Un punto sul quale credo che, in tutta questa discussione, non ci siamo soffermati abbastanza, è quello relativo alla frase importante alla fine del
comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998: “
Comunque il costo dell'area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47”.
Quindi, qualunque sia stato il metodo utilizzato per ottenere le nuove stime dei valori venali della
Deliberazione 40/2016, il “Gruppo di esperti” incaricati dal Commissario Tronca per “metterla a punto”, ha sicuramente commesso la “leggerezza” di impelagarsi in complicati procedimenti di estimo “analitico”, che necessitano di numerosi parametri difficilmente determinabili, se non con assunzioni il più delle volte criticabili, sia da chi li vorrebbe più elevati, che da chi li vorrebbe più bassi!
Il sospetto, già citato più volte in questa discussione, è palesemente quello che tale scelta discutibile sia stata dettata da esigenze di cassa per cercare di dare, a nostre spese, un po’ di ossigeno alle finanze dissestate del comune di Roma, ma, a mio avviso, questa scelta si dimostrerà assolutamente priva di risultati, sia perché scoraggerà tutti quelli che non hanno necessità impellenti di affrancare o trasformare, sia perché, tutti quelli che lo faranno, potranno tranquillamente appellarsi alla frase sopra citata del comma 48, per ottenere una revisione, sicuramente al ribasso, del corrispettivo da pagare per affrancazione o trasformazione (quando le procedure per quest’ultima procedura, saranno nuovamente messe in atto). Infatti il “Gruppo di esperti” ha dimenticato di farsi la semplice domanda, che dovrebbe essere stata suggerita dal senso pratico che sta alla base del modus operandi di qualsiasi bravo professionista tecnico, ingegnere o architetto che sia: “
che utilità può avere una faticosa e complicata valutazione basata su un metodo “analitico” artificiosamente “pilotato” per ottenere una stima al rialzo se, alla fine, c’è comunque un limite massimo invalicabile stabilito dalla Legge? Data l’urgenza, non sarebbe il caso di valutare il corrispettivo stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà che è, allo stesso tempo, il limite massimo stabilito dalla Legge in vigore?”. Purtroppo il “Gruppo di esperti” ha deciso di fare altrimenti …
Al contrario il professionista (l’Arch. Stefano Lanza citato nella Deliberazione 297/2012) incaricato dalle precedenti amministrazioni di eseguire le stime per i famosi 14 PdZ, è andato subito al sodo e, invece di perdere tempo con stime basate su procedure di estimo (“analitiche” o “sintetiche” che siano), si è messo al riparo da qualsiasi critica (ed anche da qualsiasi possibile accusa di “danno erariale”, dato che si è basato su un chiarissimo principio riportato nella Legge di cui nessuno può negare l’esistenza). Infatti, tale professionista ha operato come riportato nelle premesse a pag. 2 della Deliberazione 54/2003 (quella di iniziale approvazione delle procedure di “Trasformazione”) dove è chiaramente indicato: “
Che in applicazione dell’art. 31 comma 48 della succitata L. 448/98, nel determinare il valore di cessione, si è tenuto conto del principio secondo cui “il costo delle aree così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal Comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47””.
Infatti, l’Arch. Stefano Lanza, per la stima del valore delle aree, si è limitato ad utilizzare le formule di una semplicità disarmante ed al riparo di qualsiasi critica o accusa di “danno erariale”, che aveva già contribuito a determinare, in collaborazione con l’Arch. Carlo Messina e l’Ing. Raffaele Bevilacqua, per la stesura della Deliberazione 94/2003 dal titolo “
Determinazione prezzo di cessione delle aree da cedere in proprietà ai soggetti aventi i requisiti in attuazione dell'articolo 35 della legge n. 865/71 e relativo schema di convenzione.” (Mi sono permesso di citare i nomi dei professionisti poiché sono esplicitamente citati nella Deliberazione richiamata). In particolare, nella
Deliberazione 94/2003, le semplici formule per il calcolo del costo delle aree sono:
A) nel caso dei piani adottati
antecedentemente all’entrata in vigore della legge n. 662/96:
X = C.A./(mc. R.C. + 2 mc. N.R.C.)
ove:
- X = Costo dell’area da cedere in proprietà espresso in termini di cubatura;
- C.A. = Costo di acquisizione definitivo delle aree del Piano di Zona espropriate o acquisite in cessione volontaria;
- mc. R.C. = Cubatura residenziale complessiva di Piano;
- 2 mc. N.R.C. = Cubatura non residenziale complessiva di Piano omogeneizzata sulla base di quanto disposto dalla deliberazione G.M. n. 3924/89 (coefficiente di omogeneizzazione pari a 2).
B) nel caso dei piani adottati
dopo l’entrata in vigore della legge n. 662/96:
X = C.A./[0,6 (mc. R.s. + 1.3 mc. N.R.s.) + mc. R. p. + 1,3 mc. N.R.p.]
ove:
- X = Costo dell’area da cedere in proprietà espresso in termini di cubatura;
- C.A. = Costo di acquisizione definitivo delle aree espropriate o acquisite in cessione volontaria;
- mc. R.s. = Cubatura residenziale concessa o da cedere in superficie;
- mc. N.R.s. = Cubatura non residenziale concessa o da cedere in superficie;
- mc. R.p. = Cubatura residenziale ceduta o da concedere in proprietà;
- mc. N.R. p. = Cubatura non residenziale ceduta o da cedere in proprietà;
- 1,3 = Coefficiente di omogeneizzazione della cubatura non residenziale;
Un ulteriore punto da chiarire relativamente alla
Deliberazione 40/2016 del Commissario Tronca è la frase “
In particolare, in coerenza con quanto già previsto dalle precedenti deliberazioni ed ai soli fini del calcolo del corrispettivo per la cessione in proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie, deve intendersi confermato l’abbattimento di tali valori venali nella misura del 50%”. A questo proposito, c’è qualcuno nel Forum che può indicare a quali “
precedenti deliberazioni” si faccia riferimento? Infatti, probabilmente mi è sfuggito, ma nelle precedenti deliberazioni di Assemblea Capitolina
n. 55 del 25 luglio 2011, di Giunta Capitolina
n. 297 del 19 ottobre 2012 e di Giunta Capitolina
n. 240 del 22 maggio 2013, dove erano state approvate le stime per i 14 PdZ, non ho trovato alcuna indicazione relativa al fatto che sia stato applicato un abbattimento del 50%, a meno che, nella
Deliberazione 40/2016 ci si voglia intenda riferire, invece, al “
Coefficiente di omogeneizzazione della cubatura non residenziale” che, per i PdZ prima della
legge n. 662/96, è pari a 2 e, quindi, porta ad un dimezzamento (il 50% appunto) per la stima del valore delle aree residenziali rispetto a quelle non residenziali. Ma questo NON è un abbattimento del valore venale, essendo una semplice ridistribuzione del valore venale fra mc residenziali e mc non residenziali, fermo restando il valore complessivo dell’area del PdZ, fra l’altro, nel pieno rispetto della
Deliberazione 94/2003 che, per quanto ne so, non è stata mai abrogata!
Per altro, il fatto che la
Deliberazione 40/2016 non tenga conto del “
Coefficiente di omogeneizzazione della cubatura non residenziale”, ma, al contrario, per alcuni PdZ, i mc
non residenziali siano stati valutati ad un prezzo inferiore di quelli residenziali (favorendo cioe' le
attività commerciali invece dei
residenti nei PdZ che, secondo i principi della Legge 167, dovrebbero essere i veri destinatari delle agevolazioni!) senza tener conto del fattore
2 o
1,3 stabilito della
Deliberazione 94/2003, costituisce, a mio avviso, un’altra contraddizione che dovrebbe spingere la nuova Amministrazione Capitolina, che si dichiara, a parole, dalla parte dei cittadini, a decidere, una volta per tutte, per
l’Abrogazione in toto della
Deliberazione 40/2016, sostituendola con una del tutto nuova che non contraddica ne’ le Leggi Nazionali, né le precedenti Deliberazioni Comunali che non siano state abrogate. Invece ci tocca rilevare che la nuova Amministrazione Capitolina ha confermato in modo acritico la
Deliberazione 40/2016 con l’ultima
Deliberazione 13/2016!
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