Ho notato un’interessante “coincidenza” fra quanto riportato a pag. 3 dell’Allegato “A” della Delibera 40/2016:
“
Alla luce di quanto sopra, è necessario individuare il valore venale, o di mercato, delle aree P.E.E.P. procedendo ad una stima delle stesse. In particolare, relativamente all'individuazione del valore venale o di mercato del bene si ritiene che, lo stesso debba riferirsi al valore di mercato di un'are edificabile, su cui edificare in modalità diretta un fabbricato con simili o assimilabili caratteristiche ubicazionali ed edilizie a quello oggetto di affrancazione senza però considerarne la vetustà e/o l'obsolescenza dello stesso ed ipotizzando che tale immobile non sia gravato dai vincoli di cui alla legge n. 167/1962 e quindi che possa essere liberamente scambiato in una libera contrattazione di mercato. … OMISSIS…
Per le particolari tipologie edilizie e costruttive presenti nei piani di zona, si ritiene opportuno fare riferimento !li valori "minimi" di mercato per le diverse destinazioni d'uso prendendo in considerazione i valori di mercato di immobili nuovi. Pertanto i valori da prendere in considerazione, riferiti allo Stato conservativo "NORMALE", verranno incrementati del 15% (rivalutazione a "nuovo"). Per quanto riguarda la correlazione tra le destinazioni d'uso OMI, declinate per le diverse "tipologie", e le destinazioni d'uso urbanistiche previste nei piani di zona si fa riferimento alla seguente tabella: …OMISSIS…
Destinazione d'uso previste nei piani di zona Destinazione e tipologie OMI
Residenziale Residenziale - Abitazioni civili
Non residenziale Media delle destinazioni Commerciale e Terziario”
E quanto riportato nel paragrafo “
5.6.3. Stime e metodologia di calcolo del diritto di trasformazione sulle aree” del documento FormesPA più volte richiamato in questo Forum, dal titolo: “
Cessione in proprietà di Aree Peep/Pip concesse in diritto di superficie e in diritto di proprietà vincolata e rimozione dei vincoli gravanti su tali aree” (in allegato):
“
A tale fine il punto di partenza è l’individuazione del valore venalein comune commercio delle aree Peep.
Si tratta cioè di rideterminare alla data odierna un possibile valore di esproprio delle aree oggetto di trasformazione.
Relativamente all’individuazione dei valori di partenza, si deve procedere alla stima del valore di mercato unitario corrente di un’area edificatoria libera da vincoli di edilizia economica popolare con le stesse caratteristiche ubicazionali in cui è situato l’alloggio oggetto di riscatto, senza considerarne la vetustà e l’obsolescenza. Si può poi stimare che il valore venale dell’area incida per una percentuale del 15% sul valore del prodotto edilizio sulla stessa realizzato.
Si può quindi individuare il valore venale al metro quadro dell’area di riferimento, calcolato considerando un’incidenza del 15% sul valore di mercato al metro quadro di nuove costruzioni con le stesse caratteristiche ubicazionali.
Anche alla luce della finalità economico popolare dell’operazione si ritiene di poter considerare quale valore venale di riferimento, i valori minimi, riferiti alle civili abitazioni, estrapolati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI) pubblicata dall’agenzia del territorio (ultimo dato disponibile).
Tale valore venale, ai sensi dell’art 37 comma 1 D.P.R. 327 del 2001, va ridotto del 25% (nuova modalità di calcolo dell’indennità di esproprio), in quanto riferito ad interventi di riforma economico sociale.
Questo valore così determinato, va poi decurtato di un ulteriore 60%, nel rispetto del meccanismo previsto dall’art 31 comma 48 L. 448/1998, così come espressamente chiarito dalla delibera n. 22 del 2011 della Corte dei Conti sez. riunite.
Per calcolare il valore di riscatto dell’area al metro cubo, si ritiene congruo provvedere ad applicare un coefficiente di ragguaglio mq/mc che tenga conto di un altezza interpiano di 3 metri, incrementata del 15% (così da includere delle parti comuni e delle entità accessorie).
Il valore al metro cubo così considerato esprime quindi il corrispettivo lordo da riconoscere al Comune per il “riscatto” di un appartamento assegnato in diritto di superficie (o concesso in proprietà vincolata con convenzione stipulata ante 1992).
Si rende necessario calcolare anche i valori di riscatto di pertinenze quali box, cantine, balconi, solai, etc.. Il valore di riscatto di tali pertinenze si può calcolare applicando un coefficiente di ragguaglio del 40% (usualmente adottato dal mercato) sul valore dell’area come sopra individuata.”
Dalla coincidenza di alcune parti delle frasi, incluse alcune parole non di uso molto comune quale “
ubicazionali” e la frase “
senza però considerarne la vetustà e/o l'obsolescenza”, appare quantomeno probabile che il “Gruppo di Esperti” del Comune di Roma ben conosca il citato documento della FormezPA, dal quale ha estratto alcune frasi e concetti con un metodo simile al Copy&Paste. Il problema è che ha solo estrapolato le frasi più “convenienti” per far cassa, tralasciando, credo proprio in modo ben consapevole, tutte le parti che avrebbero potuto produrre una evidente riduzione della stima del valore venale.
In particolare, sono stati omessi:
a) “
Si può quindi individuare il valore venale al metro quadro dell’area di riferimento, calcolato considerando un’incidenza del 15% sul valore di mercato al metro quadro di nuove costruzioni con le stesse caratteristiche ubicazionali”, che è anche inferiore alle percentuali del 20% o 25% indicati in alcuni post di
@Giuseppe Di Piero. Invece, nella relazione del Comune di Roma, si è fatto ricorso ad una complicata formulazione teorica per poter giustificare un’incidenza dell’area, difficilmente valutabile in termini di percentuale del valore dell’edificio, ma sicuramente superiore anche al caso peggiore del 25%, al solo fine di “FARE CASSA”!
b) “
Tale valore venale, ai sensi dell’art 37 comma 1 D.P.R. 327 del 2001, va ridotto del 25% (nuova modalità di calcolo dell’indennità di esproprio), in quanto riferito ad interventi di riforma economico sociale.” Al contrario, nella relazione del Comune di Roma, è stato applicato un coefficiente di
rivalutazione a nuovo del 15%.
c) “
si ritiene congruo provvedere ad applicare un coefficiente di ragguaglio mq/mc che tenga conto di un altezza interpiano di 3 metri, incrementata del 15%(così da includere delle parti comuni e delle entità accessorie).”. Invece come coefficiente di ragguaglio, nella relazione del Comune di Roma, si è utilizzato un fattore di
3,2 (invece di 3,45).
d) “
Si rende necessario calcolare anche i valori di riscatto di pertinenze quali box, cantine, balconi, solai, etc.. Il valore di riscatto di tali pertinenze si può calcolare applicando un coefficiente di ragguaglio del 40% (usualmente adottato dal mercato) sul valore dell’area come sopra individuata”. Invece, nella relazione del Comune di Roma, non si considera alcuna riduzione del 40% per tali elementi, calcolando tutto al medesimo prezzo.
Tanto per fare un esempio di calcolo, secondo il metodo
semplice e chiaro riportato nel documento FormezPA, consideriamo il PdZ Valmelaina:
1) Il valore di mercato al metro quadro di nuove costruzioni con le stesse caratteristiche ubicazionali, ponendoci nel caso più costoso di “Abitazioni civili”, è di
2.700,00 €/mq (è stato considerato il valore minimo alla luce della finalità economico popolare dell’operazione).
2) Considerandone il 15%, indicato da FormezPA, come
incidenza del valore venale dell’area, si ottiene
(2.700,00 €/mq) x 0,15 = 405,00 €/mq.
3) Tale valore venale calcolato al punto (2), ai sensi dell’art 37 comma 1 D.P.R. 327 del 2001, va ridotto del 25% cioè
(405,00 €/mq) x (1 - 0,25) = 303,75 €/mq.
4) Per calcolare il valore di riscatto dell’area al metro cubo (al lordo della successiva riduzione al 60% come da comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998), si applica un coefficiente di ragguaglio mq/mc che tenga conto di un altezza interpiano di 3 metri, incrementata del 15% (così da includere delle parti comuni e delle entità accessorie), cioè
(303,75 €/mq) / (3 m x 1,15) = 88,04 €/mc. SI NOTA CON ESTREMA CHIAREZZA CHE TALE VALORE E’ DI GRAN LUNGA INFERIORE A QUELLO DI
239,51 €/mc riportato nella Deliberazione 40/2016 di un fattore pari a 2,72 volte! Ma anche considerando un'incidenza del 25% (invece del 15%) ed un coefficiente di trasformazione mq/mc di 3,2 (invece di 3,45), si otterrebbe comunque un valore pari a
158,20 €/mc che è sempre inferiore di 1,52 volte rispetto a quello della Deliberazione 40/2016!
5) Applicando la riduzione del 60% di cui al comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998, si ottiene
88,04 €/mc x 0,60 = 52,83 €/mc, che è, per inciso, molto simile ai
57,96 €/mc approvati con la Deliberazione n. 297/2012 che, a questo punto, sembra aver ottenuto con 2 anni di anticipo la medesima valutazione a cui si sarebbe poi giunti con la metodologia indicata, ad ottobre 2014, da FormezPA.
Quindi i tecnici che avevano fornito i valori per la Deliberazione n.297/2012 avevano fatto sicuramente un lavoro di tutto rispetto, purtroppo
DEVASTATO, successivamente, dal
"Gruppo di Esperti" del 2016!
