivamente disponibili rispetto la tipologia ......

e se non ci sono che fai, non valuti?
di questi tempi quanto prospetti è molto frequente
soprattutto per i capannoni

 

[ingelman]

e se non ci sono che fai, non valuti?

cambi crieterio ovviamente

 

[Bastimento]

Proviamo una sintesi:
- Ogni situazione è un caso a se
- Tutto dipende dal momento storico
- la soluzione non può che passare per la rilevazione di tutte le compravendite mercantili....

... nel frattempo il momento storico è cambiato....
... il nostro è un altro caso ...
... sono avvenute altre compravendite che hanno mutato la base della nostra rilevazione
... e anche l'immobile che stavamo professionalmente trattando è stato compravenduto ... da altri !!!

A me sembra che la risposta al quesito potrebbe essere semplice: basta aspettare ancora un pò e che i nostri concludano la trattativa, e farci dire a quanto si sono accordati. Quello era il valore di quell'immobile.... e domani potrebbe non esserlo più.

Boni ragazzi .... non sparate sul manovratore! Oggi è la giornata della Divina Misericordia .... quindi perdonatemi tutto, anche questa intrusione.

 

[topcasa]

Io giusto adesso ho preso un terreno passato da poco industriale di 9000 mq con edificabilita' del 60 %, prima era appunto agricolo. Nella zona esistono capannoni costruiti circa 10/15 ed e' difficile perche' appunto non vi sono riferimenti di analogia. Sono partito da 70 euro al mq. Un architetto della zona ieri mi ha chiamato per sapere appunto i riferimenti in quanto anche lui aveva un problema di valutazione. Ed ecco che mi ha detto di fare riferimento alla mia valutazione.

 

[ingelman]

io stavo cercando solamente di sdrammatizzare
Dò una possibile soluzione di quelle da manoale mezza cucchiara
si va dal conduttore (e si sopprime )
o meglio gli si fà un'offerta economica per liberare l'immobile prima della naturale scadenza del contratto, se si giunge ad un accordo il tantum raggiunto corrisponde alla percentuale di deprezzamento ....

Se non se ne vuole andare siamo al punto di partenza

 

[brina82]

Inoltre, immàginati uno che volesse comprare un appartamento locato per investimento (perchè questo è - ovviamente - il target di clientela); perchè non dovrebbe acquistarne uno libero e poi locarlo a chi più gli aggrada? Perchè dovrebbe acquistarne uno locato con dentro un inquilino che non conosce se non risparmiasse qualcosa?

Perchè ad esempio è certo che trattasi di persona che da 20 anni è in affitto e paga regolarmente l'affitto? A parità di altri fattori (prezzo ecc,), secondo la mia premessa, qualora il suo scopo fosse comprare per affittare, prenderebbe quello non libero... (e quindi, soggettivamente, quell'appartamento che tu deprezzeresti, per lui sarebbe sovrapprezzato...).

Una storiella simile è capitata tempo fa ad un mio cliente: c'erano degli appartamenti all'asta, e tale persona ha scelto quello secondo cui "voci di corridoio" trattavasi di affittuari ben fidati... (appunto a parità di prezzo)

Ovviamente chi voleva comprare per rivendere ha opzionato per l'appartamento libero (sempre se non se lo sia dato in faccia)

 

[ingelman]

qualora il suo scopo fosse comprare per affittare, prenderebbe quello non libero... (e quindi, soggettivamente, quell'appartamento che tu deprezzeresti, per lui sarebbe sovrapprezzato...).

quoto in pieno anche se il tutto andrebbe analizzato meglio nello specifico
durata del contratto
quando è stato rinnovato
solidità finanziaria del conduttore
e sfaccettature varie .......
Io personalmente non sono dell'idea che ad un immobile locato debba necessariamente essere attribuito un valore minore.

C'è chi vuole acquistare esclusivamente immobili da mettere a reddito e se l'immobile d'interesse il reddito certo già lo produce e anche "buono" è sicuramente un incentivo per questa tipologia di acquirenti ....

Di contro è innegabile che , ai fini del valore , il fatto che l'immobile non sia disponibile subito rappresenti una limitazione, anche perchè ai fini di di un eventuale vendita, restringe il campo ai soli potenziali acquirenti di immobili a reddito, escludendo di conseguenza l'eventuale acquirente che ha bisogno di acquistare un immobile per il proprio uso personale (qualunque esso sia abitativo o produttivo etc) ......

Quindi la frase scontata "ogni caso/a è un caso/a a sè) non è poi così scontata

 

[Ale.]

Non stiamo parlando di immobili commerciali, il cui reddito è fonte spesso di valore aggiunto, ma di residenziale. E qui la legislazione rende problematico, a volte, l'investimento.
Quando io ho iniziato a lavorare in questo settore (nel 1978) gli appartamenti locati si deprezzavano di un bel 25/30% perchè c'era l'equo canone.
Oggi non c'è più l'equo canone, ma liberare l'immobile richiede sempre del tempo e questa è la motivazione del leggero deprezzamento.

Perchè sul residenziale, il fatto che un immobile sia locato ad un inquilino preciso pagatore ed ad un buon canone, non rappresenta un plus per l'eventuale investitore ??
Non può esserci un deprezzamento a priori, non ne vedo il motivo, dipende dalla situazione.

 

[Carlo Garbuio]

quote="Bastimento, post: 379187, member: 6214"]basta aspettare ancora un pò e che i nostri concludano la trattativa, e farci dire a quanto si sono accordati. Quello era il valore di quell'immobile.... e domani potrebbe non esserlo più. [/quote]

No, è sbagliato
sotto tutti i punti di vista: teorico e pratico
Quello sarà sempre un prezzo certo e storico
non sarà mai un valore
E' la solita confusione che viene fatta fra valore e prezzo
E' la solita idea sbagliata che prezzo e valore devono coincidere
quando invece l'uguaglianza è solo un'eventualità che non prova assolutamente niente

Questa non è valutazione immobiliare
​

[DOUBLEPOST=1398607725,1398607589][/DOUBLEPOST]

o meglio gli si fà un'offerta economica per liberare l'immobile prima della naturale scadenza del contratto, se si giunge ad un accordo il tantum raggiunto corrisponde alla percentuale di deprezzamento ....
Se non se ne vuole andare siamo al punto di partenza

Massimo, in questa maniera non valuti ... provi a vendere

 

[Rosa1968]

Massimo, in questa maniera non valuti ... provi a vendere