Quanto diminuisce il valore di un immobile locato?

[Carlo Garbuio]

cambi crieterio ovviamente

Bene e ... quale usi?
di certo non risponderai così

Quindi la frase scontata "ogni caso/a è un caso/a a sè) non è poi così scontata

da professionista ti devi impegnare per trovare una soluzione
non potrai mica dare questa risposta ad un cliente che ti chiede di stabilire il valore del proprio immobile ?
un numero, un procedimento, dei dati ... li porterai, o no?

 

[Carlo Garbuio]

Non può esserci un deprezzamento a priori, non ne vedo il motivo, dipende dalla situazione.

aggiungo:
a priori non si valuta NIENTE
è un approccio sbagliato perchè si parte da preconcetti personali, da proprie idee ...
invece bisogna partire dall'indagine di mercato locale e puntuale e,
in base a quanto si trova,
bisogna essere in grado di applicare la migliore metodologia estimativa

e valutare non è una cosa semplice e alla portata di tutti, bisogna essere aggiornati, competenti, trasparenti, responsabili, abilitati per legge ...
valutare è molto difficile ed è un'attività altamente professionale e non tutti i professionisti sono in grado di valutare perchè non basta il timbro e/o la qualifica

 

[ingelman]

Massimo, in questa maniera non valuti ... provi a vendere

Carlo quello di vendere è il mi lavoro
quello di fare valutazioni (che poi non necessariamente corrispondono al prezzo di vendita) è il tuo .....
Io non contesto la tua filosofia lavorativa , una stima analitica che mantenga gli stessi parametri e tecnica estimativa, la vedo molto appropriata nei casi di una divisione di un asse ereditario ........ (giusta ... per questo è indispensabile la figura del valutatore che mantenga per i vari cespiti la stessa metodica di valutazione) che poco ha a che vedere riferito al più probabile valore di mercato riferito a noi poveri venditori di case

Bada bene Carlo
io riconosco l'importanza della figura del valutatore "i periti li lascio perdere perchè spesso sono io a dover fornire dati a loro"
Il mio lavoro è vendere case ... mediare ... far incontrare la domanda con l'offerta .... quindi che tu dica che io provo a vendere case per me non rappresenta un'offesa anzi ..............
Se vogliamo trovare il più probabile valore di mercato di un immobile è chiaro che bisogna mettere in atto tutta una serie di verifiche ad approfondimenti, ricerche riferiti a da ti certi "attuali" ci sono gli strumenti è facilissimo anche se acquisire dati costa , e il lavoro richiede più tempo e denaro, soprattutto se il valutatore non ha conoscenza del mercato di zona.

A volte , nonostante tutti i difetti che hanno, i Franchising che lavorano a zona ottengono migliori risultati di altri che hanno una preparazione tecnica culturale superiore, il tutto senza fare chissà quali indagini .....

Spero che hai capito il senso del mio post

 

[Bastimento]

No, è sbagliato
sotto tutti i punti di vista: teorico e pratico

Caro Carlo, ti stimo quando parli di metodo dimostrabile e ripetibile.ecc.
Ma mi pare stai esagerando. Il giusto o lo sbagliato sono conseguenti alla regola o definizione che viene assunta. Finora qui nessuno ha tentato una definizione di valore (salvo forse il sottoscritto, che appunto accennava al Valore affettivo, artistico, storico, architettonico, ecc.) Possiamo anche inserire il valore commerciale?
Bene: per la definizione che ne dò, il valore commerciale eguaglia il prezzo o la fascia di offerte che riesce a spuntare.
Poi possiamo anche avere un metodo di estimo che valorizza un bene in ottiche diverse: valore estetico, artistico, di innovazione, capacità di produzione di un reddito, commerciabilità, ecc. Le ritengo altrettanto accettabili, noti i fini.

Evidentemente tu hai una diversa definizione di valore: se riesci, prova a riassumerla in max 5 righe. Finora, al post 80, non l'ho ancora letta.

 

[Carlo Garbuio]

quindi che tu dica che io provo a vendere case per me non rappresenta un'offesa anzi ..............

e chi voleva offendere, ma scherzi?

Io non contesto la tua filosofia lavorativa ,

non stiamo parlando di una mia filosofia di lavoro ma di come si deve valutare, non perchè lo dico io ma perchè esistono regole già largamente condivise che, finchè non vengono cambiate, vanno rispettate
per avere un modo di operare univoco altrimenti non si può fare niente, nè verificare nè comparare, niente di niente

ha a che vedere riferito al più probabile valore di mercato riferito a noi poveri venditori di case

non esiste un valore di mercato riferito ai soggetti che lo chiedono e/o lo rilevano, la definizione è chiara, condivisa e per valore di mercato si dobbiamo intendere tutti la stessa cosa (vedi il codice delle valutazioni immobiliari, condiviso da tutti) altrimenti è chiaro che ci saranno sempre equivoci e malintesi [DOUBLEPOST=1398609854,1398609604][/DOUBLEPOST]

Bene: per la definizione che ne dò, il valore commerciale eguaglia il prezzo o la fascia di offerte che riesce a spuntare.

su queste basi i conti ti torneranno sempre, è una tua idea, una tua opinione, una tua idea ... e chi la discute, ognuno faccia quello che gli pare
ma
valutare vuol dire
condividere un linguaggio,
rilevare i dati di mercato
conoscere e rispettare delle regole,
applicare il miglio metodo
...
questa è la differenza fra un approccio professionale e scientifico ed un approccio soggettivo, personale, rischioso che non può esser confrontato non niente se non con sè stesso

 

[Carlo Garbuio]

Evidentemente tu hai una diversa definizione di valore: se riesci, prova a riassumerla in max 5 righe. Finora, al post 80, non l'ho ancora letta.

Evidentemente tu non conosci la definizione di valore di mercato
altro che io che ho un diversa definizione di valore, informati bene prima di fare certe "sparate"
la definizione la trovi nel codice delle valutazioni immobiliari
Eccola

" il valore di mercato è il più probabile prezzo al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione"

per farla stare in 5 righe ho ridotto il carattere

 

[Bastimento]

valutare vuol dire
condividere un linguaggio,
rilevare i dati di mercato
conoscere e rispettare delle regole,
applicare il miglio metodo
...
questa è la differenza fra un approccio professionale e scientifico ed un approccio soggettivo, personale, rischioso che non può esser confrontato non niente se non con sè stesso

Hai dato la definizione della attività di valutazione.
non hai dato la definizione del fine della valutazione.

Sul metodo di valutazione concordo al 100%: aspetto adesso la definizione di valore che ne può conseguire. (e a quali fini)

 

[ingelman]

valutare vuol dire
condividere un linguaggio,
rilevare i dati di mercato
conoscere e rispettare delle regole,
applicare il miglio metodo

e chi ha mai sostenuto il contrario, se non la difficoltà di avere disponibili dati certi.
Ps.
Carlo sono convinto che di fatto stiamo dicendo la stessa cosa
Se vuoi ti dimostro se mi dai in privato , non dico il tuo, ma un indirizzo di un immobile da valutare anche in un altra città che non sia Roma, come è facile estrapolare dati di compravendite effettuate di recente ( parliamo di note di trascrizione in formato ottico, ne ho i mezzi ... il tutto partendo da un indirizzo anche se c'è da dire che la Toponomastica , visti i cambiamenti, dà problemi , l'ideale sarebbe il numero di foglio e particella riferiti ad un Comune) sempre che di dati recenti ne esistano secondo la zona ( se parliamo di un paesino dove l'ultima compravendita è avvenuta 3 anni orsono e di un immobile diverso da quello da valutare, vedi come il caso si complica ........

Diciamo che per quel che posti tirando l'acqua al tuo mulino non ti si può dare torto

però ricorda che tra dire e il fare c'è sempre di mezzo il mare .....
soprattutto se si gioca fuori casa

 

[Carlo Garbuio]

aspetto adesso la definizione di valore che ne può conseguire. (e a quali fini)

ti riporto nuovamente il post che evidentemente NON HAI LETTO

Evidentemente tu non conosci la definizione di valore di mercato
altro che io che ho un diversa definizione di valore, informati bene prima di fare certe "sparate"
la definizione la trovi nel codice delle valutazioni immobiliari
Eccola

" il valore di mercato è il più probabile prezzo al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione"

per farla stare in 5 righe ho ridotto il carattere

ma perchè non leggete con attenzione prima di commentare?
chiaro che a procedere così non si possono che creare equivoci e incomprensioni

 

[Bastimento]

Bene, le risposte si sono sovrapposte: che io non conoscessi la definizione di valore di mercato, lo davo per risaputo: non ho fatto il tuo mestiere.

il valore di mercato è il più probabile prezzo al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima,

Anche tu dimostri però di non aver molta confidenza con la statistica, (che tratta la probabilità) e l'analisi di varianza (che tratta la distribuzione statistica dei risultati): al post 28 avevo scritto:

Ma non ho dubbi che se scopo della valutazione è stabilire il valore commerciale, questo non dovrebbe discostarsi di molto dal prezzo conseguito: e la media degli scostamenti e la relativa dispersione risultare abbastanza contenute: se così non fosse....

Posso tranquillamente affermare che le due frasi sono sovrapponibili....
Buona domenica a tutti