Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[antari]

Dipende.
Se la casa è nuova ed ammobiliata l'equo canone arriva sui 700-800.
A canone concordato metti un 200-300 euro in più.
Poi ci sono le tasse ridotte rispetto al mercato libero.
Se la casa è datata le cifre divengono 200 mensili e non conviene affittare

questo calcolo su quanti metri quadri di casa è stato fatto ? e quale zona ? perché questo incide sul calcolo

 

[iteleo]

questo calcolo su quanti metri quadri di casa è stato fatto ? e quale zona ? perché questo incide sul calcolo

La zona non importa per l'equo canone. Per il canone concordato si.
PdZ Lunghezza C2.
Quello che conta sono i mq (100) complessivi e il costo dell'appartamento per l'equo canone.
Sto per rifare il quesito alla Regione acquisendo il contributo di @Santi60

 

[giannelmo]

@giannelmo anche se i casi variano da una citta' all'altra, questo non giustifica che le Amministrazioni Comunali facciano carta straccia delle Leggi a carattere nazionale...

Forse non ci siamo capito, ma la penso esattamente come te. Io intendevo dire che le "condizioni al contorno" possono variare di molto da comune a comune, cosa che, anche rispettando perfettamente la normativa nazionale, porta comunque a situazioni diverse (Nel caso in questione: a Paterno Dugnano chiedono solo la trasformazione, perciò il caso è comunque diverso rispetto a Roma). Meglio quindi concentrarci sul caso nostro, prendendo a spunto i metodi con cui le amministrazioni virtuose hanno risolto la faccenda con effetti positivi tanto per i cittadini interessati quanto per le casse comunali.

 

[giannelmo]

a mia sorella hanno detto che se non fa l'affrancamento puo affittare a canone concordato , 3+2 , invece ad un'altra amica che ha chiesto al comune le hanno detto che bisognava affittare ad equo canone .........ma se l'equo canone non esiste più da tempo...... ed è stato sostituito dal canone concordato chi ha ragione ?... qualcuno mi sa rispondere ? grazie

Il prezzo massimo dell'affitto sta scritto sulla convenzione stessa. Almeno nel mio caso è così, specifica tot lire a mq, da rivalutare con indice istat (non è specificata nessuna svalutazione per vetustà né per l'affitto né per la vendita).

 

[giannelmo]

Aggiungo che, a mio avviso, l'unica soluzione equa e' che tutti i proprietari oltre al primo che hanno acquistato a prezzo di libero mercato dovrebbero essere affrancati dal prezzo massimo di cessione/locazione. La eventuale trasformazione di diritto di superficie in diritto di proprietà' dovrebbe essere una altra pratica e seguire una strada autonoma.

Riguardo l'affrancamento sembrerebbe la strada migliore, purtroppo così facendo il comune si esporrebbe all'accusa di danno erariale da parte della corte dei conti, perché gli immobili non sono mai stati affrancati, e peggiorerebbe la sua posizione se permettesse ancora di venderli a prezzo di mercato senza affrancamento o peggio "regalando" l'affrancamento (cosa che fra l'altro in alcuni edifici di Tor Pagnotta è stata fatta, quando la giunta Alemanno "abbuonò" arbitrariamente sia il conguaglio sul diritto di superficie che la trasformazione in piena proprietà solo per alcune cooperative, con evidente spregio sia delle casse comunali che del principio di uguaglianza di tutti i cittadini). Per le vendite già fatte, per le quali non è ancora scattata la prescrizione decennale, c'è proprio questa mina vagante, che non può essere assolutamente disinnescata a spese nostre, cioé di chi già ci ha rimesso parecchio da questa inadempienza del comune stesso.
Per questo è necessario un intervento legislativo, perché comunque si muova il comune per risolvere il caso contravviene a qualche legge dello Stato.

Per quanto riguarda la trasformazione in piena proprietà, siamo quasi certi che se si fa la trasformazione poi non è necessario anche l'affrancamento, se sono passati più di 20 anni dalla convenzione originale (cosa che effettivamente si verifica nella stragrande maggioranza dei casi, con convenzioni datate tra il 1984 ed il 1990). Se i 20 anni non sono ancora passati, per l'affrancamento va pagata una somma proporzionale agli anni che restano prima che la convezione scada.
Quindi anche in questo caso il comune dovrebbe avere tutto l'interesse a muoversi in fretta e bene, perché se si ferma tutto di nuovo non solo una miriade di compravendite irregolari fatte a partire dal 2011 non potranno più essere sanzionate e regolarizzate a spese dei trasgressori, ma non potranno neppure mettere in cassa i quattrini che verrebbero dalla trasformazione in piena proprietà delle convenzioni che oggi non sono ancora scadute!

 

[Santi60]

Il prezzo massimo dell'affitto sta scritto sulla convenzione stessa. Almeno nel mio caso è così, specifica tot lire a mq, da rivalutare con indice istat (non è specificata nessuna svalutazione per vetustà né per l'affitto né per la vendita).

Questo conferma quanto ho scritto. Dipende tutto da cosa riporta la Convenzione. Nel mio caso il prezzo a mq è riportato solo come base per la determinazione del prezzo massimo di cessione (anche se poi il Costruttore ed il Notaio se ne sono allegramente fregati con la complicità dei Funzionari Comunali che hanno insabbiato la Lista dei prezzi massimi), invece per la locazione c'è solo l'espresso generico richiamo alla Legge sugli affitti vigente a quei tempi, ma con la liberatoria delle successive modifiche ed integrazioni (che, come noto, hanno abrogato il concetto di Equo Canone) e grazie al DPR 1035/1972, i nostri alloggi sono esclusi dalla disciplina nazionale degli affitti per gli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica che vale per le c.d. "Case popolari", quindi,secondo me, i casi sono due:

1. Se la Convenzione specifica un criterio specifico di calcolo del canone di locazione (cosa che a Roma è avvenuta solo con le Convenzioni più recenti) tale canone è quello applicabile, salvo Affrancazione o Trasformazione.
2. Se la Convenzione è del tutto generica e rimanda alla legge sugli affitti incluse modifiche ed integrazioni (cosa che a Roma è avvenuta per le Convenzioni più datate), si applica la legge attualmente in vigore (probabilmente non è neanche necessario il canone concordato ...)

In ogni caso, non si tratta di "Equo canone", ma più precisamente si dovrebbe parlare di "Canone convenzionato" cioè stabilito dai vincoli della Convenzione.
In generale, da quanto mi è stato confermato da una dipendente della U.O. Edilizia Sociale qualche mese fa (comunque dopo la Sentenza in oggetto), ogni Convenzione fa storia a se poiché le Bozze approvate di Convenzione sono state modificate più volte negli ultimi 30 anni e, pur contenendo la stessa tipologia di informazioni, per essere metodologicamente conformi all'art 35 della Legge 865/1971, non è detto che, dal punto di vista del merito, i vincoli espressi siano stati sempre gli stessi anzi sicuramente non lo sono da quanti indicati in questa discussione dove è stata citata una Convenzione con un valore a mq per l'affitto e due (inclusa la mia) senza alcun valore di riferimento per il canone di locazione.

 

[MissRossella]

Riguardo l'affrancamento sembrerebbe la strada migliore, purtroppo così facendo il comune si esporrebbe all'accusa di danno erariale da parte della corte dei conti,

scusate ma io trovo questo problema del "danno erariale" non solo inesistente ma anche ridicolo...per caso vi risulta che la Corte dei Conti abbia mai condannato un qualsivoglia Comune d'Italia per aver applicato delle tariffe troppo basse riguardo alle affrancazioni??? io penso proprio di no....

 

[giannelmo]

Se la Convenzione specifica un criterio specifico di calcolo del canone di locazione (cosa che a Roma è avvenuta solo con le Convenzioni più recenti) tale canone è quello applicabile, salvo Affrancazione o Trasformazione.

1. Se la Convenzione è del tutto generica e rimanda alla legge sugli affitti incluse modifiche ed integrazioni (cosa che a Roma è avvenuta per le Convenzioni più datate), si applica la legge attualmente in vigore (probabilmente non è neanche necessario il canone concordato ...)

Veramente la convenzione della ex-cooperativa in cui abito è del 1990, non proprio recentissima (e lo stabile è abitato fin dal 1984). La cosa peggiore è che mancano molti dei dati richiesti per la domanda di affrancamento, visto che per essi rimanda ad un fantomatico documento integrativo che dovrebbero avere sia il notaio che il comune... Ossia, in spregio alla legge, il comune chiede dati di cui già dispone (o meglio, dovrebbe disporre: scommetto che questo documento non sia mai esistito). Al momento di comprare non me ne sono occupato, visto che lo stesso notaio mi aveva assicurato (a voce, purtroppo) che la convenzione era ampiamente scaduta e non più valida.

 

[giannelmo]

scusate ma io trovo questo problema del "danno erariale" non solo inesistente ma anche ridicolo...per caso vi risulta che la Corte dei Conti abbia mai condannato un qualsivoglia Comune d'Italia per aver applicato delle tariffe troppo basse riguardo alle affrancazioni??? io penso proprio di no....

Per legge dovrebbe. Inoltre ad essere condannati non sarebbero i comuni, ma i privati cittadini, dipendenti del comune, che hanno materialmente provocato il danno con le loro azioni o omissioni. Inoltre solo nel comune di Roma è successo questo casino, e solo da poco si comincia ad avere una pallida nozione del danno enorme arrecato alle casse comunali. Per cui i dirigenti e funzionari che potrebbero essere chiamati a risponderne (anche penalmente!) stanno facendo di tutto per pararsi il deretano.

 

[iteleo]

scusate ma io trovo questo problema del "danno erariale" non solo inesistente ma anche ridicolo...per caso vi risulta che la Corte dei Conti abbia mai condannato un qualsivoglia Comune d'Italia per aver applicato delle tariffe troppo basse riguardo alle affrancazioni??? io penso proprio di no....

Il danno erariale è causato da un funzionario della PA che per negligenza causa un danno economico all'amministrazione cui appartiene. Il Comune è parte lesa.
Il danno viene quantificato a seguito di esposto denuncia anche di un dirigente del Comune. Nel caso in esame il danno sarebbe la differenza tra i valori venali dei terreni dei 14 PdZ tra quelli del 2012 e quelli di oggi. Sempre se fossero veri/confermati i valori della delibera 40.