Regole certe per il calcolo della superficie commerciale

[alessandro66]

c

permettimi di obiettare.
se una millanta di poter disporre del prezzi di compravendita di tutti il territorio italiano, non ha solo problemi di comunicazione.

Qui, però, dice il vero...

 

[Carlo Garbuio]

Qui, però, dice il vero...

ovviamente sei in grado di dimostrarlo vero?
sei consapevole di quanto affermi
attendo il riscontro
grazie

 

[PyerSilvio]

Fin'ora sono stato d'accordo su quanto hai postato...ma qui voglio spezzare una lancia a favore di @Carlo Garbuio...la perizia non è privata e si può pubblicare tranquillamente, al massimo puoi cancellare i dati sensibili, giusto per scrupolo...in più..pubblicandola possiamo stabilire se farci quattro risate o no...

..Io alcune le ho..... Avute per vie traverse.

Prova a richiederle alla banca che l' ha commissionata.

Non ti rispondono neanche.

 

[alessandro66]

ovviamente sei in grado di dimostrarlo vero?
sei consapevole di quanto affermi
attendo il riscontro
grazie

Non ho capito se non hai capito la mia risposta o sono io che non ho capito la tua...capito?

Comunque rispondevo a tuo favore...so dove le prendi.

 

[Carlo Garbuio]

Non ho capito se non hai capito la mia risposta

ho capito che dici che è vero che io millanto e ... come afferma edilc
se chiarisci chi è il soggetto sottinteso e su cosa ha ragione si capisce, diversamente ognuno interpreta come vuole ...
e questo è un caso che dimostra come i "problemi di comunicazione" possono derivare da malintesi dovuti al mezzo che utilizziamo, non da espressa volontà di chi scrive

 

[PyerSilvio]

Non ho capito se non hai capito la mia risposta o sono io che non ho capito la tua...capito?

..Allora non sono l'unico...
Cominciavo ad angustiarmi...

 

[CheCasa!]

Partendo da questa discussione,
vorrei fare con l'aiuto di @Carlo Garbuio un passettino in avanti.

Ora dirò delle cose che denoteranno un'ignoranza di fondo, lo so già,
ne sono pienamente consapevole ma, durante il week end ho meditato su quanto è stato scritto all'interno di questa discussione....

... ed ho elaborato la seguente considerazione.

Il proprietario, quando si rivolge ad un'agenzia immobiliare per vendere un proprio bene non dovrebbe parlare di "stima", nè l'agenzia dovrebbe parlare di "valore di mercato".
La domanda corretta del proprietario non dovrebbe essere: "quanto vale?" ma: "a quanto me la riusciresti a vendere?"

Questa domanda, in fin dei conti, rischierebbe di avere molto più senso della precedente.

"A quanto io, agente sarei in grado di vendere questo immobile?" si riferiscono tutta una serie di particolari relazioni che hanno sì a che fare con il "valore commerciale" del bene ma che trovano la loro definizione soprattutto in base alla struttura organizzativa dell'agenzia immobiliare.

Per rispondere a questa domanda, quindi, io agente dovrei pormi altri interrogativi:
a) dispongo già di clienti per questo immobile e quanto vorrebbero spendere?
b) la collocazione e la tipologia dell'immobile rientrano nel target standard della mia agenzia o rappresentano una gestione marginale?
c) i canali pubblicitari attualmente a mia disposizione sono in grado di permettermi il reperimento di clientela potenzialmente interessata?

Vi faccio un esempio pratico. Per la mia agenzia un immobile a Montegrimano è:
- praticamente invendibile se si tratta di un appartamento
- se si tratta di una casetta indipendente di modesta metratura, vendibile non oltre i 130.000,00 euro

Questo non significa che il valore di mercato dell'appartamento sia di 5.000 o 10.000 euro, nè che la casetta indipendente debba essere stimata 130.000 euro.

Per giunta, con ogni probabilità, un agenzia di San Marino prenderebbe in carico e probabilmente riuscirebbe a vendere questi immobili a valori più alti dei miei.

Per quale motivazione? l'acquirente tipico della mia agenzia vive nella Valle del Conca, e valuta una spesa decrescente a partire da Morciano di Romagna. Montegrimano, nell'ottica dei miei acquirenti tipici, dovrebbe costare meno di San Clemente, meno di Taverna ed Osteria Nuova, meno di Fratte di Sassofeltrio....

Per un sammarinese invece Montegrimano risulta a pochi chilometri dal confine. Il punto di riferimento per una spesa immobiliare è influenzato dai prezzi mediamente praticati all'interno della Piccola Repubblica....

 

[Carlo Garbuio]

"quanto vale?" ma: "a quanto me la riusciresti a vendere?"

secondo me la domanda dovrebbe essere un'altra:
qual'è il tuo bisogno, la tua necessità?

per vendere può andare dove vuole, da altri agenti immobiliari (professionali o approssimativi o anche usare i portali), per avere una consulenza immobiliare invece ritengo che un Agente Immobiliare possa e debba dare qualcosa in più
e allora, per andare sul pratico:
1) mostri il dettaglio delle compravendite avvenute nella zona dell'immobile negli ultimi 6/12/18 mesi = dimostri di conoscere il mercato. Magari gli dici su 10 ne ho vendute 2 io, 1 i miei colleghi, 7 si sono arrangiati i privati ...
2) effettui una valutazione immobiliare
3) consigli il cliente, in base alle sue esigenze, se vendere o affittare o aspettare o .... Con una valutazione ad hoc e con dati alla mano fai la tua figura di consulente. Se il cliente decide di vendere, partendo dal valore di mercato, tenendo conto delle esigenze del cliente e delle tue competenze mercantili di Agente Immobiliare, concordi il prezzo con il cliente in funzione di una strategia condivisa, modificabile "in corsa". Questo punto 3 dipende moltissimo dai soggetti, dai loro bisogni pertanto è difficilmente schematizzabile in quanto ogni cliente avrà le proprie rogne. Se però la scelta del cliente viene effettuata su una prestazione chiara e trasparente tutti dovrebbero trarne vantaggio ed avere chiare le rispettive responsabilità
...
puoi pure fargli vedere la differenza di prezzo in funzione a fatto che il cliente sia

un sammarinese invece Montegrimano

 

[alessandro66]

secondo me la domanda dovrebbe essere un'altra:
qual'è il tuo bisogno, la tua necessità?

per vendere può andare dove vuole, da altri agenti immobiliari (professionali o approssimativi o anche usare i portali), per avere una consulenza immobiliare invece ritengo che un Agente Immobiliare possa e debba dare qualcosa in più
e allora, per andare sul pratico:
1) mostri il dettaglio delle compravendite avvenute nella zona dell'immobile negli ultimi 6/12/18 mesi = dimostri di conoscere il mercato. Magari gli dici su 10 ne ho vendute 2 io, 1 i miei colleghi, 7 si sono arrangiati i privati ...
2) effettui una valutazione immobiliare
3) consigli il cliente, in base alle sue esigenze, se vendere o affittare o aspettare o .... Con una valutazione ad hoc e con dati alla mano fai la tua figura di consulente. Se il cliente decide di vendere, partendo dal valore di mercato, tenendo conto delle esigenze del cliente e delle tue competenze mercantili di Agente Immobiliare, concordi il prezzo con il cliente in funzione di una strategia condivisa, modificabile "in corsa". Questo punto 3 dipende moltissimo dai soggetti, dai loro bisogni pertanto è difficilmente schematizzabile in quanto ogni cliente avrà le proprie rogne. Se però la scelta del cliente viene effettuata su una prestazione chiara e trasparente tutti dovrebbero trarne vantaggio ed avere chiare le rispettive responsabilità
...
puoi pure fargli vedere la differenza di prezzo in funzione a fatto che il cliente sia

Mo si comincia a ragionare...

 

[CheCasa!]

secondo me la domanda dovrebbe essere un'altra:
qual'è il tuo bisogno, la tua necessità?

per vendere può andare dove vuole, da altri agenti immobiliari (professionali o approssimativi o anche usare i portali), per avere una consulenza immobiliare invece ritengo che un Agente Immobiliare possa e debba dare qualcosa in più
e allora, per andare sul pratico:
1) mostri il dettaglio delle compravendite avvenute nella zona dell'immobile negli ultimi 6/12/18 mesi = dimostri di conoscere il mercato. Magari gli dici su 10 ne ho vendute 2 io, 1 i miei colleghi, 7 si sono arrangiati i privati ...
2) effettui una valutazione immobiliare
3) consigli il cliente, in base alle sue esigenze, se vendere o affittare o aspettare o .... Con una valutazione ad hoc e con dati alla mano fai la tua figura di consulente. Se il cliente decide di vendere, partendo dal valore di mercato, tenendo conto delle esigenze del cliente e delle tue competenze mercantili di Agente Immobiliare, concordi il prezzo con il cliente in funzione di una strategia condivisa, modificabile "in corsa". Questo punto 3 dipende moltissimo dai soggetti, dai loro bisogni pertanto è difficilmente schematizzabile in quanto ogni cliente avrà le proprie rogne. Se però la scelta del cliente viene effettuata su una prestazione chiara e trasparente tutti dovrebbero trarne vantaggio ed avere chiare le rispettive responsabilità
...
puoi pure fargli vedere la differenza di prezzo in funzione a fatto che il cliente sia

Comincio a capirci qualcosa...

In linea di massima, se le mie competenze mercantili non sono adeguate (l'immobile vale "x" ma messo come sono potrei vendertelo a "x-10") non tendo a far coincidere il valore di mercato con "x-10" piuttosto che con "x"?

Non so se mi spiego.

L'agente immobiliare, piuttosto che migliorare le sue competenze mercantili, non trova più semplice (e più rapido) partire da "un'equivalenza sbagliata?"