Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Santi60]

Buon ferragosto a tutti e una lode a chi sta lavorando.

Cedere crediti al Comune? Perdonami @Santi60 ma non mi suona bene: in un caso simile sarebbe un po' come trasferire ad un soggetto X il credito che un soggetto Y ha acquisito grazie ai debiti che un soggetto Z ha contratto a causa del soggetto X.
Ho letto molto di questo forum, tra cui le diverse situazioni generatesi da quasi un anno a questa parte.
Vorrei essere breve nel dire la mia, pur non sapendo che non sarà facile ma sperando possa costituire un pur minimo contributo. Intanto vorrei far notare come chi, ora, da potenziale venditore, si trova a non poter rogitare (se non quando sarà ben definita la problematica dell'affrancazione) si sarebbe trovato, se avesse rogitato solo un giorno prima del fatidico 16 settembre, con beneplacito di Comune e Notaio, nella paradossale situazione di aver consentito all'acquirente di riservarsi la possibilità di agire per la ripetizione dell'indebito (differenza tra prezzo massimo di cessione e prezzo pattuito) e poi affrancare il vincolo del prezzo massimo (quando sarà possibile). In tal caso, si configurerebbe o no la realizzazione di un ingiusto profitto di un soggetto a danno di un altro? Ho esplicitato questo paradosso anche in risposta a chi, troppo sommariamente, parla di "speculazione" riguardo casi analoghi. Se era dovuto un vincolo dall'allora proprietario, questi, a mio parere, dovrebbe senz'altro farsene carico ma, affinché sia stabilito tale principio, occorrerebbe forse un intervento legislativo, possibilmente ben scritto.
@MissRossella, @Santi60, altro punto cruciale su cui vorrei soffermarmi: "gli alloggi realizzati in convenzione P.E.E.P. in piena proprietà (inclusi quelli con convenzione stipulataprima dell'entrata in vigore della L. 179/1992,, relativa all'abolizione di ogni divieto di alienazione). Non io ma una fonte autorevole (Rizzi-Trentin) peraltro successiva alla L. 106/2011 nello Studio 521-2011C e relativa integrazione del 2013 (linkato da @Mobil qualche post addietro):"...oggi non vi è alcuna necessità di rimuovere, con la convenzione ex Legge 106/2011, vincoli che non esistono più" Il tutto è stato, per maggior chiarezza, esplicitato nelle tabelle riepilogative finali. L'applicazione della disciplina introdotta dalla citata L. 179/1992, secondo l'autore (e secondo l'opinione "prevalente e preferibile", cit.), è da applicarsi anche agli "atti aventi per oggetto alloggi costruiti su aree assegnate con convenzione stipulata prima del 15 marzo 1992, "con la conseguenza che ad essi non si applicavano più i divieti di alienazione sanzionati con la nullità" Da notare, appunto, che non di vincoli relativi al prezzo massimo di cessione si trattava, bensì di divieti di alienazione! "I divieti di alienazione in questione non erano generati dalla convenzionema la loro fonte risiedeva eslusivamente lella legge"."...omissis... Debbono pertanto ritenersi validi gli atti di alienazione, perfezionati dopo il 15 marzo 1992, di alloggi costruiti su aree P.E.E.P. concesse in proprietà. e ciò a prescindere dalla data in cui è stata stipulata la relativa convenzione".
Si potrebbe osservare che, successivamente, è intervenuta la sentenza 18135 ma si può rilevare come questariporti un po' sommariamente la disciplina dei vincoli (e loro rimozione (ex Legge 106/2011), ad esempio non riconoscendoli per le Convenzioni Bucalossi che, invece, su disposizione della stessa Legge e contrariamente a com'era prima, ora assoggettano al vincolo del prezzo massimo di cessione anche gli acquirenti successivi al primo (il citato studio Rizzi-Trentin sotto questo profilo ha rilevato che "più che legittimi sono i dubbi di legittimità costituzionale della norma"). La Corte di Cassazione, peraltro, si è pronunciata su una fattispecie di proprietà superficiaria (peraltro non pervenuto al rogito) ribadendo la sussistenza dei vincoli (di fatto inapplicata dal Comune di Roma) e, pertanto, la citazione più o meno esatta delle disposizioni recate nella L. 106/2011 non poteva inficiare il giudizio.
Come pure ha fatto notare, qualche post addietro, @Santi60, se la Legge 106/2011, andava a modificare sostanzialmente la L. 448/1998 al fine di "agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari", come è possibile si sia pervenuti a simili aberrazioni giuridiche, tra un'interpretazione e l'altra, se non ammettendo che quella legge non sia stata scritta benissimo??? Non voglio pensare che l'averla scritta come andava scrittasia stato il solo scopo di trovare frettolosamente la copertura, a favore degli Enti locali, dei minori introiti conseguenti all'abolizione dell'ICI prima casa, che peraltro ci siamo ritrovati appena l'anno successivo sotto altro nome... ma questo è un altro discorso

@Cavallino62 , anche se con parole e citazioni diverse, non vedo differenze sostanziali con il mio punto di vista.
Riguardo alla cessione del credito al comune, andando a leggere nel dettaglio quanto ho scritto, spero che si capisca che si tratterebbe dei pochi casi (forse nessuno) in cui ci sia stata una cessione a prezzo di mrcato senza alcuna "copertura" da parte del comune con i vari nulla osta/chiarimenti/lettera del Comune al Notariato (quella citata da qualcuno in questa discussione con la quale il Comune dichiarava la non necessita di chiedere ogni volta il nulla osta per vendere a prezzo di mercato poiché comunque tale vincolo era scaduto dopo 5 anno dalla prima cessiobe).
Quindi si tratterebbe di casi residuali comunque non già prescritti di comportamenti fuori legge per i quali occorrerebbe anche vedere la responsabilità del notaio.

 

[Cavallino62]

anche se con parole e citazioni diverse, non vedo differenze sostanziali con il mio punto di vista.

Infatti, sostanzialmente, mi trovo d'accordo con te @Santi60.
Ciò su cui maggiormente ho cercato poi di porre l'attenzione è la circostanza che gli alloggi realizzati in convenzione P.E.E.P. in piena proprietà (anche se con convenzione stipulataprima dell'entrata in vigore della L. 179/1992) non avrebbero proprio alcunché da affrancare. In questo caso, la Legge 106/2011 e la sentenza 18135 parlano della "possibilità" di affrancare i vincoli dal prezzo massimo laddove tali vincoli non esistono!
Ad ogni buon fine, allego il documento di cui parlavo (lo studio Rizzi-Trentin già linkato da @Mobil) che forse avrai già letto, dove la questione è sviscerata nel dettaglio ed esemplificata nelle tabelle riepilogative riportate in ultima pagina.

 

[giannelmo]

Riguardo alla cessione del credito al comune, andando a leggere nel dettaglio quanto ho scritto, spero che si capisca che si tratterebbe dei pochi casi (forse nessuno) in cui ci sia stata una cessione a prezzo di mrcato senza alcuna "copertura" da parte del comune con i vari nulla osta/chiarimenti/lettera del Comune al Notariato (quella citata da qualcuno in questa discussione con la quale il Comune dichiarava la non necessita di chiedere ogni volta il nulla osta per vendere a prezzo di mercato poiché comunque tale vincolo era scaduto dopo 5 anno dalla prima cessiobe).
Quindi si tratterebbe di casi residuali comunque non già prescritti di comportamenti fuori legge per i quali occorrerebbe anche vedere la responsabilità del notaio.

Presente! Ed i casi non sono pochi! Nella mia zona almeno in tre casi di compravendite effettuate tra il 2004 ed il 2006 al rogito non è allegato nessun nulla osta e nemmeno la convenzione originale (la quale ultima, se non altro per scrupolo, il notaio avrebbe dovuto richiedere). Però senza quella benedetta lettera del Comune al Notariato non si ha nessuna prova, serve come minimo per stabilire la data a partire dalla quale i notai possono essere ritenuti più o meno innocenti. Ma se è vero quello che è emerso in questo forum, la famigerata letterina è posteriore al 2006.

 

[EmiVal]

A questo punto, dopo un anno dalla sentenza, con buona pace di coloro che hanno una compravendita in ballo e che, forse, dopo tante peripezie, da settembre potrebbero riuscire ad affrancare e concludere, possiamo tirare le somme del disastro completato dal comune in questi 12 mesi, con delibere irresponsabili e grottesche.

Oggi, chi possiede un immobile costruito in edilizia agevolata, è sostanzialmente incastrato in casa sua.

Se la sentenza ha bloccato le compravendite, il comune ha pensato bene di cristallizzare questo blocco, rendendo praticamente insensata qualunque operazione che coinvolga questi immobili.

Al netto di coloro che dovevano assolutamente chiudere compravendite in corso, la situazione è così penosa che non ci sono più sbocchi.

Non sto qui ad elucubrare sui vantaggi che questa condizione potrebbe portare (diversi utenti hanno accennato, giustamente, a quegli immobili invenduti che ora improvvisamente potrebbero tornare sul mercato).

Quello che conta è che, oggi, per quelli come me che hanno acquistato al libero mercato in diritto di superficie, non ci sono sbocchi.

Al rientro, tra pochi giorni, si consoliderà questo schifo, come al solito privo di colpevoli.

Metteremo in mora il precedente proprietario, puntando magari a fargli pagare l'affrancazione: una via impervia, disumana e senza un finale certo né breve.

Un'affrancazione che, come mostrato qui più volte, è fondata su una delibera pasticciata e da rifare.
Un'affrancazione che, comunque, porterebbe soldi al comune senza eliminare il diritto di superficie: ma chi comprerebbe un immobile del genere?

Aggiungiamo anche l'estrema ingiustizia della trasformazione per i pdz, come il nostro, che la prevedono: questa renderebbe, sì, pieni proprietari, ma si affiancherebbe - piuttosto che completarla e renderla inutile - all'affrancazione, definendo uno scenario palesemente contra legem.
Senza contare che quello che fino a pochi mesi fa si vendeva con la sola trasformazione, oggi richiede anche l'affrancazione, in un quadro di iniquità, approssimazione e sciatteria sociale avvilente.

A completare il tutto, noi abbiamo anche già versato nelle casse del comune la somma per la trasformazione, secondo i conteggi ante delibera 40, elaborati in due mesi in base a logiche e formule incomprensibili ai più.
E il comune, senza darci notizia alcuna, e senza concludere l'atto di trasformazione, trattiene nelle proprie casse 3440 euro da 4 mesi.
Prefigurando, in questo caso, uno scenario ai limiti dell'illegalità e ben oltre i limiti della decenza.

Al rientro saremo anche in comune e dall'avvocato: si preannuncia un autunno caldo.

 

[giannelmo]

Infatti, sostanzialmente, mi trovo d'accordo con te @Santi60.
Ciò su cui maggiormente ho cercato poi di porre l'attenzione è la circostanza che gli alloggi realizzati in convenzione P.E.E.P. in piena proprietà (anche se con convenzione stipulataprima dell'entrata in vigore della L. 179/1992) non avrebbero proprio alcunché da affrancare. In questo caso, la Legge 106/2011 e la sentenza 18135 parlano della "possibilità" di affrancare i vincoli dal prezzo massimo laddove tali vincoli non esistono!
Ad ogni buon fine, allego il documento di cui parlavo (lo studio Rizzi-Trentin già linkato da @Mobil) che forse avrai già letto, dove la questione è sviscerata nel dettaglio ed esemplificata nelle tabelle riepilogative riportate in ultima pagina.

L'ho letto pure io, ma un conto è quello che dicono un paio di notai, un altro quello che dicono le sezioni unite della Cassazione... Che fra l'altro non mi sembra sia in contrasto.

 

[giannelmo]

A questo punto, dopo un anno dalla sentenza, con buona pace di coloro che hanno una compravendita in ballo e che, forse, dopo tante peripezie, da settembre potrebbero riuscire ad affrancare e concludere, possiamo tirare le somme del disastro completato dal comune in questi 12 mesi, con delibere irresponsabili e grottesche.

Oggi, chi possiede un immobile costruito in edilizia agevolata, è sostanzialmente incastrato in casa sua.

Se la sentenza ha bloccato le compravendite, il comune ha pensato bene di cristallizzare questo blocco, rendendo praticamente insensata qualunque operazione che coinvolga questi immobili.

Al netto di coloro che dovevano assolutamente chiudere compravendite in corso, la situazione è così penosa che non ci sono più sbocchi.

Non sto qui ad elucubrare sui vantaggi che questa condizione potrebbe portare (diversi utenti hanno accennato, giustamente, a quegli immobili invenduti che ora improvvisamente potrebbero tornare sul mercato).

Quello che conta è che, oggi, per quelli come me che hanno acquistato al libero mercato in diritto di superficie, non ci sono sbocchi.

Al rientro, tra pochi giorni, si consoliderà questo schifo, come al solito privo di colpevoli.

Metteremo in mora il precedente proprietario, puntando magari a fargli pagare l'affrancazione: una via impervia, disumana e senza un finale certo né breve.

Un'affrancazione che, come mostrato qui più volte, è fondata su una delibera pasticciata e da rifare.
Un'affrancazione che, comunque, porterebbe soldi al comune senza eliminare il diritto di superficie: ma chi comprerebbe un immobile del genere?

Aggiungiamo anche l'estrema ingiustizia della trasformazione per i pdz, come il nostro, che la prevedono: questa renderebbe, sì, pieni proprietari, ma si affiancherebbe - piuttosto che completarla e renderla inutile - all'affrancazione, definendo uno scenario palesemente contra legem.
Senza contare che quello che fino a pochi mesi fa si vendeva con la sola trasformazione, oggi richiede anche l'affrancazione, in un quadro di iniquità, approssimazione e sciatteria sociale avvilente.

A completare il tutto, noi abbiamo anche già versato nelle casse del comune la somma per la trasformazione, secondo i conteggi ante delibera 40, elaborati in due mesi in base a logiche e formule incomprensibili ai più.
E il comune, senza darci notizia alcuna, e senza concludere l'atto di trasformazione, trattiene nelle proprie casse 3440 euro da 4 mesi.
Prefigurando, in questo caso, uno scenario ai limiti dell'illegalità e ben oltre i limiti della decenza.

Al rientro saremo anche in comune e dall'avvocato: si preannuncia un autunno caldo.

Tutto giusto, ma perché dici che un immobile in diritto di superficie, anche se affrancato, non è vendibile? E noi allora perché l'abbiamo comprato? Ma perché il prezzo di mercato di un immobile in diritto di superficie è sensibilmente più basso di uno "normale"!!! Anzi probabilmente contribuirà a far salire i prezzi, perché fino a prima della sentenza un appartamento di 90 mq più cantina e garage veniva posto in vendita, al massimo, a 350.000 euro, laddove nella stessa zona alla stessa cifra, in edilizia libera, ci compri al massimo un bilocale di 60 mq senza nemmeno il posto auto. Almeno una parte degli oneri di affrancamento si riverseranno sul prezzo di vendita. Oppure dovranno abbassare i prezzi chiesti per gli immobili in edilizia libera. In un caso o nell'altro per vendere per acquistare altro, il diritto di superficie non dovrebbe essere un ostacolo insormontabile.

 

[Cavallino62]

un conto è quello che dicono un paio di notai, un altro quello che dicono le sezioni unite della Cassazione... Che fra l'altro non mi sembra sia in contrasto.

Non si tratta di "un paio di notai" ma di uno studio approvato dal Consiglio Notarile effettuato proprio sugli impatti del cosiddetto "Decreto Sviluppo", vale a dire la Legge 106/2011; la sentenza 18135, almeno nelle premesse, è in contrasto con la legge stessa (cui peraltro fa riferimento) dal momento che asserisce non vi siano vincoli se non in capo al primo proprietatio, ovvero il costruttore (così era prima), per le Convenzioni Bucalossi che, invece, su disposizione della Legge 106/2011 - e contrariamente a com'era prima - ora assoggettano al vincolo del prezzo massimo di cessione anche gli acquirenti successivi al primo! Leggere per credere... (e su questo punto "il paio di notai" ha giustamente considerato legittimi i dubbi sulla legittimità costituzionale).
La Legge 106/2011, poi, è in contrasto con la precedente normativa laddove parla della "possibilità di affrancare i vincoli" quando questi ultimi non sono più previsti per espressa abrogazione a norma di legge (Legge 179/1992 per gli alloggi in piena proprietà). Si presenta, perciò, come un contenitore giuridicamente vuoto, non potendo comprendere qualcosa che non esiste. Ho anche detto che il giudizio della sentenza 18135 della Cassazione a sezioni unite non è inficiato da tali premesse poiché si è espresso su un caso del tutto differente da questi, ovvero su una controversia relativa ad una proprietà superficiaria sorta comunque - va detto - prima di addivenire al rogito.

 

[Cavallino62]

Almeno una parte degli oneri di affrancamento si riverseranno sul prezzo di vendita. Oppure dovranno abbassare i prezzi chiesti per gli immobili in edilizia libera.

In linea teorica dovrebbe essere così ma, come ben sappiamo, sul libero mercato vale il principio della domanda in rapporto all'offerta. Purtroppo c'è da chiedersi, almeno nell'immediato, quanto verranno ritenuti ancora appetibili (e a quale prezzo) immobili che sono stati investiti da una problematica controversa, quale l'attuale.

 

[MissRossella]

concordo con @Cavallino62. E' esattamente quello che ho cercato di dire io, forse lui lo ha espresso meglio

 

[giannelmo]

D

In linea teorica dovrebbe essere così ma, come ben sappiamo, sul libero mercato vale il principio della domanda in rapporto all'offerta. Purtroppo c'è da chiedersi, almeno nell'immediato, quanto verranno ritenuti ancora appetibili (e a quale prezzo) immobili che sono stati investiti da una problematica controversa, quale l'attuale.

So per esperienza diretta che se hai bisogno di una casa ed i soldi a disposizione non bastano per una "libera", ti accontenti. Non è nemmeno detto tra l'altro che quelle "libere" siano prive di rogne, non amministrative, ma di qualità: so di case vendute a peso d'oro in zona EUR-SIC che sono marcite per infiltrazioni, villini costosissimi al Torrino che non sono più a piombo o addirittura con lesioni per via del cedimento di un costone (lo sbancamento in fondo al quale c'è via Cina)... La situazione dell'edilizia romana da qualsiasi lato la si guardi è terrificante, perché i costruttori la fanno da padroni incontrastati e impuniti.