Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Mobil]

La mia interpretazione di terzi è un po' diversa. Infatti, non dimentichiamoci che le parti della Convenzione sono solo due (tutti gli altri sono "terzi"):

1. Il Comune;
2. La Cooperativa o l'Impresa costruttrice ("concessionario").

Successivamente il "concessionario", dopo aver assolto a tutti i suoi obblighi previsti dalla Convenzione con il Comune ed aver realizzato l'immobile, può cedere gli appartamenti a "terzi", rispettando certi vincoli (il prezzo massimo e le caratteristiche dei "terzi", salvo altri eventuali clausole), e tali "terzi" diventano i suoi "aventi causa". Ovviamente si parla di "terzi" al plurale poiché non ho mai visto un Immobile in Diritto di superficie costituito da un solo appartamento ...
Almeno questo è quello che penso come interpretazione della clausola in Convenzione.
Che poi questa clausola, alla luce della Sentenza 18135, sia completamente errata, è tutta un'altra questione, ma la responsabilità è tutta del Comune di Roma che ha approvato uno schema di Convenzione con la Deliberazione 1929/1983 fatta in questo modo e, secondo me, considerando la prassi successivamente applicata dal Comune di Roma (vedi "nulla osta etc...), l'intento di coloro che hanno scritto lo schema in questo modo era proprio quello di condurre il gioco proprio in questo modo e cioè evitare di applicare il vincolo del prezzo massimo ai successivi passaggi di proprietà e ci sarebbero anche riusciti per chissà quanto tempo se non ci fosse stata quella causa che è arrivata in Cassazione a Sezioni Unite.
Se, invece, avessero voluto applicare il vincolo del prezzo massimo a tutte le compravendite successive, avrebbero potuto scrivere la clausola in modo molto più chiaro e puntuale. Secondo me, la ragione alla base di una clausola scritta in modo così sibillino sta proprio nel fatto che tutti questi appartamenti sarebbero rimasti invenduti a meno di non applicare prezzi massimi di cessione davvero "agevolati" e palesemente convenienti, cosa che, palesemente, non sono mai stati e, nella maggior parte dei casi, i prezzi di massimi di cessione NON sono mai stati applicati neanche ai primi acquirenti/Assegnatari.
Se la clausola in oggetto fosse stata più chiara, l'avresti comprato l'appartamento? Io NO!

L'ho ribadito più volte che non mi ci sarei neanche avvicinato ai piani di zona se lo avessi saputo.
Vorei chiarire meglio il mio concetto.
E ovvio che il prezzo massimo di cessione è riferito alla cessione tra concessionario e assegnatario, qundi quell' "anche" non avrebbe senso se non nel caso in cui per terzi aventi causa non fossero intesi i successivi acquirenti.
Come giustificarlo altrimenti?

 

[Santi60]

E un problema di sintassi e punteggiatura, un po' come avviene per la lettura del comma 48, dove l'abattimento facoltativo viene riferito al valore venale appena citato, e quindi sotituirebbe un abbattimento ulteriore del 50%, mentre la corte dei conti sezione delle autonomie, arrampicandosi sugli specchi, la riferisce al corrispettivo di affrancazione e quindi considera l'abattimento facoltativo come ulteriore abbattimento del 10% al 40% stabilito per legge.
Il 49bis recita "...per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48. ...".
Letto così sembra che il corrispettivo di affrancazione deve essere una percentuale del corrispettivo per la trasformazione, descritto al comma 48, che sarebbe anche logico e questa è stata la tesi sostenuta qui da diversi utenti, ma che non trova riscontri in norme che regolino questa percemtuale.
Se invece dopo dopo il termine corrispettivo si aggiunge una virgola "...in misura pari ad una percentuale del corrispettivo, risultante dall'applicazione del comma 48. ...", allora quel "risultante" non si riferisce più al corrispettivo di trasformazione ma a quello di affrancazione, slegandolo del tutto dalla trasformazione e, nella pratica, è così.

@Mobil capisco la questione di una virgola aggiuntiva.
Comunque, la virgola nel testo non c'è, quindi, secondo me, il comma 48, che, per altro era già nella Legge 448/1998 prima che venissero introdotti i commi 49-bis e 49-ter ed era stato, fin dall'inizio, associato alla Trasformazione, anche dopo l'aggiunta dei commi in questione non ha cambiato il suo ruolo di corrispettivo di Trasformazione. Pertanto non vedo altre letture possibili che nel comma 49-bis si faccia riferimento ad una quota del corrispettivo di Trasformazione rafforzando il concetto che, l'Affrancazione dal vincolo di prezzo massimo non è altro che una quota dei vincoli che la Trasformazione va ad eliminare. Ovviamente la Trasformazione, prevedendo una durata ventennale, si paga una parte in soldi ed una parte in tempo di attesa, se non sono ancora trascorsi i 20 anni, con l'Affrancazione non si fa altro che convertire il tempo in denaro (c'è anche il detto che dice "Il Tempo è Denaro") per svincolare il prezzo massimo di cessione prima dei 20 anni e tale conversione non può che essere proporzionale agli anni mancanti alla effettiva scadenza, fino ad annullarsi, per un'ovvia equità, mentre nella Deliberazione 40/2016 si sono inventati il "pizzo" del 30% minimo.
Chiaramente sto parlando di 20 anni ipotizzando la trasformazione già avvenuta ed applicazione del comma 49-ter. Nel caso di diritto di superficie non ancora trasformato gli anni mancanti si misurano rispetto ai 99 anni ed, in questo caso, si applica il comma 49-bis.

 

[Santi60]

L'ho ribadito più volte che non mi ci sarei neanche avvicinato ai piani di zona se lo avessi saputo.
Vorei chiarire meglio il mio concetto.
E ovvio che il prezzo massimo di cessione è riferito alla cessione tra concessionario e assegnatario, qundi quell' "anche" non avrebbe senso se non nel caso in cui per terzi aventi causa non fossero intesi i successivi acquirenti.
Come giustificarlo altrimenti?

@Mobil il senso di quell'"anche", secondo me è questo: in tutto l'art. 14 della convenzione l'obbligazione descritta è la determinazione del prezzo massimo di cessione che il "concessionario" deve calcolare, giustificare e sottoporre come Lista dei prezzi massimi al Comune di Roma. Alla fine dell'art. 14 si conclude che il prezzo massimo prima calcolato è "anche" una "promessa irrevocabile" che è un atto unilaterale d'obbligo a carico del concessionario ed a vantaggio degli acquirenti o assegnatari (i "terzi aventi causa"). In pratica, è un po' l'equivalente speculare della proposta irrevocabile di acquisto che, spesso, le Agenzie fanno firmare ad un potenziale acquirente che resta vincolato senza che lo sia il venditore. In questo caso, dato che alla firma della Convenzione i futuri acquirenti o assegnatari sono ancora ignoti, Il Comune fa firmare al concessionario un atto unilaterale d'obbligo per vincolarlo alla sua responsabilità di dover vendere al prezzo determinato "a priori" secondo le procedure previste in Convenzione. In altre parole, quell'"anche" non si riferisce ai successivi secondi o successivi acquirenti, ma alla "promessa irrevocabile".
Spero di aver chiarito il mio pensiero.

 

[Mobil]

@Mobil capisco la questione di una virgola aggiuntiva.
Comunque, la virgola nel testo non c'è, quindi, secondo me, il comma 48, che, per altro era già nella Legge 448/1998 prima che venissero introdotti i commi 49-bis e 49-ter ed era stato, fin dall'inizio, associato alla Trasformazione, anche dopo l'aggiunta dei commi in questione non ha cambiato il suo ruolo di corrispettivo di Trasformazione. Pertanto non vedo altre letture possibili che nel comma 49-bis si faccia riferimento ad una quota del corrispettivo di Trasformazione rafforzando il concetto che, l'Affrancazione dal vincolo di prezzo massimo non è altro che una quota dei vincoli che la Trasformazione va ad eliminare. Ovviamente la Trasformazione, prevedendo una durata ventennale, si paga una parte in soldi ed una parte in tempo di attesa, se non sono ancora trascorsi i 20 anni, con l'Affrancazione non si fa altro che convertire il tempo in denaro (c'è anche il detto che dice "Il Tempo è Denaro") per svincolare il prezzo massimo di cessione prima dei 20 anni e tale conversione non può che essere proporzionale agli anni mancanti alla effettiva scadenza, fino ad annullarsi, per un'ovvia equità, mentre nella Deliberazione 40/2016 si sono inventati il "pizzo" del 30% minimo.
Chiaramente sto parlando di 20 anni ipotizzando la trasformazione già avvenuta ed applicazione del comma 49-ter. Nel caso di diritto di superficie non ancora trasformato gli anni mancanti si misurano rispetto ai 99 anni ed, in questo caso, si applica il comma 49-bis.

Non saprei, io rimango scettico su entrabe i punti.
Per quanto riguarda il 49bis, la percentuale riferita al corrispettivo di trasformazione, nel virgolettato che ho riportato, non è da riferire alla durata residua del vincolo descritta al capoverso seguente. Questa ultima sarebbe una ulteriore riduzione, tra l'altro facoltativa, in effetti anche qui si scorge la parola " "anche" anche con l'applicazione di eventuali riduzioni", mentre la prima è dichiarata a prescindere dalla seconda che potrebbe non esserci. Il fatto che non sia poi normata in nessun modo la prima percentuale fa pensare che quella virgola famosa mancante nel comma 48, sia sottintesa nella pratica.
Sul secondo dilemma, quello dei terzi aventi causa, io non sono del tutto convinto delle tue argometazioni, ma diventa una questione di lana caprina, perchè la legge comunque non cambia e il vincolo permane. Questo se mai aggrava la l'irresposabilità del comune per la famosa informativa,che dichiara la libera commerciabilità del bene tranne che non siano previsti vincoli nella convenzione, ma dal punto di vista giuridico è difficile inquadrare il reato, non essendo compito del comune decidere sul punto. Per la mia ridotta conoscenza del codice civile, rimango del parere che restino i notai quelli perseguibili e ancora non ho capito quale cavillo giuridico li possa escludere da una condanna per risarcimento danni verso il venditore, nel momento in cui questo dovesse risacire la parte eccedente il prezzo massimo di cessione. Il danno probabilmente non sarà l'importo della parte eccedente, ma tutti i danni collaterali che questa cosa inevitabilmente comporterebbe, da valutare in sede giudiziaria.

 

[Mobil]

Stavo leggendo i documenti disponibili sul sito del Torino, relativi alle trasformazioni e alle affrancazioni.
Mi sembra di capire che a Torino la riduzione del 25% da applicare nella stima del valore venale per interventi di riforma economico sociale, viene applicata ma non nel calcolo del corrispettivo per rimozione anticipata del vincolo del prezzo massimo di cessione, ossia per l'affrancazione.
Questo per il fatto che l'immobile svincolato perderebbe i requisiti di edilizia economica popolare e diventerebbe un immobile a libero mercato, eccezione peraltro condivisibile.
Nell'ipotesi fantascientifica che il Comune di Roma, che da quanto ho capito questo abbattimento non lo considera proprio, si guardasse intorno per edeguarsi all'interpretazione della normativa in atto negli altri Comuni, questo renderebbe ancor meno vantagiosa la trasformazione, non solo per chi ha una convenzione in superficie ultraventennale, ma anche per chi ha la convenzione che si approssima ai 20 anni e deve vendere, a cui converrebbe trasformare e poi affrancare la durata residua del vicolo, considerando anche che andrebbe poi a vendere la piena proprietà.

 

[Mobil]

Scusate faccio sempre confusione volevo dire che renderebbe ancor meno vantaggiosa l'affrancazione perchè, oltre a tutte le considerazioni già fatte, non avrebbe quell'abbattimento del 25%, al contrario della trasformazione fatta prima dell'affrancazione.

 

[Santi60]

Non saprei, io rimango scettico su entrabe i punti.
Per quanto riguarda il 49bis, la percentuale riferita al corrispettivo di trasformazione, nel virgolettato che ho riportato, non è da riferire alla durata residua del vincolo descritta al capoverso seguente. Questa ultima sarebbe una ulteriore riduzione, tra l'altro facoltativa, in effetti anche qui si scorge la parola " "anche" anche con l'applicazione di eventuali riduzioni", mentre la prima è dichiarata a prescindere dalla seconda che potrebbe non esserci. Il fatto che non sia poi normata in nessun modo la prima percentuale fa pensare che quella virgola famosa mancante nel comma 48, sia sottintesa nella pratica.
Sul secondo dilemma, quello dei terzi aventi causa, io non sono del tutto convinto delle tue argometazioni, ma diventa una questione di lana caprina, perchè la legge comunque non cambia e il vincolo permane. Questo se mai aggrava la l'irresposabilità del comune per la famosa informativa,che dichiara la libera commerciabilità del bene tranne che non siano previsti vincoli nella convenzione, ma dal punto di vista giuridico è difficile inquadrare il reato, non essendo compito del comune decidere sul punto. Per la mia ridotta conoscenza del codice civile, rimango del parere che restino i notai quelli perseguibili e ancora non ho capito quale cavillo giuridico li possa escludere da una condanna per risarcimento danni verso il venditore, nel momento in cui questo dovesse risacire la parte eccedente il prezzo massimo di cessione. Il danno probabilmente non sarà l'importo della parte eccedente, ma tutti i danni collaterali che questa cosa inevitabilmente comporterebbe, da valutare in sede giudiziaria.

@Mobil concordo con il fatto che sia una questione di "lana caprina" poiché il vincolo discende dalla legge anche per tutti i passaggi di proprietà successivi, come per altro la Sentenza dice chiaramente tagliando definitivamente la testa al toro.
Le mie deduzioni avevano solo lo scopo di evidenziare che lo schema approvato con la Deliberazione 1929/1983 è stato scritto, presumibilmente anche in modo pilotato sistematicamente, per poter "facilitare" la speculazione che, fra l'altro, successivamente, è stata sostenuta nel corso del tempo con le famose lettere di "nulla osta" etc..., nel senso che lo schema di convenzione è stato scritto in modo incomprensibile e che si presta a decine di interpretazioni anche opposte fra loro, proprio per buttare una cortina fumogena sopra l'effettiva portata dei vincoli convenzionali che, se fossero stati chiaramente esposti in convenzione, molto probabilmente i Costruttori, a distanza di decenni, avrebbero ancora appartamenti invenduti oppure sarebbero tornati sui loro passi vendendo gli appartamenti a prezzi effettivamente calmierati ed oltremodo convenienti anche in presenza dei pesanti vincoli stabiliti dalla Legge. Almeno questo è quello che penso.

 

[Santi60]

Scusate faccio sempre confusione volevo dire che renderebbe ancor meno vantaggiosa l'affrancazione perchè, oltre a tutte le considerazioni già fatte, non avrebbe quell'abbattimento del 25%, al contrario della trasformazione fatta prima dell'affrancazione.

@Mobil Concordo pienamente!
Sono sempre più convinto che, per risolvere definitivamente la questione e garantire una uniformità a livello nazionale sia necessaria una modifica delle Leggi in vigore sul tema. Azione che, ovviamente, dovrebbe essere fatta dal Parlamento su input del governo. Come puro esercizio teorico (dato che ben difficilmente i nostri politici andranno ad impelagarsi nella questione) ho preparato il documento allegato in forma di petizione. Se vuoi o se qualcun altro del Forum vuole commentare, sono disponibile a discuterne. Grazie

 

[PinPan]

COMMISSIONE URBANISTICA A PORTE CHIUSE SUI PREZZI MASSIMI DI CESSIONE ED AFFRANCAZIONE

https://www.facebook.com/1689342404...342404686400/1901102033510435/?type=1&theater

 

[Mobil]

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Gia sono arrivate indiscrezioni , spero malinterpretate, si parla di aumento dell'abbattimento, quando l'abbattimento è già oltre il consentito dalla Corte dei Conti Sezione Autonomie. Speriamo bene ma non mi meraviglierei di un pasticcio sopra il pasticcio esitente.