Sanzioni per locazione abitazione a studio professionale

[mata]

@Bastimento penso si stia facendo confusione: l'argomento era relativo alle contestazioni dei vigili circa il cambiamento di destinazione da abitazione ad ufficio.
Questo comporta due problematiche:
- quella principale, urbanistica, che prevede l'esame circa la possibilità o meno di trasformazione sia rispetto al Regolamento Urbanistico (o PRG o PUC a seconda dei Comuni e Regioni) che a quello d'Igiene (cioè alle superfici minime dei locali, altezze ed aerolluminanti ecc.);
- quella secondaria, meramente fiscale, che prevede il cambio di categoria da A/3 (o A/2 ecc.) ad A/10, ma che devi fare solo dopo l'ottenimento dal Comune del relativo permesso (o SCIA che dir si voglia), con la corresponsione dei relativi oneri di urbanizzazione.
Dal punto di vista catastale non ci sono differenze tra abitazione rurale e civile, ma da quello urbanistico, sì.

 

[knecht]

quella principale, urbanistica, che prevede l'esame circa la possibilità o meno di trasformazione sia rispetto al Regolamento Urbanistico (o PRG o PUC a seconda dei Comuni e Regioni) che a quello d'Igiene (cioè alle superfici minime dei locali, altezze ed aerolluminanti

grazie ancora per gli approfondimenti ma, vi prego, non litigate fra di voi, non è produttivo. su quest'aspetto in particolare vorrei capire se, in una zona centrale di roma come il quartiere Prati, dove c'è il tribunale, la corte dei conti, ecc.. e la gran parte degli appartamenti è stato trasformato ad uso ufficio, può essere che il piano regolatore (o quello che sia) vieti la trasformazione ad uso ufficio di un appartamento? Presto vi aggiornerò sull'incontro con il vigile

 

[Bastimento]

Stavo scrivendo, e colgo adesso la raccomandazione di knecht: non è mia intenzione litigare nè polemizzare. La mia è una semplice esternazione su come sia percepito in genere il tema presentato in questo post.

@mata: io penso che tu stia facendo un discorso tecnicamente ineccepibile, ma che non scioglie le perplessità di un comune mortale sui criteri sottesi alle tematiche cui tu accenni.

E' vero che urbanisticamente i volumi destinati ad attività di servizi e terziarie, possono comportare esigenze e caratteristiche urbanistiche diverse da zone prettamente residenziali.
E' anche vero che le abitazioni, come tali, sono soggette a superfici ed altezze minime, a rapporti aeroilluminanti minimi rispetto alle superfiici ecc.

Ma poi tutto si traduce in oneri: oneri di urbanizzazione ed oneri dipendenti dalla categoria attribuita e rendita catastale associata.

Penso quindi rimaniamo liberi di esprimere opinioni sui criteri assunti dalla PA per tassarci: quindi lascia che esprima nuovamente le mie perplessità sul fatto che in aree centrali urbane, notoriamente a destinazione mista (residenziale e terziaria) un proprietario sia assoggettabile ad una continua revisione dell'accatastamento, trea lk'altro con atteggiamenti difformi da amministrazione ad amministrazione, a seconda che una ABITAZIONE sia usata alternativamente come abitazione o come locale dove vengono svolte attività professionali d' ufficio, magari non aperte al pubblico come un negozio. E' vero che sussistono limiti minimi per le abitazioni, in termini di superfici, altezze, servizi accessori ecc: ma non so se esista il contrario per quanto riguarda i locali tipicamente classificati come A10 (salvo la salubrità dei luoghi di lavoro, ed eventuali specifiche esigenze in caso di attività professionali specifiche, come studi medici ecc.)

Quindi, a logica di un uomo della strada, sembrerebbe semmai ragionevole una verifica igienico-sanitaria-urbanistica, nel passaggio da A10 ad A2, ma non viceversa: salvo il fastidioso particolare che dagli A10 la PA può spillare molti più quattrini in imposte.
Come dire: dato il fine, si trovano i giustificativi!

 

[mata]

Trascuri il fatto che non è detto che tu possa adibire un'abitazione ad ufficio, sia dal punto di vista igienico-sanitario che, soprattutto, da quello urbanistico. Solo per farti un esempio, qui in Toscana, vi sono zone del centro storico nelle quali è vietata la destinazione direzionale ed edifici, viceversa, ove è consentito promiscuamente al residenziale ed al commerciale (al piano terra).
Se invece fosse possibile dovresti fare il cambio di destinazione e pagare gli oneri: tutto qua, così dice la legge ed i Piani regolatori (che altrimenti non regolerebbero un bel niente), non io.

 

[Bastimento]

Non vorrei annoiarti, ma io non ho da chiedere alcuna variazione d'uso, e quindi non trascuro nulla.
Se invece parliamo del caso reale di knecht, certo è bene non trascuri nulla, e non dia per scontato nulla.
Ma ancora a sentimento lo tranquillizzerei sul fatto che non dovrebbe trovare difficoltà nel passaggio, se è vero che nella sua zona ormai le destinazioni sono miste: sarebbe un soppruso negare a lui, quando tutto intorno hanno concesso.

Comunque scusate l'intromissione.

 

[knecht]

Non vorrei annoiarti, ma io non ho da chiedere alcuna variazione d'uso, e quindi non trascuro nulla.
Se invece parliamo del caso reale di knecht, certo è bene non trascuri nulla, e non dia per scontato nulla.
Ma ancora a sentimento lo tranquillizzerei sul fatto che non dovrebbe trovare difficoltà nel passaggio, se è vero che nella sua zona ormai le destinazioni sono miste: sarebbe un soppruso negare a lui, quando tutto intorno hanno concesso.

Comunque scusate l'intromissione.

il punto è proprio questo, non ho problemi a chiedere e a pagare il passaggio ad A10 (anche se ovviamente non mi fa piacere) ma pare proprio che non mi si voglia consentire il passaggio ad A10. Il vigile oggi, pur non dandomi ancora nessuna informazione precisa sulla contestazione (mi arriverà a casa la "denuncia") mi ha chiesto se avevo un avvocato di fiducia da cui farmi assistere perché le sanzioni le dovrà stabilirle il giudice! il punto è proprio l'incredibile accanimento in una zona dove la maggior parte degli appartamenti sono affittati da uso ufficio ed il mio inquilino/commercialista mi dice che l'80% di loro lavorano in locali A2.... Tenete anche presente che molti uffici/associazioni che ricevono appalti dal comune lavorano in scantinati e locali-cantine dell'ATER, senza che nessuno abbia niente da dire. e non è che i vigili che mi hanno preso di punta non lo sappiano...

 

[Bastimento]

il punto è proprio questo,

Beh, un conto è chiedere il cambio di destinazione, e poi chiedere la variazione di categoria. Troverei strano venisse negato: devono spiegare le motivazioni e poi se ne può discutere.
Un conto sono le eventuali multe per non averlo fatto a tempo debito. Qui se la norma è quella, il coltello dalla parte del manico l'ha la amministrazione.

Sulla possibile discriminazione operata dagli enti preposti, certo non fa piacere, ma va documentata e dimostrata: ma non è che poichè lo fanno tutti, diventi automaticamente lecito violare la legge.

Io non starei alle minacce del vigile di passaggio: vai all'ufficio urbanistica e chiedi spiegazioni. Poi ci racconti.

 

[knecht]

Beh, un conto è chiedere il cambio di destinazione, e poi chiedere la variazione di categoria. Troverei strano venisse negato: devono spiegare le motivazioni e poi se ne può discutere.
Un conto sono le eventuali multe per non averlo fatto a tempo debito. Qui se la norma è quella, il coltello dalla parte del manico l'ha la amministrazione.

Sulla possibile discriminazione operata dagli enti preposti, certo non fa piacere, ma va documentata e dimostrata: ma non è che poichè lo fanno tutti, diventi automaticamente lecito violare la legge.

Io non starei alle minacce del vigile di passaggio: vai all'ufficio urbanistica e chiedi spiegazioni. Poi ci racconti.

ottimo suggerimento, grazie. vi terrò aggiornati

 

[peopeo]

Intervengo nuovamente per ricordare che siamo qui per aiutare Knecht ad uscire possibilmente vittorioso da una vertenza con il Comune di Roma. La sentenza del TAR Lazio che allego si adatta con la sua situazione, in quanto concerne un caso di mutamento da abitazione ad ufficio senza opere edilizie. La sentenza precisa che:
1. Qualora la nuova destinazione sia localmente ammessa dal PRG, il mutamento di destinazione d'uso senza opere non va necessariamente soggetto a titolo abilitativo edilizio.
2. La materia dei mutamenti della destinazioni d'uso dovrebbe essere disciplinata con legge regionale urbanistica.
3. La legge urbanistica del Lazio non entra (o almeno non vi entrava alla data della sentenza) nel merito dei mutamenti delle destinazioni d'uso.

 

[mata]

Da quel che ho capito, la sentenza distingue tra permesso di costruire (rilasciato cioè dal Comune) e comunicazione fatta dal proprietario (SCIA, CIL ecc.) e non che non occorra niente, beninteso nel caso in cui lo strumento urbanistico preveda la nuova destinazione d'uso. Peraltro la Legge Regionale n° 36/87, prevede: "Le modifiche di destinazione d'uso con o senza opere a ciò preordinate, quando hanno per oggetto le categorie stabilite dallo strumento urbanistico generale, sono subordinate al rilascio di apposito permesso di costruire, mentre quando riguardano gli ambiti di una stessa categoria sono soggette a denuncia di inizio attività da parte del sindaco.
Nei centri storici, come definiti dall'articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 è di norma vietato il mutamento delle destinazioni d'uso residenziali".
Ovviamente non sono un esperto di urbanistica per tale Territorio, ma affronterei con cautela la vicenda, e mi recherei da un professionista della Capitale.