Caro
@Cesco76 , per evitare equivoci riguardo alle tue precisazioni:
1) Non ho mai scritto che la “Trasformazione” escluda
sempre l’”Affrancazione”, oppure che gli altri comuni d’Italia abbiano dato tale interpretazione, ma ho sempre sostenuto che il comune di Roma abbia dato un’interpretazione estensiva, ingiustificata e, a mio avviso, del tutto errata quando afferma che la “Trasformazione” non includa
mai l’”Affrancazione”. Anzi, se non ricordo male, in una delle pagine precedenti, ho postato il link
http://www.comune.cascina.pi.it/index.php/patrimonio/patrimonio/trasformazione-del-diritto-di-superficie-in-diritto-di-proprieta del comune di Cascina che, in fondo alla pagina web, fornisce uno schema illuminante di tutti i casi possibili e, sostanzialmente, nelle pagine web e documentazione che ho potuto trovare sui siti Internet di numerosi altri comuni d’Italia, l’interpretazione, salvo sfumature di minor rilievo, è sempre la stessa del comune di Cascina, quindi non sarei proprio d’accordo che la tematica non sia chiara.
In sostanza, quello che ho sempre sostenuto e che rispecchia lo schema in fondo alla pagina web di cui ho riportato il link, è che la “Trasformazione”, come dice la parola stessa, trasforma una Convenzione ex art. 35 Legge 865/1971 (in Diritto di Superficie oppure in diritto di Proprietà ante Legge 179/1992), in una nuova Convenzione che, in virtù del comma 46 dell’art. 31 della Legge 448/1998, ha la forma di una Convenzione ventennale (a far data dalla Convenzione originaria) ex art. 8 della Legge 10/1977 (o meglio ex art. 18 DPR 380/2001). Proprio grazie alla nuova forma della Convenzione, la
Sentenza 18135 non è più applicabile.
Ovviamente, come ho sempre scritto, il vincolo del prezzo massimo non viene cancellato immediatamente dalla nuova Convenzione di “Trasformazione”, quindi, tipicamente, non c’è un’”Affrancazione” immediata, anzi, paradossalmente, la nuova Convenzione cita tale vincolo in modo anche più chiaro di alcune convenzioni originarie (dove spesso la mancanza dell’indicazione “concessionario
o suoi aventi causa”, ma la sola indicazione “concessionario”, riguardo al vincolo di prezzo massimo, ha creato problemi di interpretazione su chi debba effettivamente sottostare a tale vincolo ed è stata necessaria la Sentenza 18135 per chiarire la questione). La vera novità delle Convenzioni ex art. 8 della Legge 10/1977 è che la durata del vincolo sul prezzo massimo da indefinita viene legata a quella della Convenzione e cioè 20 anni.
Per questo motivo è possibile che la “Trasformazione”, nei soli casi in cui non siano già trascorsi i famosi 20 anni, non escluda la possibilità di stipulare anche l’”Affrancazione”, (ai sensi del comma 49-ter dell'art. 31 della Legge 448/1998) ma questa non è obbligatoria, poiché chi ha trasformato, se non ha urgenza di vendere, può tranquillamente aspettare la scadenza ventennale che, a quel punto, si porta dietro anche l’”Affrancazione”.
Il problema dell’interpretazione “estensiva” del comune di Roma è che l’”Affrancazione” sia, secondo loro,
sempre indispensabile anche per le “convenzioni scadute”. Ciò è corretto per le Convenzioni in Diritto di Proprietà ante Legge 179/1992, ma non lo è più, né per quelle post Legge 179/1992 (dato che tale legge ha abrogato, nella parte dell’art. 35 della Legge 865/1971 associato alle Convenzioni in Diritto di Proprietà, il comma 16, che manteneva, oltre la scadenza, il vincolo del prezzo massimo, ed il comma 17, che forniva il metodo per la rimozione del vincolo), né per le Convenzioni di Trasformazione (dato che proprio la
stessa sentenza 18135 esclude le Convenzioni ex art. 8 Legge 10/1977 dalla continuità del vincolo di prezzo massimo).
2) È palese che gli appartamenti in diritto di superficie abbiano sempre un valore di mercato più basso rispetto a quelle in piena proprietà e non mi pare che io abbia mai scritto niente in contrario. Anzi è proprio per questo che quando ho acquistato il mio appartamento dall’impresa costruttrice (sono primo acquirente) ho fatto causa a quest’ultima dato che il prezzo che ho dovuto pagare era più alto di quello che avevo calcolato come calmierato (La lista dei prezzi massimi è rimasta “nascosta” per anni negli archivi del Comune di Roma e la magistratura del tempo, contrariamente a quanto ha cominciato a fare adesso, ha trovato il modo di non farmi recuperare neanche un centesimo della differenza consentendo all’impresa di andare in liquidazione volontaria).
3) Per il terzo punto da te citato c’è caso e caso. Non escludo che, nel tuo caso, possa ancora convenire pagare sia “Trasformazione” che “Affrancazione” per poter vendere a prezzo di mercato, ma questo dipende delle stime del valore venale e dal valore di mercato nella zona considerata. La mia affermazione era basata sul caso di mio interesse.
Infatti, proprio qualche giorno fa, ho potuto visionare il risultato di un conteggio di “Trasformazione” di un appartamento nel mio stabile datato 28/11/2015, basato cioè sulla stima del valore venale di
57,96 €/mc ante Deliberazione 40/2016, pari a ben
€ 19.679,42 che sono stati versati dal proprietario per poter vendere ad un prezzo di mercato di
€ 220.000,00 nel 2015. Adesso, con la nuova stima di
239,51 €/mc, anche se il calcolo è più complicato, in prima approssimazione, mi aspetto, solo per la Trasformazione, un corrispettivo del tipo
€ 19.679,42 x (
239,51/57,96) = € 81.321,90, se poi vado ad aggiungere anche l’Affrancazione (che, pur non essendo dovuta dato che sono già passati ben oltre 20 anni, il comune di Roma la pretende comunque) devo anche togliere l’abbattimento del 50% (che è ammesso dalla Deliberazione 40/2016 solo per la Trasformazione, ma non per l’Affrancazione) e calcolarne la quota del 30%, poiché sono passati oltre 20 anni, quindi viene fuori
= € 81.321,90 x 2 x 30% = €48.793,15 .
In totale, secondo questi furbetti del comune di Roma, dovrei versare nelle loro casse la bellezza di
€ 81.321,90 + €48.793,15 = € 130.115,05 (cioè dovrei pagare il solo terreno ad una quota pari al oltre il
59% dell'appartamento che è ben oltre la quota del
20% massimo ammessa dalle Leggi in vigore) e, togliendoli, dal “prezzo di mercato”, ammesso che trovi qualcuno intenzionato ad acquistare, data l’aria che tira su questo tipo di appartamenti (nessuno può essere sicuro che dopo tutti questi giochetti, il comune non si inventi qualche altra bella fregatura), mi resterebbe in mano solo € 220.000,00 - € 130.115,05 =
€ 89.884,95 ! Al contrario, se vendessi a prezzo calmierato, rivalutando il prezzo che ho pagato all’atto del primo acquisto e togliendo il 30% per vetustà, otterrei
€ 115.829,15 . Ecco dimostrato il perché, nel mio caso, converrebbe vendere al prezzo calmierato (quantomeno mi risparmierei tutta la complicazione di due pratiche comunali, con i vari documenti da produrre a corredo, e due atti notarili che non sono certamente gratuiti!).
Quanto sopra dimostra anche che le nuove stime dei “valori venali” sono completamente sballati, anche confrontando i valori di mercato su due diversi piani di zona.
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