Responsabilità dei professionisti per abuso scoperto post rogito

[mata]

Naturalmente, al di là degli aspetti legali, non tutti giocano allo scarica-barile. Ci sono notai che non si limitano a citare gli estremi dei precedenti edilizi ma richiedono anche gli elaborati planimetrici confrontandoli con le planimetrie catastali.

Non ho mai visto, in vita mia (ormai vent'anni di professione), un notaio che confronta i progetti allegati ai permessi comunali con le planimetrie catastali, anche perché non sarebbe neppure sufficiente, visto che esistono anche altre problematiche (collaudi strutturali, depositi antisismici, agibilità, ecc.). Così come non ho mai visto farlo alle agenzie, se non per indicare un professionista di loro fiducia ma che è evidentemente non affidabile, visto che non ha certo interesse a mandare a monte un affare dell'agenzia che in questo caso è anche cliente. Ovviamente gli AI non hanno colpa se le case sono mezze abusive o se non sono accatastate...

 

[CheCasa!]

Non ho mai visto, in vita mia (ormai vent'anni di professione), un notaio che confronta i progetti allegati ai permessi comunali con le planimetrie catastali, anche perché non sarebbe neppure sufficiente, visto che esistono anche altre problematiche (collaudi strutturali, depositi antisismici, agibilità, ecc.). Così come non ho mai visto farlo alle agenzie, se non per indicare un professionista di loro fiducia ma che è evidentemente non affidabile, visto che non ha certo interesse a mandare a monte un affare dell'agenzia che in questo caso è anche cliente. Ovviamente gli AI non hanno colpa se le case sono mezze abusive o se non sono accatastate...

Notaio Luigi Ortolani di Riccione
per citarne uno in carne ed ossa sul mio territorio

Ho già scritto che non sono sufficienti queste verifiche effettuate da "non" tecnici ma che sono "efficaci" per evidenziare almeno le difformità più eclatanti.

I controlli sono così tanti che anche gli addetti ai lavori a volte non riescono a scoprire tutto ciò che c'è dietro ad un acquisto.

Un esempio è stata la compravendita di una vecchia casa a schiera nel centro storico di
un paese nel quale gli interventi che impattavano sulla sismica erano stati firmati come conformi da un ingegnere... ma in realtà non lo erano...

I due acquirenti, marito e moglie, entrambi architetti, se ne sono accorti quando hanno presentato al genio civile una nuova pratica per l'apertura di una scala di collegamento al seminterrato...

 

[mata]

Beh, gli architetti non sono in genere molto bravi per il catasto ed il diritto civile...

 

[Bagudi]

Non ho mai visto, in vita mia (ormai vent'anni di professione), un notaio che confronta i progetti allegati ai permessi comunali con le planimetrie catastali, anche perché non sarebbe neppure sufficiente, visto che esistono anche altre problematiche (collaudi strutturali, depositi antisismici, agibilità, ecc.). Così come non ho mai visto farlo alle agenzie,

Non so quanti agenti immobiliari tu abbia visto all'opera, ma anche prima della legge del 2010, se ci si accorgeva di qualcosa di diverso tra lo stato di fatto e la planimetria, ci si metteva immediatamente in moto per verificare (tramite tecnico ovviamente, nessuno ha mai voluto usurpare il lavoro degli altri,- cosa che invece altre categorie fanno regolarmente con la nostra...) e mettere a posto, il che mi è sempre sembrato perfettamente normale.

 

[mata]

Mah, mi spiace smentirti, ma qui da noi i tecnici li nomina l'Agenzia Immobiliare...

 

[Bagudi]

Nominarli è un conto...certo mica mi improvviso tecnico (contrariamente a certi tecnici che si improvvisano agenti immobiliari...), ma guardare le carte e rendersi conto di possibili difformità è un altro.
Tra l'altro preferisco che il tecnico lo nomini la parte venditrice (se ci sente da questo orecchio...) o la parte acquirente, il che sarebbe ancora meglio...

 

[mata]

Premesso che se tutto fosse a posto, sarebbe di ovvio interesse per tutti e quindi anche per gli agenti immobiliari, volevo solo dire che dovrebbe essere chi acquista, che lo nomina, sennò ci sarebbe un pochino di conflitto d'interesse...

 

[Agenzia Castello]

Purtroppo in alcuni casi sarebbe bene dotarsi di un tecnico che controlla tutto, il tecnico che sia Geometra o Architetto dovrebbe verificare che quando di fatto corrisponda al progetto in comune con un accesso agli atti.
Il Notaio e l'agenzia non si mettono a recuperare planimetrie di progetto in comune e a fare confronti se corrispondono, non è di loro competenza ci sono i tecnici apposta ognuno fa la sua parte.
Poi logico se l'agente immobiliare va a vedere una casa da proporre in vendita e ci sono difformità evidenti tipo il sottotetto che in planimetria catastale non c'è, i divisori sopra quando in catasto risulta tutto openspace ci si informa per sistemare tutto e si avvisa sia chi vende che spesso non lo sa sia chi compra di come si può sistemare, se non si può sistemare la casa non è vendibile.
Se l'agente non sa che ci sono difformità dai progetti presentati a quello che risulta in catasto e che si vede sulla casa poco può fare, al massimo consigliare di fare una verifica con un tecnico esterno Geometra o Architetto, come questo non può sapere se il vicino fa rumore alle 5 del mattino o se il costruttore non ha messo il pannello isolante previsto fra una casa e l'altra (successo ad una persona che conosco trifamiliare niente isolamento sui muri e guaina sul tetto fatta solo in parte) o se ha sbagliato le misure il costruttore (condominio 20cm spostato rispetto a quanto previsto da progetto sul lotto, costruttore a fianco ha dovuto rifare i progetti per una nuova costruzione perchè il suo tecnico si è accorto del problema ed ora è in causa perchè per tenere le distanze di legge ha dovuto riprogettare il fabbricato e ha perso mesi e mesi di tempo e soldi e un paio di prenotazioni di appartamenti).
Poi nella maggioranza dei casi non ci son problemi al 99% però possono sempre sorgere problematiche impreviste.
Diverso appunto se sapeva e ha taciuto una cosa che gli hai chiesto in questo caso dimostrata la malafede è sanzionabile.

 

[silk]

AGGIORNAMENTI....
torno a scrivere sul forum per dirvi che ad oggi siamo ad un nulla di fatto...tante lettere tra avvocati e nessun passo avanti. ormai procederemo con la nullità dell'atto.
il motivo per cui scrivo è che, finalmente oggi sono riuscita ad avere in mano la perizia del geometra della banca (mesi che la chiedo alla banca e mesi che me la negano) e come mi aspettavo c'è qualcosa che non torna... e vorrei la vostra opinione.
a titolo di memoria vi ricordo che l'immobile è in parte ante 67, in parte edificato fine anni 70, per cui era stata richiesta concessione edilizia. ad oggi sussistono degli abusi edilizi importanti scoperti recentemente.

ll perito della banca sostanzialmente ha fatto male il suo lavoro. cioè ha dichiarato che l'immobile è ante 67, sussiste una ristrutturazione post 67 ma non ha citato gli estremi della concessione, nè chiaramente l'ha verificata.
in più nella sezione dedicata alla regolarita urbanistica dove andrebbero riportate le concessioni edilizie ha lasciato vuoto e ha dato l'ok che tutto fosse in regola peraltro sovrastimando la perizia (ma tanto e di un valore non realistico e peraltro non motivabile per coprire quanto abbiamo richiesto rispetto al mutuo).
facile, quindi, che non rilevando le difformità urbanistiche (abusi edilizi). la banca ha concesso il mutuo....
mi pare quasi ovvio dire che se lui avesse controllato le concessioni edilizie, l'abuso sarebbe emerso subito e tutto si sarebbe fermato..........

che ne pensate?che responsabilità può avere?

 

[Giuseppe Di Massa]

AGGIORNAMENTI....
torno a scrivere sul forum per dirvi che ad oggi siamo ad un nulla di fatto...tante lettere tra avvocati e nessun passo avanti. ormai procederemo con la nullità dell'atto.
il motivo per cui scrivo è che, finalmente oggi sono riuscita ad avere in mano la perizia del geometra della banca (mesi che la chiedo alla banca e mesi che me la negano) e come mi aspettavo c'è qualcosa che non torna... e vorrei la vostra opinione.
a titolo di memoria vi ricordo che l'immobile è in parte ante 67, in parte edificato fine anni 70, per cui era stata richiesta concessione edilizia. ad oggi sussistono degli abusi edilizi importanti scoperti recentemente.

ll perito della banca sostanzialmente ha fatto male il suo lavoro. cioè ha dichiarato che l'immobile è ante 67, sussiste una ristrutturazione post 67 ma non ha citato gli estremi della concessione, nè chiaramente l'ha verificata.
in più nella sezione dedicata alla regolarita urbanistica dove andrebbero riportate le concessioni edilizie ha lasciato vuoto e ha dato l'ok che tutto fosse in regola peraltro sovrastimando la perizia (ma tanto e di un valore non realistico e peraltro non motivabile per coprire quanto abbiamo richiesto rispetto al mutuo).
facile, quindi, che non rilevando le difformità urbanistiche (abusi edilizi). la banca ha concesso il mutuo....
mi pare quasi ovvio dire che se lui avesse controllato le concessioni edilizie, l'abuso sarebbe emerso subito e tutto si sarebbe fermato..........

che ne pensate?che responsabilità può avere?

Secondo me tutti i professionisti intervenuti hanno responsabilità, qualcuno anche tali da poter essere chiamati a risponderne in un eventuale giudizio, indubbiamente la posizione del perito è delicatissima perché stando le cose come le hai descritte c'è la prova della sua negligenza.
Altri professionisti, come ad esempio gli agenti immobiliari, seppur responsabili moralmente, probabilmente non avranno conseguenze perché seppur chiamati a una consulenza diligente la cosa sembra abbastanza complessa per le conoscenze e competenze di un normale agente immobiliare