Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Cesco76]

Ragazzi all'ufficio sono stati chiari. Non sapendo il saldo poiché il valore della aree non è stato per tutti definito. Per esempio io sono di Osteria del Curato 2,ed essendo ancora un piano di zona non lavorato e secondo l'impiegata uno dei più alti di valore se vendo bisogna mettere nell'atto che il compratore si assume l'onere di pagare il saldo quando il Comune farà il conteggio dell'area....

Andreano niente vieta di inserire una clausola nei rogiti dove il compratore si impegna a pagare ma il venditore si impegna a restituire, come si fa nel caso di condono. Poi primo sei sicuro che il compratore accetta?... Potrebbe rifiutarsi e visto che sei tu che ti impegni a vendere la casa "libera da vincoli e vizi" come si scrive sui compromessi e sui rogiti, e visto che al momento questo è un "tuo" problema e se c'è già un compromesso in corso chiederti il doppio della caparra. Poi se non sbaglio sei primo assegnatario che rivendi, insomma con la plusvalenza che realizzi dalla vendita della casa ci puoi stare ad impegnarti a pagare il conguaglio

 

[Cesco76]

Grazie. Chiederò al notaio come fare per procedere in tal senso.
Di certo bisogna trovare un modo per tutelarsi.
Rimane però un dubbio.
Una clausola che obbliga il venditore a farsi carico anche del conguaglio, quanto è vincolante per lui? Se decidesse di non voler pagare, che succederebbe?
Io dovrei comunque pagare il comune, pena la decadenza della convenzione, e poi in caso rifarmi su di lui per vie legali?

Basta inserire la clausola in rogito che il venditore si impegna a restituire la cifra.... Questo è un falso problema i problemi sono altri...

 

[Cesco76]

Andreano
ma secondo te
tu mivendi una casa che costa 180 che in realtà a prezzo imposto ne costa 60
tu paghi una cifra per venderla a 180 a me
e io alla fine dei conteggi fatti devo dare il restante perchè tu hai voluto vendermela a prezzo libero?
E no eh!!!
A quel punto me la vendi al prezzo imposto poi io vedrò se la rivendo di pagare tutto l'obolo.

Hai ragione anche tu ma stanno incasinando le cose in maniera assurda.

Andreano70 infatti quello che ti hanno detto è in linea con quanto scritto sulla delibera. E' a livello teorico che è proprio sbagliato.
Come può essere concepibile che l'acquirente paghi una parte di quello che dovrebbe essere a carico del venditore per rimuovere il vincolo che gli permette di vendere a libero mercato? Realizza in sostanza un dobbio surplus... (io parlo per il mio caso, dove chi vende è l'iniziale assegnatario)

Se fosse stato per il diritto di superficie ok. Ma mi hanno risposto che quella é un'altra cosa.

Ma se non vado errato nella delibera c'è scritto chiaramente che il pagamento dell'affrancatura è una sorta di acconto sul futuro pagamento della conversione in diritto di proprietà. Quindi il compratore dovrà versare la differenza (NON DEL ACCONTO SULL'AFFRANCATURA) ma la differenza tra il prezzo per l'acquisizione del diritto di proprietà e quanto già pagato dal venditore (in una sola volta o dopo conguaglio) con l'affrancatura.

I soldi li trattiene il notaio e li restituisce quando il venditore dimostra di aver pagato tutto e tu dai l'OK.
Ma sarebbe molto difficile che il Comune non abbia già fissato il prezzo d'esproprio. E' un caso rarissimo questo.

Allora Ragazzi tutto quello che avete scritto si risolve molto facilmente:
Nel rogito notarile si inserisce la benedetta clausola sull'eventuale conguaglio ( se si rientra in questo caso) che arriverà a nome del nuovo proprietario, come da delibera, poi si inserisce un'altra clausola dove il VENDITORE si impegna a restituire la cifra del conguaglio al COMPRATORE, vi racconto brevemente la mia esperienza: quando comprai la casa 10 anni fa la vecchia proprietaria aveva aderito al condono edilizio del 2003, i condoni edlizi alla conclusione potrebbero chiedere eventuali congualgi rispetto a quello che si è pagato ( e vi dico che qui a Roma stanno arrivando vere e proprie mazzate) il mio notaio aveva inserito una clausola dove la venditrice si impegnava a restituirmi le cifre di eventuali conguagli.
A settembre è arrivata a mio nome, xche attuale proprietario, la definizione del condono con un bel conguaglio da pagare, io ho pagato e la vecchia proprietaria ( che alla notizia ha quasi rischiato l'infarto) mi ha restituito la cifra.
Quella del deposito dell'assegno non è proprio praticabile, perchè primo bisogna trovare un notaio che accetti di tenerlo in deposito per tempi che possono essere indefiniti per decenni. E secondo per l'appunto i tempi potrebbero essere lunghiiiiiiiisssimi... Roma 70 è stata messa in cantiere negli anni 70 e ad oggi quelle parti del quartiaere in diritto di superficie ancora non hanno la definizione finale del costo del terreno xche l'iter non si è chiuso, allora quale proprietario accetterebbe di lasciare un assegno in custodia x 30/40anni? e quale notaio accetterebbe di tenerlo? visto che in tutto questo tempo lui può morire, lo studio sparire, etc etc.. E questo assegno che fine farebbe?

 

[Nea83]

Cesco....il fatto è che non solo il notaio può venire meno
anche il venditore o il compratore
Ancorare qualcosa a data da destinarsi è proprio da incapaci, parlo sempre del caro Comune, visto che, e mi ripeto, finora ha dormito.

 

[FaManY]

Ma se scrivo che viviamo in un paese veramente di ****a e gestito da incompetenti incalliti.. qualcuno si arrabbia?

 

[Cesco76]

Cesco....il fatto è che non solo il notaio può venire meno
anche il venditore o il compratore
Ancorare qualcosa a data da destinarsi è proprio da incapaci, parlo sempre del caro Comune, visto che, e mi ripeto, finora ha dormito.

In quel caso ti rifai sui legittimi eredi...e poi l'attuale compratore si potrebbe ritrovare nella stessa situazione di rivendere dopo un po di anni e di doversi trovare anche oui nella stessa condizione del congualgio.... Non dimentichiamoci poi che comunque si sta comprando un diritto di superficie, non una piena proprietà, che ha un valore di mercato (libero mercato) più basso rispetto ad una casa senza diritto di superficie, si può accettare il rischio di dove pagare un conguaglio. Ragionando per assurdo e per estremi, se il proprietario avesse la piena proprietà non venderebbe certo a quei prezzi, x cui si può trovare un punto di incontro ed un compromesso, la clausola secondo me è più che accettabile

 

[daga]

Scusa Cesco76 ma dove sta scritto che il conguaglio è a carico del compratore?
Nello schema di convenzione allegato alla delibera del Comune è indicato che il venditore "impegna se stesso e i suoi aventi causa a versare a Roma Capitale, a semplice richiesta, l'eventuale conguaglio relativo al costo definitivo di acquisizione dell'area ........".
Gli aventi causa sono gli eredi del venditore o no?

 

[Milky]

In base a quanto è scritto nella delibera appare chiaro che l'eventuale conguaglio è a carico di chi fa la richiesta di affrancazione (ossia il venditore).

 

[daga]

In base a quanto è scritto nella delibera appare chiaro che l'eventuale conguaglio è a carico di chi fa la richiesta di affrancazione (ossia il venditore).

Appunto, non capisco perchè molti sostengono che il conguaglio verrà richiesto a chi sarà proprietario al momento della richiesta.

 

[Cesco76]

Scusa Cesco76 ma dove sta scritto che il conguaglio è a carico del compratore?
Nello schema di convenzione allegato alla delibera del Comune è indicato che il venditore "impegna se stesso e i suoi aventi causa a versare a Roma Capitale, a semplice richiesta, l'eventuale conguaglio relativo al costo definitivo di acquisizione dell'area ........".
Gli aventi causa sono gli eredi del venditore o no?

Io la interpreto come te, ma non sono un avvocato e non sono pratico di burocratese, però anche se fosse, è un falso problema, xche si risolve x l'appunto con la clausola nel rogito...