Santi60

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caro @Santi60 , infatti non avevo risposto con una mia considerazione poichè mi ero perso nei tecnicismi. In linea teorica sono d'accordo, ma vorrei capire se è possibile fare o hai già fatto il calcolo a ritroso e come risultato hai i vecchi venali dei 14 piani.
Ovviamente ho fatto i calcoli, anche se non a ritroso, ma in termini comparativi, per uno dei PdZ (Valmelaina):
A ottobre 2012 le stime erano pari ad Euro 57,96 mc./res. ed Euro 115,92 mc./n.res.
(come da parametro di omogeneizzazione pari a “2” in applicazione di quanto previsto dalla deliberazione di Consiglio Comunale n. 94/2003).

Applicando il coefficiente di rivalutazione ISTAT 1,004 da Ottobre 2012 a Maggio 2016 ottengo:
Euro 58,19 mc./res. ed Euro 116,38 mc./n.res

come vedi le cifre ottenute non c'entrano nulla con quelle della Deliberazione40/2016:
Euro 239,51 mc./res. ed Euro 206,50 mc./n.res

Vedo, oltre all'enorme differenza per i mc residenziali, il mancato rispetto del parametro di omogeneizzazione pari a “2” in applicazione di quanto previsto dalla deliberazione di Consiglio Comunale n. 94/2003 che, non essendo mai stata abrogata, DEVE essere applicata, mentre come si vede, la stima per i mc residenziali invece di essere la meta' rispetto a quella per i mc non residenziali e' addirittura maggiore. Ci sarebbe da chiedersi come mai il corrispettivo per affrancare o trasformare un porzione di immobile ad uso commerciale diventi piu' conveniente di una porzione ad uso residenziale ...?!? ...
Forse ho capito male, ma questo tipo di interventi basati sulla legge 167 avrebbero dovuto dare un'agevolazione ai residenti e non ai negozi. Misteri del Comune di Roma!

L'altro problema che vedo e' quanto affermato nella Deliberazione 40/2016 riguardo ai 14 PdZ: "In particolare, in coerenza con quanto già previsto dalle precedenti deliberazioni ed ai soli fini del calcolo del corrispettivo per la cessione in proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie, deve intendersi confermato l’abbattimento di tali valori venali nella misura del 50%". A quali precedenti deliberazioni fanno riferimento? Io le ho lette e rilette tutte piu' volte, quelle in cui erano state approvate le stime dei 14 PdZ, ma francamente di questo abbattimento del 50% non ho trovato traccia!

L'unica cosa importante che ho visto in una di tali prededenti delibere (la 54/2003 che e' quella che ha dato il via alla procedura delle Trasformazioni) e' la frase: "Che in applicazione dell’art. 31 comma 48 della succitata L. 448/98, nel determinare il valore di cessione, si è tenuto conto del principio secondo cui “il costo delle aree così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal Comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui alcomma 47”"
In altre parole, penso che il metodo utilizzato in tutte le precedenti Deliberazioni di approvazione delle stime sia stato proprio quello del costo delle aree cedute direttamente in proprieta' salvo la rivalutazione ISTAT che, secondo la Legge deve essere fatto ad intervalli non inferiori a 2 anni.
 

giannelmo

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Capisco di essere stato troppo lungo in questo post, e me ne scuso!
Ma chiederei un commento sulla frase importante alla fine del comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998: “Comunque il costo dell'area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47”.

Secondo me questa frase potrebbe far cadere il castello di carte su cui si basano le stime inaccettabili riportate nella Deliberazione 40/2016 poiche' sicuramente superiori, e anche di tanto, rispetto ai costi delle aree cedute, a suo tempo, direttamente in diritto di proprieta' negli stessi PdZ e rivalutati con i coefficienti ISTAT alla data della Deliberazione 40/2016.
Non vi pare?
In particolare per i 14 PdZ questi costi sono ben noti e sono quelli usati per le precedenti stime ora stravolte dalla 40/2016.

Ma infatti, come ho esemplificato prima, supponiamo che per la trasformazione (che viene calcolata con una formula uguale, a meno di un parametro moltiplicativo, a quella per l'affrancamento) chiedano 35.000 euro (il 70% dei 50.000 circa che chiedono per l'affrancamento nella mia zona): l'edificio ha 8 piani ed ogni appartamento occupa una superficie di 100 mq lordi, che diventano 130 circa aggiungendo gli spazi comuni: significa che se trasformassero tutti gli appartamenti sulla stessa verticale, il comune incasserebbe 280.000 per una superficie di 130 mq!!!! Ci sono sicuramente altre considerazioni da fare, ma la cifra è assurdamente alta comunque.
 

Santi60

Membro Attivo
Professionista
Ma infatti, come ho esemplificato prima, supponiamo che per la trasformazione (che viene calcolata con una formula uguale, a meno di un parametro moltiplicativo, a quella per l'affrancamento) chiedano 35.000 euro (il 70% dei 50.000 circa che chiedono per l'affrancamento nella mia zona): l'edificio ha 8 piani ed ogni appartamento occupa una superficie di 100 mq lordi, che diventano 130 circa aggiungendo gli spazi comuni: significa che se trasformassero tutti gli appartamenti sulla stessa verticale, il comune incasserebbe 280.000 per una superficie di 130 mq!!!! Ci sono sicuramente altre considerazioni da fare, ma la cifra è assurdamente alta comunque.
Ci sono gia' dei valori ufficiali richieste per le Affrancazioni nella tua zona? oppure i 50.000 sono una stima ufficiosa?
 

Santi60

Membro Attivo
Professionista
Sarebbe utile trovare copia delle ultime convenzioni in diritto di proprieta' per poter valutarne il prezzo a mc e, previa rivalutazione ISTAT, confrontarle con le stime della Deliberazione 40/2016.
 
U

Utente Cancellato 67606

Ospite
Piccolo chiarimento.

Qualche pagina fa si parlava di requisiti di reddito: sono richiesti solo in caso di edilizia agevolata, cioè nel caso di acquirenti che abbiano avuto un contributo in conto capitale (es. buono casa) o in conto interessi a fondo perduto per famiglie, in base al reddito.

Anni fa esistevano anche i mutui a tasso agevolato, dalla lunghissima durata, per i quali erano richiesti i requisiti di reddito.

Esiste anche (sempre meno...) l'edilizia sovvenzionata in cui lo Stato, tramite il Comune o la Regione realizza le cosiddette case popolari che vengono assegnate alle famiglie "più bisognose" (in teoria) calcolando canoni di locazione in base alle condizioni economiche e al numero dei componenti del nucleo familiare.

In riferimento poi ad altro interrogativo posto nel forum sul fatto che le Cooperative o Società costruttrici possando affittare direttamente, ci sono delle Convenzioni in cui i Comuni concedono i diritti di superficie per la costruzione di edilizia convenzionata, a patto che Cooperative o Imprese stesse affittino un certo numero di immobili, per es. per 8 anni, a inquilini bisognosi a canone convenzionato.
Allora vi confermo che il reddito è sempre richiesto per acquisire il diritto di superficie, indipendentemente dall'accesso al mutuo agevolato o meno, lo stabilisce la convenzione nello specifico. Non che abbia molto senso discutere di questo ormai, però appare evidente come la legge sia tutt'ora interpretabile a piacimento.

Ad ogni modo leggendo tutta la convenzione, si capisce come mai sia stata interpretata erroneamente dal comune in passato: in alcuni punti viene infatti specificato che certi obblighi sono in capo solo al primo acquirente. Naturalmente, il comune non potrà mai ammettere di aver fatto una k@zz@t@, tra rilasci di nulla-osta e chiarimenti, altrimenti verrebbero attaccati in tutti i modi possibili e immaginabili...

--- AGGIUNTO ---
Scusate ma mi sembra logico, se no uno potrebbe guadagnare 20.000 al mese ma comprarsi un appartamento in diritto di superficie a Roma malgrado abbia decine di appartamenti sparsi in tutte le altre regioni d'Italia...
 
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U

Utente Cancellato 67606

Ospite
Se qualcuno prepara una mail tipo la mando al più presto....
Mi sembra un primo passo nella giusta direzione perchè ormai acquirenti e venditori si sono stampati addosso il ruolo di vittima, ma dobbiamo scrollarci dalla testa questo comportamento da schiavi che vede il Comune-schiavista poter fare quello che vuole e noi cittadini-schiavi subire passivamente o al massimo azzannarci tra di noi.

Quello che sta succedendo non "ci è capitato", non possiamo dire che non sapevamo niente, al contrario tutti ci siamo informati col Comune prima e coi notai poi, e ci è stata data la loro interpretazione della legge che abbiamo preso per buona ... e ci mancherebbe solo che devo mettermi a dubitare di ogni cosa che le istituzioni mi dicono! Non erano autorizzati a farlo? Problemi loro!

Guardate che il mio non è un discorso fascista o anarchico, ritengo solamente che continuare farci del male tra noi o subire passivamente comportamenti palesemente irresponsabili da parte delle istituzioni, è pura follia: non possono difendersi con cavilli legali della cavolata che hanno fatto!

PS - Questo non significa che dobbiamo vendicarci col Comune, a noi basta che risolvano l'affrancazione pacificamente, rispettando i nostri diritti e ammettendo le loro colpe (in buona fede).
 

giannelmo

Membro Attivo
Professionista
Mi sembra un primo passo nella giusta direzione perchè ormai acquirenti e venditori si sono stampati addosso il ruolo di vittima, ma dobbiamo scrollarci dalla testa questo comportamento da schiavi che vede il Comune-schiavista poter fare quello che vuole e noi cittadini-schiavi subire passivamente o al massimo azzannarci tra di noi.

Quello che sta succedendo non "ci è capitato", non possiamo dire che non sapevamo niente, al contrario tutti ci siamo informati col Comune prima e coi notai poi, e ci è stata data la loro interpretazione della legge che abbiamo preso per buona ... e ci mancherebbe solo che devo mettermi a dubitare di ogni cosa che le istituzioni mi dicono! Non erano autorizzati a farlo? Problemi loro!

Guardate che il mio non è un discorso fascista o anarchico, ritengo solamente che continuare farci del male tra noi o subire passivamente comportamenti palesemente irresponsabili da parte delle istituzioni, è pura follia: non possono difendersi con cavilli legali della cavolata che hanno fatto!

PS - Questo non significa che dobbiamo vendicarci col Comune, a noi basta che risolvano l'affrancazione pacificamente, rispettando i nostri diritti e ammettendo le loro colpe (in buona fede).

Da quanto emerso fin'ora pare che le colpe dei funzionari del comune siano state commesse tutt'altro che in buona fede.
 

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