Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[iteleo]

ecco appunto....sicuramente gli studi FORMEZ non hanno alcun valore vincolante per le PA...

Rimane comunque il punto che laddove era possibile, PdZ lottizzati, ed esisteva la possibilità di stimare tale valore venale basandosi su quelli di mercato si doveva verificare la bontà del calcolo basato sul valore di trasformazione del bene che è stato il criterio da loro adottato

 

[lupin3]

Ecco perché Di Piero sostiene tale criterio al posto del valore di trasformazione.
C'è da dire che l'OMI stima gli appartamenti di classe superiore (civile abitazione) al nostro (economico e popolare) per cui, per noi, la percentuale dovrebbe essere inferiore oppure prendere a riferimento un costo dell'appartamento inferiore rispetto all'OMI.

Ecco appunto... 20/25% sono valori folli che non stanno ne in cielo ne in terra se riferiti al riscatto del terreno....

 

[MissRossella]

Ecco appunto... 20/25% sono valori folli che non stanno ne in cielo ne in terra se riferiti al riscatto del terreno....

Infatti...basterebbe usare il buon senso invece della logica del "fare cassa" a tutti i costi, peraltro ai danni di cittadini che già stanno in gravi difficoltà a causa di questa assurda vicenda

 

[boccio]

Rimane comunque il punto che laddove era possibile, PdZ lottizzati, ed esisteva la possibilità di stimare tale valore venale basandosi su quelli di mercato si doveva verificare la bontà del calcolo basato sul valore di trasformazione del bene che è stato il criterio da loro adottato

Alcuni post fa, con il così detto “calcolo della serva” sollevai il problema dei valori venali, ritenendoli troppo alti, successivamente ci furono una serie di riflessioni ma poi più nulla, ora avete riaperto il quesito e se non ho capito male vi state basando su cosa dice lo studio FORMEZ, il quale, se applicato, confermerebbe la suddetta considerazione ma è pur sempre solo uno studio.

Non essendo esperto di leggi e leggine, non ricordando se sia mai stato detto ma soprattutto se sia ancora valida la legge 380/2001 dice:

Articolo 18

La regione stabilisce criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree, in misura tale che la sua incidenza non superi il 20 per cento del costo di costruzione come definito ai sensi dell'articolo 16.

Articolo 16

9. Il costo di costruzione per i nuovi edifici e' determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma della lettera g) del primo comma dell'articolo 4 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Con lo stesso provvedimento le regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l'edilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura non superiore al 50 per cento. Nei periodi intercorrenti tra le determinazioni regionali, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione e' adeguato annualmente, ed autonomamente, in ragione dell'intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT). Il contributo afferente al permesso di costruire comprende una quota di detto costo, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione ed ubicazione.

Qui si parla di costi di costruzione no di valore commerciale a oggi !!!!

Questa è legge mica C…. (perdonate il francesismo)

I più esperti diano una risposta.

 

[giannelmo]

è una pubblicazione Formez.
La delibera 40/2016, a pg. 16 indica l'art. 31, c. 48 legge 448/1998, come modificato dall'art. 1, comma 392 della legge 147/2013 (legge di stabilità 2014) che:
Comma 392
- Si riporta il testo vigente del comma 48,
dell'articolo 31, della legge 23 dicembre 1998, n. 448,
recante "Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione
e lo sviluppo", come modificato dalla presente legge:
"Art. 31. (Norme particolari per gli enti locali)
1-47 (Omissis).
48. Il corrispettivo delle aree cedute in proprieta' e'
determinato dal comune, su parere del proprio ufficio
tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello
determinato attraverso il valore venale del bene, con
facolta' per il comune di abbattere tale valore fino al 50
per cento, al netto degli oneri di concessione del diritto
di superficie, rivalutati sulla base della variazione,
accertata dall'ISTAT,

Già qui la cosa non è per niente equa: il bene sarebbe il terreno, il cui valore stimato è quello commerciale attuale, e ad esso va sottratto quanto pagato a suo tempo per il diritto di superficie, che per legge non può essere maggiore di una certa percentuale (mi pare il 60%) del valore del terreno. Devono usare lo stesso criterio per la rivalutazione, anche perché il valore commerciale del terreno oggi è molto più alto della semplice rivalutazione ISTAT grazie all'urbanizzazione fatta a spese di consorzi e cooperative che presero terreni incolti (in alcuni casi persino paludosi) e li resero abitabili.
Quindi se considerano il valore venale effettivo del terreno edificabile e non quello stimato in base al 25% del costo di costruzione, "truffano" doppiamente.

 

[Santi60]

Capo staff Paolo Berdini , architetto Marilena Calzedda 06-671071592 @Santi60 sei la persona piu' adatta x poterci parlare ( mi è sembrata molto disponibile x i problemi delibera 40 ) la delibera verrà pubblicata sul sito del comune di roma tra 10 giorni , cosi mi è stato detto dalla segreteria di Berdini

Al momento sono fuori Roma, quindi potrei farlo a Settembre.

 

[Santi60]

Sarebbe poi da capire questo 20-25% in base a che criterio esca.... con queste percentuali altro che valori venali gonfiati.... peggio dei calcoli attuali....

@lupin3 Il comma 2 dell’art. 18 del DPR 380/2001 dispone: “La regione stabilisce criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree, in misura tale che la sua incidenza non superi il 20 per cento del costo di costruzione come definito ai sensi dell'articolo 16”.
Comunque, dai calcli che ho fatto ed inserito nel documento di "Richiesta di Parere" che ho condiviso, l'attuale determinazione dei valori venali, almeno per il PdZ Valmelaina supera la percentuale del 20% (arriva infatti al 40,81% !).
In ogni caso nella legge citata si parla del 20% come VALORE MASSIMO, mentre nella pubblicazione FormezPA si parla di un valore piu' ragionavole del 15%.

 

[antari]

Al momento sono fuori Roma, quindi potrei farlo a Settembre.

grazie

 

[lupin3]

@lupin3 Il comma 2 dell’art. 18 del DPR 380/2001 dispone: “La regione stabilisce criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree, in misura tale che la sua incidenza non superi il 20 per cento del costo di costruzione come definito ai sensi dell'articolo 16”.
Comunque, dai calcli che ho fatto ed inserito nel documento di "Richiesta di Parere" che ho condiviso, l'attuale determinazione dei valori venali, almeno per il PdZ Valmelaina supera la percentuale del 20% (arriva infatti al 40,81% !).
In ogni caso nella legge citata si parla del 20% come VALORE MASSIMO, mentre nella pubblicazione FormezPA si parla di un valore piu' ragionavole del 15%.

Grazie @Santi60 . Ma il 20/25% si riferisce ai costi di costruzione (come indica @boccio ) o al valore di mercato...? Sto facendo confusione

 

[Santi60]

è una pubblicazione Formez.
La delibera 40/2016, a pg. 16 indica l'art. 31, c. 48 legge 448/1998, come modificato dall'art. 1, comma 392 della legge 147/2013 (legge di stabilità 2014) che:
Comma 392
- Si riporta il testo vigente del comma 48,
dell'articolo 31, della legge 23 dicembre 1998, n. 448,
recante "Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione
e lo sviluppo", come modificato dalla presente legge:
"Art. 31. (Norme particolari per gli enti locali)
1-47 (Omissis).
48. Il corrispettivo delle aree cedute in proprieta' e'
determinato dal comune, su parere del proprio ufficio
tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello
determinato attraverso il valore venale del bene, con
facolta' per il comune di abbattere tale valore fino al 50
per cento, al netto degli oneri di concessione del diritto
di superficie, rivalutati sulla base della variazione,
accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per
le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese
in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di
stipula dell'atto di cessione delle aree. Comunque il costo
dell'area cosi' determinato non puo' essere maggiore di
quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente
in diritto di proprieta' al momento della trasformazione di
cui al comma 47".
A fine pg.16 la delibera dice che per stimare il valore venale non è possibile ricorrere a comparazione con quello di mercato (ovvero Osservatorio Mobiliare Italiano) e sono ricorsi al valore di trasformazione calcolato nel modo tragico di cui sappiamo.
Il 20-25% stimato dal Formez,, quale stima del terreno come percentuale del costo dell'immobile, all'ufficio del Comune non andava bene in quanto, secondo loro, non esiste un mercato degli immobili cui fare riferimento, pure nel caso di alcuni PdZ oramai lottizzati in maniera completa!!!!!!.

@iteleo come ho scritto in un altro post, la pubblicazione Formez indica "calcolato considerando un’incidenza del 15% sul valore di mercato al
metro quadro di nuove costruzioni con le stesse caratteristiche ubicazionali."
Cioe' si parle del 15% e non del 20...25%.
In ogni caso, c'e' anche il comma 2 dell’art. 18 del DPR 380/2001 che dispone il 20%, ma come valore massimo ("non superi il 20%"), quindi il 15% della pubblicazione Formez sarebbe compatibile con il DPR 380/2001. Invece la Deliberazione 40/2016 sarebbe, almeno per alcuni PdZ, contraria alla Legge citata raggiungendo percentuali di incidenza superiori al 40%!