Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Mdc78]

Ragazzi qui siamo alla follia. Io ho bisogno della casa per cui ho pagato la caparra un anno fa al compromesso.
E' possibile in qualche modo contattare il sindaco Virginia Raggi?

Scusa se mi permetto ma se ormai sei fermo da un anno non ti conviene fatela dare indietro e trovare altrove? Io sto facendo cosi

 

[EmiVal]

Anche se, secondo me, questo problema, alla fine dei conti, produrrà proprio un riduzione degli introiti, poiché scoraggerà il ricorso alle "Trasformazioni"/"Affancazioni", che si limiteranno, per di più, ai soli casi attualmente in ballo per i preliminari di compravendita in sospeso non perfezionabili con rogiti definitivi in mancanza dell'"Affrancazione".

Cosa intendi esattamente? Quali sono i preliminari non perfezionabili con rogiti definitivi in mancanza dell'affrancazione?

 

[giannelmo]

Cosa intendi esattamente? Quali sono i preliminari non perfezionabili con rogiti definitivi in mancanza dell'affrancazione?

Mi sembra ovvio: non pochi hanno firmato un preliminare di compravendita prima della famosa sentenza della cassazione (25/9/2015), rimandando il rogito a data successiva al 25 settembre. Quindi si sono trovati nell'impossibilità di rogitare perché i notai hanno bloccato tutto.

 

[EmiVal]

Mi sembra ovvio: non pochi hanno firmato un preliminare di compravendita prima della famosa sentenza della cassazione (25/9/2015), rimandando il rogito a data successiva al 25 settembre. Quindi si sono trovati nell'impossibilità di rogitare perché i notai hanno bloccato tutto.

Ok, ma non era questo che non avevo capito.
Dalle parole di @Santi60, sembrerebbe che ad essere scoraggiato sarebbe unicamente il connubio trasformazione + affrancazione.
Oppure, in generale, sarebbe scoraggiata qualunque azione nei confronti del comune, cioè se non ho una compravendita in ballo allora rinuncio a tutto e mi tengo la casa com'è?

 

[Giuseppe Di Piero]

@Giuseppe Di Piero , area 167 ha fatto ricorso contro la delibera 40 ? grazie x la risposta

Lo stiamo finendo di limare. In genere depositiamo sempre l'ultimo giorno disponibile.

Colgo l'occasione per comunicare che il Ministero delle Infrastrutture e Trasporti, in relazione a ns. ricorso straordinario al Presidente della Repubblica per ottenere l’annullamento della Delibera dell’Assemblea Capitolina n. 60/2014 riguardante “l’approvazione dei nuovi schemi di convenzione per la concessione del diritto di superficie, per la cessione in diritto di proprietà delle aree comprese nei Piani di Zona ex lege n. 167/1962, rientranti nella manovra di completamento del II P.E.E.P., nonché dello schema di Convenzione Integrativa per la realizzazione delle opere assunte a scomputo del corrispettivo per l’urbanizzazione dei Piani di Zona”, oggi, nella propria relazione obligatoria, ha scritto quanto segue:
"Alla luce del solo ricorso e della documentazione allo stesso, questa amministrazione esprime il subordinato parere che il ricorso sia meritevole di accoglimento, unitamente alla richiesta incidentale di sospensiva".
Se il Consiglio di Stato conferma il parere espresso dal MIT, le convenzioni stipulate nel frattempo sono tutte annullabili.
Questo è il (possibile) risultato per aver preferito ascoltare solo le associazioni dei costruttori.

 

[Milky]

Scusa se mi permetto ma se ormai sei fermo da un anno non ti conviene fatela dare indietro e trovare altrove? Io sto facendo cosi

E gli 11000 euro che ho dato all'agenzia immobiliare al momento del compromesso chi me li rida'?

 

[Giuseppe Di Piero]

"I quartieri nuovi, soprattutto Prati di Castello. Vasti terreni su cui sono stati creati di botto progetti di quartieri. Vie a scacchiera, piazze. Grandi case quadrate, simili a caserme. Cinque piani. Alcune piatte come le facciate, ma in certi quartieri molto ornate, con colonnine, balconi, sculture. Altre, rientrate, più semplici, per la gente più povera. Si vede di tutto: terreni in cui sono state scavate fondamenta poi abbandonate, terreni su cui è ricresciuta l'erba, fino alle case finite, abitate. Case la cui costruzione è stata abbandonata al secondo piano, i pavimenti allo scoperto, le finestre sul vuoto, le pietre senza rivestimento. Case con il tetto ma simili a gabbie vuote, con pavimenti e finestre non rifiniti. Case terminate ma dalle persiane chiuse, completamente disabitate. Case abitate solo da una parte, il resto chiuso. Case infine completamente abitate, case superbe ma abitate dal popolino, la sporcizia che deborda dalle finestre, stracci che pendono dai balconcini scolpiti, puzza e miseria, donne spettinate, a malapena ricoperte da uno scialletto sporco, alle finestre. Tutta questa gente paga appena l'affitto. Mi dicono che alcuni si sono perfino installati in queste case come per diritto di conquista. Sono entrati e ce li hanno lasciati. E questi quartieri si trovano ovunque a Roma, ai Prati di Castello, sotto il Gianicolo, sui terreni di villa Ludovisi, fuori porta Pia, a San Lorenzo, vicino al Campo Verano, lungo la stazione, sul Viminale e l'Esquilino e anche altrove, vicino al monte Testaccio, credo (tutto da verificare).

Ecco, grosso modo, la storia. Gli italiani padroni di Roma hanno voluto costruire la terza Roma, la grande capitale moderna dell'Italia. L'hanno annunciato, dichiarando il proprio orgoglio e il sangue d'Augusto. Si sarebbe dimostrato al papa quello che l'Italia unita poteva fare della capitale. Il tutto sarebbe stato realizzato in una ventina d'anni, dopo il 1875.

Ma ad attivare ogni cosa c'era un'idea lucrosa, la speculazione sulla vendita dei terreni. Quello che si acquistava a cento soldi al metro si rivendeva a cento franchi. Un terreno era come un valore che passava di mano in mano: il tutto infiammato dall'orgoglio nazionale e dal lucro. La storia del principe Ludovisi, cui vennero offerti sei milioni per la sua villa. La vende. Poi, vedendo il valore salire e sperando che salirà ancora, riacquista i suoi terreni a 50 franchi per rivenderli a 100. Con questo giochetto ha perso i sei milioni della vendita e altri dodici di tasca propria. Cose simili sono accadute ovunque. Grandi signori clericali hanno speculato. Il papa stesso avrebbe perso 23 milioni, gran parte del tesoro lasciato da Pio IX. l crollo è avvenuto perché si è costruito senza misura e senza chiedersi chi avrebbe alloggiato nelle nuove case. Da una parte, la popolazione locale è soltanto raddoppiata, le folle attese non sono arrivate. Dall'altra, si ha avuto il torto di costruire case troppo belle, di cui il popolino non avrebbe potuto pagare l'affitto.

Quindi niente affitti, e le case sono rimaste a consumarsi, vuote. Per salvare la situazione, per riportarla a galla, occorrono gli abitanti, ma abitanti abbastanza ricchi da far sì che le case rendano ai proprietari. Ma tutto dice che un evento del genere non si realizzerà molto presto. Le somme finora rischiate, inghiottite dalle costruzioni a Roma, si calcolano in un miliardo. È stato fatto tutto troppo bello e troppo in fretta.

L'immenso ministero delle Finanze, in via XX Settembre, è vuoto. La Banca d'Italia, in via Nazionale, è un'ironia. Bisogna che approfondisca tutto questo lato finanziario. Ma che profonda ironia questo orgoglio nazionale che va in rovina e questo papa che perde i milioni nella capitale che maledice!"

Sembra oggi.
Invece questi sono gli appunti che prese Zola nel suo viaggio a Roma dal 31 ottobre al 4 dicembre del 1894 per conoscere l'ambiente dove dovrà muoversi il protagonista di "Rome" un romanzo che fà parte di un ciclo iniziato con "Lourdes" e finito con "Paris" .

 

[Santi60]

Cosa intendi esattamente? Quali sono i preliminari non perfezionabili con rogiti definitivi in mancanza dell'affrancazione?

Tutti quelli fatti appena prima della sentenza di settembre 2015, presumibilmente a prezzo di mercato sulla scia del famoso "nulla osta"/"chiarimenti" rilasciato fino a qualche giorno prima, che non si sono poi perfezionati poiché, dopo la sentenza, nessun notaio ha più rogitato non disponendo più del "nulla osta" anzidetto che il Comune non rilasciava più.

 

[Santi60]

Ok, ma non era questo che non avevo capito.
Dalle parole di @Santi60, sembrerebbe che ad essere scoraggiato sarebbe unicamente il connubio trasformazione + affrancazione.
Oppure, in generale, sarebbe scoraggiata qualunque azione nei confronti del comune, cioè se non ho una compravendita in ballo allora rinuncio a tutto e mi tengo la casa com'è?

@EmiVal mi riferisco sia al connubio trasformazione + affrancazione che anche ad una sola delle due dati i "valori venali" gonfiati artificiosamente dalla Deliberazione 40/2016.
Tanto per fare un esempio, qualche giorno fa ho valutato l'attuale situazione di mercato del mio appartamento (basta guardare sui siti web delle Agenzie Immobiliari gli annunci di appartamenti similari della stessa zona). Considerando la brusca discesa che si è avuta negli ultimi anni, specialmente nelle zone periferiche, ed il fatto che, soprattutto per gli edifici relativi alle Convenzioni più vecchie, occorre ormai procedere ad una pesante ristrutturazione, non solo dell'appartamento in se, ma anche delle parti comuni (nel nostro condominio abbiamo già cominciato a costituire un fondo per tale scopo), ho fatto qualche calcolo e, se la trasformazione / affrancamento costa più del corrispettivo pagato da altri condomini del mio stesso palazzo fino a un anno fa, e con l'ultima Deliberazione 40/2016 rischia di essere di almeno 4 volte più alto, sottraendo tale corrispettivo gonfiato e le spese di ristrutturazione da un potenziale "prezzo di mercato", mi resta praticamente il "prezzo calmierato" se non di meno. A questo punto converrebbe vendere il prima possibile (cioè prima di ristrutturare) al prezzo "calmierato" e non pensarci più ...

 

[Santi60]

Altro punto piuttosto discutibile individuato a pag. 32 della Deliberazione 40/2016:
"come accade nella consolidata prassi estimativa, si è utilizzato, per la stima del valore del bene in oggetto, il metodo indiretto attraverso il criterio del "Valore di trasformazione", con il quale il più probabile valore di mercato di un'area edificabile è data dalla differenza tra il valore del prodotto trasformato (bene finito) ed il costo o (valore) della trasformazione, tutti riferiti a valori unitari di edificabilità."

I parole povere, l'ultima frase sottolineata significa che se in una Convenzione vengono concessi X mq tutti gli X mq sono considerati edificati, senza lasciare neanche un marciapiedi o parcheggio scoperto, o, equivalentemente, anche queste parti sono valutate allo stesso prezzo degli appartamenti!
Ma se andiamo a vedere l'esempio a pag. 24 del documento allegato (che descrive un procedimento molto simile a quello utilizzato nella Deliberazione 40/2016, tranne per un coefficiente di enorme importanza), si vede benissimo che per passare dal "valore di trasformazione" Vtr al valore unitario del terreno, occorre moltiplicarlo per l'indice di edificabilità (nell'esempio c'è 0,8, ma questo valore è diverso caso per caso in base al progetto esecutivo dell'intervento edilizio), invece, nella deliberazione 40/2016 l'indice di edificabilità è considerato pari a 1.
Per fare un esempio, nel caso della Convenzione per l'edificio del mio appartamento, è stata concessa un'area di 8.529 mq, ma l'edificio realizzato ne occupa circa 4.500 mp (il resto sono parcheggi e giardini, purtroppo adesso anche poco curati e da ristrutturare con nuove piante), quindi l'indice di edificabilità sarebbe 4.500/8.529 = 0,52 ed ecco che rispunta il fattore di circa il 50% di abbattimento da applicare sulle stime della Deliberazione 40/2016.