Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[fab74]

Sono 8 mesi e 491 pagine di questo forum che mi informo, indago, chiedo... ma ancora non ho capito una cosa...

Si parla sempre di legge 865/71... la mia convenzione (diritto proprietà) è stipulata in base all'articolo 16 della legge 167/62 (vedi immagine)... c'è il vincolo? E' affrancabile? Nessuno ha mai risposto a queste domande.

Voi potete aiutarmi?

perchè la 865/71 ha sostituito in parte la 167, tra cui quella relativa alle convenzioni

 

[giannelmo]

Alla diatriba delle cifre esagerate, aggiungerei anche quella della decadenza dei vincoli dopo 20 anni per le convenzioni trasformate in diritto di proprietà con convenzione tipo Bucalossi, cosa che viene negata dal Comune.

Vedi punto 2!

 

[lupin3]

anche io ho un dubbio. ma se i valori venali di tutti i PDZ sono stati definiti , questo non permette di poter riscattare il terreno per chi in diritto di superficie nonostante vi siano dei contenziosi per gli espropri ancora in corso?

 

[PeppeC.]

anche io ho un dubbio. ma se i valori venali di tutti i PDZ sono stati definiti , questo non permette di poter riscattare il terreno per chi in diritto di superficie nonostante vi siano dei contenziosi per gli espropri ancora in corso?

Bella domanda e aggiungo anche che se sono stati definiti i valori ve vali a questo punto NON ci DOVREBBE essere più un eventuale conguaglio per l'affrancazione.

 

[Santi60]

Si infatti di questo ho avuto conferma da un'avvocato dell'avvocatura del comune: la colpa verrebbe attribuita a che ha firmato.

Il Comune può, al suo interno dare la colpa a chi vuole, ma se c'è un documento su carta intestata del Comune con tanto di protocollo e, per altro, inviata ad un Ente di primaria importanza come il Consiglio Notarile di Roma (non al semplice proprietario di una cantina costruita in un PdZ), la responsabilità nei confronti di tutti quelli che sono stati ingannati resta sempre dell'Ente "ROMA CAPITALE". Se poi chi ha firmato non poteva farlo dovrà essere, al suo interno, "ROMA CAPITALE" a rivalersi sull'architetto che ha firmato e su tutti i Dirigenti della catena gerarchica sopra di lui (anzi lei in questo caso dato che è una donna), quantomeno per mancata sorveglianza sui mezzi del Comune. Sarebbe come dire che un cittadino, che ha subito un danno poiché un impiegato del Comune ha timbrato il cartellino e poi se ne andato in palestra non eseguendo in tempo un atto amministrativo indispensabile al cittadino stesso, dovesse andare a chiedere il risarcimento del danno all'impiegato in questione (di cui magari non conosce ne la qualifica ne il mansionario nell'ambito della specifica organizzazione), invece di chiederlo al Comune. Siamo proprio alla Follia.
Nel documento, vedo che sotto la firma, oltre al nome c'è la qualifica "Il Dirigente". Non conosco bene come funzionano le cose nell'ambito pubblico (forse qualcuno potrà correggermi), ma il d.lgs. 18 agosto 2000, n. 267 (Testo unico delle leggi sull'ordinamento degli enti locali) all'art. 107, comma 3, stabilisce che:
"Sono attribuiti ai dirigenti tutti i compiti di attuazione degli obiettivi e dei programmi definiti con gli atti di indirizzo adottati dai medesimi organi [ossia organi di governo dell'ente], tra i quali in particolare, secondo le modalità stabilite dallo statuto o dai regolamenti dell'ente:
...OMISSIS...
h) le attestazioni, certificazioni, comunicazioni, diffide, verbali, autenticazioni, legalizzazioni ed ogni altro atto costituente manifestazione di giudizio e di conoscenza;"

Quindi @disperata70 , come può un avvocato dell'Avvocatura del comune sostenere che la colpa verrebbe attribuita a chi ha firmato e non al Comune come Ente se quello che ha scritto e firmato è previsto nell'ambito dei compiti che sono attribuiti appunto ad un Dirigente dell'Ente locale?
Se hanno sbagliato a conferirgli la carica Dirigenziale non è certo colpa dei cittadini che ne sono stati danneggiati ma solo delle procedure utilizzate dal Comune per dare quella responsabilità, quindi nei confronti dei cittadini il Comune è il solo responsabile non il Dirigente che agisce per conto del Comune.

 

[Santi60]

perchè la nota riguarderebbe solo le convenzioni dal 2005 in poi?

Concordo con @fab74 sul significato di schemi di convenzioni "in vigore", cioè la lettera vale per tutte quelle stipulate fino alla data della lettera stessa (21/02/2013) e non ancora scadute.
Poi mi sembra anche chiaro l'intento della lettera nel paragrafo: "Ciò detto, salvo osservare il limite temporale sopra descritto (quello dei cinque anni che è legato alla semplice questione fiscale che tutti questi appartamenti potevano essere venduti dal costruttore o assegnati dalla Cooperativa solo come "prima casa" che, come noto non può essere venduto prima di 5 anni salvo giustificati motivi e dietro autorizzazione pena perdere l'agevolazione fiscale del'IVA ridotta), in assenza di clausole convenzionali che limitino l'alienabilità degli immobili in oggetto, non può trovare applicazione nella fattispecie in esame, la normativa introdotta con L.106/11, specificatamente diretta alla rimozione, tramite apposito atto notarile, di eventuali vincoli pattizi che, nella fattispecie adottate da Roma Capitale, risultano essere inesistenti."
In effetti, se si vanno a leggere anche gli schemi di convenzione più vecchi, approvati dalle Deliberazioni di Roma, non contengono esplicitamente alcun vincolo di inalienabilità e, leggendo bene, neanche un vincolo del prezzo per i successivi passaggi di proprietà superficiaria poiché, in tutte le frasi che riguardano il vincolo di prezzo massimo, si parla solo di "concessionario" (cioè l'Impresa costruttrice o la Cooperativa) e manca la precisa indicazione "e suoi aventi causa" (cioè gli acquirenti/assegnatari primi o successivi che siano), tranne alla fine del relativo articolo dove c'è scritto "L'obbligo di cessione degli alloggi al prezzo sopra indicato vale anche come promessa irrevocabile a favore dei terzi aventi causa dal concessionario.". Cioè viene ribadito che, per i terzi aventi causa, il vincolo del prezzo massimo è "a favore" e non "a carico"! (Anche se poi non è stato neanche a favore poiché non lo hanno applicato, ma questa è un'altra storia ...)
Ecco perché nella lettera c'è scritto "risultano essere inesistenti" che è la pura e semplice verità. Proprio a questo proposito le Imprese costruttrici alla precisa domanda (che io stesso l'ho fatta in sede di rogito all'impresa davanti al notaio) sui vincoli gravanti sull'appartamento a fronte della Convenzione, di cui avevo avuto copia pochi giorni prima (dopo mesi di insistenza), rispondevano che tutti i vincoli gravavano su loro come venditori e non sugli acquirenti, salvo l'ovvia conseguenza che si tratta di proprietà superficiaria soggetta alla scadenza dei 99 anni. Il Notaio ha confermato quanto sostenuto dall'impresa sia verbalmente, sia per iscritto, dato che sul rogito non ha riportato proprio nulla dal punto di vista dei vincoli.
Ora, a fronte della Sentenza 18135 possiamo dire che ciò era sbagliato, ma il problema vero è che, in effetti, sono sbagliate TUTTE le convenzioni dato che i vincoli non erano scritti nel modo adeguato e non erano poi riportati sui singoli rogiti di vendita, ma questa non è certo una colpa degli acquirenti, ma del Comune che ha approvato schemi di convenzione scritte in maniera errata ed ora dovrebbe prendersene tutte le responsabilità!
Ora mi faccio e vi faccio una domanda: quanti di noi, se avessimo avuto conoscenza di tali vincoli (sulla base di una Convenzione scritta in modo inequivocabile e con rogiti con i vincoli riportati chiaramente), avremmo acquistato questi appartamenti a prezzo maggiore di quello consentito (indipendentemente se primi o successivi acquirenti), in alcuni casi, non il mio, pagando anche ingenti somme "in nero"?
Sono più che sicuro che la risposta è: quasi nessuno!

 

[Utente Cancellato 67606]

Ora, a fronte della Sentenza 18135 possiamo dire che ciò era sbagliato, ma il problema vero è che, in effetti, sono sbagliate TUTTE le convenzioni dato che i vincoli non erano scritti nel modo adeguato e non erano poi riportati sui singoli rogiti di vendita, ma questa non è certo una colpa degli acquirenti, ma del Comune che ha approvato schemi di convenzione scritte in maniera errata ed ora dovrebbe prendersene tutte le responsabilità!

Ti riferisci solo al Comune di Roma o stai considerando anche altri comuni d'Italia (o tutta Italia)?

 

[Santi60]

Bella domanda e aggiungo anche che se sono stati definiti i valori ve vali a questo punto NON ci DOVREBBE essere più un eventuale conguaglio per l'affrancazione.

Secondo me, come giustamente scrivi @PeppeC., ora che i valori venali sono stati stabiliti (e per giunta così elevati da essere sicuramente di gran lunga maggiori di qualsiasi prezzo abbia dovuto pagare il Comune anche perdendo le cause), il problema del conguaglio non ci dovrebbe essere per il semplice fatto che sarebbe compreso nel corrispettivo calcolato, appunto, con questi valori venali alle stelle!
Infatti, come è scritto chiaramente nel comma 48 dell'art. 31 della Legge 448/1998, dal corrispettivo di trasformazione occorre detrarre quanto è stato già pagato e cosa sarebbe il conguaglio se non un onere già pagato?
Quindi, se lo si pagasse prima della trasformazione (ammesso che la convenzione originaria ne prevedesse l''obbligo) poi andrebbe detratto nel calcolo del corrispettivo di trasformazione che si abbasserebbe. In caso contrario il corrispettivo di trasformazione sarebbe più alto. Alla fine, comunque, la somma totale da pagare sarebbe la stessa.

 

[Santi60]

Ti riferisci solo al Comune di Roma o stai considerando anche altri comuni d'Italia (o tutta Italia)?

Francamente non conosco le Convenzioni degli altri comuni, che, da quanto ho capito da alcuni post di @Bagudi , almeno per quanto riguarda Bologna, dovrebbero essere molto chiare dato che la sentenza non è stata una sorpresa per nessuno, mentre la sorpresa è stata immane solo per Roma. Non a caso la stessa sentenza è l'epilogo (direi tragico) di una causa civile per un preliminare di Roma.
Comunque non vorrei essere frainteso, quando parlo di schema di Convenzioni errate non sto dando c'erto la colpa agli acquirenti degli appartamenti, ma a chi questi schemi li ha approvati e a fronte di questi ha stipulato Convenzioni fuorvianti con Imprese e Cooperative delle quali gli acquirenti/assegnatari solo le vittime.

 

[Santi60]

anche io ho un dubbio. ma se i valori venali di tutti i PDZ sono stati definiti , questo non permette di poter riscattare il terreno per chi in diritto di superficie nonostante vi siano dei contenziosi per gli espropri ancora in corso?

Si!