Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Santi60]

Una riflessione.
Pochi conoscono che in realtà il prezzo pagato dai primi acquirenti è di molto superiore al prezzo massimo. Nel mio caso 55K€ per servizi non meglio identificati.
Nessuno si lamentava perché prima della sentenza si poteva vendere, erroneamente, a libero mercato e si abbozzava a malincuore.
Per cui,se non avessimo pagato tali cifre extra, potremmo vendere allo stesso prezzo massimo al quale abbiamo comprato e non pretendere niente.
Meglio provare prima a fermare la delibera e farla correggere
Ma in realtà non è così per colpa del Comune che non ha vigolato e tutti dai primi agli ultimi subiscono le ingiustizie di un sistema che non ha mai funzionato.
Sulla marea di cause ci credo poco. O troviamo a mettere su una class action o tra avvocati e lunghi tempi non so se conviene adire le vie legali.

@iteleo In realtà lo sanno tutti che il prezzo pagato dai primi acquirenti è stato di molto superiore al prezzo massimo: i Costruttori si sono inventati le motivazioni più fantasiose e, come avvenuto nel mio caso, i Funzionari hanno contribuito in prima persona negando addirittura la presenza della Lista dei prezzi massimi già depositata, quindi, a suo tempo, non c'è stata solo una mancata vigilanza, ma una vera e propria connivenza, se non peggio!
Per quanto mi riguarda, io mi sono lamentato, a suon di carte bollate ed esposto alla Procura della Repubblica (tutto documentabile) per oltre 5 anni dopo l'acquisto. Poi ho dovuto lasciar perdere poiché ho finito i soldi per pagare avvocati, CTU, consulenti di parte, etc...
Ho ripreso da oltre un anno (c'era ancora il sindaco Marino) a chiedere chiarimenti al Comune di Roma, riguardo al maggiore pagamento fatto a suo tempo per il primo acquisto, con numerose email e PEC, ma, ad oggi, nessuno si è degnato di darmi la benché minima risposta, con la sola eccezione di un email interlocutoria dal Servizio Affari Generali della I Direzione - "Attività amministrative e di supporto agli organi di governo" - del Gabinetto del Commissario Straordinario, con la quale, il 6 Aprile 2016 (ore 11:49) venivo messo in copia nell'email di richiesta di "procedere con gli adempimenti di competenza" inviata da tale Servizio del Gabinetto del Commissario Straordinario ed indirizzata agli Uffici Competenti (Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica ed U.O. Edilizia Sociale) , non senza specificare che la mia Istanza era "peraltro già indirizzata (da me) a codesta Struttura".
Come si dice a Roma, a tali "Uffici Competenti", in questi ultimi 3 mesi, non gliene è potuto fregar di meno di rispondere né a me, né al Servizio del Gabinetto del Commissario Straordinario, con buona pace dei vincoli gerarchici che dovrebbero esserci all'interno di una P.A. ...

 

[Giuseppe Di Piero]

Terreno: non ho misurato precisamente il terreno ma conoscendo le dimensioni perimetrali degli appartamenti circa 10m x 10m, 4 a piano che formano un quadrato si ottiene circa 400mq a piano per un altezza virtuale di 3m (reale 2,7m) si ottiene 1.200 mc per 17 piani si ottiene 20.400 mc molto vicino ai 21.775 mc della convenzione, la differenza sicuramente è la parte comune delle scale. Il terreno è poco più grande dell'edificio ad occhio aggiungendo 7m per lato si ottiene un quadrato con lati di 34m che porta a circa 1.000mq.

Premesso che sono d’accordo con @Santi60 che il valore di riferimento non dovrebbe essere il Valore OMI delle abitazioni civili, ma quelle delle abitazioni economiche, ho eseguito le seguenti simulazioni

VALORE FABBRICATO IN BASE AD AUTOVALUTAZIONE DI @boccio

17 x 4 x 200.000 = € 13.600.000

Valore Terreno in modo sintetico:

Incidenza al 20% 2.720.000 ; Incidenza al 25% 3.400.000


VALORE FABBRICATO IN BASE QUOTAZIONE IMMOBILE OMI

17 x 4 x 100 MQ x € 2.411 = € 16.394.800

Valore Terreno in modo sintetico

Incidenza al 20% 3.386.960 ; Incidenza al 25% 4.233.700


Valore terreno in Base a Delibera DKC-40 del Comune

Mc 21.775 x 228,34 = € 4.972.103,5


In base a queste risultanze è ipotizzabile che, in questo caso, la valutazione del comune sia errata in eccesso

 

[iteleo]

@iteleo In realtà lo sanno tutti che il prezzo pagato dai primi acquirenti è stato di molto superiore al prezzo massimo: i Costruttori si sono inventati le motivazioni più fantasiose e, come avvenuto nel mio caso, i Funzionari hanno contribuito in prima persona negando addirittura la presenza della Lista dei prezzi massimi già depositata, quindi, a suo tempo, non c'è stata solo una mancata vigilanza, ma una vera e propria connivenza, se non peggio!
Per quanto mi riguarda, io mi sono lamentato, a suon di carte bollate ed esposto alla Procura della Repubblica (tutto documentabile) per oltre 5 anni dopo l'acquisto. Poi ho dovuto lasciar perdere poiché ho finito i soldi per pagare avvocati, CTU, consulenti di parte, etc...
Ho ripreso da oltre un anno (c'era ancora il sindaco Marino) a chiedere chiarimenti al Comune di Roma, riguardo al maggiore pagamento fatto a suo tempo per il primo acquisto, con numerose email e PEC, ma, ad oggi, nessuno si è degnato di darmi la benché minima risposta, con la sola eccezione di un email interlocutoria dal Servizio Affari Generali della I Direzione - "Attività amministrative e di supporto agli organi di governo" - del Gabinetto del Commissario Straordinario, con la quale, il 6 Aprile 2016 (ore 11:49) venivo messo in copia nell'email di richiesta di "procedere con gli adempimenti di competenza" inviata da tale Servizio del Gabinetto del Commissario Straordinario ed indirizzata agli Uffici Competenti (Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica ed U.O. Edilizia Sociale) , non senza specificare che la mia Istanza era "peraltro già indirizzata (da me) a codesta Struttura".
Come si dice a Roma, a tali "Uffici Competenti", in questi ultimi 3 mesi, non gliene è potuto fregar di meno di rispondere né a me, né al Servizio del Gabinetto del Commissario Straordinario, con buona pace dei vincoli gerarchici che dovrebbero esserci all'interno di una P.A. ...

Proviamo a mandare delle email al nuovo che avanza?
Diamo una descrizione dettagliata dei fatti, delle stime errate della delibera (caso @boccio) o sul danno erariale se fossero invece vere.
Se gli amminstratori non facessero niente andrebbero sul penale: omissioni di atti d'ufficio per mancata segnalazione danno erariale.

 

[Santi60]

Premesso che sono d’accordo con @Santi60 che il valore di riferimento non dovrebbe essere il Valore OMI delle abitazioni civili, ma quelle delle abitazioni economiche, ho eseguito le seguenti simulazioni

VALORE FABBRICATO IN BASE AD AUTOVALUTAZIONE DI @boccio

17 x 4 x 200.000 = € 13.600.000

Valore Terreno in modo sintetico:

Incidenza al 20% 2.720.000 ; Incidenza al 25% 3.400.000


VALORE FABBRICATO IN BASE QUOTAZIONE IMMOBILE OMI

17 x 4 x 100 MQ x € 2.411 = € 16.394.800

Valore Terreno in modo sintetico

Incidenza al 20% 3.386.960 ; Incidenza al 25% 4.233.700


Valore terreno in Base a Delibera DKC-40 del Comune

Mc 21.775 x 228,34 = € 4.972.103,5


In base a queste risultanze è ipotizzabile che, in questo caso, la valutazione del comune sia errata in eccesso

@Giuseppe Di Piero, come ho scritto nel mio post, c'è anche la questione della vetustà ed obsolescenza che non viene considerata e che fa lievitare il valore del terreno con la Delibera 40/2016 a quasi il doppio di quanto accettabile.
A meno che il Comune non si prenda in carico tutte le attività di ristrutturazione, per trasformare "a nuovo" e con soluzioni edilizie "non obsolete" un alloggio vecchio di 35 anni!
Commenti?

 

[Giuseppe Di Piero]

@Giuseppe Di Piero, come ho scritto nel mio post, c'è anche la questione della vetustà ed obsolescenza che non viene considerata e che fa lievitare il valore del terreno con la Delibera 40/2016 a quasi il doppio di quanto accettabile.
A meno che il Comune non si prenda in carico tutte le attività di ristrutturazione, per trasformare "a nuovo" e con soluzioni edilizie "non obsolete" un alloggio vecchio di 35 anni!
Commenti?

Caro @Santi60 il fattore vetustà ed obsolescenza ti si potrebbe ritorcere contro e complicherebbe i calcoli.
Se al Comune avessero agito come consigliato da noi, la questione si sarebbe risolta in 20 giorni .

 

[antari]

Caro @Santi60 il fattore vetustà ed obsolescenza ti si potrebbe ritorcere contro e complicherebbe i calcoli.
Se al Comune avessero agito come consigliato da noi, la questione si sarebbe risolta in 20 giorni .

quale era il vostro consiglio ?

 

[Santi60]

Caro @Santi60 il fattore vetustà ed obsolescenza ti si potrebbe ritorcere contro e complicherebbe i calcoli.
Se al Comune avessero agito come consigliato da noi, la questione si sarebbe risolta in 20 giorni .

Caro @Giuseppe Di Piero, dato che sono un po' duro di comprendonio, potresti darmi qualche dettaglio in più su cosa intendi con:

1. "il fattore vetustà ed obsolescenza ti si potrebbe ritorcere contro". So benissimo che questo ha un impatto sul prezzo massimo di un'eventuale vendita senza trasformazione o affrancamento, poiché i coefficienti di vetustà sono specificati nella Convenzione originaria in caso di vendita successiva ai 6 mesi dal completamento della costruzione (anche se non c'è scritto che si applicano anche agli aventi causa dal Concessionario (l'impresa), quindi, a rigore, dovrebbero solo applicarsi alle prime vendite avvenute in ritardo). Ma proprio per questo motivo, se tali coefficienti di vetustà venissero applicate a me, nel caso volessi vendere, dovrebbero anche applicarsi alle stime del valore venale e, quindi, diminuire il corrispettivo da pagare al Comune. In ogni caso, anche dopo l'eliminazione del vincolo del prezzo massimo, è normale che un qualsiasi potenziale acquirente si aspetti un prezzo deprezzato a causa della vetustà, quindi il problema lo avrei comunque.
2. "Se al Comune avessero agito come consigliato da noi". Cosa avevate consigliato di preciso?

Grazie

 

[iteleo]

Caro @Giuseppe Di Piero, dato che sono un po' duro di comprendonio, potresti darmi qualche dettaglio in più su cosa intendi con:

1. "il fattore vetustà ed obsolescenza ti si potrebbe ritorcere contro". So benissimo che questo ha un impatto sul prezzo massimo di un'eventuale vendita senza trasformazione o affrancamento, poiché i coefficienti di vetustà sono specificati nella Convenzione originaria in caso di vendita successiva ai 6 mesi dal completamento della costruzione (anche se non c'è scritto che si applicano anche agli aventi causa dal Concessionario (l'impresa), quindi, a rigore, dovrebbero solo applicarsi alle prime vendite avvenute in ritardo). Ma proprio per questo motivo, se tali coefficienti di vetustà verrebbero applicate a me, nel caso volessi vendere, dovrebbero anche applicarsi alle stime del valore venale e, quindi, diminuire il corrispettivo da pagare al Comune. In ogni caso, anche dopo l'eliminazione del vincolo del prezzo massimo, è normale che un qualsiasi potenziale acquirente si aspetti un prezzo deprezzato a causa della vetustà, quindi il problema lo avrei comunque.
2. "Se al Comune avessero agito come consigliato da noi". Cosa avevate consigliato di preciso?

Grazie

Si siamo curiosi di sapere la proposta e se e come il Comune abbia risposto

 

[Nicestar]

@Giuseppe Di Piero, Mi fa piacere (e questo ti fa onore) che stai analizzando questo aspetto dei costi dei valori venali con una visione più generale e non più minimizzandolo ai 14 piani. Sembra proprio che il problema sia più ampio di una semplice guerra tra poveri. Qui, se queste tesi sono corrette e i conti torneranno si apre una voragine di proporzioni enormi e il vaso di Pandora scoprirebbe altro che mafia capitale! Penso che comunque proprio la tua associazione potrebbe farsi artefice di questa difficile battaglia e fare da collante. Io, nel mio piccolo, posso solo iscrivermi eventualmente alla tua associazione per contribuire. ps. Siccome sono anziano e spero anche un pò saggio, penso comunque che prima di avventurarci in questo percorso si dovrebbe partire con "le armi cariche", delegare uno studio tecnico a studiare le varie delibere ante e post 2016 facendoci fare una relazione tecnica sulla metodologia per il calcolo dei valore venale delle aree in convenzione, sarebbe auspicabile e credo altamente necessario.

 

[Santi60]

per tutti i 14 PDZ "Trasformabili" il valore venale è stato ottenuto effettuando la rivalutazione ISTAT del costo di esproprio.
Scusate ma adesso esco ... quindi non potrò leggere le vs. risposte.

@Giuseppe Di Piero, non ho ben capito quale sarebbe il problema nel valutare il valore venale tramite la rivalutazione ISTAT del costo di esproprio.
Infatti al punto 5 della Delibera nr. 22/CONTR/11 del 14/04/2011 emessa dalla Corte dei Conti si legge:
"5. Per tutte le suesposte considerazioni, le Sezioni Riunite ritengono che il corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà, su aree comprese nei piani approvati ai sensi della legge n. 167/1962 o delimitate ai sensi dell’art. 51 della legge n. 865/1971, deve essere determinato dai comuni, su parere del proprio ufficio tecnico, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie rivalutati, applicando la riduzione del 60 per cento al valore individuato facendo riferimento ai vigenti criteri di calcolo dell’indennità di espropriazione, ovvero all’art. 37, commi 1 e 2, del DPR n. 327/2001, come modificati dalla legge 24 dicembre 2007, 8 n. 244. In ogni caso, il costo dell'area non deve risultare maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà, al momento della trasformazione di cui al comma 47."

Quindi, se la Corte dei Conti richiama proprio "l’indennità di espropriazione" che bisogno c'era, per stilare la Delibera 40/2016, di scomodare tutte le formule complicate (e proprio per questo soggette ad "adattamenti", stiracchiando "ad hoc" alcuni parametri per innalzare il valore venale), invece di utilizzare cifre già calcolate al momento delle espropriazioni delle aree salvo l'ovvia rivalutazione ISTAT?
D'altra parte, se non ricordo male, anche nelle delibere precedenti c'era un'indicazione di rivedere, con cadenza biennale, i valori delle stime fatte inizialmente, quindi invece di perdere 7 mesi dalla sentenza per scrivere un trattato di "Edilizia Teorica", sarebbe bastato, almeno per i 14 PdZ già deliberati, calcolare una semplice moltiplicazione per il coefficiente di rivalutazione ISTAT che è pubblicato su Internet.
Se si segue una Delibera della Corte dei Conti come si può commettere un "danno erariale"?
Oppure è meglio che il danno lo si compia a scapito dei cittadini, valutando i valori venali "gonfiati" che, nella migliore delle ipotesi, sono i doppio del dovuto?