Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Santi60]

Santi il valore venale del terreno x legge deve essere quello "attuale"ovvero quello che pagheresti "adesso" per comprare il terreno.

@Cesco76 secondo te adesso se dovessi comprare il terreno in periferia di Roma lo pagherei il 1813% in più rispetto a quanto è stato valutato nel 2012? Ripeto, se fossimo a Piazza Navona, forse si (ed avrei dei dubbi), ma a Valmelaina ...

 

[boccio]

Caro @Cesco76 , per evitare equivoci riguardo alle tue precisazioni:

1) Non ho mai scritto che la “Trasformazione” escluda sempre l’”Affrancazione”, oppure che gli altri comuni d’Italia abbiano dato tale interpretazione, ma ho sempre sostenuto che il comune di Roma abbia dato un’interpretazione estensiva, ingiustificata e, a mio avviso, del tutto errata quando afferma che la “Trasformazione” non includa mai l’”Affrancazione”. Anzi, se non ricordo male, in una delle pagine precedenti, ho postato il link http://www.comune.cascina.pi.it/index.php/patrimonio/patrimonio/trasformazione-del-diritto-di-superficie-in-diritto-di-proprieta del comune di Cascina che, in fondo alla pagina web, fornisce uno schema illuminante di tutti i casi possibili e, sostanzialmente, nelle pagine web e documentazione che ho potuto trovare sui siti Internet di numerosi altri comuni d’Italia, l’interpretazione, salvo sfumature di minor rilievo, è sempre la stessa del comune di Cascina, quindi non sarei proprio d’accordo che la tematica non sia chiara.

In sostanza, quello che ho sempre sostenuto e che rispecchia lo schema in fondo alla pagina web di cui ho riportato il link, è che la “Trasformazione”, come dice la parola stessa, trasforma una Convenzione ex art. 35 Legge 865/1971 (in Diritto di Superficie oppure in diritto di Proprietà ante Legge 179/1992), in una nuova Convenzione che, in virtù del comma 46 dell’art. 31 della Legge 448/1998, ha la forma di una Convenzione ventennale (a far data dalla Convenzione originaria) ex art. 8 della Legge 10/1977 (o meglio ex art. 18 DPR 380/2001). Proprio grazie alla nuova forma della Convenzione, la Sentenza 18135 non è più applicabile.

Ovviamente, come ho sempre scritto, il vincolo del prezzo massimo non viene cancellato immediatamente dalla nuova Convenzione di “Trasformazione”, quindi, tipicamente, non c’è un’”Affrancazione” immediata, anzi, paradossalmente, la nuova Convenzione cita tale vincolo in modo anche più chiaro di alcune convenzioni originarie (dove spesso la mancanza dell’indicazione “concessionario o suoi aventi causa”, ma la sola indicazione “concessionario”, riguardo al vincolo di prezzo massimo, ha creato problemi di interpretazione su chi debba effettivamente sottostare a tale vincolo ed è stata necessaria la Sentenza 18135 per chiarire la questione). La vera novità delle Convenzioni ex art. 8 della Legge 10/1977 è che la durata del vincolo sul prezzo massimo da indefinita viene legata a quella della Convenzione e cioè 20 anni.

Per questo motivo è possibile che la “Trasformazione”, nei soli casi in cui non siano già trascorsi i famosi 20 anni, non escluda la possibilità di stipulare anche l’”Affrancazione”, (ai sensi del comma 49-ter dell'art. 31 della Legge 448/1998) ma questa non è obbligatoria, poiché chi ha trasformato, se non ha urgenza di vendere, può tranquillamente aspettare la scadenza ventennale che, a quel punto, si porta dietro anche l’”Affrancazione”.

Il problema dell’interpretazione “estensiva” del comune di Roma è che l’”Affrancazione” sia, secondo loro, sempre indispensabile anche per le “convenzioni scadute”. Ciò è corretto per le Convenzioni in Diritto di Proprietà ante Legge 179/1992, ma non lo è più, né per quelle post Legge 179/1992 (dato che tale legge ha abrogato, nella parte dell’art. 35 della Legge 865/1971 associato alle Convenzioni in Diritto di Proprietà, il comma 16, che manteneva, oltre la scadenza, il vincolo del prezzo massimo, ed il comma 17, che forniva il metodo per la rimozione del vincolo), né per le Convenzioni di Trasformazione (dato che proprio la stessa sentenza 18135 esclude le Convenzioni ex art. 8 Legge 10/1977 dalla continuità del vincolo di prezzo massimo).

2) È palese che gli appartamenti in diritto di superficie abbiano sempre un valore di mercato più basso rispetto a quelle in piena proprietà e non mi pare che io abbia mai scritto niente in contrario. Anzi è proprio per questo che quando ho acquistato il mio appartamento dall’impresa costruttrice (sono primo acquirente) ho fatto causa a quest’ultima dato che il prezzo che ho dovuto pagare era più alto di quello che avevo calcolato come calmierato (La lista dei prezzi massimi è rimasta “nascosta” per anni negli archivi del Comune di Roma e la magistratura del tempo, contrariamente a quanto ha cominciato a fare adesso, ha trovato il modo di non farmi recuperare neanche un centesimo della differenza consentendo all’impresa di andare in liquidazione volontaria).

3) Per il terzo punto da te citato c’è caso e caso. Non escludo che, nel tuo caso, possa ancora convenire pagare sia “Trasformazione” che “Affrancazione” per poter vendere a prezzo di mercato, ma questo dipende delle stime del valore venale e dal valore di mercato nella zona considerata. La mia affermazione era basata sul caso di mio interesse.
Infatti, proprio qualche giorno fa, ho potuto visionare il risultato di un conteggio di “Trasformazione” di un appartamento nel mio stabile datato 28/11/2015, basato cioè sulla stima del valore venale di 57,96 €/mc ante Deliberazione 40/2016, pari a ben € 19.679,42 che sono stati versati dal proprietario per poter vendere ad un prezzo di mercato di € 220.000,00 nel 2015. Adesso, con la nuova stima di 239,51 €/mc, anche se il calcolo è più complicato, in prima approssimazione, mi aspetto, solo per la Trasformazione, un corrispettivo del tipo € 19.679,42 x (239,51/57,96) = € 81.321,90, se poi vado ad aggiungere anche l’Affrancazione (che, pur non essendo dovuta dato che sono già passati ben oltre 20 anni, il comune di Roma la pretende comunque) devo anche togliere l’abbattimento del 50% (che è ammesso dalla Deliberazione 40/2016 solo per la Trasformazione, ma non per l’Affrancazione) e calcolarne la quota del 30%, poiché sono passati oltre 20 anni, quindi viene fuori = € 81.321,90 x 2 x 30% = €48.793,15 .
In totale, secondo questi furbetti del comune di Roma, dovrei versare nelle loro casse la bellezza di € 81.321,90 + €48.793,15 = € 130.115,05 (cioè dovrei pagare il solo terreno ad una quota pari al oltre il 59% dell'appartamento che è ben oltre la quota del 20% massimo ammessa dalle Leggi in vigore) e, togliendoli, dal “prezzo di mercato”, ammesso che trovi qualcuno intenzionato ad acquistare, data l’aria che tira su questo tipo di appartamenti (nessuno può essere sicuro che dopo tutti questi giochetti, il comune non si inventi qualche altra bella fregatura), mi resterebbe in mano solo € 220.000,00 - € 130.115,05 = € 89.884,95 ! Al contrario, se vendessi a prezzo calmierato, rivalutando il prezzo che ho pagato all’atto del primo acquisto e togliendo il 30% per vetustà, otterrei € 115.829,15 . Ecco dimostrato il perché, nel mio caso, converrebbe vendere al prezzo calmierato (quantomeno mi risparmierei tutta la complicazione di due pratiche comunali, con i vari documenti da produrre a corredo, e due atti notarili che non sono certamente gratuiti!).
Quanto sopra dimostra anche che le nuove stime dei “valori venali” sono completamente sballati, anche confrontando i valori di mercato su due diversi piani di zona.

Ciao Santi, credo che la proporzione che hai usato (€ 19.679,42 x (239,51/57,96) = € 81.321,90 ) non possa essere utilizzata e mi spiego meglio:

essendo in possesso di un calcolo di trasformazione, con i vecchi valori venali e quindi ante delibere, ho notato che utilizzavano un metodo di calcolo diverso da quello attuale, infatti, se applico i vecchi valori venali all’attuale metodo di calcolo ottengo un costo totale del 50% inferiore a quello pagato, quindi se il mio ragionamento è giusto e ci fosse la proporzione da me rilevata dovresti pagare: 40.660,95, valore sempre alto ma certamente più reale. Prova a verificare.

 

[Cesco76]

@Cesco76 secondo te adesso se dovessi comprare il terreno in periferia di Roma lo pagherei il 1813% in più rispetto a quanto è stato valutato nel 2012? Ripeto, se fossimo a Piazza Navona, forse si (ed avrei dei dubbi), ma a Valmelaina ...

Il problema santi è che il valore del 2012 non era reale ma notevolmente al disotto del valore venale dell'epoca... Se vuoi telonpuoi far spiegare da Di Piero... Quei valori non sono ne in cielo ne in terra... Vatti a comprare in terreno edificabile adesso... Poi ne riparliamo

 

[Cesco76]

A roma nel 2012 c'erano stime -di 40€ a mq quando a milano erano gia in media non sotto i 130€... E ti posso garantire che i valori di mercato di Milano non sono più alti di Roma... Anzi è il contrario

 

[EmiVal]

Caro santi permettimi di precisarti alcune cose:
1) Il comune di Roma non è l'unico in Italia ad aver interpretato che la trasformazione non esclude l'affrancazione, premesso che a mio pare a mio parere ciò è molto ingiusto e ritengo più equo sia un acconto sulla trasformazione, se molti comuni, ovvero molte avvocature comunali, hanno interpretato così legge e sentenza vuol dire che la tematica non è così chiara. addirittura la sentenza 18135 in quei comuni dove già si trasformava e si affrancava nel rispetto delle normative, sull'argomento a generato dubbi.
2) Le case in diritto di superficie già hanno sempre un valore di mercato più basso rispetto a quelle in piena proprietà, anche quando si rogitava a libero mercato pre sentenza. in questo potrebbero dartene conferma gli agenti immobiliari del forum, come @Bagudi o @ingelman. anche se molti in passato, specialmente a Roma, hanno tenuto nascosta agli acquirenti la storia del diritto di superficie on non l'hanno spiegata bene ( complici in questo anche i notai) ed hanno venduto la casa ad un prezzo come se fosse in piena proprietà.
3) la storia del prezzo calmierato permettimi di dire ma è una vera e propria castroneria, io ho acquistato casa da secondo acquirente a 285.000€ ed adesso dovrei venderla al prezzo imposto di 97.000€??? dov'è scusa la convenienza?

No, non sono per niente d'accordo.

1) Ad oggi mi sembra che ci sia un'unico schema da usare per la trasformazione: considerato che non è stato mai abrogato, perché non abolirlo? Perché non abrogarlo e sospendere le trasformazioni facendo finta di niente? Qualcosa non mi convince, non me la raccontano giusta.
2) Quella delle case in diritto di superficie con un valore di mercato più basso è veramente una leggenda metropolitana: per favore, lasciamola perdere.
3) La storia del prezzo calmierato è semplicemente e concretamente reale: ho acquistato a 205.000 €, l'appartamento si aggira ora intorno ai 130.000 €, se ci metti la somma che il comune ha tirato fuori (trasformazione + affrancazione) è chiaro che siamo vicini ormai al prezzo imposto.
Tanto vale vendere a quel valore ed evitare di regalare soldi e salute al comune.

 

[EmiVal]

Emival ti posso dire solo che in base al parere di molti tecnici del settore il procedimento di calcolo è corretto. ora già come vedete i miei interventi sono molto diradati, e la spiegazione sarebbe troppo lunga ti posso garantire che come i calcoli postati qui sono molto convincenti mi sono stati fatte dimostrazioni altrettanto convincenti che dicono il contrario, quindi si entrerebbe in una tematica dall'esito incerto.... poi se vuoi il mio parere dell tutto personale di fronte a tutta questa confusione il tar difficilmente su una questione come le stime darebbe mai torto al comune anche perché poi l'abrogazione dell' art 8 legge 10 1977 che prevedeva che la regione stabilisse i criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree è stato abrogato dall'art 136 d.p.r. 380 del 2001, fa si che la materia è tutta demandata ai comuni

Io ti posso solo dire che a me, della correttezza del metodo di calcolo, tutto sommato frega davvero poco.

Come a quelli che vogliono affrancare a tutti i costi, poveretti, frega poco del fatto che la delibera 40 sia improponibile e richieda, per far cassa, l'affrancazione in aggiunta alla trasformazione anche in relazione a convenzioni stipulate da più di 20 anni (che è un abuso ed è pure contra legem, cfr. @Santi60 e Di Piero).

Certamente, di fronte a questa confusione il tar non darebbe mai torto al comune: ci mancherebbe, e chi darebbe torto al comune?

Peccato che la confusione l'ha generata proprio il comune!
E che la sentenza interviene proprio su una situazione causata in primis dal comune: certo che c'è confusione!

Considera anche che hanno sospeso pratiche di trasformazione in corso delineando un evidente scenario di omissione di atti d'ufficio.
Se poi le stime su cui erano basati quei conteggi non erano "attualizzate", conta poco: quelle stime le hanno fornite loro e i conteggi li hanno redatti loro: va bene l'interpretazione, ma sconfessare se stessi è sinonimo di scarsa chiarezza mentale.

Diciamo allora che la confusione cui fai riferimento sembra proprio venire a tutto vantaggio, casualmente, di chi l'ha generata...

Sulla questione regione/comune ti ha risposto @Santi60: io non posso che evidenziare quanto sarebbe preoccupante se fosse demandato tutto ai comuni. A questo comune.

 

[Santi60]

Cerco di spiegarmi in maniera breve:
quello che ha portato il comune di Roma, ed altri comuni che già avevano recepito la 106/2011, ad interpretare che per le case trasformate da diritto di superficie in diritto di proprietà conservassero il vincolo di prezzo e la sentenza 18135 del 16 settembre stessa.
ne copio il passaggio in questione:

"Un'ulteriore distinzione deve ravvisarsi tra le convenzioni L. n. 865 del 1971, ex art. 35 e quelle L. 28 gennaio 1977, n. 10, ex artt. 7 e 8 (Norme per la edificabilità dei suoli), non pertinenti, nella specie). Solo per le seconde il titolare di alloggio su concessione edilizia rilasciata con contributo ridotto non è obbligato a rispettare, in sede di vendita, il prezzo stabilito dalla convenzione tipo approvata dalla regione, ai sensi della L. n. 10 del 1977, art. 7: e questo, perchè destinatario dell'obbligo di contenere i prezzi di cessione (od il canone di locazione) nei limiti fissati dalla detta convenzione è soltanto il costruttore titolare della concessione (Cass., sez. 2, 2 ottobre 2000 numero 13.006). Per gli immobili di edilizia convenzionata ex L. n. 10 del 1977 appare chiara, infatti, l'individuazione, in chi abbia ottenuto la concessione edilizia a contributo ridotto, del destinatario degli obblighi assunti di contenere il prezzo di cessione degli alloggi, nei limiti indicati dalla stessa convenzione e per la prevista durata di sua validità.

Ma soprattutto appare dirimente, ai fini della contraria conclusione nella fattispecie concreta oggetto di scrutinio, la disposizione contenuta nel D.L. 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, in L. 12 luglio 2011, n. 106 (Semestre Europeo Prime disposizioni urgenti per l'economia 13 maggio 2011 n. 70): che ha aggiunto al comma 49 dell'art. 31 (Norme particolari per gli enti locali) della L. 23 dicembre 1998, n. 448 (Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e

lo sviluppo) il comma 49bis, del seguente testuale tenore: I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonchè del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui alla L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 35, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della L. 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell'economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi del D.Lgs. 28 agosto 1997, n. 281, art. 3).

Come si vede, la possibilità di rimuovere i vincoli relative alla determinazione del prezzo massimo di cessione (nonchè del canone massimo di locazione) contenuto in una convenzione P.E.E.P. è subordinata a tre presupposti: 1) decorso di almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento; 2) richiesta del singolo proprietario;

3) determinazione della percentuale del corrispettivo, calcolata secondo parametri legali da parte del Comune.

Dal testo normativo sopra riportato emerge, dunque, con chiarezza che il vincolo del prezzo non è affatto soppresso automaticamente a seguito della caduta del divieto di alienare; ed anzi, in assenza di convenzione ad hoc (da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione), segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita."

ora da questo passaggio si evince che anche se come dici tu le trasformazioni fatte rispettano le nuovi convenzioni come da art.8 legge 10/1977 la stessa avviene per un immobile che originariamente era convenzione art 35 legge 865/1971. e per le stesse convenzioni come ribadito dalla sentenza il vincolo del prezzo non decade automaticamente a alla decadenza del vincolo di prezzo ( passaggio in grassetto sopra riportato.) quindi 20 anni per le convenzioni 10/1977. ma è necessario anche redigere una convezione ad hoc che rimuova il vincolo stesso.
e la stessa come dal comma 49 bis introdotto nella 448 recita "con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48 del presente articolo"
Ora a mio avviso l'interpretazione che ha fatto l'avvocatura di Roma capitale ( e che sta facendo rivedere in molti comuni la procedura di affrancazione/trasformaszione) alla sentenza non è errata. A mio parere ( parere di laico e del tutto personale) è la sentenza che è lacunosa e imprecisa. ma contro una sentenza di cassazione a sezioni riunite c'è poco da fare. anche perché di fronte a qualsiasi ricorso il giudice amministrativo non può che non rifarsi alla sentenza di cassazione.

spero di essere stato chiaro

Ad essere onesto non ho capito cosa hai scritto. In particolare cosa significa "per le stesse convenzioni come ribadito dalla sentenza il vincolo del prezzo non decade automaticamente a alla decadenza del vincolo di prezzo"?
Poi: per quale motivo "in assenza di convenzione ad hoc" DEVE per forza significare "in assenza di convenzione di Affrancazione" e non semplicemente "in assenza di convenzione sostitutiva (come, ad esempio, quella di trasformazione, che dopo 20 anni, si porta nella tomba tutti i suoi vincoli dato che tale è qualsiasi convenzione ai sensi della Legge 10/1977 o, meglio, ai sensi dell'art. 18 DPR 380/2001)"?
Secondo quello che scrivi, anche le Convenzioni in Diritto di Proprietà post Legge 179/1992, a questo punto dovrebbero richiedere l'Affrancazione, ma questa sarebbe impossibile dato che il comma 49-bis della Legge 448/1998 esclude la sua applicazione per tali Convenzioni in diritto di Proprietà. Quindi i proprietari degli appartamenti acquistati secondo queste ultime Convenzioni (che grazie alla 179/1992 dovrebbero essere meno vincolate) sarebbero al contrario vincolate per sempre e senza alcuna possibilità di affrancazione.
Mi pare proprio che il tuo ragionamento assieme a quello dell'Avvocatura di Roma faccia acqua da tutte le parti.

 

[Santi60]

se ti leggi la risposta che ti ho dato sopra capiresti da cosa nasce questa interpretazione e perché @mrc70 è stato detto questo

@Cesco76 In particolare a quale risposta fai riferimento?

 

[Santi60]

Cesco, non capisco nulla di come si valuti un terreno e non posso competere certamente con fior fior di tecnici che tu hai contattato però quando mi trovo in situazioni del genere per non farmi fregare utilizzo il “CALCOLO DELLA SERVA”, ossia:

se utilizzo il prezzo venale attuale e lo applico al caso dei mie genitori, ottengo che per acquistare l’intero terreno di circa 1.000 mq (forse sono anche di meno) avrei un costo di circa:

21.000 MC concessi da convenzione

238€ al MC valore venale

COSTO TOTALE TERRENO circa 5.000.000€ !!!!!

Ossia 5.000€ al MQ

Ottimo affare per il Comune o per il vecchio proprietario del terreno ????

INOLTRE:

se calcolo approssimativamente il costo totale dell’intero immobile:

1.500€ al MQ Costo di costruzione (anche superiore a varie delibere)

100 MQ dimensione appartamento

COSTO SINGOLO APPARTAMENTO 150.000€

N° appartamenti 60

COSTO TOTALE INTERO IMMOBILE CIRCA 9.000.000€

ORA MI DOMANDO E DICO MA E’ MAI POSSIBILE CHE SU 9.000.000€ CI SIANO 5.000.000€ DI TERRENO?

I TECNICI SARANNO PURE BRAVI, IO NON CI CAPISCO NULLA, MA MICA SONO SCEMO !!!!!!

Il tuo ragionamento non fa una piega ...

 

[EmiVal]

@EmiVal se non ho capito male, concordi anche tu che, con queste delibere senza capo né coda, praticamente è oramai quasi preferibile vendere a prezzo imposto? o no?

Certo che sono d'accordo! (i miei calcoli sono riportati più sopra...)

Non solo, ti dico la verità (e, in questo periodo, non sono il solo ad ipotizzare uno scenario "fantascientifico" del genere): se trovassi qualcuno che vendesse a prezzo imposto e che, a sua volta, comprasse a prezzo imposto, e così via....venderemmo tutti a prezzo imposto, il comune non farebbe un euro e rimarrebbe da solo ad elucubrare sulle sue delibere ridicole.

Certo, perderemmo i soldi dell'investimento fatto con l'acquisto originario a prezzo di mercato, ma lasceremmo con un palmo di naso i palazzinari e le case invendute che hanno bisogno di piazzare.