Regole certe per il calcolo della superficie commerciale

[Carlo Garbuio]

L'agente immobiliare, piuttosto che migliorare le sue competenze mercantili, non trova più semplice (e più rapido) partire da "un'equivalenza sbagliata?"

io le strade semplici, le semplificazioni e le scorciatoie non le considero professionali:

cosa gli diresti, ad esempio, al cliente che si siede davanti a te
"Il tuo immobile vale X perchè su immobilio mi han detto di fare così (moltiplico dei mq x €/mq x una % che non so cosa sia e non so spiegare e vedo cosa ne esce ... se mi va bene ok, altrimenti modifico qualcosa finchè "tutto torna con quello che ho in mente", poi verificheremo se tutto è corretto più avanti, in base a se vendo e a quanto ... nel frattempo mi invento qualche balla da dire al cliente al momento opportuno, magari sfruttando qualche notizia che apparirà nel frattempo sui media, quella che più mi andrà bene, che meglio si adatterà alle varie situazioni e ... zac, pronto il pistolotto, cliente intortato
o perchè l'agenzia delle entrate o l'osservatorio vattelapesca dice così?
...
a far così (o peggio) dimostri di non conoscere il mercato, di non avere il "dominio" su dati e strumenti e stai implicitamente dicendo al cliente
"La prossima volta puoi risparmiare, invece di venir da me vai su un forum ... consulta le quotazioni OMI / Fiaip /Fimaa /CCIAA/BimBum Bam ... e pubblica pure su un portale: puoi risparmiare"

senza considerare che
specializzandoti, aggiornandoti e dimostrando di operare professionalmente
puoi sviluppare moltissime opportunità, alcune delle quali le ho citate in precedenza
​

ah, è chiaro che per operare in questo modo non servono leggi o % calate dall'alto serve "solo" competenza e conoscenza del mercato e con queste due cose
confuti leggi, critichi e puoi pure proporre soluzioni
il tutto non è quindi obbligatorio, non lo potrà mai essere, si tratta di semplice scelta individuale, di nessun altro

 

[Rosa1968]

mq x €/mq x una %

chi glielo ha detto?????

 

[PyerSilvio]

La domanda corretta del proprietario non dovrebbe essere: "quanto vale?" ma: "a quanto me la riusciresti a vendere?

Io fatico a capire amico mio di Riccione.

A mio avviso, intanto la domanda, parimenti alla risposta, è assai imprudente.

"Entrare in questo rettangolo di gioco" è avventato.
Solo se fossi tu stesso a staccare (per davvero) l'assegno, potresti " scendere in campo".

Mai illudere un cliente.
Ricordati che i primi a poter sbagliare siamo noi.
Chi altro pensi potrebbe sbagliare se non noi stessi, che siamo sul mercato, il postino...?

Se "la previsione" poi, non trova la verifica o almeno "la buona speranza", nel riscontro della clientela, trascorsi mesi di incarico, o peggio,se finisse che, fatti solo 2 appuntamenti in sei mesi, alla terza visita ricevi un offerta non congrua,..

Il cliente frattanto resta "inferocito" per le tue false promesse, fino a poter diventare addirittura efferato ricevendo una proposta sbilanciata al ribasso.

Un sacco di lavoro e questo non accetta, magari una proposta in assenza di vincolo di mutuo:
" Ma lei mi aveva detto.. !00,.... !!Il

Ti confesso che io alla fatidica domanda del cliente non mi espongo mai e "glisso" sempre.

Rispondo:
" Me lo dica lei" oppure
"Quanto cerca per essere contento..?"
"Non mi faccia tirare l'acqua al mio mulino"
Tutte risposte, così come lo son le domande, che paiono buttate lì a caso ma che invece sono molto precise.

Per me è come una partita a poker.
Bisogna stare abbottonati.

Da illusi è credere, che un soggetto che ha posto o voglia porre un bene in vendita, non si sia fatto lungamente un proprio conto economico.

Bisogna quindi saper "sbirciargli" le (sue) di carte.

In fondo detto "internos" tra noi Addetti ai lavori...

Machecenefrega di quanti soldi debba prendere uno per quello o questo alloggio il lavoro sempre quello è...!!

Per rispondere a questa domanda, quindi, io agente dovrei pormi altri interrogativi:
a) dispongo già di clienti per questo immobile e quanto vorrebbero spendere?
b) la collocazione e la tipologia dell'immobile rientrano nel target standard della mia agenzia o rappresentano una gestione marginale?
c) i canali pubblicitari attualmente a mia disposizione sono in grado di permettermi il reperimento di clientela potenzialmente interessata?

Anche qui amico mio non mi trovi d'accordo con te.

Sarebbe come pensare di fare affari solo con il ristretto numero di persone che conosci.

Che ti frega dei clienti che hai in portfolio oggi..?
Magari domani entra nel tuo studio un industriale che deve spendere.
Oppure una cliente che avendo venduto e alla ricerca affannata di comprare casa.

Se trova ciò che cerca da te bene, se no se ne esce da te e và cercandoselo altrove.

L'offerta genera la richiesta.

Ieri hai affittato il trilocale al marocchino..?
Oggi vendi il capannone all'imprenditore.
Rimetti in ordine la scrivania che magari domani anzichè andare a San marino, il cliente entra da te e ti chiede:
"Mi scusi ma non ha niente da propormi a Montegrimano..?"
..e magari manco lo sà che lì si vende sottoprezzo...


Quindi porta a casa il "pezzo" che il cliente arriva.
Hai preso un attico in centro..? Ti cercano i professionisti.
Hai preso il terreno agricolo..? arrivano i contadini.


Se per un bene, qualsiasi esso sia, ti sei preso l'onere di venderlo..
Vendilo.
Non sparare valutazioni a zero.

Su questa scorta, aggiungo pure come questa cosa che leggo qua e là di eseguire ed eseguire e elaborare le valutazioni e le perizie e le stime che:
Abilitato o no, congrua o meno, scientifiche e minuziose e "consapevoli del mercato" come lo possono essere quelle formulate alla @Carlo Garbuio ma che ci raschia..???

Io se vado a casa di un cliente ci vado per acquisirla la casa prima e per venderla poi, non per valutargliela gratuitamente.

Quanto vale...??

"Basso.. stai basso se no poi non la vendi.."
Dico sempre ai miei collaboratori.

 

[PyerSilvio]

secondo me la domanda dovrebbe essere un'altra:
qual'è il tuo bisogno, la tua necessità?

Al quarto giorno la montagna partorì un topolino.

Dopo tutta la dsiciplina scientifica, algoritmi, percentuali e tutta l'hit parade...
vediamo questo popò di considerazione.

Ma Poi....
MAVELOIMMAGINATE....??

In fase di acquisizione, seduti nel salotto del cliente, facciamo la domanda più "idonea" e opportuna che si possa fare...

..Mi vien da ridere solo ad immaginare la scena:
"Mi scusi Signor Di Gerolamo..? Ma Lei per caso ha bisogno di soldi....?


@Carlo Garbuio NON Ci VEDI MANCO in PIENO SOLE..!!!

Con questi argomenti non ti "porterei dietro" con me in acquisizione manco se mi pagassi 100 euro all'ora.

 

[eldic]

davvero faccio fatica a capire il busillis.
stiamo parlando (da inizio thread eh! mica da un paio di post) di compravendita, non di altro.
in una compravendita, quale deve essere la mia necessità se non quella di comprare (vendere) al miglior prezzo possibile?

quel prezzo coincide con il valore? si? ottima la stima.
è diverso dal valore di stima? grazie, la stima non mi serve.

accettato questo, poi passiamo a valutare il fatto che ci sono tutta una serie di elementi più o meno variamente palpabili che, per loro natura, sono quasi impossibili da valutare compiutamente tramite un algoritmo.

 

[CheCasa!]

Io fatico a capire amico mio di Riccione.

A mio avviso, intanto la domanda, parimenti alla risposta, è assai imprudente.

"Entrare in questo rettangolo di gioco" è avventato.
Solo se fossi tu stesso a staccare (per davvero) l'assegno, potresti " scendere in campo".

Mai illudere un cliente.
Ricordati che i primi a poter sbagliare siamo noi.
Chi altro pensi potrebbe sbagliare se non noi stessi, che siamo sul mercato, il postino...?

Se "la previsione" poi, non trova la verifica o almeno "la buona speranza", nel riscontro della clientela, trascorsi mesi di incarico, o peggio,se finisse che, fatti solo 2 appuntamenti in sei mesi, alla terza visita ricevi un offerta non congrua,..

Il cliente frattanto resta "inferocito" per le tue false promesse, fino a poter diventare addirittura efferato ricevendo una proposta sbilanciata al ribasso.

Un sacco di lavoro e questo non accetta, magari una proposta in assenza di vincolo di mutuo:
" Ma lei mi aveva detto.. !00,.... !!Il

Ti confesso che io alla fatidica domanda del cliente non mi espongo mai e "glisso" sempre.

Rispondo:
" Me lo dica lei" oppure
"Quanto cerca per essere contento..?"
"Non mi faccia tirare l'acqua al mio mulino"
Tutte risposte, così come lo son le domande, che paiono buttate lì a caso ma che invece sono molto precise.

Per me è come una partita a poker.
Bisogna stare abbottonati.

Da illusi è credere, che un soggetto che ha posto o voglia porre un bene in vendita, non si sia fatto lungamente un proprio conto economico.

Bisogna quindi saper "sbirciargli" le (sue) di carte.

In fondo detto "internos" tra noi Addetti ai lavori...

Machecenefrega di quanti soldi debba prendere uno per quello o questo alloggio il lavoro sempre quello è...!!

Questo discorso Pyer semplicemente non l'ho capito... sarà per la prossima...

Anche qui amico mio non mi trovi d'accordo con te.

Sarebbe come pensare di fare affari solo con il ristretto numero di persone che conosci.

Questa obiezione la comprendo meglio.
Il ragionamento espresso, mi rendo conto, dipende da un mio limite.
Sul quale si può ancora lavorare

 

[ingelman]

Mammamia quanto baccano

e tutto ciò per cercare il metodo migliore per attribuire ad un immobile il più probabile valore di mercato
analisi cliniche e radiografie .... tac con mezzi di contrasto ... risonanze magnetiche

tutte cose giuste secondo me se il metodo dovesse essere univoco per periziare diversi immobili "vedi asse ereditario da dividere conguagliando economicamente per cespiti diversamente geolocalizzati

" quindi dove necessita un criterio di stima univoco per tutti gli immobili"

per questo quoto Sgarby dove tutto deve essere dimostrato con stessa metodica a fronte di analisi di mercato che trovano il punto di forza nell'acquisire dati certi di compravendite effettivamente realizzate in quel determinato contesto .....

La mia domanda è ...
iportiizzando che riuscissimo ad ottenere questi dati quanto gli stessi potrebbero risultare vetusti se ottenuti su transazioni avvenuti semestri precedenti?
In un mercato che ha visto prezzi in discesa gmpniana mi chiedo come e in che modo poter ritenere attendibile un dato acquisito di un rogito riferito ad un immobile dove la trattativa si è conclusa (preliminare) uno o due semestri precedenti al rogito stesso?

dovremmo apportare correttivi in % (apparentemente in questo 3D non nominabili)?

Secondo me tutto verte in cosa è finalizzata la stima ....
Se analitica per determinare il valore ! di più cespiti scaturito da un univoco metodo quoto Garby

Riferito al mercato quoto la stima soggettiva dell'AI conoscitore della zona .... vie differenti della stessa zona
(fin qui ci si potrebbe arrivare anche a distanza)
condomini facenti parte della stessa via ma dal civico 20 al 24 ...
difficilmente un AI conoscitore del posto e del luogo con un bagaglio di indiscussa esperienza può sbagliarsi sul più probabile valore di mercato di un immobile in particolare (conoscendo il posto .. l'esposizione ed il contesto oltre altre innumerevoli variabili "limited local area" )

In fondo cosa è richiesto a noi AI in caso di valutazione finalizzata ad un incarico di vendita?
dare un valore più vicino possibile ad una possibile chiusura di una trattativa ..... stop (esiste un valore certo ed assoluto in compravendita di realizzo senza un margine di tolleranza ? agli esperti la sentenza)

Tutto ciò premesso mi chiedo qual'è il fine delle disquisizioni e soprattutto l'obiettivo della valutazione riferito al 3d?

Però da parte mia senza ombra di dubbio ha ragione Garby
senza dati certi non si arriva da nessuna parte
(il problema sono i dati certi e la loro attinenza con l'oggetto che stiamo trattando)

 

[PyerSilvio]

Mammamia quanto baccano
e tutto ciò per cercare il metodo migliore per attribuire ad un immobile il più probabile valore di mercato
analisi cliniche e radiografie .... tac con mezzi di contrasto ... risonanze magnetiche
tutte cose giuste secondo me se il metodo dovesse essere univoco per periziare diversi immobili "vedi asse ereditario da dividere conguagliando economicamente di cespiti diversamente geolocalizzati " quindi dove necessita un criterio di stima univoco per tutti gli immobili" per questo quoto Sgarby dove tutto deve essere dimostrato con stessa metodica a fronte di analisi di mercato che trovano il punto di forza nell'acquisire dati certi di compravendite effettivamente realizzate in quel determinato contesto .....

La mia domanda è ... iportiizzando che riuscissimo ad ottenere questi dati quanto gli stessi potrebbero risultare vetusti se ottenuti su transazioni avvenuti semestri precedenti?
In un mercato che ha visto prezzi in discesa gmpniana mi chiedo come e in che modo poter ritenere attendibile un dato acquisito di un rogito riferito ad un immobile dove la trattativa si è conclusa (preliminare) uno o due semestri precedenti al rogito stesso?

dovremmo apportare correttivi in % (apparentemente in questo 3D non nominabili)?

Secondo me tutto verte in cosa è finalizzata la stima ....
Se analitica per determinare il valore ! di più cespiti scaturito da un univoco metodo quoto Garby

Riferito al mercato quoto la stima soggettiva dell'AI conoscitore della zona .... vie differenti della stessa zona (fin qui ci si potrebbe arrivare anche a distanza) condomini facenti parte della stessa via ma da civico 20 al 24 ...
difficilmente un AI conoscitore del posto e del luogo con un bagaglio di indiscussa esperienza può sbagliarsi sul più probabile valore di mercato di un immobile in particolare (conoscendo il posto .. l'esposizione ed il contesto oltre altre innumerevoli variabili "limited local area" )

In fondo cosa è richiesto a noi AI in caso di valutazione finalizzata ad un incarico di vendita?
dare un valore più vicino possibile ad una possibile chiusura di una trattativa ..... stop (esiste un valore certo ed assoluto in compravendita di realizzo senza un margine di tolleranza ? agli esperti la sentenza)

Tutto ciò premesso mi chiedo qual'è il fine delle disquisizioni e soprattutto l'obiettivo della valutazione riferito al 3d?

Però da parte mia senza ombra di dubbio ha ragione Garby
senza dati certi non si arriva da nessuna parte
(il problema sono i dati certi e la loro attinenza con l'oggetto che stiamo trattando)

Ti è mai capitato di trattare una casa, negoziando con quel tipo di clientela che, ricevuta la loro "Brava stima certa" non si "schiodano" da quella virtuale certezza?

Scommetto che a uno, non proprio di primo pelo come te, non possa essere mancata l'occasione.

La loro certa stima gli è stata talmente conficcata nel loro cervello, che molto spesso alcuni di questi soggetti, stanno lì inutilmente a "vendere" la loro casa almeno da un decennio.
In un caso specifico che conosco, addirittura il "perito stimante" è deceduto per anzianità, nonostante all'epoca della perizia, godesse ancora di ottima salute.

Quando ciò avviene, io tra me e me penso:

"Ma se sei pure un abilitato professionista, un architetto, un geometra o fate voi chi è lo stimatore perito perfetto...
Caseggiati a muri e impianti al limite da rasarli al suolo, valutati oltre 1000 euro al metro...?

MAPUOI...?"

MaCOMEsifà a sostenere certe oscenità..?

 

[ingelman]

Ti è mai capitato di trattare una casa, negoziando con quel tipo di clientela che, ricevuta la loro "Brava stima certa" non si "schiodano" da quella virtuale certezza.

Tutti i giorni ... è il dramma quotidiano ... far capire al venditore che le sue aspettative di prezzo rappresentano una sua patologia (se dispongono di una ricetta medica sicuramente è stata rilasciata da un medico pietoso) ...........

Io ormai le ricette sul prezzo riferiio a Roma me le faccio rilasciare e certificare da gmp

di certo non è pietoso .. lascio ai clienti la libera scelta
Poi per i necrologi mi stò ancora perfezionando anche se mi sento scarsamente predisposto. è un mio limite

"Ma se sei pure un abilitato professionista, un architetto, un geometra o fate voi chi è lo stimatore perito perfetto...

è quello che riesce ad analizzare di un immobile tutte quelle caratteristiche tecnico ed intriseche ... quello che riesce a quantificare le differenze costruttive e quanto le stesse possano influire su un mercato riferito ad una determinata zona .... tutto finalizzato alla vendita.

(qui il concetto prezzo valore ha dei limiti)

Ti lancio un messaggio estremo e prova a darmi una risposta
In che modo valuteresti una Villa con l'Eliporto in una zona periferica dove il 99,999% della popolazione del luogo raggiunge la Città in Autobus pubblico

Bel dilemma anche per i dati certi

Su questo esempio quoto te ..... il valore verrà scaturito dall'unica offerta accettata dal proprietario sottopostagli da quel pazzo che su l'eliporto ci parcheggia il motorino senza ali

che dire .........

 

[ingelman]

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Smettila di istigarmi e indurimi ad evitabili OT .....
parliamo piuttosto di valutazioni