Responsabilità dei professionisti per abuso scoperto post rogito

[silk]

@ mata

Scusa se mi permetto, ma visto che sei ignorante in materia e che questa è anche particolarmente complicata, perché non ti sei preso un tuo consulente di fiducia? E' evidente che molte agenzie immobiliari e lo stesso proprietario spingono verso un professionista di loro fiducia, per coprire le "magagne" e fare il rogito, magari imbonendo il compratore col fatto che con poche centinaia di euro il loro tecnico fa tutto. La responsabilità del notaio si ferma al contenuto dell'atto conforme alla legge, all'autentica delle firme, alla registrazione, trascrizione e volture catastali, nonché alle ispezioni ipotecarie preliminari, quella dei geometri dipende da cosa hanno fatto. Se sono stati incaricati di fare l'aggiornamento catastale, cosa c'entrano col resto? Peraltro la normativa non obbliga alla dichiarazione della conformità edilizia, ma solo a quella catastale.

@mata
penso sia necessaria una precisazione. le modifiche catastali sono state effettuate prima del preliminare e del rogito per suddividere una grande proprietà in diverse unità abitative. quindi sono cose che hanno fatto i venditori PRIMA di mettere in vendita la casa. quindi io in questa cosa non sono stata e non dovevo essere coinvolta...se avessi dovuto essere coinvolta....avrei preso il mio perito. io ho comprato una proprietà già divisa nel passato.
personalmente ho SBAGLIATO per ignoranza perchè non sapevo potessi/dovessi contattare un perito di mia fiducia (geometra) per far vedere la casa e gli atti connessi prima dell'atto ma queste cose le ho scoperte adesso...con il famoso senno di poi.
penso di non essere l'unica persona in Italia che credeva che il catasto dettasse legge (catasto=realtà=tutto a posto). come ho scritto il catasto corrisponde al vero e sono andata a vedermelo visto che potevo. come potevo sapere che due geometri si fossero ben guardati da far corrispondere il catasto all'urbanistica?? mi pare evidente che hanno dichiarato il falso....ma questo l'ho scoperto col sennò di poi quando ho avuto in mano le concessioni edilizie.
in tutto questo c'era coinvolta l' agenzia immobiliare che ho scelto (che ho pagato) e il notaio scelto da ME (che ho pagato) non da loro. non vorrei dire ma mi pare evidente che pensassi di avere la sicurezza che tutto fosse a posto. e a dirla tutta il notaio mi aveva dato ad intendere che quelle famose concessioni fossero loro a doverle controllare...tanto più che quelle concessioni io non potevo vederle prima del rogito.....come privato e comunque dopo il rogito solo una delle due me la fanno vedere (v più sopra la mia risopsta a bagudi)
ora che sono più consapevole di come girano (male) le cose ho messo in mano subito tutto ad un geometra di mia fiducia e a un avvocato......

 

[mata]

@ mata



@mata
penso sia necessaria una precisazione. le modifiche catastali sono state effettuate prima del preliminare e del rogito per suddividere una grande proprietà in diverse unità abitative. quindi sono cose che hanno fatto i venditori PRIMA di mettere in vendita la casa. quindi io in questa cosa non sono stata e non dovevo essere coinvolta...se avessi dovuto essere coinvolta....avrei preso il mio perito. io ho comprato una proprietà già divisa nel passato.
personalmente ho SBAGLIATO per ignoranza perchè non sapevo potessi/dovessi contattare un perito di mia fiducia (geometra) per far vedere la casa e gli atti connessi prima dell'atto ma queste cose le ho scoperte adesso...con il famoso senno di poi.
penso di non essere l'unica persona in Italia che credeva che il catasto dettasse legge (catasto=realtà=tutto a posto). come ho scritto il catasto corrisponde al vero e sono andata a vedermelo visto che potevo. come potevo sapere che due geometri si fossero ben guardati da far corrispondere il catasto all'urbanistica?? mi pare evidente che hanno dichiarato il falso....ma questo l'ho scoperto col sennò di poi quando ho avuto in mano le concessioni edilizie.
in tutto questo c'era coinvolta l' agenzia immobiliare che ho scelto (che ho pagato) e il notaio scelto da ME (che ho pagato) non da loro. non vorrei dire ma mi pare evidente che pensassi di avere la sicurezza che tutto fosse a posto. e a dirla tutta il notaio mi aveva dato ad intendere che quelle famose concessioni fossero loro a doverle controllare...tanto più che quelle concessioni io non potevo vederle prima del rogito.....come privato e comunque dopo il rogito solo una delle due me la fanno vedere (v più sopra la mia risopsta a bagudi)
ora che sono più consapevole di come girano (male) le cose ho messo in mano subito tutto ad un geometra di mia fiducia e a un avvocato......

Il notaio ti ha detto il giusto, perché è il venditore che deve fare le dichiarazioni in atto. Ma siccome siamo in Italia, chi compra (visto che non acquista una bicicletta ed impegna magari i risparmi di una vita) dovrebbe far controllare e verificare che sia tutto a posto, sia dal punto di vista catastale che edilizio ed ipotecario. Qui da noi si fa sempre meno e sempre di più sono i contenziosi, perché la figura del consulente deve essere introdotta fin dal preliminare (o proposta d'acquisto), in modo da inserire le esatte obbligazioni che poi dovranno essere adempiute nel rogito notarile: purtroppo le persone fanno tutto semplice, invogliati dai venditori e da qualche agente che sennò di vedrebbe sfuggire l'affare e rappresentano la questione del geometra come una pura e semplice "relazione tecnica" cioè una descrizione dell'immobile da fare all'atto.
Il tecnico ci dev'essere fina dall'inizio, per inserire le clausole circa la conformità edilizia e catastale, l'abitabilità ecc., meglio se prodotte prima del preliminare.

 

[irma]

il notaio era obbligato a visionare le concessione edilizie prima del rogito?

Concordo con chi ti ha già risposto che al notaio importa che vengano dichiarati gli estremi di concessioni... la responsabilità sulla dichiarazione è di chi la fà

"la parte alienante dichiara..."

cos'ha dichiarato ? solo gli estremi delle concessioni o anche che non sono stati fatti ulteriori lavori?

3-l'agenzia immobiliare sapeva. aveva le mappe catastali in mano e ha fatto richiesta prima del rogito di avere le concessioni edilizie per conto del venditore e come ho detto l'abuso è evidente a occhi inesperti. anche qui c'è una responsabilità? se sì quale?
...
post: 435765: le concessioni edilizie (non i dati proprio le concessioni) sono state richieste dall'agenzia per conto del venditore. ho una carta firmata e timbrata dal comune che lo conferma. parte dell'immobile è ante 67 ma parte dell'immobile NO. io ho in mano la concessione edilizia che mi compete. l'altra che non mi danno l'ho solo vista.

Se sei il proprietario ti competono tutte le concessioni relative al tuo immobile! Visto che evidentemente non ti hanno dato tutto..mi viene anche da dire che bisognerebbe vedere cosa il comune abbia consegnato all'agenzia! Se solo il foglio di concessione senza gli allegati progettuali ... avrebbe potuto confrontare ben poco.
Se l'agenzia avesse veramente scoperto delle difformità avrebbe dovuto indirizzare il venditore da un architetto/ingegnere/geometra per sanare la situazione prima della vendita; e avrebbe dovuto informarti della situazione.
Circa eventuali responsabilità dell'agenzia ti suggerisco Cassazione Sez. III, Sentenza n. 16623 del 16/07/2010

geometri coinvolti sono andati per conto della parte alienante (in tempi diversi e precedentemente al rogito) a fare modifiche a proprio comodo in catasto. (e il catasto mi dice che sta cosa non è corretta, io voglio capire anche se è illegale....)

Forse proprio nel tentativo di sistemare la faccenda .. naturalmente il catasto deve richiedere motivazione dei cambiamenti effettuati
e, se non sbaglio,... qualcuno più esperto potrà confermare: negli ultimi anni deve anche comunicare al comune i cambiamenti effettuati ... per consentire al comune di verificare il corretto adempimento di eventuali pratiche edilizie o disporre ulteriori controlli finalizzati alla repressione degli abusi edilizi.

il catasto ovvio che rimpalla al geometra....

Certo perchè richiede la firma per responsabilità del geometra e del committente...ed è con loro che alla fine te la devi prendere.[/QUOTE]

 

[elisabettam]

a Parma, da anni, nessun notaio rogista senza la conformità urbanistica firmata da un tecnico. Non capisco perché non si possa fare in tutto il paese

 

[silk]

Il notaio ti ha detto il giusto, perché è il venditore che deve fare le dichiarazioni in atto. Ma siccome siamo in Italia, chi compra (visto che non acquista una bicicletta ed impegna magari i risparmi di una vita) dovrebbe far controllare e verificare che sia tutto a posto, sia dal punto di vista catastale che edilizio ed ipotecario. Qui da noi si fa sempre meno e sempre di più sono i contenziosi, perché la figura del consulente deve essere introdotta fin dal preliminare (o proposta d'acquisto), in modo da inserire le esatte obbligazioni che poi dovranno essere adempiute nel rogito notarile: purtroppo le persone fanno tutto semplice, invogliati dai venditori e da qualche agente che sennò di vedrebbe sfuggire l'affare e rappresentano la questione del geometra come una pura e semplice "relazione tecnica" cioè una descrizione dell'immobile da fare all'atto.
Il tecnico ci dev'essere fina dall'inizio, per inserire le clausole circa la conformità edilizia e catastale, l'abitabilità ecc., meglio se prodotte prima del preliminare.

@mata
nota che in questa storia c'è pure il geometra della banca (pagato da me)cui ho chiesto il mutuo che ha fatto la perizia....e ha scritto che è tutto a posto e vorrei capire come ha potuto dichiarare questo stante la situazione....difatti ho chiesto pure alla banca di darmi spiegazioni....
e ribadisco che se avessi saputo di poterlo fare avrei convolto un geometra da subito ma obiettivamente all'epoca NON lo sapevo.....

 

[silk]

Concordo con chi ti ha già risposto che al notaio importa che vengano dichiarati gli estremi di concessioni... la responsabilità sulla dichiarazione è di chi la fà


cos'ha dichiarato ? solo gli estremi delle concessioni o anche che non sono stati fatti ulteriori lavori?


Se sei il proprietario ti competono tutte le concessioni relative al tuo immobile! Visto che evidentemente non ti hanno dato tutto..mi viene anche da dire che bisognerebbe vedere cosa il comune abbia consegnato all'agenzia! Se solo il foglio di concessione senza gli allegati progettuali ... avrebbe potuto confrontare ben poco.
Se l'agenzia avesse veramente scoperto delle difformità avrebbe dovuto indirizzare il venditore da un architetto/ingegnere/geometra per sanare la situazione prima della vendita; e avrebbe dovuto informarti della situazione.
Circa eventuali responsabilità dell'agenzia ti suggerisco Cassazione Sez. III, Sentenza n. 16623 del 16/07/2010


Forse proprio nel tentativo di sistemare la faccenda .. naturalmente il catasto deve richiedere motivazione dei cambiamenti effettuati
e, se non sbaglio,... qualcuno più esperto potrà confermare: negli ultimi anni deve anche comunicare al comune i cambiamenti effettuati ... per consentire al comune di verificare il corretto adempimento di eventuali pratiche edilizie o disporre ulteriori controlli finalizzati alla repressione degli abusi edilizi.
Certo perchè richiede la firma per responsabilità del geometra e del committente...ed è con loro che alla fine te la devi prendere.

[/QUOTE]
@ irma
-il notaio ha scritto che la parte alienante dichiara che sono stati fatti lavori secondo le concessioni e che successivamente NON sono stati fatti lavori per cui era necessario avere permessi.(il mio avvocato dice qui è stato dichiarato il falso)
-per il fatto di visionare le concessioni...il Comune dice che non posso, il mio geometra e l'avvocato sì...ora faremo richiesta scritta che ci dicano perchè non possiamo vederne una....
-catasto: anche qui devo indagare bene...pure a me dopo quanto mi avete scritto in più utenti mi fa strano che abbiano preso atto di queste modifiche senza chiedere niente.....mah! quando scrivi "negli ulitmi anni" bisogna comunicare al comune le variazioni....già dal 2010? anno del mio rogito?
-all'agenzia hanno proprio dato le concessioni coi disegni su richiesta del venditore. ho un documento che lo prova. non c'è proprio dubbio sapessero.grazie per la nota sulla sentenza della cassazione.
-per quanto riguarda le responsabilità ora mi rifaccio col venditore e poi a cascata su tutti quelli che avranno responsabilità.

 

[irma]

a Parma, da anni, nessun notaio rogista senza la conformità urbanistica firmata da un tecnico. Non capisco perché non si possa fare in tutto il paese

Sarebbe bello sapere se è un'iniziativa del notariato di Parma o se deriva da qualche legge nazionale.

-il notaio ha scritto che la parte alienante dichiara che sono stati fatti lavori secondo le concessioni e che successivamente NON sono stati fatti lavori per cui era necessario avere permessi. (il mio avvocato dice qui è stato dichiarato il falso...
"negli ulitmi anni" bisogna comunicare al comune le variazioni....già dal 2010? anno del mio rogito?

Sicuramente se ne parla da prima del 2010 ... dal dire al fare ... ad ogni modo anche trovassi la norma che obbliga il catasto a simile comunicazione... potresti trovare responsabilità di tanti Enti ... tutti scaricano altrove perchè la legge glielo permette.hai idea di cosa significherebbe chiedere danni al Catasto o al Comune?
Concentrati su cosa puoi realmente ottenere.
Consultati con Tecnico di tua fiducia sul da farsi per sanare la situazione.
Concentrati sul capire i reali problemi ed eventuali soluzioni e poi prenditela con il venditore, se è solvente . Solo se non fosse solvente il venditore allarga la cerchia.
Il tuo Avvocato è penalista? Hai bisogno di un penalista, esperto in abusi edilizi, per denuncia circa dichiarazione mendace e valutare se chiedere i soldi che servono per sanare o se chiedere la nullità del rogito.

Auguri e tienici aggiornati.

 

[silk]

Sarebbe bello sapere se è un'iniziativa del notariato di Parma o se deriva da qualche legge nazionale.


Sicuramente se ne parla da prima del 2010 ... dal dire al fare ... ad ogni modo anche trovassi la norma che obbliga il catasto a simile comunicazione... potresti trovare responsabilità di tanti Enti ... tutti scaricano altrove perchè la legge glielo permette.hai idea di cosa significherebbe chiedere danni al Catasto o al Comune?
Concentrati su cosa puoi realmente ottenere.
Consultati con Tecnico di tua fiducia sul da farsi per sanare la situazione.
Concentrati sul capire i reali problemi ed eventuali soluzioni e poi prenditela con il venditore, se è solvente . Solo se non fosse solvente il venditore allarga la cerchia.
Il tuo Avvocato è penalista? Hai bisogno di un penalista, esperto in abusi edilizi, per denuncia circa dichiarazione mendace e valutare se chiedere i soldi che servono per sanare o se chiedere la nullità del rogito.

Auguri e tienici aggiornati.

sul fatto che gli enti "giochino" a scarica barile purtroppo l'ho capito.

il primo passo che ho fatto per tutelarmi è stato rivolgermi a geometra e avvocato per vedere come procedere. l'avvocato mi è stato consigliato proprio da due differenti professionisti (che non si conoscono fra loro e non coinvolti in questa storia) proprio x le sue competenze e capacità in casi come il mio. del geometra ho fiducia piena.

secondo loro parere mi rivalgo sul venditore in prima istanza (che so che può essere solvente) poi vedremo cos'altro fare. per ora voglio provare a vedere se si può sanare (ma è molto difficile e temo veramente sta cosa) o nella peggiore ipotesi se non sarà così ho comunque gli estremi per chiedere la nullità dell'atto. anche se mi pare di capire che la nullità dell'atto sia un po' un'arma a doppio taglio...nel senso che perdo proprietà del bene ma non ci sono tempistiche per il discorso soldi....
insomma una bella gatta da pelare.

 

[CheCasa!]

Ciao @silk, il Notaio in merito alla conformità edilizia, ai precedenti edilizi ed al certificato di agibilità, non dichiara nulla ma raccoglie la dichiarazione del venditore, il quale ne rimane l'unico responsabile.

Se poi i geometri, da come ho capito, hanno agito per conto del venditore, non potrai certo chiamarli in causa tu ma al limite l'ex proprietario nel momento in cui risulti soccombente e condannato a risarcire un danno che sia in qualche modo causato dalla negligenza dei propri incaricati.

L'agente immobiliare è certamente responsabile se a conoscenza di problematiche a te taciute, perchè vige l'obbligo della corretta informazione alle parti in merito a tutti gli elementi che possano in qualche modo influire sulla conclusione dell'affare. Il problema potrebbe essere quello di provare che effettivamente ne fosse a conoscenza...

Naturalmente, al di là degli aspetti legali, non tutti giocano allo scarica-barile. Ci sono notai che non si limitano a citare gli estremi dei precedenti edilizi ma richiedono anche gli elaborati planimetrici confrontandoli con le planimetrie catastali. Attività che non può certamente sostituirsi agli approfondimenti di un tecnico incaricato dall'acquirente ma che può certamente "individuare" le incongruenze" macroscopiche.

Così pure esistono agenzie che recuperano tutta la documentazione urbanistica ed effettuano una verifica di massima, anch'essa non in grado di fornire tutte le garanzie necessarie ma ugualmente utile quando ci si trovi di fronte a palesi difformità.

In bocca al lupo per tutto.

 

[irma]

secondo loro parere mi rivalgo sul venditore in prima istanza (che so che può essere solvente) poi vedremo cos'altro fare. per ora voglio provare a vedere se si può sanare (ma è molto difficile e temo veramente sta cosa) o nella peggiore ipotesi se non sarà così ho comunque gli estremi per chiedere la nullità dell'atto. anche se mi pare di capire che la nullità dell'atto sia un po' un'arma a doppio taglio...nel senso che perdo proprietà del bene ma non ci sono tempistiche per il discorso soldi....
insomma una bella gatta da pelare.

Concordo, solo ti consiglio di partire penalmente per "dichiarazione mendace" e chiedere una provvisionale corrispondente all'importo che occorre per sanare:è il metodo più veloce per ottenere qualche soldino.