Sanatoria e ritardo preliminare

[IAD Marco]

Salve a tutti,

prima di natale firmo atto di compravendita in agenzia con anche i venditori (2). L'immobile presenta una problematica che però, dopo lungo consiglio, mi impegno a sanare dato che dovrò comunque eseguire lavori e aprire cila e altre pratiche. Viene firmato un documento in aggiunta all'atto di compravendita, che vede tutti pacificamente d'accordo. Si stabilisce una data per il preliminare (redatto dall'agenzia) i quali venditori e anche noi faremo vedere ai nostri notai di fiducia. Si perdono 20 giorni causa vacanze di natale ecc. Dopodichè avviene un nuovo incontro dove i venditori, assolutamente in maniera arbitraria, ci dicono che secondo il loro notaio l'appartamento non è vendibile se non verrà sanato, ed inoltre hanno incaricato un loro tecnico di mandare avanti la pratica. Dal punto di vista "legale" direi corretto, ma direi che A: avrebbero dovuto mandare comunicazione quantomeno scritta, e B: dato che il preliminare è saltato, sarebbe loro onere e dovere per rispetto contrattuale almeno rifare un contratto o garantire la vendita, qualora fosse a questo punto possibile.
Ho mandato pec la settimana scorsa per avere notizie in merito e anche per chiedere una data di preliminare.
Ora....vorrei capire legalmente cosa è corretto, perchè, credo, se la pratica è insanabile o i tempi si allungano, non solo si salta il preliminare ma va a farsi benedire tutto il contratto firmato dell'agenzia.
legalmente dovrei avere dei diritti, giusto? nel senso è vero che non si è fatto un preliminare, ma di fatto c'è un contratto che la parte venditrice non sta rispettando

spero di essere stato chiaro nelle spiegazioni
Grazie

Mi sembra il classico caso da mediare con cognizione di causa, ma é presente un agente professionista? Perche mi pate manchi il professionista che gestisca i due ( e dico 2) passaggi. Per il resto mi pare un problema di comunicazione tra le parti.

 

[utente_romano]

allora...aggiornamento

dopo prima pec nessuna info e il mediatore si fa addirittura negare (o almeno o è sempre in giro o sta sempre in riunione?)

oggi mandata seconda pec con richiesta di diffida e scadenza a settimana prossima. Qua credo non si tratti più di comunicazione, ma come temevo l'immobile è molto probabilmente invendibile

La casa è loro fino al giorno del rogito.
Ti possono lasciare senza casa come dici tu, anche alle 8 del mattino dello stesso giorno fissato per il rogito notarile. Con le dovute conseguenze, sia chiaro.
Secondo me in questa trattativa avete tutti degli errori e tutti dovete trovare un accordo. Se chiedi consiglio a noi, noi ti diciamo di scappare, alla svelta. Se invece ti vuoi impuntare vedi tu ma penso che sono stati fatti abbastanza casini fin’ora.
Ripeto, fate vobis ma poi non dire a noi che non sappiamo che significa…. Sappiamo. Per questo parliamo. Per questo ti diciamo di scappare. Perché sappiamo anche come va a finire dopo…

scappare vorrei e anche presto..ma al momento siamo legati anche noi al contratto, per cui se mi ritiro non voglio rischiare nulla...voglio far ritirare loro per stare tranquillo

 

[utente_romano]

salve a tutti, ad oggi la situazione è questa. al telefono con agenzia conveniamo che il contratto ormai è saltato, telefonicamente il mediatore mi dice che posso andare a prendere in qualsiasi momento l'assegno da me lasciato in consegna.....invece scopro che non solo l'assegno è stato versato il giorno stesso del contratto (tra l'altro anche prima che fosse perfezionato il contratto stesso alcuni giorni dopo), ma adesso l'agenzia mi sta ricattando per riavere i soldi con un documento che vogliono che firmi in modo tale che loro si tolgono tutte le castagne dal fuoco. Sto pensando seriamente di andare con i carabinieri

 

[francesca63]

invece scopro che non solo l'assegno è stato versato il giorno stesso del contratto

Non hai ancora spiegato se l’assegno era intestato ai venditori o all’agenzia (caparra o provvigione) , e cosa era previsto in merito ai tempi per incassarlo.
Ma senza sospensive, sembra normale che venisse incassato: anche se, certamente, non prima della conclusione del contratto.

ma adesso l'agenzia mi sta ricattando per riavere i soldi con un documento che vogliono che firmi in modo tale che loro si tolgono tutte le castagne dal fuoco

Beh, la responsabilità maggiore è dei venditori.
Comunque, senza leggere quanto firmato, difficile capire come muoversi ora.

Sto pensando seriamente di andare con i carabinieri

Più che altro da un avvocato

 

[utente_romano]

allora...l'assegno era a nome dell'agenzia (t*****o) che avrebbero incassato (come scritto nella loro ricevuta) a conclusione dell'affare. Leggendo su internet in pratica si tratta di appropriazione indebita in quanto hanno incassato l'assegno il giorno della firma del contratto, ben prima del preliminare ove solitamente avviene lo scambio di denaro fra aquirente e venditore e soprattutto la provvigione dell'agenzia. tra l'altro il documento che vorrebbero farmi firmare per riavere i soldi è un ricatto vero e proprio...ste ****e (scusate la parola)

poi chiaro che la colpa è dei venditori ma questi infami della t......no non vogliono manco farlo scrivere...ma state bene così

 

[francesca63]

l'assegno era a nome dell'agenzia (t*****o) che avrebbero incassato (come scritto nella loro ricevuta) a conclusione dell'affare

Comportamento scorretto, perché l’assegno doveva essere intestato al proprietario, destinato a diventare caparra alla consegna, nel momento della conclusione del contratto ( comunicazione avvenuta accettazione della proposta), o ad avveramento della condizione, se presente.

Leggendo su internet in pratica si tratta di appropriazione indebita in quanto hanno incassato l'assegno il giorno della firma del contratto, ben prima del preliminare ove solitamente avviene lo scambio di denaro fra aquirente e venditore e soprattutto la provvigione dell'agenzia

Non è così, nel senso che le provvigioni sono dovute dal momento della conclusione del contratto ( vedi sopra), anche se la maggior parte delle agenzie incassa al successivo preliminare, o direttamente al rogito.

tra l'altro il documento che vorrebbero farmi firmare per riavere i soldi è un ricatto vero e proprio...

Se ti ridanno i soldi incassati come provvigione non va bene ?
Cosa dovresti firmare ?

poi chiaro che la colpa è dei venditori ma questi infami della t......no non vogliono manco farlo scrivere...ma state bene così

No, non stiamo bene così; certe pratiche scorrette non piacciono agli agenti seri, poiché contribuiscono a rovinare la reputazione dell’intera categoria

 

[StudioPretto]

allora...l'assegno era a nome dell'agenzia (t*****o) che avrebbero incassato (come scritto nella loro ricevuta) a conclusione dell'affare. Leggendo su internet in pratica si tratta di appropriazione indebita in quanto hanno incassato l'assegno il giorno della firma del contratto, ben prima del preliminare ove solitamente avviene lo scambio di denaro fra aquirente e venditore e soprattutto la provvigione dell'agenzia. tra l'altro il documento che vorrebbero farmi firmare per riavere i soldi è un ricatto vero e proprio...ste ****e (scusate la parola)

poi chiaro che la colpa è dei venditori ma questi infami della t......no non vogliono manco farlo scrivere...ma state bene così

Perché "appropriazione indebita"? Visto che l'assegno era intestato all'agenzia, questo poteva essere solo a titolo di provvigione... e l'hanno incassato al momento della firma della proposta da parte del venditore.
Invece l'assegno di caparra intestato alla parte venditrice è stato incassato o ce l'ha ancora l'agenzia?
Comunque l'agenzia potrebbe non restituire nulla in quanto il diritto alla provvigione rimane valido anche se, dopo la conclusione del preliminare, il contratto definitivo non viene stipulato per il recesso di una delle parti (Cass. 21 maggio 2010, n. 12527).

 

[Michela_]

salve a tutti, ad oggi la situazione è questa. al telefono con agenzia conveniamo che il contratto ormai è saltato, telefonicamente il mediatore mi dice che posso andare a prendere in qualsiasi momento l'assegno da me lasciato in consegna.....invece scopro che non solo l'assegno è stato versato il giorno stesso del contratto (tra l'altro anche prima che fosse perfezionato il contratto stesso alcuni giorni dopo), ma adesso l'agenzia mi sta ricattando per riavere i soldi con un documento che vogliono che firmi in modo tale che loro si tolgono tutte le castagne dal fuoco. Sto pensando seriamente di andare con i carabinieri

Sarebbe utile se riuscissi a pubblicare questo “contratto” . Togliendo ovviamente i dati sensibili.

 

[utente_romano]

Perché "appropriazione indebita"? Visto che l'assegno era intestato all'agenzia, questo poteva essere solo a titolo di provvigione... e l'hanno incassato al momento della firma della proposta da parte del venditore.
Invece l'assegno di caparra intestato alla parte venditrice è stato incassato o ce l'ha ancora l'agenzia?
Comunque l'agenzia potrebbe non restituire nulla in quanto il diritto alla provvigione rimane valido anche se, dopo la conclusione del preliminare, il contratto definitivo non viene stipulato per il recesso di una delle parti (Cass. 21 maggio 2010, n. 12527).

non c'era nessun assegno al venditore, solo all'agenzia, e visto e considerato che la proposta ha avuto una modifica qualche giorno dopo, mentre l'assegno è stato incassato il giorno della proposta...E' appropriazione indebita, come anche citato in alcune sentenze della cassazione che ho trovato facendo delle ricerche. Considerando il fatto che non è maturato il tempo per la legittima riscossione dello stesso (detto in soldoni...alla sola firma del contratto l'agenzia non ha fatto assolutamente nulla)

 

[utente_romano]

Comportamento scorretto, perché l’assegno doveva essere intestato al proprietario, destinato a diventare caparra alla consegna, nel momento della conclusione del contratto ( comunicazione avvenuta accettazione della proposta), o ad avveramento della condizione, se presente.

Non è così, nel senso che le provvigioni sono dovute dal momento della conclusione del contratto ( vedi sopra), anche se la maggior parte delle agenzie incassa al successivo preliminare, o direttamente al rogito.


Se ti ridanno i soldi incassati come provvigione non va bene ?
Cosa dovresti firmare ?


No, non stiamo bene così; certe pratiche scorrette non piacciono agli agenti seri, poiché contribuiscono a rovinare la reputazione dell’intera categoria

mi hanno chiesto di firmare un foglio dove, a parte la restituzione dell'assegno mi chiedono in pratica di non chiedere i danni all'agenzia, nonostante ci sia una evidente inadempienza dei venditori e soprattutto dell'agenzia stessa, visto e considerato che a me hanno tartassato per tenermi dentro al contratto, mentre invece, all'evidente inadempienza dei venditori (hanno bucato ben 2 date di preliminare) non hanno fatto proprio nulla