Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[daga]

Ufficiosa, li hanno fatti al consiglio di quartiere.

Scusa, di quale zona si tratta e per appartamenti di quale superficie?

 

[Mobil]

Allora vi confermo che il reddito è sempre richiesto per acquisire il diritto di superficie, indipendentemente dall'accesso al mutuo agevolato o meno, lo stabilisce la convenzione nello specifico. Non che abbia molto senso discutere di questo ormai, però appare evidente come la legge sia tutt'ora interpretabile a piacimento.

Ad ogni modo leggendo tutta la convenzione, si capisce come mai sia stata interpretata erroneamente dal comune in passato: in alcuni punti viene infatti specificato che certi obblighi sono in capo solo al primo acquirente. Naturalmente, il comune non potrà mai ammettere di aver fatto una k@zz@t@, tra rilasci di nulla-osta e chiarimenti, altrimenti verrebbero attaccati in tutti i modi possibili e immaginabili...

--- AGGIUNTO ---
Scusate ma mi sembra logico, se no uno potrebbe guadagnare 20.000 al mese ma comprarsi un appartamento in diritto di superficie a Roma malgrado abbia decine di appartamenti sparsi in tutte le altre regioni d'Italia...

Io posso dirti che nella convenzione del mio piano di zona è presente, come ultimo requisito, il "reddito familiare entro ..." , ma subordinato a casi di "interventi realizzati mediante finanziamento pubblico".
Non a caso nel rogito vengono riportati tutti i requisiti meno quest'ultimo, non avendo ricevuto alcun finanziamento, ne agevolazione per il mutuo.
In pratica avrei potuto avere i miliardi ma non un'altra proprietà idonea al mio nucleo familiare nel comune. E per questo che mi e sorto il dubbio che i requisiti possano non decadere affrancando, e non trovo conferma esplicita del contrario.

 

[Utente Cancellato 67606]

Trovata una sentenza interessante (questa qua) anche se non possono essere comparate perchè nei nostri casi la "confusione" è stata creata da un terzo soggetto...

 

[iteleo]

Ma infatti, come ho esemplificato prima, supponiamo che per la trasformazione (che viene calcolata con una formula uguale, a meno di un parametro moltiplicativo, a quella per l'affrancamento) chiedano 35.000 euro (il 70% dei 50.000 circa che chiedono per l'affrancamento nella mia zona): l'edificio ha 8 piani ed ogni appartamento occupa una superficie di 100 mq lordi, che diventano 130 circa aggiungendo gli spazi comuni: significa che se trasformassero tutti gli appartamenti sulla stessa verticale, il comune incasserebbe 280.000 per una superficie di 130 mq!!!! Ci sono sicuramente altre considerazioni da fare, ma la cifra è assurdamente alta comunque.

Il punto cruciale è quello alla fine del comma 48 "al momento della trasformazione di cui al comma 47". Ovvero vale al momento della trasformazione in diritto di proprietà. Questo implica che per le prossime concessioni in diritto di proprietà devono applicare i valori della delibera 40 e noi non possimao pretendere di avere dei valori venali basati su quanto, in passato, concesso al diritto di proprietà.
Faccio un esempio. Nel 1996 il valore venale per il diritto di proprietà era 80 euro/mc. Se nello stesso PdZ, dopo 20 anni, ovvero nel 2016, chiedo di trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà il valore venale non sarà più 80 ma quello della delibera 40.
Il Comune però sulle nuove concessioni in diritto di proprietà dovrà applicare i valori della delibera 40.
Ho capito male?

Capisco di essere stato troppo lungo in questo post, e me ne scuso!
Ma chiederei un commento sulla frase importante alla fine del comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/1998: “Comunque il costo dell'area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47”.

Secondo me questa frase potrebbe far cadere il castello di carte su cui si basano le stime inaccettabili riportate nella Deliberazione 40/2016 poiche' sicuramente superiori, e anche di tanto, rispetto ai costi delle aree cedute, a suo tempo, direttamente in diritto di proprieta' negli stessi PdZ e rivalutati con i coefficienti ISTAT alla data della Deliberazione 40/2016.
Non vi pare?
In particolare per i 14 PdZ questi costi sono ben noti e sono quelli usati per le precedenti stime ora stravolte dalla 40/2016.

 

[Santi60]

Se qualcuno prepara una mail tipo la mando al più presto....

Secondo me il documento e l'allegata "Richiesta di parere" che avevo condiviso parecchi post fa potrebbe essere un buon punto di partenza per un'email.

 

[Santi60]

Il punto cruciale è quello alla fine del comma 48 "al momento della trasformazione di cui al comma 47". Ovvero vale al momento della trasformazione in diritto di proprietà. Questo implica che per le prossime concessioni in diritto di proprietà devono applicare i valori della delibera 40 e noi non possimao pretendere di avere dei valori venali basati su quanto, in passato, concesso al diritto di proprietà.
Faccio un esempio. Nel 1996 il valore venale per il diritto di proprietà era 80 euro/mc. Se nello stesso PdZ, dopo 20 anni, ovvero nel 2016, chiedo di trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà il valore venale non sarà più 80 ma quello della delibera 40.
Il Comune però sulle nuove concessioni in diritto di proprietà dovrà applicare i valori della delibera 40.
Ho capito male?

Credo che la questione sia un po piu' articolata. Da quanto ho letto nelle varie Leggi, le concessioni relative ad un terreno espropriato ai fini della 865, debbono garantire al Comune di Roma di rientrare, sommando i corrispettivi delle Concessioni in diritto di proprieta' (normalmente il 20% del totale) e quelle in diritto di Superficie (il rimanente 80%), delle spese sostenute per l'esproprio del terreno. Queste ultime, se non sbaglio ai sensi della 380, non possono avere un'incidenza superiore al 20% del costo di costruzione che, a sua volta, e' stabilito dalla Regione. Dal momento che queste condizioni, come piu' volte rilevato in questa discussione, non sono rispettate dalle stime della Deliberazione 40/2016, ben difficilmente le stime in questione potranno essere usate come base per il calcolo del prezzo di esproprio del terreno (a meno di non rischiare di essere accusati di danno erariale per aver espropriato un terreno ad un prezzo superiore a quello consentito dalle norme statali e regionali).
Inoltre, soprattutto per i 14 PdZ, forse mi sbaglio, ma non credo che ci sia in previsione di attivare ulteriori concessioni, sia perche' i tali zone il terreno disponibile comincia a scarseggiare, sia perche' attivare una nuova convenzione non e' un procedimento semplice e con tutto il pasticcio che si e' creato ultimamente, vedo difficile che al Comune di Roma ci sia ancora qualcuno che abbia voglia di impelagarsi in questo tipo di problematiche piuttosto scottanti. Oltre al fatto che adesso questo tipo di interventi sarebbero tenuti sotto stretto controllo per evitare di ricadere negli stessi errori del passato e non so quanti Costruttori sarebbero interessati a rischiare ingenti somme per poi vendere gli appartamenti al prezzo calmierato, dato che, come si dice, "non c'e' piu' trippa per gatti", per poter mettere i atto tutti quei trucchetti (migliorie, interessi di preammortamento, versamenti in nero e cosi' via) che, da quanto si evince dai numerosi post di questa discussione, era stata la prassi nel passato. Infatti, aalmeno nella mia zona, tutte le nuove costruzioni sono state realizzate senza utilizzare la 865.
in altre parole, almeno per un po' di anni, i soli termini di paragone per il prezzo di cessione direttamente in diritto di proprieta' sono quelli delle Convenzioni stipulate prima della 40/2016 (salvo la rivalutazione ISTAT). Almeno questo e' quello che penso e, ovviamente, potrei anche sbagliarmi.

 

[Mobil]

Credo che la questione sia un po piu' articolata. Da quanto ho letto nelle varie Leggi, le concessioni relative ad un terreno espropriato ai fini della 865, debbono garantire al Comune di Roma di rientrare, sommando i corrispettivi delle Concessioni in diritto di proprieta' (normalmente il 20% del totale) e quelle in diritto di Superficie (il rimanente 80%), delle spese sostenute per l'esproprio del terreno. Queste ultime, se non sbaglio ai sensi della 380, non possono avere un'incidenza superiore al 20% del costo di costruzione che, a sua volta, e' stabilito dalla Regione. Dal momento che queste condizioni, come piu' volte rilevato in questa discussione, non sono rispettate dalle stime della Deliberazione 40/2016, ben difficilmente le stime in questione potranno essere usate come base per il calcolo del prezzo di esproprio del terreno (a meno di non rischiare di essere accusati di danno erariale per aver espropriato un terreno ad un prezzo superiore a quello consentito dalle norme statali e regionali).
Inoltre, soprattutto per i 14 PdZ, forse mi sbaglio, ma non credo che ci sia in previsione di attivare ulteriori concessioni, sia perche' i tali zone il terreno disponibile comincia a scarseggiare, sia perche' attivare una nuova convenzione non e' un procedimento semplice e con tutto il pasticcio che si e' creato ultimamente, vedo difficile che al Comune di Roma ci sia ancora qualcuno che abbia voglia di impelagarsi in questo tipo di problematiche piuttosto scottanti. Oltre al fatto che adesso questo tipo di interventi sarebbero tenuti sotto stretto controllo per evitare di ricadere negli stessi errori del passato e non so quanti Costruttori sarebbero interessati a rischiare ingenti somme per poi vendere gli appartamenti al prezzo calmierato, dato che, come si dice, "non c'e' piu' trippa per gatti", per poter mettere i atto tutti quei trucchetti (migliorie, interessi di preammortamento, versamenti in nero e cosi' via) che, da quanto si evince dai numerosi post di questa discussione, era stata la prassi nel passato. Infatti, aalmeno nella mia zona, tutte le nuove costruzioni sono state realizzate senza utilizzare la 865.
in altre parole, almeno per un po' di anni, i soli termini di paragone per il prezzo di cessione direttamente in diritto di proprieta' sono quelli delle Convenzioni stipulate prima della 40/2016 (salvo la rivalutazione ISTAT). Almeno questo e' quello che penso e, ovviamente, potrei anche sbagliarmi.

La delibera gia fornisce le indicazioni per stabilire virtualmente la cessione in proprietà delle aree, anche se non vi saranno nuove convenzioni, avendo stabilito i valori venali.
Se come dici tu non ci saranno nuove edificazioni peep, si può spiegare il motivo per cui i valori venali sono schizzati alle stelle, non devono più favorire i costruttori ma semplicemente spennare i malcapitati come noi.
Se fanno nuove convenzioni non sono tenuti a rispettare il famoso 20%, non possone essere accusati di un azione che non commetteranno, e il discorso fila

 

[Mobil]

Ovviamente volevo scrivere "se non faranno nuove convenzioni"

 

[Bagudi]

Allora vi confermo che il reddito è sempre richiesto per acquisire il diritto di superficie, indipendentemente dall'accesso al mutuo agevolato o meno, lo stabilisce la convenzione nello specifico.

Da noi no. Dipenderà dalle varie convenzioni.

 

[Utente Cancellato 67606]

Scusate ma qualcuno di voi ha notizie dirette o indirette di accordi pacifici tra acquirenti e venditori? In effetti la regia mi faceva notare che in ogni caso ci saranno spese legali da affrontare, allora tanto vale pagare subito l'obolo al comune e ci si toglie subito il dente.

Grazie in anticipo per qualsiasi informazione utile