Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Santi60]

Infatti, sostanzialmente, mi trovo d'accordo con te @Santi60.
Ciò su cui maggiormente ho cercato poi di porre l'attenzione è la circostanza che gli alloggi realizzati in convenzione P.E.E.P. in piena proprietà (anche se con convenzione stipulataprima dell'entrata in vigore della L. 179/1992) non avrebbero proprio alcunché da affrancare. In questo caso, la Legge 106/2011 e la sentenza 18135 parlano della "possibilità" di affrancare i vincoli dal prezzo massimo laddove tali vincoli non esistono!
Ad ogni buon fine, allego il documento di cui parlavo (lo studio Rizzi-Trentin già linkato da @Mobil) che forse avrai già letto, dove la questione è sviscerata nel dettaglio ed esemplificata nelle tabelle riepilogative riportate in ultima pagina.

@Cavallino62 se non ricordo male per le convenzioni in diritto di proprietà stipulate post 179/1992 dopo la scadenza della convenzione originaria sicuramente non c'è nulla da affrancare
Invece mi pare che per quelle ante 179/1992 occorra trasformarle per renderle equivalenti a quelle post 179/1992, oppure affrancare, oppure pagare secondo quanto previsto dalla convenzione originaria (anche a convenzione scaduta) per poter togliere i vincoli residui. Per questo motivo il comma 46 dell'art. 31 della Legge 448/1998 prevede la trasformazione anche per tali convenzioni. Almeno è quello che ricordo non avendo la possibilità di leggere le leggi sul mio cellulare ...

 

[giannelmo]

Questo articolo descrive esaurientemente la faccenda, mi pare: non sarebbe male citarlo nelle nostre osservazioni da trasmettere a consiglieri e assessori vari:
Roma, i furbetti del mattoncino fanno affari con l'edilizia agevolata

Altro articolo che lascia capire con chi abbiamo a che fare:
La procura indaga sui notaiper «l’affare» delle dismissioni

Il tutto trovato mentre cercavo senza successo la lettera del comune ai notai di cui parla @MissRossella, alla quale chiedo anche io di fornire delucidazioni. Non vorrei che si trattasse di un documento essenziale ma tenuto "opportunamente" nascosto!

 

[EmiVal]

Tutto giusto, ma perché dici che un immobile in diritto di superficie, anche se affrancato, non è vendibile? E noi allora perché l'abbiamo comprato? Ma perché il prezzo di mercato di un immobile in diritto di superficie è sensibilmente più basso di uno "normale"!!! Anzi probabilmente contribuirà a far salire i prezzi, perché fino a prima della sentenza un appartamento di 90 mq più cantina e garage veniva posto in vendita, al massimo, a 350.000 euro, laddove nella stessa zona alla stessa cifra, in edilizia libera, ci compri al massimo un bilocale di 60 mq senza nemmeno il posto auto. Almeno una parte degli oneri di affrancamento si riverseranno sul prezzo di vendita. Oppure dovranno abbassare i prezzi chiesti per gli immobili in edilizia libera. In un caso o nell'altro per vendere per acquistare altro, il diritto di superficie non dovrebbe essere un ostacolo insormontabile.

Mi piacerebbe che fosse come scrivi tu ma, onestamente, nutro seri dubbi.

Come discusso a suo tempo con @Santi60, a chi interesserebbero immobili in diritto di superficie, senza proprietà del terreno, bensì semplicemente svincolati rispetto al prezzo mediante l'affrancazione?
A me sembra una limitazione evidente.

Sul fatto che tali immobili costino sensibilmente meno di quelli non in edilizia agevolata, qui nel pdz Acilia ho avuto un'esperienza nettamente diversa.

Io ho acquistato nel 2008 a 4k euro al mq: allora, come adesso, tutti gli immobili, in edilizia agevolata e non, a parità di zona, avevano lo stesso prezzo al mq.
Questa cosa degli immobili in edilizia agevolata a prezzi più convenienti mi sembra una leggenda metropolitana.
Così come il fatto che, acquisendo la piena proprietà del terreno, l'immobile aumenta di valore.
Mi pare che l'atteggiamento del mercato sia molto più dozzinale e superficiale.
Diverse volte ho fatto valutare il mio appartamento e nessun AI mi ha mai chiesto se fosse in diritto di superficie.
Anche quando ho cercato altri appartamenti i costi erano sempre omogenei.

In ogni caso, per me è impensabile che fino a marzo scorso si potesse vendere un immobile con piena proprietà semplicemente facendo la trasformazione, mentre oggi serve anche l'affrancazione.

Nel palazzo a fianco al mio (stesso condominio) un immobile uguale al mio è stato venduto a marzo facendo la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà.
Oggi, io devo fare anche l'affrancazione.

Delle due l'una: o è contra legem quello che chiedono a me, oppure il pregresso è tutto da sistemare.

 

[giannelmo]

Mi piacerebbe che fosse come scrivi tu ma, onestamente, nutro seri dubbi.

Come discusso a suo tempo con @Santi60, a chi interesserebbero immobili in diritto di superficie, senza proprietà del terreno, bensì semplicemente svincolati rispetto al prezzo mediante l'affrancazione?
A me sembra una limitazione evidente.

Sul fatto che tali immobili costino sensibilmente meno di quelli non in edilizia agevolata, qui nel pdz Acilia ho avuto un'esperienza nettamente diversa.

Io ho acquistato nel 2008 a 4k euro al mq: allora, come adesso, tutti gli immobili, in edilizia agevolata e non, a parità di zona, avevano lo stesso prezzo al mq.
Questa cosa degli immobili in edilizia agevolata a prezzi più convenienti mi sembra una leggenda metropolitana.
Così come il fatto che, acquisendo la piena proprietà del terreno, l'immobile aumenta di valore.
Mi pare che l'atteggiamento del mercato sia molto più dozzinale e superficiale.
Diverse volte ho fatto valutare il mio appartamento e nessun AI mi ha mai chiesto se fosse in diritto di superficie.
Anche quando ho cercato altri appartamenti i costi erano sempre omogenei.

In ogni caso, per me è impensabile che fino a marzo scorso si potesse vendere un immobile con piena proprietà semplicemente facendo la trasformazione, mentre oggi serve anche l'affrancazione.

Nel palazzo a fianco al mio (stesso condominio) un immobile uguale al mio è stato venduto a marzo facendo la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà.
Oggi, io devo fare anche l'affrancazione.

Delle due l'una: o è contra legem quello che chiedono a me, oppure il pregresso è tutto da sistemare.

La seconda che hai detto.
Quanto ai prezzi, dipende dalle zone, Acilia è molto periferica rispetto a dove abito io (Laurentino 38). Quando ho comprato, quasi dieci anni fa, la mia casa (seto piano) di 90 mq più cantina, garage, terrazzo e grande giardino condominiali, veniva circa 2800 euro mq, la casa più vicina in edilizia libera non meno di 4500.
Quindi vedi che tanto leggenda metropolitana non è.
Ci sono miriadi di casi, accomunati solo dalla vera e propria truffa perpetrata ai nostri danni dal comune.

 

[Cavallino62]

mi pare che per quelle ante 179/1992 occorra trasformarle per renderle equivalenti a quelle post 179/1992, oppure affrancare, oppure pagare secondo quanto previsto dalla convenzione originaria (anche a convenzione scaduta)

Ciao @Santi60, questa che mi citi è un'interpretazione andata in voga dopo la sentenza 18135 e, probabilmente, recepita acriticamente nella delibera 40. Ma la sentenza, come precisato, sugli alloggi in proprietà non dice (nelle premesse) nulla di più di quanto scritto nella Legge 106/2011. Come ho detto poco sopra, la Legge 106/2011, quando parla di "possibilità di affrancazione dei vincoli " riguardo gli immobili in proprietà, si configura come un contenitore giuridicamente vuoto perché la previsione di vincoli relativi al prezzo massimo di cessione, se mai sia stata inserita , è stata ABROGATA con la Legge 179/1992 e ciò per convenzioni stipulate sia ante che post 1992. Tutto questo è spiegato molto bene (e, ripeto, riepilogato in tabelle inequivocabili) nello Studio 521-2011/C del Rizzi e sua integrazione, effettuato per spiegare cosa cambiava dopo la Legge 106/2011. Quello che rileva è solamente la data di vendita che, ovviamente, deve essere successiva all'entrata in vigore della Legge 179/1992. Cito ancora il Rizzi: "in realtà, nel caso di specie, non era previsto un prezzo massimo di cessione"; esisteva, piuttosto una prescrizione di inalienabilità per un dato tempo e con la sola possibilità di alienare a soggetti con pari requisiti, inalienabilità garantita dalla NULLITA' dell'atto. La tesi contraria che pare essere tornata in voga, vale a dire quella di chi sosteneva la necessità di rimuovere vincoli di determinazione del prezzo di cessione per tali immobili in caso di convenzioni stipulate prima dell'entrata in vigore della L. 179/1992, "NON può essere condivisa" perché "i vincoli discendenti dall'art. 35, c. 16 della Legge 865/1971 sono stati soppressi dalla Legge 179/1992 e ciò anche se la convenzione fosse stata stipulata prima di tale data (la disciplina applicabile è quella in vigore al momento della cessione e non quella in vigore al momento della stipula della convenzione)". Nel mio post di ieri, 15/8/2016, ho riportato pressoché integralmente l'esegesi del Rizzi che prelude alla sua assertiva conclusione che, per tale fattispecie, "non vi è alcuna necessità di rimuovere, con la convenzione ex Legge 106/2011, vincoli che non esistono più" motivo per cui, in un mio successivo (quello dove allego lo Studio 521-2011/C integrato) ho definito la 106/2011, relativamente alla "possibilità di affrancare i vincoli" per questo tipo di alloggi, un contenitore giuridicamente vuoto, che non può comprendere quanto non esiste, e cioè vincoli soppressi dalla legge. Senza contare che "la legge non dispone che per l'avvenire" (quindi non può essere retroattiva) e che la 106/2011 dovrebbe essere stata fatta allo scopo di "agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari" e, pertanto, non essere intesa nel senso che possa andare a ripristinare vincoli soppressi, mentre addirittura, per la Convenzione Bucalossi (qui parlare di paradosso appare riduttivo), va ad estendere ai proprietari successivi al primo i vincoli che in precedenza erano in capo al solo costruttore. Il tutto in barba al principio dell'irretroattività della legge.
Qualcuno vuole forse che si intasino i tribunali? Non ritenendo si tratti di questo, necessariamente mi esimo dall'esprimermi sulla spiegazione che sarei tentato di dare riguardo tale contraddittoria stratificazione di leggi e giurisprudenza. Per chi volesse approfondire il caso: cfr., in particolare, Studio 521-C/2011 integrato 2013, pagg 22-24, 27-28, 38-39 e tabelle riepilogative finali che allego nuovamente al presente post.

 

[Milky]

Secondo voi i primi conteggi per l'affrancazione arriveranno fra 6 mesi o già da Settembre?

 

[Santi60]

Ciao @Santi60, questa che mi citi è un'interpretazione andata in voga dopo la sentenza 18135 e, probabilmente, recepita acriticamente nella delibera 40. Ma la sentenza, come precisato, sugli alloggi in proprietà non dice (nelle premesse) nulla di più di quanto scritto nella Legge 106/2011. Come ho detto poco sopra, la Legge 106/2011, quando parla di "possibilità di affrancazione dei vincoli " riguardo gli immobili in proprietà, si configura come un contenitore giuridicamente vuoto perché la previsione di vincoli relativi al prezzo massimo di cessione, se mai sia stata inserita , è stata ABROGATA con la Legge 179/1992 e ciò per convenzioni stipulate sia ante che post 1992. Tutto questo è spiegato molto bene (e, ripeto, riepilogato in tabelle inequivocabili) nello Studio 521-2011/C del Rizzi e sua integrazione, effettuato per spiegare cosa cambiava dopo la Legge 106/2011. Quello che rileva è solamente la data di vendita che, ovviamente, deve essere successiva all'entrata in vigore della Legge 179/1992. Cito ancora il Rizzi: "in realtà, nel caso di specie, non era previsto un prezzo massimo di cessione"; esisteva, piuttosto una prescrizione di inalienabilità per un dato tempo e con la sola possibilità di alienare a soggetti con pari requisiti, inalienabilità garantita dalla NULLITA' dell'atto. La tesi contraria che pare essere tornata in voga, vale a dire quella di chi sosteneva la necessità di rimuovere vincoli di determinazione del prezzo di cessione per tali immobili in caso di convenzioni stipulate prima dell'entrata in vigore della L. 179/1992, "NON può essere condivisa" perché "i vincoli discendenti dall'art. 35, c. 16 della Legge 865/1971 sono stati soppressi dalla Legge 179/1992 e ciò anche se la convenzione fosse stata stipulata prima di tale data (la disciplina applicabile è quella in vigore al momento della cessione e non quella in vigore al momento della stipula della convenzione)". Nel mio post di ieri, 15/8/2016, ho riportato pressoché integralmente l'esegesi del Rizzi che prelude alla sua assertiva conclusione che, per tale fattispecie, "non vi è alcuna necessità di rimuovere, con la convenzione ex Legge 106/2011, vincoli che non esistono più" motivo per cui, in un mio successivo (quello dove allego lo Studio 521-2011/C integrato) ho definito la 106/2011, relativamente alla "possibilità di affrancare i vincoli" per questo tipo di alloggi, un contenitore giuridicamente vuoto, che non può comprendere quanto non esiste, e cioè vincoli soppressi dalla legge. Senza contare che "la legge non dispone che per l'avvenire" (quindi non può essere retroattiva) e che la 106/2011 dovrebbe essere stata fatta allo scopo di "agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari" e, pertanto, non essere intesa nel senso che possa andare a ripristinare vincoli soppressi, mentre addirittura, per la Convenzione Bucalossi (qui parlare di paradosso appare riduttivo), va ad estendere ai proprietari successivi al primo i vincoli che in precedenza erano in capo al solo costruttore. Il tutto in barba al principio dell'irretroattività della legge.
Qualcuno vuole forse che si intasino i tribunali? Non ritenendo si tratti di questo, necessariamente mi esimo dall'esprimermi sulla spiegazione che sarei tentato di dare riguardo tale contraddittoria stratificazione di leggi e giurisprudenza. Per chi volesse approfondire il caso: cfr., in particolare, Studio 521-C/2011 integrato 2013, pagg 22-24, 27-28, 38-39 e tabelle riepilogative finali che allego nuovamente al presente post.

@Cavallino62 ammetto di non aver approfondito molto il caso della convenzioni iniziali in diritto di proprietà (mi ero focalizzato su quelle in diritto di superficie) e mi ero basato, più che altro, sui commi dell'art. 31 della 448/1998 che indicano sempre la distinzione ante 179/1992 per le convenzioni in diritto di proprietà sulle quali è possibile intervenire con una convenzione di trasformazione (comma 46) o di affrancazione (comma 49-bis). Se come indichi, e non ho motivo di dubitarne, la 179/1992 ha un effetto abrogativo anche per le Convenzioni in diritto di proprietà precedenti ad essa, credo che ci sia un problema di coerenza con la 448/1998 anche nella versione attualmente in vigore che non terrebbe conto degli effetti dela 179/1992 sulle convenzioni precedenti. Concordi?

 

[iteleo]

Salve sul sito web CARA TERRA MIA: Arrivano le lettere di CARA TERRA MIA nelle vostre caselle postali
si parla di una ulteriore riduzione (oltre quella del 50%) del valore venale da applicare e citano una legge del 2007.
Riporto di seguito quanto scrivono"
Primo. Il Consiglio comunale ha deliberato una percentuale di abbattimento del cinquanta per cento, non dei corrispettivi come previsto dal comma 48 della legge del 23 dicembre 1998 n. 448, ma del valore venale del terreno. Tuttavia, inspiegabilmente e senza nessuna ragione giuridica, è stata eliminata nel calcolo del valore venale del terreno, la riduzione del venticinque per cento espressamente prevista dal comma 89 dell’articolo 2 della legge del 24 dicembre 2007 n. 244, ed applicata con le stime originarie. Chiediamo il ripristino della riduzione del 25 per cento per il calcolo del valore venale del terreno, espressamente prevista dalle norme, e confermata dalla Corte dei Conti.
Il corrispettivo, se la riduzione è stata deliberata nel 50 per cento, deve risultare la metà della richiesta originaria.
Primo. Il Consiglio comunale ha deliberato una percentuale di abbattimento del cinquanta per cento, non dei corrispettivi come previsto dal comma 48 della legge del 23 dicembre 1998 n. 448, ma del valore venale del terreno. Tuttavia, inspiegabilmente e senza nessuna ragione giuridica, è stata eliminata nel calcolo del valore venale del terreno, la riduzione del venticinque per cento espressamente prevista dal comma 89 dell’articolo 2 della legge del 24 dicembre 2007 n. 244, ed applicata con le stime originarie. Chiediamo il ripristino della riduzione del 25 per cento per il calcolo del valore venale del terreno, espressamente prevista dalle norme, e confermata dalla Corte dei Conti.
Il corrispettivo, se la riduzione è stata deliberata nel 50 per cento, deve risultare la metà della richiesta originaria."

Nel secondo motivo si riprendono le ragioni già da noi individuate sulle stime OMI.
Possiamo fare qualcosa e organizzarci, magari attraverso l'Unione dei CdQ facendo riferimento a Gian Luca Riparbelli XIV Municipio | Facebook
mandiamo a lui il promemoria di @Santi60 e vediamo se si riesce a organizzare qualcosa.
Hanno anche fatto azioni legali sul tema

 

[Cavallino62]

credo che ci sia un problema di coerenza con la 448/1998 anche nella versione attualmente in vigore che non terrebbe conto degli effetti dela 179/1992 sulle convenzioni precedenti. Concordi?

@Santi60 concordo eccome! Quello che ad oggi vediamo della Legge 448/1998 (legge finanziaria '99) è oramai il testo modificato dalla Legge 106/2011 (che è poi la conversione di un Decreto Legge, provvedimento che di solito si adotta "d'urgenza" ma in certi momenti storici, anche recenti, abbiamo visto divenire una prassi). Da come la vedo, lo studio 521/C che ho citato mette in evidenza proprio questa incoerenza normativa per cui se una legge contraddice un'altra precedente (e sempre in vigore) si pone un problema interpretativo che non dovrebbe, però, consentire alla nuova legge di avere efficacia retroattiva. Prima di leggere quello studio - volto proprio a chiarire la situazione ingarbugliata creatasi dopo il 2011 - brancolavo nel buio, avendo letto di tutto e di più, tutto ed il contrario di tutto, non senza provare un certo disagio quando, all'occorrenza, persone del settore candidamente ammettevano che una legge X, di frequente, viene scritta male e senza rispettare quel che intendeva essere lo spirito del legislatore.

 

[Santi60]

Vorrei condividere le modalita' messe in atto per la trasformazione in diritto di proprieta' del diritto di superfice dal Comune di Cascina (vedere Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà ) che, ad un primo sguardo, conferma tutto quello che stiamo sostenendo in questa discussione. In particolare lo schema riepilogativo in fondo alla pagina web mi sembra perfetto.
Non posso esimermi dal giudizio di lode dei funzionari di un comune sicuramente piu' piccolo di Roma e, quindi, presumibilmente retribuiti con stipendi inferiori a quelli dei Dirigenti in posizioni analoghe nel Comune di Roma, che sono riusciti a fare chiarezza su questo tema complesso in modo cosi' puntuale e trasparente con una pubblicazione su Internet come quella che allego.
Suggerirei all'assessore Berdini una trasferta in questa bella cittadina per scambiare quattro chiacchere con il suo collega del posto (il 24 Agosto c'e' la Festa del Patrono, quindi potrebbe unire l'utile al dilettevole gustando un po' di crescentine con il pesto di maiale ed altre bonta' del posto ...), forse capirrebbe che i 180 giorni che gli sono stati "suggeriti" dai suoi funzionari sono quantomeno esagerati e, per giunta, senza risolvere il problema nella sua totalita' ...