Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[lupin3]

@Bir capisco la tua situazione e quindi le tue paure.... ma devi anche metterti nei panni di chi ha gia' riscattato l'area in diritto di superficie ed ora si ritrova a dover pagare ingiustamente anche l'affrancazione oltretutto su stime di valori venali errate all'eccesso per spillare piu' soldi ad onesti cittadini..... che comportano anche il duplicare o raddoppiare di quello che bisognerebbe giustamente pagare.....

 

[Bir]

Capisco anche la vostra situazione...
Il vero disastro è che comunque vada, purtroppo alla fine qualcuno resterà scontento, e per colpe non sue...

 

[boccio]

​

Ho notato un’interessante “coincidenza” fra quanto riportato a pag. 3 dell’Allegato “A” della Delibera 40/2016:

“Alla luce di quanto sopra, è necessario individuare il valore venale, o di mercato, delle aree P.E.E.P. procedendo ad una stima delle stesse. In particolare, relativamente all'individuazione del valore venale o di mercato del bene si ritiene che, lo stesso debba riferirsi al valore di mercato di un'are edificabile, su cui edificare in modalità diretta un fabbricato con simili o assimilabili caratteristiche ubicazionali ed edilizie a quello oggetto di affrancazione senza però considerarne la vetustà e/o l'obsolescenza dello stesso ed ipotizzando che tale immobile non sia gravato dai vincoli di cui alla legge n. 167/1962 e quindi che possa essere liberamente scambiato in una libera contrattazione di mercato. … OMISSIS…Per le particolari tipologie edilizie e costruttive presenti nei piani di zona, si ritiene opportuno fare riferimento !li valori "minimi" di mercato per le diverse destinazioni d'uso prendendo in considerazione i valori di mercato di immobili nuovi. Pertanto i valori da prendere in considerazione, riferiti allo Stato conservativo "NORMALE", verranno incrementati del 15% (rivalutazione a "nuovo"). Per quanto riguarda la correlazione tra le destinazioni d'uso OMI, declinate per le diverse "tipologie", e le destinazioni d'uso urbanistiche previste nei piani di zona si fa riferimento alla seguente tabella: …OMISSIS…

Destinazione d'uso previste nei piani di zona Destinazione e tipologie OMI

Residenziale Residenziale - Abitazioni civili

Non residenziale Media delle destinazioni Commerciale e Terziario”


E quanto riportato nel paragrafo “5.6.3. Stime e metodologia di calcolo del diritto di trasformazione sulle aree” del documento FormesPA più volte richiamato in questo Forum, dal titolo: “Cessione in proprietà di Aree Peep/Pip concesse in diritto di superficie e in diritto di proprietà vincolata e rimozione dei vincoli gravanti su tali aree” (in allegato):

“A tale fine il punto di partenza è l’individuazione del valore venalein comune commercio delle aree Peep.

Si tratta cioè di rideterminare alla data odierna un possibile valore di esproprio delle aree oggetto di trasformazione.

Relativamente all’individuazione dei valori di partenza, si deve procedere alla stima del valore di mercato unitario corrente di un’area edificatoria libera da vincoli di edilizia economica popolare con le stesse caratteristiche ubicazionali in cui è situato l’alloggio oggetto di riscatto, senza considerarne la vetustà e l’obsolescenza. Si può poi stimare che il valore venale dell’area incida per una percentuale del 15% sul valore del prodotto edilizio sulla stessa realizzato.

Si può quindi individuare il valore venale al metro quadro dell’area di riferimento, calcolato considerando un’incidenza del 15% sul valore di mercato al metro quadro di nuove costruzioni con le stesse caratteristiche ubicazionali.

Anche alla luce della finalità economico popolare dell’operazione si ritiene di poter considerare quale valore venale di riferimento, i valori minimi, riferiti alle civili abitazioni, estrapolati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI) pubblicata dall’agenzia del territorio (ultimo dato disponibile).

Tale valore venale, ai sensi dell’art 37 comma 1 D.P.R. 327 del 2001, va ridotto del 25% (nuova modalità di calcolo dell’indennità di esproprio), in quanto riferito ad interventi di riforma economico sociale.

Questo valore così determinato, va poi decurtato di un ulteriore 60%, nel rispetto del meccanismo previsto dall’art 31 comma 48 L. 448/1998, così come espressamente chiarito dalla delibera n. 22 del 2011 della Corte dei Conti sez. riunite.

Per calcolare il valore di riscatto dell’area al metro cubo, si ritiene congruo provvedere ad applicare un coefficiente di ragguaglio mq/mc che tenga conto di un altezza interpiano di 3 metri, incrementata del 15% (così da includere delle parti comuni e delle entità accessorie).

Il valore al metro cubo così considerato esprime quindi il corrispettivo lordo da riconoscere al Comune per il “riscatto” di un appartamento assegnato in diritto di superficie (o concesso in proprietà vincolata con convenzione stipulata ante 1992).

Si rende necessario calcolare anche i valori di riscatto di pertinenze quali box, cantine, balconi, solai, etc.. Il valore di riscatto di tali pertinenze si può calcolare applicando un coefficiente di ragguaglio del 40% (usualmente adottato dal mercato) sul valore dell’area come sopra individuata.”


Dalla coincidenza di alcune parti delle frasi, incluse alcune parole non di uso molto comune quale “ubicazionali” e la frase “senza però considerarne la vetustà e/o l'obsolescenza”, appare quantomeno probabile che il “Gruppo di Esperti” del Comune di Roma ben conosca il citato documento della FormezPA, dal quale ha estratto alcune frasi e concetti con un metodo simile al Copy&Paste. Il problema è che ha solo estrapolato le frasi più “convenienti” per far cassa, tralasciando, credo proprio in modo ben consapevole, tutte le parti che avrebbero potuto produrre una evidente riduzione della stima del valore venale.

In particolare, sono stati omessi:

a) “Si può quindi individuare il valore venale al metro quadro dell’area di riferimento, calcolato considerando un’incidenza del 15% sul valore di mercato al metro quadro di nuove costruzioni con le stesse caratteristiche ubicazionali”, che è anche inferiore alle percentuali del 20% o 25% indicati in alcuni post di @Giuseppe Di Piero. Invece, nella relazione del Comune di Roma, si è fatto ricorso ad una complicata formulazione teorica per poter giustificare un’incidenza dell’area, difficilmente valutabile in termini di percentuale del valore dell’edificio, ma sicuramente superiore anche al caso peggiore del 25%, al solo fine di “FARE CASSA”!

b) “Tale valore venale, ai sensi dell’art 37 comma 1 D.P.R. 327 del 2001, va ridotto del 25% (nuova modalità di calcolo dell’indennità di esproprio), in quanto riferito ad interventi di riforma economico sociale.” Al contrario, nella relazione del Comune di Roma, è stato applicato un coefficiente di rivalutazione a nuovo del 15%.

c) “si ritiene congruo provvedere ad applicare un coefficiente di ragguaglio mq/mc che tenga conto di un altezza interpiano di 3 metri, incrementata del 15%(così da includere delle parti comuni e delle entità accessorie).”. Invece come coefficiente di ragguaglio, nella relazione del Comune di Roma, si è utilizzato un fattore di 3,2 (invece di 3,45).

d) “Si rende necessario calcolare anche i valori di riscatto di pertinenze quali box, cantine, balconi, solai, etc.. Il valore di riscatto di tali pertinenze si può calcolare applicando un coefficiente di ragguaglio del 40% (usualmente adottato dal mercato) sul valore dell’area come sopra individuata”. Invece, nella relazione del Comune di Roma, non si considera alcuna riduzione del 40% per tali elementi, calcolando tutto al medesimo prezzo.

Tanto per fare un esempio di calcolo, secondo il metodo semplice e chiaro riportato nel documento FormezPA, consideriamo il PdZ Valmelaina:

1) Il valore di mercato al metro quadro di nuove costruzioni con le stesse caratteristiche ubicazionali, ponendoci nel caso più costoso di “Abitazioni civili”, è di 2.700,00 €/mq (è stato considerato il valore minimo alla luce della finalità economico popolare dell’operazione).

2) Considerandone il 15%, indicato da FormezPA, come incidenza del valore venale dell’area, si ottiene (2.700,00 €/mq) x 0,15 = 405,00 €/mq.

3) Tale valore venale calcolato al punto (2), ai sensi dell’art 37 comma 1 D.P.R. 327 del 2001, va ridotto del 25% cioè (405,00 €/mq) x (1 - 0,25) = 303,75 €/mq.

4) Per calcolare il valore di riscatto dell’area al metro cubo (al lordo della successiva riduzione al 60% come da comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998), si applica un coefficiente di ragguaglio mq/mc che tenga conto di un altezza interpiano di 3 metri, incrementata del 15% (così da includere delle parti comuni e delle entità accessorie), cioè (303,75 €/mq) / (3 m x 1,15) = 88,04 €/mc. SI NOTA CON ESTREMA CHIAREZZA CHE TALE VALORE E’ DI GRAN LUNGA INFERIORE A QUELLO DI 239,51 €/mc riportato nella Deliberazione 40/2016 di un fattore pari a 2,72 volte! Ma anche considerando un'incidenza del 25% (invece del 15%) ed un coefficiente di trasformazione mq/mc di 3,2 (invece di 3,45), si otterrebbe comunque un valore pari a 158,20 €/mc che è sempre inferiore di 1,52 volte rispetto a quello della Deliberazione 40/2016!

5) Applicando la riduzione del 60% di cui al comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998, si ottiene 88,04 €/mc x 0,60 = 52,83 €/mc, che è, per inciso, molto simile ai 57,96 €/mc approvati con la Deliberazione n. 297/2012 che, a questo punto, sembra aver ottenuto con 2 anni di anticipo la medesima valutazione a cui si sarebbe poi giunti con la metodologia indicata, ad ottobre 2014, da FormezPA.
Quindi i tecnici che avevano fornito i valori per la Deliberazione n.297/2012 avevano fatto sicuramente un lavoro di tutto rispetto, purtroppo DEVASTATO, successivamente, dal "Gruppo di Esperti" del 2016!

GRANDE SANTI60 VERAMENTE COMPLIMENTI !!!!!!!!!!
Ma anche complimenti alla SERVA ("calcolo della serva").............

 

[boccio]

Ulteriori riflessioni (forse filosofia ma a Santi60 potrà dare uno spunto per qualche altro calcolo):

siamo proprio sicuri di aver pagato di meno quelle case rispetto alle case di mercato?

siamo proprio sicuri di aver fatto un affare e quindi speculazione?

O forse le abbiamo pagate, nei casi migliori, il giusto?

La mia esperienza (ma credo che sia stata quella di molti altri, se non di tutti):

i mie genitori divennero soci della cooperativa ed iniziarono a versare soldi nel lontano 1975 e gli fu prospettato un immobile di 120mq, all’ora non erano dimensioni proprio giganti, in uno stabile di 4 piani, in un punto della zona, con determinate rifiniture.

Bene, dopo 10 anni, dopo aver fatto decine e decine di riunioni e discussione, dopo aver rischiato più volte il fallimento della cooperativa, venne finalmente consegnato l’immobile ma !!!!

in un altro punto della zona, uno stabile di 17 piani, dimensione dell’immobile di 90mq, non di 120 mq, con rifiniture che costrinsero la maggior parte dei soci ad effettuare le così dette migliorie, pagamento a nero ovviamente, che migliorie non erano, erano il minimo che si poteva accettare per vivere in una casa secondo gli standard del 1985, data consegna immobili.

Ricordo una frase dell’addetto alle consegne, credo che fosse il direttore dei lavori, che dopo aver ascoltato le lamentele dei mie genitori su cosa non andasse rispetto al previsto, disse:

Dovete ritenervi fortunati, noi la casa ve l’abbiamo consegnata !!!

In quel momento non capii cosa stesse dicendo ma poi sentendo nel tempo molte altre persone che la casa non la ebbero mai, capii.

Ricordo che chiamavo quel posto, l’avamposto, perché era l’ultimo stabile di Roma, poi solo compagna con baracche e pastori con gregge, la sua forma a torre di quasi 50m, sarebbe stato nel medioevo sicuramente un avamposto di controllo del feudo.

Bisognava per forza avere un’auto, i primi negozi, scuole e servizi erano lontani, sarebbe stato meglio un cavallo per via delle pessime strade, io ero giovane e ci vedevo bene, ma i più anziani quando uscivano la sera avevano problemi, l’illuminazione, ancora su pali in legno, era inesistente e bisognava badare alle buche e a qualche tombino non proprio ben protetto.

Chi per forza maggiore dovette insediarsi nella proprio casa visse per mesi con corrente e acqua del cantiere, ovviamente niente gas e ascensore e su di uno stabile da 17 piani credo che fosse indispensabile quanto l’acqua.

Gli immobili vennero consegnati non dipinti, la porta blindata fu una delle tante migliorie, i sanitari, le rubinetterie, i pavimenti e i rivestimenti della cucina e dei bagni di capitolato non si potevano neanche guardare, l’impianto elettrico era ai minimi termini, le mura della cucina non erano multipli dei moduli standard delle cucine, le porte interne erano in pratica di cartone, gli infissi, rigorosamente senza doppio vetro, chiudevano in pessimo modo, forse sto esagerando? Ditemi la vostra esperienza o avete dimenticato?

Se si fosse acquistato un immobile non in edilizia convenzionata gran parte dei suddetti problemi non ci sarebbero stati per il semplice motivo che prima di acquistare si sarebbe potuto verificare lo stato dell’arte dell’immobile, inoltre, si sarebbe potuto rivendere in qualsiasi momento ed a qualsiasi prezzo.

Tutto questo non ha un prezzo? Un valore? Quindi nei casi migliori, dove si è potuto acquistare a meno rispetto a quando potenzialmente vendibile, è ampiamente giustificato, non ha avuto altro che la giusta ricompensa come chi unque abbia lavorato e investito ma soprattutto rischiato.

 

[boccio]

@Bir capisco la tua situazione e quindi le tue paure.... ma devi anche metterti nei panni di chi ha gia' riscattato l'area in diritto di superficie ed ora si ritrova a dover pagare ingiustamente anche l'affrancazione oltretutto su stime di valori venali errate all'eccesso per spillare piu' soldi ad onesti cittadini..... che comportano anche il duplicare o raddoppiare di quello che bisognerebbe giustamente pagare.....

Lupin3, non sono laureato in giurisprudenza, anzi non sono proprio laureato !!!

Però credo che un po’ di parole di conforto ti possa far star meglio.

I mie genitori hanno il tuo stesso problema ma il loro maggior pensiero è di aver fatto uno cosa contro legge, che per loro è inconcepibile e io cerco di rassicurarli dicendogli:

Avete fatto un atto notarile, convenzione, mica avete un semplice nulla osta.

E’ il Comune che ha fatto i calcoli, non li avete fatti voi.

Se vendessi un terreno al comune, stabilissi un prezzo, poi mi rendessi conto di essermi sbagliato, che faccio? Richiedo la differenza all’acquirente? Quello mi dice: vai dal medico ma da uno bravo !!!!

Se c’è stato un danno erariale lo ha fatto il Comune, mica voi.

Il comune dichiara che siete liberi dal vincolo del prezzo imposto ecc. ecc.

Per loro sarà molto ma molto complicata una rivalsa, quantomeno un buon avvocato avrà vita facile.

Se fosse così semplice annullare un atto o quantomeno renderlo in parte nullo, chi fa atti che sicurezza ha?

Se fosse stato pagato un importo maggiore che differenza ci sarebbe stata? Domani esce una nuova delibera che rimette tutto in discussione.

Paradossalmente fra due anni, quando potrebbero rivedere i valori venali, il Comune potrebbe dire: Hai pagato di meno, ora mi dai la differenza.


Ora, caro Lupin3, ciò che dico non è certamente legge ma non lo è neanche quello che dicono gli altri. Di sicuro purtroppo c’è una sola cosa………….

Io dormirei sonni tranquilli, sei in una botte di ferro (dissero ad Attilio Regolo !!!!!!)

 

[robert50]

Ho notato un’interessante “coincidenza” fra quanto riportato a pag. 3 dell’Allegato “A” della Delibera 40/2016:

“Alla luce di quanto sopra, è necessario individuare il valore venale, o di mercato, delle aree P.E.E.P. procedendo ad una stima delle stesse. In particolare, relativamente all'individuazione del valore venale o di mercato del bene si ritiene che, lo stesso debba riferirsi al valore di mercato di un'are edificabile, su cui edificare in modalità diretta un fabbricato con simili o assimilabili caratteristiche ubicazionali ed edilizie a quello oggetto di affrancazione senza però considerarne la vetustà e/o l'obsolescenza dello stesso ed ipotizzando che tale immobile non sia gravato dai vincoli di cui alla legge n. 167/1962 e quindi che possa essere liberamente scambiato in una libera contrattazione di mercato. … OMISSIS…Per le particolari tipologie edilizie e costruttive presenti nei piani di zona, si ritiene opportuno fare riferimento !li valori "minimi" di mercato per le diverse destinazioni d'uso prendendo in considerazione i valori di mercato di immobili nuovi. Pertanto i valori da prendere in considerazione, riferiti allo Stato conservativo "NORMALE", verranno incrementati del 15% (rivalutazione a "nuovo"). Per quanto riguarda la correlazione tra le destinazioni d'uso OMI, declinate per le diverse "tipologie", e le destinazioni d'uso urbanistiche previste nei piani di zona si fa riferimento alla seguente tabella: …OMISSIS…

Destinazione d'uso previste nei piani di zona Destinazione e tipologie OMI

Residenziale Residenziale - Abitazioni civili

Non residenziale Media delle destinazioni Commerciale e Terziario”


E quanto riportato nel paragrafo “5.6.3. Stime e metodologia di calcolo del diritto di trasformazione sulle aree” del documento FormesPA più volte richiamato in questo Forum, dal titolo: “Cessione in proprietà di Aree Peep/Pip concesse in diritto di superficie e in diritto di proprietà vincolata e rimozione dei vincoli gravanti su tali aree” (in allegato):

“A tale fine il punto di partenza è l’individuazione del valore venalein comune commercio delle aree Peep.

Si tratta cioè di rideterminare alla data odierna un possibile valore di esproprio delle aree oggetto di trasformazione.

Relativamente all’individuazione dei valori di partenza, si deve procedere alla stima del valore di mercato unitario corrente di un’area edificatoria libera da vincoli di edilizia economica popolare con le stesse caratteristiche ubicazionali in cui è situato l’alloggio oggetto di riscatto, senza considerarne la vetustà e l’obsolescenza. Si può poi stimare che il valore venale dell’area incida per una percentuale del 15% sul valore del prodotto edilizio sulla stessa realizzato.

Si può quindi individuare il valore venale al metro quadro dell’area di riferimento, calcolato considerando un’incidenza del 15% sul valore di mercato al metro quadro di nuove costruzioni con le stesse caratteristiche ubicazionali.

Anche alla luce della finalità economico popolare dell’operazione si ritiene di poter considerare quale valore venale di riferimento, i valori minimi, riferiti alle civili abitazioni, estrapolati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI) pubblicata dall’agenzia del territorio (ultimo dato disponibile).

Tale valore venale, ai sensi dell’art 37 comma 1 D.P.R. 327 del 2001, va ridotto del 25% (nuova modalità di calcolo dell’indennità di esproprio), in quanto riferito ad interventi di riforma economico sociale.

Questo valore così determinato, va poi decurtato di un ulteriore 60%, nel rispetto del meccanismo previsto dall’art 31 comma 48 L. 448/1998, così come espressamente chiarito dalla delibera n. 22 del 2011 della Corte dei Conti sez. riunite.

Per calcolare il valore di riscatto dell’area al metro cubo, si ritiene congruo provvedere ad applicare un coefficiente di ragguaglio mq/mc che tenga conto di un altezza interpiano di 3 metri, incrementata del 15% (così da includere delle parti comuni e delle entità accessorie).

Il valore al metro cubo così considerato esprime quindi il corrispettivo lordo da riconoscere al Comune per il “riscatto” di un appartamento assegnato in diritto di superficie (o concesso in proprietà vincolata con convenzione stipulata ante 1992).

Si rende necessario calcolare anche i valori di riscatto di pertinenze quali box, cantine, balconi, solai, etc.. Il valore di riscatto di tali pertinenze si può calcolare applicando un coefficiente di ragguaglio del 40% (usualmente adottato dal mercato) sul valore dell’area come sopra individuata.”


Dalla coincidenza di alcune parti delle frasi, incluse alcune parole non di uso molto comune quale “ubicazionali” e la frase “senza però considerarne la vetustà e/o l'obsolescenza”, appare quantomeno probabile che il “Gruppo di Esperti” del Comune di Roma ben conosca il citato documento della FormezPA, dal quale ha estratto alcune frasi e concetti con un metodo simile al Copy&Paste. Il problema è che ha solo estrapolato le frasi più “convenienti” per far cassa, tralasciando, credo proprio in modo ben consapevole, tutte le parti che avrebbero potuto produrre una evidente riduzione della stima del valore venale.

In particolare, sono stati omessi:

a) “Si può quindi individuare il valore venale al metro quadro dell’area di riferimento, calcolato considerando un’incidenza del 15% sul valore di mercato al metro quadro di nuove costruzioni con le stesse caratteristiche ubicazionali”, che è anche inferiore alle percentuali del 20% o 25% indicati in alcuni post di @Giuseppe Di Piero. Invece, nella relazione del Comune di Roma, si è fatto ricorso ad una complicata formulazione teorica per poter giustificare un’incidenza dell’area, difficilmente valutabile in termini di percentuale del valore dell’edificio, ma sicuramente superiore anche al caso peggiore del 25%, al solo fine di “FARE CASSA”!

b) “Tale valore venale, ai sensi dell’art 37 comma 1 D.P.R. 327 del 2001, va ridotto del 25% (nuova modalità di calcolo dell’indennità di esproprio), in quanto riferito ad interventi di riforma economico sociale.” Al contrario, nella relazione del Comune di Roma, è stato applicato un coefficiente di rivalutazione a nuovo del 15%.

c) “si ritiene congruo provvedere ad applicare un coefficiente di ragguaglio mq/mc che tenga conto di un altezza interpiano di 3 metri, incrementata del 15%(così da includere delle parti comuni e delle entità accessorie).”. Invece come coefficiente di ragguaglio, nella relazione del Comune di Roma, si è utilizzato un fattore di 3,2 (invece di 3,45).

d) “Si rende necessario calcolare anche i valori di riscatto di pertinenze quali box, cantine, balconi, solai, etc.. Il valore di riscatto di tali pertinenze si può calcolare applicando un coefficiente di ragguaglio del 40% (usualmente adottato dal mercato) sul valore dell’area come sopra individuata”. Invece, nella relazione del Comune di Roma, non si considera alcuna riduzione del 40% per tali elementi, calcolando tutto al medesimo prezzo.

Tanto per fare un esempio di calcolo, secondo il metodo semplice e chiaro riportato nel documento FormezPA, consideriamo il PdZ Valmelaina:

1) Il valore di mercato al metro quadro di nuove costruzioni con le stesse caratteristiche ubicazionali, ponendoci nel caso più costoso di “Abitazioni civili”, è di 2.700,00 €/mq (è stato considerato il valore minimo alla luce della finalità economico popolare dell’operazione).

2) Considerandone il 15%, indicato da FormezPA, come incidenza del valore venale dell’area, si ottiene (2.700,00 €/mq) x 0,15 = 405,00 €/mq.

3) Tale valore venale calcolato al punto (2), ai sensi dell’art 37 comma 1 D.P.R. 327 del 2001, va ridotto del 25% cioè (405,00 €/mq) x (1 - 0,25) = 303,75 €/mq.

4) Per calcolare il valore di riscatto dell’area al metro cubo (al lordo della successiva riduzione al 60% come da comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998), si applica un coefficiente di ragguaglio mq/mc che tenga conto di un altezza interpiano di 3 metri, incrementata del 15% (così da includere delle parti comuni e delle entità accessorie), cioè (303,75 €/mq) / (3 m x 1,15) = 88,04 €/mc. SI NOTA CON ESTREMA CHIAREZZA CHE TALE VALORE E’ DI GRAN LUNGA INFERIORE A QUELLO DI 239,51 €/mc riportato nella Deliberazione 40/2016 di un fattore pari a 2,72 volte! Ma anche considerando un'incidenza del 25% (invece del 15%) ed un coefficiente di trasformazione mq/mc di 3,2 (invece di 3,45), si otterrebbe comunque un valore pari a 158,20 €/mc che è sempre inferiore di 1,52 volte rispetto a quello della Deliberazione 40/2016!

5) Applicando la riduzione del 60% di cui al comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998, si ottiene 88,04 €/mc x 0,60 = 52,83 €/mc, che è, per inciso, molto simile ai 57,96 €/mc approvati con la Deliberazione n. 297/2012 che, a questo punto, sembra aver ottenuto con 2 anni di anticipo la medesima valutazione a cui si sarebbe poi giunti con la metodologia indicata, ad ottobre 2014, da FormezPA.
Quindi i tecnici che avevano fornito i valori per la Deliberazione n.297/2012 avevano fatto sicuramente un lavoro di tutto rispetto, purtroppo DEVASTATO, successivamente, dal "Gruppo di Esperti" del 2016!

Santi60 è encomiabile il tuo impegno e te ne sono grato come credo tutti noi del forum.Queste tue esaurienti Co

Ho notato un’interessante “coincidenza” fra quanto riportato a pag. 3 dell’Allegato “A” della Delibera 40/2016:

“Alla luce di quanto sopra, è necessario individuare il valore venale, o di mercato, delle aree P.E.E.P. procedendo ad una stima delle stesse. In particolare, relativamente all'individuazione del valore venale o di mercato del bene si ritiene che, lo stesso debba riferirsi al valore di mercato di un'are edificabile, su cui edificare in modalità diretta un fabbricato con simili o assimilabili caratteristiche ubicazionali ed edilizie a quello oggetto di affrancazione senza però considerarne la vetustà e/o l'obsolescenza dello stesso ed ipotizzando che tale immobile non sia gravato dai vincoli di cui alla legge n. 167/1962 e quindi che possa essere liberamente scambiato in una libera contrattazione di mercato. … OMISSIS…Per le particolari tipologie edilizie e costruttive presenti nei piani di zona, si ritiene opportuno fare riferimento !li valori "minimi" di mercato per le diverse destinazioni d'uso prendendo in considerazione i valori di mercato di immobili nuovi. Pertanto i valori da prendere in considerazione, riferiti allo Stato conservativo "NORMALE", verranno incrementati del 15% (rivalutazione a "nuovo"). Per quanto riguarda la correlazione tra le destinazioni d'uso OMI, declinate per le diverse "tipologie", e le destinazioni d'uso urbanistiche previste nei piani di zona si fa riferimento alla seguente tabella: …OMISSIS…

Destinazione d'uso previste nei piani di zona Destinazione e tipologie OMI

Residenziale Residenziale - Abitazioni civili

Non residenziale Media delle destinazioni Commerciale e Terziario”


E quanto riportato nel paragrafo “5.6.3. Stime e metodologia di calcolo del diritto di trasformazione sulle aree” del documento FormesPA più volte richiamato in questo Forum, dal titolo: “Cessione in proprietà di Aree Peep/Pip concesse in diritto di superficie e in diritto di proprietà vincolata e rimozione dei vincoli gravanti su tali aree” (in allegato):

“A tale fine il punto di partenza è l’individuazione del valore venalein comune commercio delle aree Peep.

Si tratta cioè di rideterminare alla data odierna un possibile valore di esproprio delle aree oggetto di trasformazione.

Relativamente all’individuazione dei valori di partenza, si deve procedere alla stima del valore di mercato unitario corrente di un’area edificatoria libera da vincoli di edilizia economica popolare con le stesse caratteristiche ubicazionali in cui è situato l’alloggio oggetto di riscatto, senza considerarne la vetustà e l’obsolescenza. Si può poi stimare che il valore venale dell’area incida per una percentuale del 15% sul valore del prodotto edilizio sulla stessa realizzato.

Si può quindi individuare il valore venale al metro quadro dell’area di riferimento, calcolato considerando un’incidenza del 15% sul valore di mercato al metro quadro di nuove costruzioni con le stesse caratteristiche ubicazionali.

Anche alla luce della finalità economico popolare dell’operazione si ritiene di poter considerare quale valore venale di riferimento, i valori minimi, riferiti alle civili abitazioni, estrapolati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI) pubblicata dall’agenzia del territorio (ultimo dato disponibile).

Tale valore venale, ai sensi dell’art 37 comma 1 D.P.R. 327 del 2001, va ridotto del 25% (nuova modalità di calcolo dell’indennità di esproprio), in quanto riferito ad interventi di riforma economico sociale.

Questo valore così determinato, va poi decurtato di un ulteriore 60%, nel rispetto del meccanismo previsto dall’art 31 comma 48 L. 448/1998, così come espressamente chiarito dalla delibera n. 22 del 2011 della Corte dei Conti sez. riunite.

Per calcolare il valore di riscatto dell’area al metro cubo, si ritiene congruo provvedere ad applicare un coefficiente di ragguaglio mq/mc che tenga conto di un altezza interpiano di 3 metri, incrementata del 15% (così da includere delle parti comuni e delle entità accessorie).

Il valore al metro cubo così considerato esprime quindi il corrispettivo lordo da riconoscere al Comune per il “riscatto” di un appartamento assegnato in diritto di superficie (o concesso in proprietà vincolata con convenzione stipulata ante 1992).

Si rende necessario calcolare anche i valori di riscatto di pertinenze quali box, cantine, balconi, solai, etc.. Il valore di riscatto di tali pertinenze si può calcolare applicando un coefficiente di ragguaglio del 40% (usualmente adottato dal mercato) sul valore dell’area come sopra individuata.”


Dalla coincidenza di alcune parti delle frasi, incluse alcune parole non di uso molto comune quale “ubicazionali” e la frase “senza però considerarne la vetustà e/o l'obsolescenza”, appare quantomeno probabile che il “Gruppo di Esperti” del Comune di Roma ben conosca il citato documento della FormezPA, dal quale ha estratto alcune frasi e concetti con un metodo simile al Copy&Paste. Il problema è che ha solo estrapolato le frasi più “convenienti” per far cassa, tralasciando, credo proprio in modo ben consapevole, tutte le parti che avrebbero potuto produrre una evidente riduzione della stima del valore venale.

In particolare, sono stati omessi:

a) “Si può quindi individuare il valore venale al metro quadro dell’area di riferimento, calcolato considerando un’incidenza del 15% sul valore di mercato al metro quadro di nuove costruzioni con le stesse caratteristiche ubicazionali”, che è anche inferiore alle percentuali del 20% o 25% indicati in alcuni post di @Giuseppe Di Piero. Invece, nella relazione del Comune di Roma, si è fatto ricorso ad una complicata formulazione teorica per poter giustificare un’incidenza dell’area, difficilmente valutabile in termini di percentuale del valore dell’edificio, ma sicuramente superiore anche al caso peggiore del 25%, al solo fine di “FARE CASSA”!

b) “Tale valore venale, ai sensi dell’art 37 comma 1 D.P.R. 327 del 2001, va ridotto del 25% (nuova modalità di calcolo dell’indennità di esproprio), in quanto riferito ad interventi di riforma economico sociale.” Al contrario, nella relazione del Comune di Roma, è stato applicato un coefficiente di rivalutazione a nuovo del 15%.

c) “si ritiene congruo provvedere ad applicare un coefficiente di ragguaglio mq/mc che tenga conto di un altezza interpiano di 3 metri, incrementata del 15%(così da includere delle parti comuni e delle entità accessorie).”. Invece come coefficiente di ragguaglio, nella relazione del Comune di Roma, si è utilizzato un fattore di 3,2 (invece di 3,45).

d) “Si rende necessario calcolare anche i valori di riscatto di pertinenze quali box, cantine, balconi, solai, etc.. Il valore di riscatto di tali pertinenze si può calcolare applicando un coefficiente di ragguaglio del 40% (usualmente adottato dal mercato) sul valore dell’area come sopra individuata”. Invece, nella relazione del Comune di Roma, non si considera alcuna riduzione del 40% per tali elementi, calcolando tutto al medesimo prezzo.

Tanto per fare un esempio di calcolo, secondo il metodo semplice e chiaro riportato nel documento FormezPA, consideriamo il PdZ Valmelaina:

1) Il valore di mercato al metro quadro di nuove costruzioni con le stesse caratteristiche ubicazionali, ponendoci nel caso più costoso di “Abitazioni civili”, è di 2.700,00 €/mq (è stato considerato il valore minimo alla luce della finalità economico popolare dell’operazione).

2) Considerandone il 15%, indicato da FormezPA, come incidenza del valore venale dell’area, si ottiene (2.700,00 €/mq) x 0,15 = 405,00 €/mq.

3) Tale valore venale calcolato al punto (2), ai sensi dell’art 37 comma 1 D.P.R. 327 del 2001, va ridotto del 25% cioè (405,00 €/mq) x (1 - 0,25) = 303,75 €/mq.

4) Per calcolare il valore di riscatto dell’area al metro cubo (al lordo della successiva riduzione al 60% come da comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998), si applica un coefficiente di ragguaglio mq/mc che tenga conto di un altezza interpiano di 3 metri, incrementata del 15% (così da includere delle parti comuni e delle entità accessorie), cioè (303,75 €/mq) / (3 m x 1,15) = 88,04 €/mc. SI NOTA CON ESTREMA CHIAREZZA CHE TALE VALORE E’ DI GRAN LUNGA INFERIORE A QUELLO DI 239,51 €/mc riportato nella Deliberazione 40/2016 di un fattore pari a 2,72 volte! Ma anche considerando un'incidenza del 25% (invece del 15%) ed un coefficiente di trasformazione mq/mc di 3,2 (invece di 3,45), si otterrebbe comunque un valore pari a 158,20 €/mc che è sempre inferiore di 1,52 volte rispetto a quello della Deliberazione 40/2016!

5) Applicando la riduzione del 60% di cui al comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998, si ottiene 88,04 €/mc x 0,60 = 52,83 €/mc, che è, per inciso, molto simile ai 57,96 €/mc approvati con la Deliberazione n. 297/2012 che, a questo punto, sembra aver ottenuto con 2 anni di anticipo la medesima valutazione a cui si sarebbe poi giunti con la metodologia indicata, ad ottobre 2014, da FormezPA.
Quindi i tecnici che avevano fornito i valori per la Deliberazione n.297/2012 avevano fatto sicuramente un lavoro di tutto rispetto, purtroppo DEVASTATO, successivam

SANTI manda tutte quete considerazioni al;la regione!!!!! sei un grande!!!!

Ottimo lavoro! Grazie
Io sarei del parere di cercare un contatto con il nuovo Assessore,la Regione la lascerei fuori per il momento, anche in considerazione di quanto ha fatto finora cioè nulla.

 

[lupin3]

Vada per il nuovo Assessore allora. ...

 

[robert50]

Vada per il nuovo Assessore allora. ...

Appena organizzata la segreteria Santi60 e qualche altro volontario in rappresentanza di noi del forum chiedano di essere ricevuti per esporre la complessa problematica

 

[Santi60]

Appena organizzata la segreteria Santi60 e qualche altro volontario in rappresentanza di noi del forum chiedano di essere ricevuti per esporre la complessa problematica

Diciamo dopo le ferie ...?

 

[Nicestar]

Egregio @Santi60, anche se non ho il piacere di conoscerti personalmente, volevo esprimerti tutta la mia stima. Il tuo contributo tecnico e principalmente umano è notevole e non comune. Hai studiato, sviscerato e argomentato sempre con stile, umiltà, determinazione , senza pregiudizi e demogogie. Questo mi conferma che esistono ancora in questo paese persone serie e perbene. Cordialità Nicestar