Rapporto aeroilluminante 1/8 non rispettato

[Michela_]

è possibile avere una agibilità su una unità immobiliare e non sulle parti comuni?

Affermativo. Ho seguito da poco la vendita di un appartamento sito nel condominio, per il quale il certificato di agibilità è stato rilasciato ai soli appartamenti (quindi abitabilità parziale) e NON ai box.

Se le parti comuni non sono a norma, come può esserlo il singolo appartamento visto che l'unità immobiliare ha una proprietà indivisa delle parti comuni?

A quali parti comuni ti riferisci? Magari manca conformità dell'impianto elettrico delle parti comuni (ad esempio).... nel mio caso i box erano interrati e mancava un documento (mai scoperto quale, in realtà) richiesto dal Comune ad integrazione della richiesta del Costruttore (fallito poi...)

 

[Maxim 00]

Affermativo. Ho seguito da poco la vendita di un appartamento sito nel condominio, per il quale il certificato di agibilità è stato rilasciato ai soli appartamenti (quindi abitabilità parziale) e NON ai box.

Probabilmente dipende a quali parti comuni ti riferisci, magari la conformità dell'impianto elettrico delle parti comuni.... nel mio caso i box erano interrati e mancava un documento (mai scoperto quale, in realtà) richiesto dal Comune ad integrazione della richiesta del Costruttore (fallito poi...)

Il seminterrato relativo alle cantine è a posto, il cortile pure.
Si tratta del subalterno che si riferisce alla rampa di scale che porta fino al sottotetto, quindi ingresso condominiale, scale, tetto. Il problema dovrebbe essere relativo ad una finestra e o tetto del vano sottotetto.

Affermativo. Ho seguito da poco la vendita di un appartamento sito nel condominio, per il quale il certificato di agibilità è stato rilasciato ai soli appartamenti (quindi abitabilità parziale) e NON ai box.

A quali parti comuni ti riferisci? Magari manca conformità dell'impianto elettrico delle parti comuni (ad esempio).... nel mio caso i box erano interrati e mancava un documento (mai scoperto quale, in realtà) richiesto dal Comune ad integrazione della richiesta del Costruttore (fallito poi...)

Il box è accatastato diversamente dalle unità abitative, ed è separato da queste; quindi è logico che possa esservi una agibilità parziale per gli uni e per gli altri. Si tratta di porzioni funzionalmente autonome.
Le parti comuni invece, mi chiedo se possano essere considerate funzionalmente autonome (ciò che è richiesto perché possa esservi agibilità solo parziale) dal momento che servono per accedere alle unità abitative.

 

[brina82]

Affermativo. Ho seguito da poco la vendita di un appartamento sito nel condominio, per il quale il certificato di agibilità è stato rilasciato ai soli appartamenti (quindi abitabilità parziale) e NON ai box.

A quali parti comuni ti riferisci? Magari manca conformità dell'impianto elettrico delle parti comuni (ad esempio).... nel mio caso i box erano interrati e mancava un documento (mai scoperto quale, in realtà) richiesto dal Comune ad integrazione della richiesta del Costruttore (fallito poi...)

A quel punto probabilmente non l'avrei chiesta neppure per gli appartamenti: così facendo si palesa, si accentua un problema per i box (probabilmente irrisolvibile).

È un conto che manca quella relativa alle parti comuni e va bene, ma che manchi ai box, potrebbe essere un problema: perchè manca? Non si può fare la SCIA antincendio per qualche problema non risolvibile? In questi casi la mancanza di agibilità potrebbe essere un problema.

Di recente stavo valutando l'acquisto di un appartamentino con box e la rampa non era a norma, per cui non si poteva rilasciare la SCIA antincendio. Ho rinunciato a pie' pari, anche se Pyer dice che in Italia si vende tutto, e forse ha ragione.

Piccola parentesi (ripasso): la mancanza di agibilità non è in generale un problema, a patto che non ci siano grossi problemi poi per ottenerla... ad esempio l'impossibilità di ottenerla per mancanza del collaudo statico potrebbe essere un GROSSO problema.

 

[Michela_]

Pyer dice che in Italia si vende tutto, e forse ha ragione

Confermo e sottoscrivo, ma aggiungo: al giusto prezzo. E con la corretta comunicazione e collaborazione della parte venditrice. Nel mio caso la presenza di agibilità mi è stata garantita a voce dalla parte venditrice (ma si sa, fidarsi è bene, non fidarsi è meglio). Ai miei solleciti, la parte venditrice ha espressamente dichiarato che il mio era "eccesso di zelo", peccato che l'immobile era costruito post 2001.
La presenza del documento relativo all'abitabilità dell'unità immobiliare (e non del box), ha fatto si che non fosse considerata "completa" ai fini del rogito notarile, dove la parte acquirente è stata giustamente tutelata da una clausola a suo favore.

 

[Michela_]

Ho, in questi giorni, in vendita un immobile per il quale è stata presentata una sanatoria in riferimento all'ampliamento del vano scala (prima bottola) che ora porta su in un locale "nuovo" sottotetto agibile e non abitabile. Alla mia richiesta relativa il certificato di abitabilità (di cui l'immobile non era dotato nemmeno in precedenza, costruzione 1985) il geometra che ha seguito la pratica ha risposto come segue: " secondo me non è proprio così (ovvero che a seguito sanatoria l'abitabilità è necessaria per la vendita) perché la sanatoria riguarda principalmente il foro della scala... io direi di aspettare l'acquirente futuro e valutare con il notaio che stipula l'atto. Consiglio nel caso in cui vi chiedano del discorso agibilità di "nicchiare" e demandare informazioni al sottoscritto". Questa, risposta scritta da parte del geometra che ha seguito la sanatoria. Questo per dirti che ci sono variabili in ogni compravendita, per come sono fatta io avrei gradito una comunicazione "certa" al posto di dover "nicchiare" cosa che sicuramente non farò.
Al giusto prezzo e con la giusta diligenza si vende tutto!

 

[Maxim 00]

A quel punto probabilmente non l'avrei chiesta neppure per gli appartamenti: così facendo si palesa, si accentua un problema per i box (probabilmente irrisolvibile).

È un conto che manca quella relativa alle parti comuni e va bene, ma che manchi ai box, potrebbe essere un problema: perchè manca? Non si può fare la SCIA antincendio per qualche problema non risolvibile? In questi casi la mancanza di agibilità potrebbe essere un problema.

Di recente stavo valutando l'acquisto di un appartamentino con box e la rampa non era a norma, per cui non si poteva rilasciare la SCIA antincendio. Ho rinunciato a pie' pari, anche se Pyer dice che in Italia si vende tutto, e forse ha ragione.

Piccola parentesi (ripasso): la mancanza di agibilità non è in generale un problema, a patto che non ci siano grossi problemi poi per ottenerla... ad esempio l'impossibilità di ottenerla per mancanza del collaudo statico potrebbe essere un GROSSO problema.

Ho, in questi giorni, in vendita un immobile per il quale è stata presentata una sanatoria in riferimento all'ampliamento del vano scala (prima bottola) che ora porta su in un locale "nuovo" sottotetto agibile e non abitabile. Alla mia richiesta relativa il nuovo ed eventuale certificato di abitabilità (di cui l'immobile non era dotato nemmeno in precedenza, costruzione 1985) il geometra che ha seguito la pratica ha risposto come segue: " secondo me non è proprio così (ovvero che a seguito sanatoria l'abitabilità non è necessaria per la vendita) perché la sanatoria riguarda principalmente il foro della scala... io direi di aspettare l'acquirente futuro e valutare con il notaio che stipula l'atto. Consiglio nel caso in cui vi chiedano del discorso agibilità di "nicchiare" e demandare informazioni al sottoscritto". Questa, risposta scritta da parte del geometra che ha seguito la sanatoria. Questo per dirti che ci sono variabili in ogni compravendita, per come sono fatta io avrei gradito una comunicazione "certa" al posto di dover "nicchiare" cosa che sicuramente non farò.
Al giusto prezzo e con la giusta diligenza si vende tutto!

Sono abbastanza d'accordo con ciò che scrivi. Martedì ho appuntamento con il tecnico del comune e mi auguro di uscirne con una visione dei problemi, e soprattutto delle soluzioni, chiara ed esaustiva.
Da informazioni "ufficiose" parrebbe che il problema delle parti comuni siano rappresentati da una finestra e da una copertura che non dovrebbero esserci.
Se vai al mio post iniziale con le planimetrie vedrai che si tratta di un edificio in due blocchi, uno a dx e uno a sx. Nel mezzo c'è la parte comune rappresentata dal vano scale, ascensore. Ora questo vano scala conduce ai locali sottotetto e parrebbe che la copertura di questa zona nel mezzo non potesse essere autorizzata.
Per quale ragione non chiedermelo perché non lo so, ma in ogni caso mi pare una cosa assurda. Nondimeno se il problema è questo, resta di non facile soluzione perché certamente non si può togliere il tetto al vano comune che contiene scale e ascensore

 

[brina82]

Al giusto prezzo e con la giusta diligenza si vende tutto!

Sempre se il notaio non rompe le balle...

 

[Michela_]

Sempre se il notaio non rompe le balle...

Se la mancanza di abitabilità è stata specificata nella proposta/preliminare e risulta quindi che la parte acquirente dichiara di essere a conoscenza della mancanza del certificato e vuole acquistare a prescindere, in quel caso il notaio non ha nulla da dire, scrive tutto quanto nell'atto.
Quello che rende difficile la vendita, anche in presenza di accordi tra le parti, è la richiesta e concessione mutuo. Le banche, in mancanza di questo certificato (nonostante accordo tra le parti), possono decidere di non erogare il mutuo. Idem nel caso in cui l'abitabilità si da per "certa" ma poi risulta mancante.

 

[brina82]

Se la mancanza di abitabilità è stata specificata nella proposta/preliminare e risulta quindi che la parte acquirente dichiara di essere a conoscenza della mancanza del certificato e vuole acquistare a prescindere, in quel caso il notaio non ha nulla da dire, scrive tutto quanto nell'atto.
Quello che rende difficile la vendita, anche in presenza di accordi tra le parti, è la richiesta e concessione mutuo. Le banche, in mancanza di questo certificato (nonostante accordo tra le parti), possono decidere di non erogare il mutuo. Idem nel caso in cui l'abitabilità si da per "certa" ma poi risulta mancante.

Però c'è un però: potrebbe passare anche liscia e il Notaio prendere atto del fatto che chi acquista accetta la mancanza di agibilità, tuttavia, ripeto, se ciò fosse dovuta ad una mancanza IMPORTANTE che riguarda il fabbricato, a posteriori chi acquista potrebbe muovere obiezioni e fare causa per aliud pro alio.

E' un conto acquistare una casa in assenza di agibilità, consapevolmente, e quindi farsi carico poi della spesa futura per ottenerla; altro conto è acquistare senza agibilità, consapevolmente, senza però sapere della presenza di una mancanza IMPORTANTE, tale da non poterla ottenere mai...

E in tal caso, qualora l'acquirente fosse consapevole del fatto che non potrebbe mai ottenerla, dubito che un notaio rogiterebbe... (qualora venisse messo nero su bianco, ovviamente)

PS queste cose stanno ben scritte, tra l'altro, nell'ottimo libro ante '67
Fammi sapere se poi ti tornano!

 

[Michela_]

se ciò fosse dovuta ad una mancanza IMPORTANTE che riguarda il fabbricato, a posteriori chi acquista potrebbe muovere obiezioni e fare causa per aliud pro alio.

Ho capito a cosa ti riferisci.

E' un conto acquistare una casa in assenza di agibilità, consapevolmente, e quindi farsi carico poi della spesa futura per ottenerla; altro conto è acquistare senza agibilità, consapevolmente, senza però sapere della presenza di una mancanza IMPORTANTE, tale da non poterla ottenere mai...

PS queste cose stanno ben scritte, tra l'altro, nell'ottimo libro ante '67
Fammi sapere se poi ti tornano!

Approfondisco molto volentieri, non sono ancora arrivata a quel capitolo, è stato il primo al quale ho dato un'occhiata veloce ma poi sono partita dall'inizio. Grazie