Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Santi60]

Mi permetto @Santi60 di insistere sul fatto che dobbiamo citare la legge 241/90 per costrigere l'amministrazione a risponderci e avere la possibilità di poter invocare l'omissione d'atti di ufficio in caso non ci rispondano.
Direi di mandare a Roma Today il testo della richiesta, Hufington Post, e altri quotiadiani.

Concordo e, infatti, ho citato tale legge nella richiesta di parere dove ci sono le domande alle quali chiediamo risposta.

 

[Gereko]

La trasformazione non è sufficiente in quanto consente solo di divenire proprietari del terreno.
Il problema è divenuto complicato per la decisione del Comune di Roma (unica in Italia) di non consentire le vendite se non si effettuta l'affrancazione, anche se si è fatta la trasformazione.
L'affrancazione consente di vendere a prezzo di libero mercato (rimuovendo il vincolo sul prezzo massimo di cessione).
In caso il venditore non rimuova tale vincolo, attraverso l'affrancazione, non può vendere a libero mercato ma secondo quanto stabilito dal Comune e il notaio non può rogitare (a proposito il notaio sceglielo tu).
Fino a settembre scorso, ma per soli 14 PdZ, si poteva fare la trasformazione e, in caso fossero trascorsi 20 anni dalla Convenzione originaria, ciò portava automaticamente alla rimozione del vincolo sul prezzo massimo di cessione.
Ora a causa di una fantasiosa interpretazione del Comune, l'automatica eliminazione dopo 20 anni del prezzo massimo non è più possibile nel caso di trasformazione.
Quindi il tuo venditore dovrà fare richiesta di affrancazione al Comune (anche se ha fatto richiesta di trasformazione possibile, al momento, solo per 14 su 137 PdZ), dichiarare l'urgenza della pratica e attendere, secondo la delibera del 5 agosto, circa 180 giorni massimo per completare l'iter.
Per cui non potrai comprare quell'alloggio nei prossimi mesi.
Cosa ti consiglio? Se trovi qualcosa di meglio cambia, altrimenti chiedi che il venditore faccia l'affrancazione e ti dia un indennizzo-sconto per la mancata consegna a settembre.
PS quale è il PdZ?

Il PDZ in questione è il 13°, dunque uno dei 14 che avevano avuto la possibilità di trasformazione. Come dicevo, l'agente mi aveva comunicato che i venditori, dopo la seconda delibera del commissario Tronca, avevano provveduto a protocollare anche la richiesta di affrancazione. Non so se dichiarandone l'urgenza o meno...
Non so... sono profondamente indeciso... la casa è bella, e per il prezzo richiesto, sarebbe un ottimo affare.
Poi certo... avevamo anche sorvolato sull'assenza dell'agibilità. A quanto ho capito problema diffusissimo su tutta Roma e in particolare nei pdz, per via della mancata firma, da parte dei costruttori e del comune, delle convenzioni integrative... Ma, almeno su questo punto, per la banca e per il notaio non c'erano problemi. Poi certo, per come funzionano le cose in Italia, il problema serio e definitivo sulla mancata agibilità si potrà presentare domani...

Comprare una casa a Roma è diventato un vero incubo...
Grazie comunque per le preziose info.

 

[Alessio75]

Approfitto di questa discussione per porre alla vostra attenzione un mio problema, che, da quanto vedo, è abbastanza simile a quello di altri frequentatori di questo forum.
Circa tre mesi fa, la mia compagna ed io abbiamo fatto un'offerta per una casa situata in uno dei piani di zona per i quali è prevista la trasformazione.
Il venditore aveva già effettuato tutti i pagamenti per la trasformazione: mancava esclusivamente "l'atto notarile con il comune" (documento evidentemente essenziale, da quanto avrebbe confermato anche il notaio e, tra le righe, la banca).
Abbiamo vincolato l'offerta (che è stata accettata) sia all'ottenimento del mutuo che all'ottenimento, da parte del venditore, dell'atto notarile.
L'agente immobiliare è stato sempre positivo circa il buon esito della pratica, suggerendoci comunque di concedere tempi abbastanza lunghi ed essere disposti, eventualmente, a procrastinare la data. Infatti abbiamo scelto di evitare il compromesso, dando come data per la produzione dell'atto notarile metà agosto e, per il rogito, un ipotetico "primi di settembre" (da aggiustare, poi, a seconda del caso). Nel frattempo, tanto per portarsi avanti, i venditori, tramite l'agenzia, avrebbero anche protocollato la richiesta per l'affrancazione..
L'agente ha però cambiato atteggiamento un paio di settimane fa (pochi giorni prima della delibera della Raggi), dicendomi che, stando alle informazioni da lui raccolte, i tempi per sbloccare questa situazione sono destinati ad allungarsi (anche più di un anno), e suggerendomi, più o meno esplicitamente, di uscire dall'affare. Mi ha suggerito anche, se facevo in tempo, di bloccare/sospendere la richiesta per il muto (fortunatamente, con luglio e agosto di mezzo, la banca non aveva ancora processato a fondo la nostra richiesta, né aveva incaricato un perito per la perizia dell'immobile). Così ho fatto, mentre per la proposta siamo rimasti che ci saremo visti a settembre e avremmo valutato la situazione in base ad eventuali novità.
Pochi giorni dopo... la delibera del 7 agosto della giunta Raggi. Appena l'ho saputo ho chiamato l'agente, che per altro era in vacanza. Lui dice che, per quanto aveva potuto vedere, la delibera non facilita affatto le cose, anzi forse le complica ulteriormente.

Ora la mia compagna ed io ci troviamo in questo dilemma: sbrigarci, prima della scadenza della proposta, a proporre al venditore una proroga (che peraltro potrebbe non accettare, ma questo aprirebbe scenari ben diversi...) o dare per vero che i tempi sono davvero così lunghi, lasciare stare e orientarci verso altri immobili non interessati da diritto di superfice/pdz vari?

Voi cosa ci suggerite?

Ciao.. Partendo dal presupposto che rispetto tutti e soprattutto in una situazione così complicata,ma come si fa ad oggi, a vendere un immobile PEEP sapendo benissimo che c'è il vincolo del prezzo massimo di cessione e cosa più importante non si sa quanto bisogna pagare. Allora dico questo perché anche io da ottobre 2015 volevo vendere il mio appartamento,ma non trovandone uno in sostituzione che mi piacesse ho tentennato fino a gennaio quando finalmente né ho trovato uno che faceva il caso mio. Ma essendo successo tutto questo casino ho bloccato la vendita in attesa di questa benedetta affrancazione. Ora, se i prezzi di affrancazione si aggirano tra i 5 e i 10mila si può anche fare, ma putacaso i prezzi potrebbero essere molto più alti(si parla anche di 30mila euro) io sinceramente non vendo più e mi tengo la mia bella casetta. Tutto questo per dirti che al posto tuo,se il venditore è già consapevole di pagare eventualmente cifre così alte e tu puoi aspettare io aspetterei ma i tempi al momento non li conosce nessuno( 180gg Max) Altrimenti cambia situazione.

 

[Gereko]

Errata corrige al messaggio precedene... il pdz è il 38° (Laurentino 38).
Non so da cosa mi sia uscito quel 13

 

[MissRossella]

avevamo anche sorvolato sull'assenza dell'agibilità. A quanto ho capito problema diffusissimo su tutta Roma e in particolare nei pdz, per via della mancata firma, da parte dei costruttori e del comune, delle convenzioni integrative... Ma, almeno su questo punto, per la banca e per il notaio non c'erano problemi. Poi certo, per come funzionano le cose in Italia, il problema serio e definitivo sulla mancata agibilità si potrà presentare domani...

Comprare una casa a Roma è diventato un vero incubo...
Grazie comunque per le preziose info.

la questione dell'abitabilità è un problema diffusissimo, credo che su questo punto i costruttori non abbiano alcuna responsabilità (o almeno credo)....parliamo anche di richieste fatte 20, 30 e anche 40 anni fa e mai evase dal comune

 

[MissRossella]

Ciao.. Partendo dal presupposto che rispetto tutti e soprattutto in una situazione così complicata,ma come si fa ad oggi, a vendere un immobile PEEP sapendo benissimo che c'è il vincolo del prezzo massimo di cessione e cosa più importante non si sa quanto bisogna pagare. Allora dico questo perché anche io da ottobre 2015 volevo vendere il mio appartamento,ma non trovandone uno in sostituzione che mi piacesse ho tentennato fino a gennaio quando finalmente né ho trovato uno che faceva il caso mio. Ma essendo successo tutto questo casino ho bloccato la vendita in attesa di questa benedetta affrancazione. Ora, se i prezzi di affrancazione si aggirano tra i 5 e i 10mila si può anche fare, ma putacaso i prezzi potrebbero essere molto più alti(si parla anche di 30mila euro) io sinceramente non vendo più e mi tengo la mia bella casetta. Tutto questo per dirti che al posto tuo,se il venditore è già consapevole di pagare eventualmente cifre così alte e tu puoi aspettare io aspetterei ma i tempi al momento non li conosce nessuno( 180gg Max) Altrimenti cambia situazione.

con quei prezzi di affrancazione bloccheranno buona parte del mercato immobiliare privato e favoriranno, al contrario, la vendita degli appartamenti ancora in possesso dei costruttori

 

[antari]

Ciao.. Partendo dal presupposto che rispetto tutti e soprattutto in una situazione così complicata,ma come si fa ad oggi, a vendere un immobile PEEP sapendo benissimo che c'è il vincolo del prezzo massimo di cessione e cosa più importante non si sa quanto bisogna pagare. Allora dico questo perché anche io da ottobre 2015 volevo vendere il mio appartamento,ma non trovandone uno in sostituzione che mi piacesse ho tentennato fino a gennaio quando finalmente né ho trovato uno che faceva il caso mio. Ma essendo successo tutto questo casino ho bloccato la vendita in attesa di questa benedetta affrancazione. Ora, se i prezzi di affrancazione si aggirano tra i 5 e i 10mila si può anche fare, ma putacaso i prezzi potrebbero essere molto più alti(si parla anche di 30mila euro) io sinceramente non vendo più e mi tengo la mia bella casetta. Tutto questo per dirti che al posto tuo,se il venditore è già consapevole di pagare eventualmente cifre così alte e tu puoi aspettare io aspetterei ma i tempi al momento non li conosce nessuno( 180gg Max) Altrimenti cambia situazione.

ho sentito anche 40.000,00 euro , e senza possibilità di dilazione

 

[iteleo]

Nella giornata del 5 agosto la giunta ha assunto anche il nuovo capo di gabinetto. 193000 euro più indennità varie. Rienzi arriva a poco più di 100000. I deputati 5 stelle si autoriducono lo stipendio e al Comune di Roma si concedono stipendi d'oro. Ho una mezza idea da dove prenderanno i soldi per gli stipendi d'oro e i premi ai dirigenti

 

[iteleo]

Errata corrige al messaggio precedene... il pdz è il 38° (Laurentino 38).
Non so da cosa mi sia uscito quel 13

Si è uno dei 14 per i quali si possono fare sia l'affracazione che la trasformazione

 

[MissRossella]

Campidoglio, stipendio record al capo di gabinetto della Raggi: bufera sulla Raineri