Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Santi60]

scusa @Santi60 ma non mi trovo, a me prima della delibera 40 il valore venale era 33,63 nella delibera 55/2011 e non vi erano cause di esproprio. Come è possibile che a 5 anni di distanza sia triplicato a 91,29? L'ipotesi che abbiano calcolato il conguaglio a me non torna. Saluti

Probabilmente mi sono espresso male, ma non ho scritto che abbiano calcolato il conguaglio per stabilire le nuove stime (a mio avviso completamente sballate), anche perché il metodo di calcolo con cui hanno riempito pagine e pagine di allegato alla Deliberazione nr. 40/2016 non fa alcun cenno dei conguagli, ma si basa su un meccanismo di estimo che, pur essendo fra quelli teoricamente previsti, nel nostro caso sarebbe da evitare poiché mancano i parametri oggettivi su cui basarlo (ed è proprio questo il trucco, dato che per i parametri, che lo stesso gruppo di "esperti" dichiara di non disporre, sono stati ipotizzati valori "a convenienza", cioè utili ad innalzare il risultato del "valore venale"). Quello che ho cercato di esprimere è il concetto che, ovviamente, utilizzando valori venali elevati, e calcolati indipendentemente dai conguagli, questi ultimi, per forza di cose risultano "fagocitati" dal risultato. Per esprimere meglio il concetto, facciamo finta che per un un PdZ fossero stati versati per la Convenzione originaria 10 Euro/mc (già rivalutati ad oggi con ISTAT), successivamente, in seguito alla conclusione delle cause, mettiamo che il costo sostenuto dal Comune di Roma sia lievitato, ad esempio, a 15 Euro/mc, sempre rivalutati con ISTAT (quindi il conguaglio che, eventualmente, potrebbe chiedere il Comune, ammesso che la Convenzione originaria lo preveda, sarebbe 15 Euro/mc - 10 Euro/mc = 5 Euro/mc. Se le nuove stime avessero avuto come risultato per quel PdZ, mettiamo 46,66 Euro/mc utilizzando la formula riportata nella Deliberazione 40/2016, in termini unitari (cioè a mc), avremmo ottenuto, in assenza di conguaglio pagato, il corrispettivo di trasformazione 46,66 Euro/mc x 0,6 x 0,5- 10 Euro/mc = 4 Euro/mc e cioè quindi un valore inferiore al conguaglio di 5 Euro/mc, oppure, in presenza di conguaglio già pagato, un valore negativo di -1 Euro/mc (in pratica la trasformazione sarebbe stata gratuita), ma il Comune non sarebbe rientrato nelle spese (come, invece, sarebbe previsto). Se invece, le nuove stime avessero avuto come risultato un valore venale, per esempio di 53,33 Euro/mc, o superiore, avremmo ottenuto, in assenza di conguaglio pagato, il corrispettivo di trasformazione 53,33 Euro/mc x 0,6 x 0,5- 10 Euro/mc = 6 Euro/mc o maggiore che, essendo maggiore al conguaglio di 5 Euro/mc includerebbe anche il conguaglio, oppure, in presenza di conguaglio già pagato, un valore positivo di 1 Euro/mc, quindi comunque una trasformazione onerosa.
A maggior ragione, con stime del valore venale così elevate come quelle della Deliberazione 40/2016 (in alcuni casi triplicate o quadruplicate rispetto alle stime precedenti che, invece, dal metodo di calcolo indicato nelle precedenti Deliberazioni avevano proprio lo scopo giustissimo di far andare in pareggio il Comune con quanto avevano speso per l'esproprio del terreno) il conguaglio viene abbondantemente assorbito e, a questo punto, il Comune assume il vero ruolo di "speculatore" poiché, invece di limitarsi a compensare le spese sostenute (inclusa la rivalutazione ISTAT) si ritrova ad incassare un surplus che sostanzialmente non gli sarebbe dovuto dato che il Comune NON può agire come Impresa immobiliare con scopo di LUCRO, almeno è questo quello che penso!
Spero di essere stato più chiaro adesso.

 

[Mobil]

...il Comune assume il vero ruolo di "speculatore" poiché, invece di limitarsi a compensare le spese sostenute (inclusa la rivalutazione ISTAT) si ritrova ad incassare un surplus che sostanzialmente non gli sarebbe dovuto dato che il Comune NON può agire come Impresa immobiliare con scopo di LUCRO, almeno è questo quello che penso!
Spero di essere stato più chiaro adesso.

Chiamalo surplus...800% di rivalutazione in 13 anni su una cifra che gia copriva le spese. Io lo chiamerei maltolto.
Sui 14 piani con procedura di esproprio completata non avrebbe senso il ragionamento della compensazione al conguaglio futuribile.

 

[EmiVal]

Chiamalo surplus...800% di rivalutazione in 13 anni su una cifra che gia copriva le spese. Io lo chiamerei maltolto.
Sui 14 piani con procedura di esproprio completata non avrebbe senso il ragionamento della compensazione al conguaglio futuribile.

Allora perché nel mio pdz, che é uno dei 14, il valore venale è triplicato?

 

[Mobil]

Allora perché nel mio pdz, che é uno dei 14, il valore venale è triplicato?

Anche il mio piano è nei 14 ed è più che quadruplicato dalle stime del 2011, se poi fai riferimeto alle stime del 2003, dichiarate congrue per copertura delle spese sostentute dal comune, la percentuale di rivalutazione sale iperbolicamente.

 

[lupin3]

probabilmente la verita' sta nel mezzo... prima le stime erano forse troppo basse ed ora troppo alte.... ovviamente con le ultime stime il comune ha preso la palla al balzo (sfruttando la disperazione di molte famiglie coinvolte in vendite bloccate) per fare cassa.....

 

[EmiVal]

probabilmente la verita' sta nel mezzo... prima le stime erano forse troppo basse ed ora troppo alte.... ovviamente con le ultime stime il comune ha preso la palla al balzo (sfruttando la disperazione di molte famiglie coinvolte in vendite bloccate) per fare cassa.....

Diciamo che diventa difficile capire dove sta la verità, se il mio vicino di casa ha fatto la trasformazione (e poi ha venduto tranquillamente a prezzo libero) pagando un terzo della mia, e io ora, oltre alla trasformazione al triplo del prezzo, devo fare pure l'affrancazione.

 

[Mobil]

probabilmente la verita' sta nel mezzo... prima le stime erano forse troppo basse ed ora troppo alte.... ovviamente con le ultime stime il comune ha preso la palla al balzo (sfruttando la disperazione di molte famiglie coinvolte in vendite bloccate) per fare cassa.....

Io non so se il metodo utilizzato nel 2003 si quello giusto o no, so solo che sia il dirigente del IX dipartimento e il Ragioniere generale del tempo, dichiarano in pratica, definendo conveniente la cessione in proprietà, che le spese sostenute dal comune sono coperte dalle stime che avallano, con tanto di tabelle di riepilogo.

"...Che relativamente ai piani oggetto di stima, di cui alle tabelle allegate Sub “A” al
presente provvedimento, piani per i quali sono già noti i costi complessivi sostenuti per l’acquisizione delle aree, è stato possibile determinare, nel caso di completa adesione alla trasformazione da parte di tutti i superficiari interessati, il volume complessivo delle possibili entrate che possono derivare al bilancio comunale, dalla cessione in proprietà delle aree, come di seguito indicato:
...TABELLA...
Che sulla base degli elementi esposti nella precedente tabella risulta pertanto
conveniente avvalersi della possibilità prevista dall’art. 31 commi da 45 a 50 e quindi autorizzare la cessione della proprietà delle aree, comprese nei P.d.Z. di cui alla L. 167/62 già concesse in diritto di supeficie nonché la sostituzione delle Convenzioni, stipulate ai sensi dell’art. 35 della legge 22 ottobre 1971 n. 865 e successive modifiche e precedenti all’entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992 n. 179, con le Convenzioni di cui all’art. 8 commi primo, quarto e quinto della legge 28 gennaio 1977 n. 10 alle condizioni previste all’art. 31 comma 46 della L. 448/98 per la durata di 20 anni dalla stipula della Convenzione di assegnazione del diritto di superficie. ..."
(delibera 54/2003 disponibile sul sito del comune di roma)

Infatti per gli altri piani di zona, così come ancora oggi, non venne resa possibile la trasformazione, per evitare che la stima del valore venale, avrebbe potuto essere insufficiente a coprire le spese sostenute dal comune, ancora non prevedibili, e quindi, usando lo stesso termine, non conveniente da parte del comune.
Notare poi, per inciso, che anche in questi capoversi si richiama la 10/77 con riferimento ai 20 anni, come nel famoso schema di trasformazione allegato in delibera.
Se si afferma che le stime erano troppo basse, si afferma che quei dirigenti hanno dichiarato il falso.
Secondo te si sarebbero esposti solo per invogliare le trasformazioni e fare cassa subito immolandosi alla causa "Comune"? Io ho qualche perplessità a pensare questo.

 

[Santi60]

Perdonami, ma non ci siamo: è chiaro che le responsabilità sono personali, ma il rapporto del cittadino è con l'istituzione, altrimenti decadrebbe completamente qualunque grado di affidabilità relativamente agli atti emanati dagli enti pubblici.

Potremmo dire che la delibera 40 non è attribuibile al comune in quanto istituzione, bensì al commissario Tronca in quanto pubblico ufficiale di pubblica utilità, ed è una delibera errata poiché frutto di un suo errrore.

Direi che in questo modo mostruoso cesserebbe di esistere il comune come istituzione, riducendosi ad una pletora informe di pubblici ufficiali che agiscono sotto l'egida della propria volontà singola.

Mi sembra una follia.

@EmiVal concordo pienamente con te! Il rapporto principale è Cittadino <-> Istituzione (Comune in questo caso). E' vero pure che le responsabilità sono personali, ma per queste ultime, il rapporto DEVE essere gestito fra Istituzione (Comune) e Dirigente nei suoi ranghi. Se ogni qualvolta che un cittadino subisce un danno da un'istituzione dovesse preoccuparsi di andare a ricercare il responsabile sarebbe finita. Fra l'altro chi ci dice che chi ha firmato la lettera non sia, in realtà, solo la parte emersa di un Iceberg con tutta una catena gerarchica "sommersa" che ha autorizzato se non addirittura obbligato quel Dirigente ad esporsi come parafulmine e che il Cittadino non è tenuto a conoscere?

 

[lupin3]

Diciamo che diventa difficile capire dove sta la verità, se il mio vicino di casa ha fatto la trasformazione (e poi ha venduto tranquillamente a prezzo libero) pagando un terzo della mia, e io ora, oltre alla trasformazione al triplo del prezzo, devo fare pure l'affrancazione.

chiaro che questo e' un abuso da parte del comune....

 

[giannelmo]

Io non so se il metodo utilizzato nel 2003 si quello giusto o no, so solo che sia il dirigente del IX dipartimento e il Ragioniere generale del tempo, dichiarano in pratica, definendo conveniente la cessione in proprietà, che le spese sostenute dal comune sono coperte dalle stime che avallano, con tanto di tabelle di riepilogo.

"...Che relativamente ai piani oggetto di stima, di cui alle tabelle allegate Sub “A” al
presente provvedimento, piani per i quali sono già noti i costi complessivi sostenuti per l’acquisizione delle aree, è stato possibile determinare, nel caso di completa adesione alla trasformazione da parte di tutti i superficiari interessati, il volume complessivo delle possibili entrate che possono derivare al bilancio comunale, dalla cessione in proprietà delle aree, come di seguito indicato:
...TABELLA...
Che sulla base degli elementi esposti nella precedente tabella risulta pertanto
conveniente avvalersi della possibilità prevista dall’art. 31 commi da 45 a 50 e quindi autorizzare la cessione della proprietà delle aree, comprese nei P.d.Z. di cui alla L. 167/62 già concesse in diritto di supeficie nonché la sostituzione delle Convenzioni, stipulate ai sensi dell’art. 35 della legge 22 ottobre 1971 n. 865 e successive modifiche e precedenti all’entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992 n. 179, con le Convenzioni di cui all’art. 8 commi primo, quarto e quinto della legge 28 gennaio 1977 n. 10 alle condizioni previste all’art. 31 comma 46 della L. 448/98 per la durata di 20 anni dalla stipula della Convenzione di assegnazione del diritto di superficie. ..."
(delibera 54/2003 disponibile sul sito del comune di roma)

Infatti per gli altri piani di zona, così come ancora oggi, non venne resa possibile la trasformazione, per evitare che la stima del valore venale, avrebbe potuto essere insufficiente a coprire le spese sostenute dal comune, ancora non prevedibili, e quindi, usando lo stesso termine, non conveniente da parte del comune.
Notare poi, per inciso, che anche in questi capoversi si richiama la 10/77 con riferimento ai 20 anni, come nel famoso schema di trasformazione allegato in delibera.
Se si afferma che le stime erano troppo basse, si afferma che quei dirigenti hanno dichiarato il falso.
Secondo te si sarebbero esposti solo per invogliare le trasformazioni e fare cassa subito immolandosi alla causa "Comune"? Io ho qualche perplessità a pensare questo.

L'indirizzo politico evidentemente era quello di venire incontro ai cittadini-elettori, tant'è che, come detto più volte, che ad alcune cooperative conguaglio e oneri di trasformazione sono stati graziosamente condonati dalla giunta Alemanno (la stessa giunta che ha fatto fare un mese di prigione al rappresentante del nostro comitato di quartiere per "adunata sediziosa", avendo avuto l'ardire di protestare per questo stato di cose)

@giannelmo la tua analisi è cristallina, precisa, chiara, non ho nulla da dire. Per mia ignoranza non ho idea di quale "forza", del potere che abbia uno studio svolto dal notariato rispetto (ad esempio) alle sentenze di un tribunale. Tieni conto che a questo punto abbiamo il Comune di Roma che dice una cosa, il notariato che dice un'altra cosa, e infine la legge nazionale che ne dice un'altra ancora.

Ad ogni modo, è proprio per le ragioni da te esposte (gli studi del notariato) che i notai chiedevano il nulla-osta al Comune prima del rogito, per de-responsabilizzarsi da eventuali interpretazioni "ondivaghe" errate. Il Comune con la nota del 2013 non ha fatto altro che confermare/dimostrare la propria colpevolezza: non solo hanno interpretato male la legge ma se in****ene perchè li fanno lavorà coi nulla-osta!

Scusa Quiet, ma ti diverti davvero a gettare disinformazione e negatività in questo forum nato per discutere per cercare una soluzione?
Leggi e tribunali hanno sempre detto le stesse cose che dicono gli studi del notariato che ho citato, i notai (anche quelli romani!) sono i garanti di fronte alla legge degli atti che controfirmano, non possono assolutamente ignorare la legge a favore di nebulose direttive, chiarimenti e nulla-osta rilasciati da funzionari comunali che vanno contro la legge.