giannelmo

Membro Attivo
Professionista
Certo che sono d'accordo! (i miei calcoli sono riportati più sopra...)

Non solo, ti dico la verità (e, in questo periodo, non sono il solo ad ipotizzare uno scenario "fantascientifico" del genere): se trovassi qualcuno che vendesse a prezzo imposto e che, a sua volta, comprasse a prezzo imposto, e così via....venderemmo tutti a prezzo imposto, il comune non farebbe un euro e rimarrebbe da solo ad elucubrare sulle sue delibere ridicole.

Certo, perderemmo i soldi dell'investimento fatto con l'acquisto originario a prezzo di mercato, ma lasceremmo con un palmo di naso i palazzinari e le case invendute che hanno bisogno di piazzare.
Peccato che il prezzo di convenzione del mio sia di 40.000 euro scarsi, se si applica la riduzione del 30% per vetustà, mentre l'ho pagato 280.000 + 30.000 di ristrutturazione nel 2006, più altri 12.000 nei prossimi tre anni per lavori di ristrutturazione dell'intero condominio. Per bene che vada il valore di mercato attuale è di 250.000 euro, anche se il comune mi chiedesse 80.000 euro in tutto mi converrebbe, ma non pagherei nemmeno 80 euro, per principio.
 

Santi60

Membro Attivo
Professionista
Cesco, non capisco nulla di come si valuti un terreno e non posso competere certamente con fior fior di tecnici che tu hai contattato però quando mi trovo in situazioni del genere per non farmi fregare utilizzo il “CALCOLO DELLA SERVA”, ossia:

se utilizzo il prezzo venale attuale e lo applico al caso dei mie genitori, ottengo che per acquistare l’intero terreno di circa 1.000 mq (forse sono anche di meno) avrei un costo di circa:

21.000 MC concessi da convenzione

238€ al MC valore venale

COSTO TOTALE TERRENO circa 5.000.000€ !!!!!

Ossia 5.000€ al MQ

Ottimo affare per il Comune o per il vecchio proprietario del terreno ????

INOLTRE:

se calcolo approssimativamente il costo totale dell’intero immobile:

1.500€ al MQ Costo di costruzione (anche superiore a varie delibere)

100 MQ dimensione appartamento

COSTO SINGOLO APPARTAMENTO 150.000€

N° appartamenti 60

COSTO TOTALE INTERO IMMOBILE CIRCA 9.000.000€

ORA MI DOMANDO E DICO MA E’ MAI POSSIBILE CHE SU 9.000.000€ CI SIANO 5.000.000€ DI TERRENO?

I TECNICI SARANNO PURE BRAVI, IO NON CI CAPISCO NULLA, MA MICA SONO SCEMO !!!!!!
Forse ai tempi delle capanne fatte di fango poteva pure starci un rapporto 5/9 fra costo del terreno e costo della costruzione :) ...
 

Santi60

Membro Attivo
Professionista
Peccato che il prezzo di convenzione del mio sia di 40.000 euro scarsi, se si applica la riduzione del 30% per vetustà, mentre l'ho pagato 280.000 + 30.000 di ristrutturazione nel 2006, più altri 12.000 nei prossimi tre anni per lavori di ristrutturazione dell'intero condominio. Per bene che vada il valore di mercato attuale è di 250.000 euro, anche se il comune mi chiedesse 80.000 euro in tutto mi converrebbe, ma non pagherei nemmeno 80 euro, per principio.
@giannelmo nel tuo caso forse una certa convenienza potrebbe anche esserci data la differenza fra prezzo calmierato e prezzo di mercato, ma nei casi come il mio con differenze di 85.000 ... 90.000 Euro fra prezzo di mercato e prezzo calmierato (anche con la riduzione del 30%), il vantaggio non lo vedo proprio ...
 

giannelmo

Membro Attivo
Professionista
A parte tutto, è la sproporzione tra rivalutazione di quanto già pagato per il terreno (con indice ISTAT) e rivalutazione dell'attuale valore venale che dovremmo rimborsare (con indice inventato dai tecnici del comune) a far lievitare enormemente i prezzi da pagare.
 

giannelmo

Membro Attivo
Professionista
@giannelmo nel tuo caso forse una certa convenienza potrebbe anche esserci data la differenza fra prezzo calmierato e prezzo di mercato, ma nei casi come il mio con differenze di 85.000 ... 90.000 Euro fra prezzo di mercato e prezzo calmierato (anche con la riduzione del 30%), il vantaggio non lo vedo proprio ...
Esatto, ma il principio è lo stesso: nessuno di noi ha pagato il prezzo calmierato, quindi anche se il comune avesse calcolato correttamente i costi, non dovremmo pagare nulla, perché è colpa del comune se abbiamo pagato troppo.
 

EmiVal

Membro Attivo
Privato Cittadino
@Cesco76 con riferimento a quanto scrivi ("mi sono stati fatte dimostrazioni altrettanto convincenti che dicono il contrario") potresti cortesemente condividere tali "dimostrazioni" del contrario?
Che la spiegazione sia lunga o meno non è un problema, ma sicuramente condividere le idee contrarie è sempre utile per arrivare ad una sintesi tanto più completa possibile, altrimenti, scusa se te lo dico, è come "tirare il sasso e nascondere la mano" :) ...

@Santi60, peraltro, la questione, a mio avviso, non si limita a meri confronti di dimostrazioni matematiche basate su questa o quella teoria.

Per me la questione è, oggi, prima di tutto etica ed ha importanti risvolti di deontologia professionale.

Prima ancora di parlare di calcoli e dimostrazioni, il comportamento dei funzionari del comune, teso a proteggere solo il loro didietro, umilia il diritto dei cittadini ad avere un trattamento omogeneo, nonché regole chiare e precise.

Tutto questo non è accettabile in una capitale.

Inoltre, è evidente che i cittadini del comune di roma, in base ai calcoli ondivaghi dei suoi funzionari, e in base alla confusione generata, non hanno tutti lo stesso trattamento.

Non si può applicare una regola oggi e un'altra domani, lasciando che a pagarne le conseguenze siano i singoli.

Non è sufficiente dire che le stime sono state attualizzate.
Devi anche prenderti la responsabilità di sanare il pregresso, di correggere gli errori fatti in passato e tutelare quei cittadini che già hanno pagato in periferia come se fossero ai Parioli ed ora non possono pagare ancora per sistemare i loro casini e foraggiare i loro bonus.

Invece, se non si agisce responsabilmente e con trasparenza, se poi leggo che un intervento correttivo potrà arrivare non dal comune bensì solo dal legislatore, che in questa confusione - creata dal comune - il comune non potrà essere accusato e che tutto in futuro sarà nelle mani dei comuni, allora mi sento preso in giro.
 

PeppeC.

Membro Ordinario
Privato Cittadino
Ragazzi siamo qui a ragionare su nulla osta, lettera di chiarimenti, valori venali alterati disparità di trattamento e chi più ne a più ne metta. Io dico solo una cosa che non esiste un aggettivo per descrivere tutta questa mostruosità che è successa a Roma. È una cosa veramente abominevole che come al solito come succede sempre in Italia, come soluzione vedrà che a pagarne le conseguenze saremmo noi poveri cittadini.
 
U

Utente Cancellato 67606

Ospite
Ragazzi siamo qui a ragionare su nulla osta, lettera di chiarimenti, valori venali alterati disparità di trattamento e chi più ne a più ne metta. Io dico solo una cosa che non esiste un aggettivo per descrivere tutta questa mostruosità che è successa a Roma. È una cosa veramente abominevole che come al solito come succede sempre in Italia, come soluzione vedrà che a pagarne le conseguenze saremmo noi poveri cittadini.
@PeppeC. la realtà è molto complessa. Lo vediamo col recente terremoto che ha devastato alcune città del centro-Italia, dove addirittura il Comune si è costituito parte civile per i danni subiti, però non viene detto che nessuno ha messo in sicurezza gli edifici a rischio *PRIMA CHE CROLLASSERO*. Dal terremoto dell'Aquila del 2009 se ne è parlato allo sfinimento: molti comuni d'Italia hanno edifici a rischio sismico.

Putroppo in questo nostro caso siamo davanti ad un paradosso da far impallidire perchè il comune ha prima creato il caos con i "chiarimenti", poi non ha vigilato su nessun rogito, infine scoppiato il casino della famosa sentenza sta persino chiedendo soldi ai cittadini!!!

Leggendo le prime 350-400 pagine di questo post sono ben pochi gli utenti che hanno indicato il Comune come vero responsabile, si è preferito attaccare il venditore in primis e il notaio poi. Quindi diciamocelo: al povero cittadino piace essere inchiavardato :occhi_al_cielo:

Adesso vediamo chi riesce a mettere insieme 2-3.000 cittadini pronti ad affrontare il Comune di Roma con tutti queste opinioni contrastanti ...
 

Franco1978

Membro Junior
Privato Cittadino
Caro @Cesco76 , per evitare equivoci riguardo alle tue precisazioni:

1) Non ho mai scritto che la “Trasformazione” escluda sempre l’”Affrancazione”, oppure che gli altri comuni d’Italia abbiano dato tale interpretazione, ma ho sempre sostenuto che il comune di Roma abbia dato un’interpretazione estensiva, ingiustificata e, a mio avviso, del tutto errata quando afferma che la “Trasformazione” non includa mai l’”Affrancazione”. Anzi, se non ricordo male, in una delle pagine precedenti, ho postato il link http://www.comune.cascina.pi.it/index.php/patrimonio/patrimonio/trasformazione-del-diritto-di-superficie-in-diritto-di-proprieta del comune di Cascina che, in fondo alla pagina web, fornisce uno schema illuminante di tutti i casi possibili e, sostanzialmente, nelle pagine web e documentazione che ho potuto trovare sui siti Internet di numerosi altri comuni d’Italia, l’interpretazione, salvo sfumature di minor rilievo, è sempre la stessa del comune di Cascina, quindi non sarei proprio d’accordo che la tematica non sia chiara.

In sostanza, quello che ho sempre sostenuto e che rispecchia lo schema in fondo alla pagina web di cui ho riportato il link, è che la “Trasformazione”, come dice la parola stessa, trasforma una Convenzione ex art. 35 Legge 865/1971 (in Diritto di Superficie oppure in diritto di Proprietà ante Legge 179/1992), in una nuova Convenzione che, in virtù del comma 46 dell’art. 31 della Legge 448/1998, ha la forma di una Convenzione ventennale (a far data dalla Convenzione originaria) ex art. 8 della Legge 10/1977 (o meglio ex art. 18 DPR 380/2001). Proprio grazie alla nuova forma della Convenzione, la Sentenza 18135 non è più applicabile.

Ovviamente, come ho sempre scritto, il vincolo del prezzo massimo non viene cancellato immediatamente dalla nuova Convenzione di “Trasformazione”, quindi, tipicamente, non c’è un’”Affrancazione” immediata, anzi, paradossalmente, la nuova Convenzione cita tale vincolo in modo anche più chiaro di alcune convenzioni originarie (dove spesso la mancanza dell’indicazione “concessionario o suoi aventi causa”, ma la sola indicazione “concessionario”, riguardo al vincolo di prezzo massimo, ha creato problemi di interpretazione su chi debba effettivamente sottostare a tale vincolo ed è stata necessaria la Sentenza 18135 per chiarire la questione). La vera novità delle Convenzioni ex art. 8 della Legge 10/1977 è che la durata del vincolo sul prezzo massimo da indefinita viene legata a quella della Convenzione e cioè 20 anni.

Per questo motivo è possibile che la “Trasformazione”, nei soli casi in cui non siano già trascorsi i famosi 20 anni, non escluda la possibilità di stipulare anche l’”Affrancazione”, (ai sensi del comma 49-ter dell'art. 31 della Legge 448/1998) ma questa non è obbligatoria, poiché chi ha trasformato, se non ha urgenza di vendere, può tranquillamente aspettare la scadenza ventennale che, a quel punto, si porta dietro anche l’”Affrancazione”.

Il problema dell’interpretazione “estensiva” del comune di Roma è che l’”Affrancazione” sia, secondo loro, sempre indispensabile anche per le “convenzioni scadute”. Ciò è corretto per le Convenzioni in Diritto di Proprietà ante Legge 179/1992, ma non lo è più, né per quelle post Legge 179/1992 (dato che tale legge ha abrogato, nella parte dell’art. 35 della Legge 865/1971 associato alle Convenzioni in Diritto di Proprietà, il comma 16, che manteneva, oltre la scadenza, il vincolo del prezzo massimo, ed il comma 17, che forniva il metodo per la rimozione del vincolo), né per le Convenzioni di Trasformazione (dato che proprio la stessa sentenza 18135 esclude le Convenzioni ex art. 8 Legge 10/1977 dalla continuità del vincolo di prezzo massimo).

2) È palese che gli appartamenti in diritto di superficie abbiano sempre un valore di mercato più basso rispetto a quelle in piena proprietà e non mi pare che io abbia mai scritto niente in contrario. Anzi è proprio per questo che quando ho acquistato il mio appartamento dall’impresa costruttrice (sono primo acquirente) ho fatto causa a quest’ultima dato che il prezzo che ho dovuto pagare era più alto di quello che avevo calcolato come calmierato (La lista dei prezzi massimi è rimasta “nascosta” per anni negli archivi del Comune di Roma e la magistratura del tempo, contrariamente a quanto ha cominciato a fare adesso, ha trovato il modo di non farmi recuperare neanche un centesimo della differenza consentendo all’impresa di andare in liquidazione volontaria).

3) Per il terzo punto da te citato c’è caso e caso. Non escludo che, nel tuo caso, possa ancora convenire pagare sia “Trasformazione” che “Affrancazione” per poter vendere a prezzo di mercato, ma questo dipende delle stime del valore venale e dal valore di mercato nella zona considerata. La mia affermazione era basata sul caso di mio interesse.
Infatti, proprio qualche giorno fa, ho potuto visionare il risultato di un conteggio di “Trasformazione” di un appartamento nel mio stabile datato 28/11/2015, basato cioè sulla stima del valore venale di 57,96 €/mc ante Deliberazione 40/2016, pari a ben € 19.679,42 che sono stati versati dal proprietario per poter vendere ad un prezzo di mercato di € 220.000,00 nel 2015. Adesso, con la nuova stima di 239,51 €/mc, anche se il calcolo è più complicato, in prima approssimazione, mi aspetto, solo per la Trasformazione, un corrispettivo del tipo € 19.679,42 x (239,51/57,96) = € 81.321,90, se poi vado ad aggiungere anche l’Affrancazione (che, pur non essendo dovuta dato che sono già passati ben oltre 20 anni, il comune di Roma la pretende comunque) devo anche togliere l’abbattimento del 50% (che è ammesso dalla Deliberazione 40/2016 solo per la Trasformazione, ma non per l’Affrancazione) e calcolarne la quota del 30%, poiché sono passati oltre 20 anni, quindi viene fuori = € 81.321,90 x 2 x 30% = €48.793,15 .
In totale, secondo questi furbetti del comune di Roma, dovrei versare nelle loro casse la bellezza di € 81.321,90 + €48.793,15 = € 130.115,05 (cioè dovrei pagare il solo terreno ad una quota pari al oltre il 59% dell'appartamento che è ben oltre la quota del 20% massimo ammessa dalle Leggi in vigore) e, togliendoli, dal “prezzo di mercato”, ammesso che trovi qualcuno intenzionato ad acquistare, data l’aria che tira su questo tipo di appartamenti (nessuno può essere sicuro che dopo tutti questi giochetti, il comune non si inventi qualche altra bella fregatura), mi resterebbe in mano solo € 220.000,00 - € 130.115,05 = € 89.884,95 ! Al contrario, se vendessi a prezzo calmierato, rivalutando il prezzo che ho pagato all’atto del primo acquisto e togliendo il 30% per vetustà, otterrei € 115.829,15 . Ecco dimostrato il perché, nel mio caso, converrebbe vendere al prezzo calmierato (quantomeno mi risparmierei tutta la complicazione di due pratiche comunali, con i vari documenti da produrre a corredo, e due atti notarili che non sono certamente gratuiti!).
Quanto sopra dimostra anche che le nuove stime dei “valori venali” sono completamente sballati, anche confrontando i valori di mercato su due diversi piani di zona.
Grazie , esposizione CHIARA che , per me, fuga ogni dubbio circa la lettura delle delibere TROCA e mi chiarisce la lettura della sentenza 18135, naturalmente apre inquietanti e pericolosi pensieri circa il sistema "BANDA BASSOTTI" e i motivi per i quali ancora tentennano per l'avvio della pratica ma maggiormente rifiutano nel NON DARE RISPOSTE SCRITTE A COLORO CHE INUTILMENTE NE CHIEDONO NOTIZIE!!!!
 

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