Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[CheCasa!]

C'è da analizzare se la nullità coinvolga solo la cifra in eccesso (facendo salva l'obbligazione) nel caso il venditore potrebbe trovarsi a dover vendere a prezzo imposto, alal controparte o perdere la caparra... (non so quanto sia asurda come tesi).... ma l'acquirente lo vedo messo meglio in questo marasma... se non fosse per il disturbo di trovare altra sistemazione...

Secondo quanto indicato dalla sentenza che da titolo alla discussione risulta nulla solo la clausola relativa al prezzo imposto (la sentenza prende proprio in considerazione gli effetti su un preliminare)

 

[ASS.NEE "AREA167"]

@marvit81
Io riterrei che coloro che hanno firmato preliminari per prezzi superiori a quanto indicato dalle convenzioni etc., in assenza di novelle che sbloccano, dovrebbero semmai attivarsi con un legale e riunire controparte ed agenzia, per decidere sul da farsi per risolvere in termini bonari.

Porrei le condizioni per dire: "se ci danno indicazioni si va avanti, se no nulla di fatto e tutti restituiscono tutto e ciao" o nelle ipotesi più facili da svincolare "per ora smontiamo tutto e ciao"...

Non vedo come si possa chiamare ad adempiere qualcuno su un preliminare contro legge.

C'è da analizzare se la nullità coinvolga solo la cifra in eccesso (facendo salva l'obbligazione) nel caso il venditore potrebbe trovarsi a dover vendere a prezzo imposto alla controparte o perdere la caparra rieptendola... (non so quanto sia assurda come tesi).... ma l'acquirente lo vedo messo meglio in questo marasma... se non fosse per il disturbo di trovare altra sistemazione...

Se nel preliminare si è promesso di pagare un prezzo che la legge mi impone sia di non pagare che di non ricevere, salvo poi dover richiedere restituzione della parte in eccesso, voglio vedere la diffida ad adempiere che mi manda il venditore come viene scritta.

E se l'agente ha fatto firmare un preliminare dove l'affare non si può concludere a quelle condizioni, sarà davvero immune da problemi ove insistesse a trattenersi la provvigione?

Caro Ponz, esiste l'art. 2932 del codice civile (esecuzione in forma specifica del contratto preliminare); la proprietà del bene viene trasferita da giudice (senza intervento del notaio) che ex art 1339 c.c. sostitusce clausola nulla.

 

[Camilu]

Ciao a tutti, a mio avviso dobbiamo sperare che la Giunta Capitolina, deliberi il prima possibile la Convenzione già predisposta dal Dipartimento Urbanistico per l'eliminazione del vincolo del prezzo imposto (ai sensi della Legge 106/2011),così ognuno di noi finalmente potrà acquistare e/o vendere come aveva pattuito prima della sentenza

 

[ASS.NEE "AREA167"]

Caro Ponz, esiste l'art. 2932 del codice civile (esecuzione in forma specifica del contratto preliminare); la proprietà del bene viene trasferita da giudice (senza intervento del notaio) che ex art 1339 c.c. sostitusce clausola nulla.

Noi cerchiamo di facilitare ogni possibile accordo, ma in ogni caso mettiamo in sicurezza la posizione dei ns. associati (che in gran parte sono promissari acquirenti).

Diamo suggerimenti utili anche a chi ha comprato a prezzo di mercato e adesso non può rivendere allo stesso modo.

 

[Ponz]

Caro Ponz, esiste l'art. 2932 del codice civile (esecuzione in forma specifica del contratto preliminare); la proprietà del bene viene trasferita da giudice (senza intervento del notaio) che ex art 1339 c.c. sostitusce clausola nulla.

Si infatti l'avevo citata nel testo (anzi i presupposti, cioè la diffida che la precede)... mi domandavo quindi come si possa però chiedere di adempiere a un prezzo più alto di quanto si può... quindi tu mi dici che si possa chiamare ad adempiere, ma a prezzo imposto/rivalutato come sospettavo sopra, nonostante l'indicazione differente di prezzo per effetto dell'art. da te citato?

Quindi, scrivendolo in modo più comprensibile:

io TIZIO ho promesso di acquistare a 200 la casa di CAIO

La legge impone a CAIO di venderla a 100 e quindi per effetto dell'art.1339 la cifra (200) viene automaticamente sostituita con i "leciti" 100.

Io TIZIO chiamo CAIO ad adempiere a 100 o faccio esecuzione in forma specifica dell'atto, cioè mi faccio trasferire la proprietà dell'immobile (pagando 100) tramite il giudice.

Ho capito bene?

 

[marvit81]

@Ponz e @ASS.NEE "AREA167"
Per quanto ne so il proprietario non é informato sul marasma che si é venuto a creare e soprattutto l'agenzia l'ha informato quando abbiamo deciso si prorogare il termine ultimo per il rogito. Se la banca non mi dovesse dare il mutuo per i 200.000 della casa ma mi dovesse dare di meno per la questione "prezzo imposto" io non diventerei inadempiente per mia volontá. In piú sul compromesso ovviamente la somma pattuita é quella del "prezzo libero" che quindi non é legale (almeno per il momento). É cosi?? Come faccio a ritirarmi senza perdere tutto? Dovrei chiamare il proprietario di nascosto dall'agenzia (che a consigliato di non vendere se non a prezzo pattuito) e mettermi d'accordo con lui se rinunciare o no. L'agenzia é stata corretta a dirci che ci avrebbe ridato la provvigione in caso non si fosse fatto nulla.

 

[Ponz]

@Ponz e @ASS.NEE "AREA167"
Per quanto ne so il proprietario non é informato sul marasma che si é venuto a creare e soprattutto l'agenzia l'ha informato quando abbiamo deciso si prorogare il termine ultimo per il rogito. Se la banca non mi dovesse dare il mutuo per i 200.000 della casa ma mi dovesse dare di meno per la questione "prezzo imposto" io non diventerei inadempiente per mia volontá. In piú sul compromesso ovviamente la somma pattuita é quella del "prezzo libero" che quindi non é legale (almeno per il momento). É cosi?? Come faccio a ritirarmi senza perdere tutto? Dovrei chiamare il proprietario di nascosto dall'agenzia (che a consigliato di non vendere se non a prezzo pattuito) e mettermi d'accordo con lui se rinunciare o no. L'agenzia é stata corretta a dirci che ci avrebbe ridato la provvigione in caso non si fosse fatto nulla.

MA secondo quanto si sta scrivendo qua, tu non sei inadempiente per nulla... nemmeno se non ti danno il mutuo (anzi...)

in pratica il venditore dovrebbe, per ora, vendertelo a prezzo imposto/rivalutato e stop... quindi tu non dovresti versare in alcun caso 200k, ma il prezzo imposto.

il venditore stesso rischia a prenderli (i 200), perchè tu puoi richiederglieli....

Inoltre, se il proprietario si rifutasse, tu potresti chiamarlo ad adempiere mettendolo prima in mora, e subito dopo, alla scadenza, rivolgerti al giudice per farti trasferire la proprietà al prezzo indicato dalla legge... quindi il mutuo dovresti chiederlo per molto meno....

E il proprietario non potrebbe liberarsi dall'obbligo semplciemente ripetendo la caparra.... solo tu potresti chiedere di adempiere... lui può farlo altrettanto solo al prezzo imposto...

Per l'agenzia non so come si configura al cosa... in effetti l'affare è "eseguibile" (essendo nullo solo il prezzo che viene sostituito ex art 1339) quindi la provvigione ci sta... semmai sono le cifre da rivedere...

 

[Cesco76]

Ciao a tutti, a mio avviso dobbiamo sperare che la Giunta Capitolina, deliberi il prima possibile la Convenzione già predisposta dal Dipartimento Urbanistico per l'eliminazione del vincolo del prezzo imposto (ai sensi della Legge 106/2011),così ognuno di noi finalmente potrà acquistare e/o vendere come aveva pattuito prima della sentenza

Se la delibera si presterà ad essere attaccabile sulla sua correttezza bisognerà anche pensare di inserire clausole, nel rogito futuro, per tutelarsi da altre eventuali situazioni come questa. Del tipo " se arriva un'altra sentenza tipo 18135 che stravolge tutto rimaniamo d'accordo che la parte venditrice si impegna a riscattare il terreno e quella acquirente a pretendere solo quello".
Il problema rimarrà di mercato, ovvero che commerciabilità potranno mai avere queste case finche non si trovi una soluzione definitiva ed inattaccabile?
Le banche saranno ancora disposte ad erogare mutui? E in che misura?
Tutto questo secondo me rischia di far impennare i prezzi di mercato degli immobili a Roma in maniera esponenziale perché parliamoci chiaro nessuno venderá mai le case in diritto di superficie a prezzo imposto, al massimo se le tiene, perché sa che un giorno forse prima poi potrà venderle pa prezzo di mercato, o magari potrá riscattare il terreno xche il comune ha fatto il tariffario. La domanda di case continuerá ad esserci e togliendo l'offerta sul mercato di queste e rimanendo solo le case "normali" il prezzo delle stesse schizzeranno alle stesse, principio domanda-offerta.
Poi potrebbe nascere un problema banche, le stesse non erogeranno più mutui su case costruite in edilizia agevolata se le stesse non potranno essere svincolate nel valore. Pensate poi ai morosi, le banche ti pignorano casa e scoprono che ci rifanno si e no 1/4 del valore del capitale residuo... Che succederà?
O meglio ancora decidi di vendere casa x non finire in bancarotta e saldare il mutuo e lo stesso non ce lo copri.
Non potremmo accedere alle surroghe
Insomma la DELIBERA DEVE ESSERE QUALCOSA DI DEFINITIVO ED INATTACCABILE. E si deve far pressione sul comune per iniziare a sbloccare gli iter per il riscatto del terreno.

 

[Bagudi]

Capite che più si approfondisce la situazione e più nascono dubbi e interpretazioni...

Io cercherei di associarmi il più possibile - venditori e acquirenti - per mostrarsi compatti di fronte al Comune e cercare di far approvare una delibera che non nuoccia agli inconsapevoli che si sono cacciati in questo guaio non per loro colpa.

E comunque sommergerei il Comune di lettere...

 

[Cesco76]

Capite che più si approfondisce la situazione e più nascono dubbi e interpretazioni...

Io cercherei di associarmi il più possibile - venditori e acquirenti - per mostrarsi compatti di fronte al Comune e cercare di far approvare una delibera che non nuoccia agli inconsapevoli che si sono cacciati in questo guaio non per loro colpa.

E comunque sommergerei il Comune di lettere...

Riferimenti assessore Caudo presi sul sito del comune di roma