Riguarda le teorie e i modelli economici degli intermediari finanziari dalle quali ho tratto delle linee che reputo interessanti. I modelli iniziali, diciamo dal 193o al 1960 circa, giustificavano la necessità degli intermediari finanziari con la sola imperfezione del mercato. Come per dire, il mercato è imperfetto, ci sono delle anomalie, e quando queste anomalie scompariranno con la maturazione del mercato, allora gli intermediari scompariranno con esse. Questa teoria (Modigliani-Miller) fu confutata negli anni successivi in quanto le imperfezioni del mercato non tendevano a scomparire, a causa anche di una sua più complessa articolazione (si pensi a tanti contratti che esistono da poco tempo, come leasing, factoring, i derivati ecc) ragion per cui, è stato il mercato stesso a chiedere che gli intermediari finanziari continuassero non solo a fare il proprio lavoro ma anzi, si specializzassero secondo le precise esigenze di mercato, perchè un cliente A che vuole vendere ad un cliente B, per trovare quel cliente B spende più di quanto non faccia un intermediario con una struttura ad hoc, non solo, ma spende di più ed è meno efficiente anche in riferimento alla solvibilità del cliente (il rating), i costi contrattuali, i costi di transazione in generale, le garanzie che oggi invece esistono grazie all'intermediazione assicurativa connessa imprescindibilmente, tutti elementi che rendono il lavoro dell'intermediario finanziario indispensabile per quel mercato. Possiamo fare degli investimenti e del management la forza di tante aziende, e questi elementi non fanno sconti a nessuno, che sia una banca, una catena di supermercati, un franchising immobiliare, ecc. E la gente premia questa roba qui, ce lo dicono i fatturati. Venditori (e non mediatori) o professionisti, questo è il bivio in fondo al tunnel che ci attende. O competenze insostituibili, necessarie, o vetrine commerciali fortemente antieconomiche rispetto alle vetrine di larga scala, gratuite ed efficienti. Allora se continuiamo con la 39/89 che ci fa degli imprenditori in castigo (privi di ogni libertà imprenditoriale) scopriremo ben presto che come in fretta ci ha creato, in fretta ci distruggerà, perchè la 39/89 è nata male, basata su un paradosso sostanziale.
Ritengo sia più naturale e sensato pensare alla mediazione come servizio imparziale e di qualità su operazioni immobiliari e commerciali, spesso complesse, che pensare all'agente immobiliare come lo è ancora inadeguatamente oggi, sostituito e sostituibile dalla portinaia, dal geometra, dall'amministratore del condominio, e più di recente, dal portale di incontro gratuito tra privati.
In particolare si noti come le teorie descritte evidenziano che a determinate esigenze di mercato, gli intermediari si sono velocemente adeguati, non singolarmente, ma a livello macro, a livello di strutture, di economia e di legislazione, di conseguenza l'ultimo consulenze finanziario che fa mutui e prestiti ha dovuto accogliere i risultati, con pregi e difetti, di quegli adeguamenti strutturali, cioè segue normative, ma ha anche una economicità perchè ben inquadrato dalle norme, nelle sue funzioni. L'intermediazione si è presto rivelata non come dovuta alle temporaneee imperfezioni di mercato, in via di risoluzione, ma come naturale esigenza di un mercato in evoluzione, sempre più articolato e quindi sempre più esigente di figure e strutture in grado di garantire la velocità, la sicurezza, e la consulenza necessaria ad un investitore che vuole investire i propri risparmi con buona tranquillità. Altro che estinzione! Gli intermediari finanziari, nelle loro strutture, si adeguano alla velocità della luce. Il mercato si complica e loro subito si specializzano, anzi, oserei dire che loro stessi modificano gli assetti del mercato con strumenti innovativi, creati da loro perchè capaci di scrivere. Ma sono le istituzioni a riconoscere la loro importanza, perchè hanno categorie forti implicate in forti interessi. A noi, più in piccolo certo e con molti meno interessi, hanno dato una legge 25 anni fa e poi che la giurisprudenza faccia il suo corso…nessuna evoluzione, 25 anni fa la società era completamente diversa da oggi, e noi non ci siamo evoluti affatto con essa. La cosa che per me è interessante notare è che le operazioni immobiliari, anch'esse più complesse via via, fanno nascere naturalmente l'esigenza di avere figure specializzate. Se avessimo cioè competenze giuridiche, fiscali e tecniche più elevate di quelle richiesteci dall'esamino in CCIA, potremmo rientrare nel giustificativo che storicamente ha convalidato la necessità di altri intermediari, come per dire, se ha funzionato con loro, e con tutte le analogie del caso, perché non dovrebbe funzionare con noi? Potremmo a tal punto pretendere riconoscimenti meritevoli di tutela, come avviene per altre categorie, più o meno, specializzate, ma certamente riconosciute e protette. Potremmo avviare un iter legislativo il cui scopo sarebbe riformare una figura che oggi si confonde e si mescola con tante attività collaterali. Oggi abbiamo abbastanza servizi e abbastanza competenze per poterci meglio definire, non imprenditori castigati, e non professionisti senza competenze accertate. Le strade a mio avviso sono 2, o continuiamo a lavorare cosi, dove la serietà e la professionalità è lasciata al buon senso di chi opera, e i risultati in termini di fiducia pubblica e considerazione legislativa sotto davanti agli occhi tutti, o riformiamo, prendiamo la strada che il mercato ci chiede per la nostra sopravvivenza, o ancora, diventiamo inutili, antieconomici, inadeguati, destinati a scomparire per assenza di necessità di mercato. Oggi possiamo anche approfittare di alcune lacune del notariato in termini di garanzie sull’immobile compravenduto, lacune che possiamo colmare egregiamente (la nullità dell’atto dell’immobile abusivo, di cui il notaio non era a conoscoscenza e non poteva esserlo perché non gli è imposto di evdere l'immobile, nè l’acquisizione di una relazione tecnica certificata dove si attesta la doppia conformità che rende un immobile nello stato di fatto conforme allo stato catastale e allo stato di progetto, solo per fare un esempio, e solo epr dirne una, cosa che fanno solo i migliori noi, mentre molti altri non sanno nemmeno di cosa sto parlando).
Allacciandomi al thread, se ancora si discute sul fatto che una laurea triennale (che è richiesta anche in una banca per fare il cassiere...cioè un lavoro al quale una quinta elementare abiliterebbe già sufficientemente), è sintomatico di quanto pretendiamo dal nostro lavoro in prospettiva futura, breve aggiungerei. Si guadagna a provvigioni (quindi solo a conclusione) dopo aver avuto, nella migliore delle ipotesi, un incarico a tempo. Questo il paradosso alla base della 39/89. Dov'è l'incentivo alla qualità e imparzialità in questo inquadramento? Ne parlavo in altro post, vediamo quanta gente ha voglia di pagarci per i nostri servizi, e vediamo quanta gente ci paga solo perchè deve, perchè la casa che interessa è sotto nostro incarico, ma ci farebbe fuori più che volentieri, e poi, altro paradosso, vediamo se chi compra in agenzia raramente ha problemi, o se invece succede troppo spesso..Ecco, partiamo da qui, dal capire che una figura è necessaria sempre e solo relativamente ad un mercato di riferimento, che questo si evolve, e necessita di altrettanta dinamicità delle figure che vi operano. Adeguamento vuol dire potenziamento delle abilità della figura, e viceversa, perchè il mercato odierno, specialmente con la crisi successiva alla settorializzazione, la specializzazione dei mercati, ci chiede qualcosa in più per sopravvivere, di quanto invece diamo oggi in termini di competenze, strutture, legislazione, funzioni, responsabilità, garanzie, e relativa percezione sociale diversa da quell'essere antieconomici, inadeguati, sostituibili, a volte addirittura controproducenti. E allora o ci si adegua o si rischia di chiudere in meno di un ventennio. Volete degli esempi? Agenzie matrimoniali dopo l’avvento dei social.. agenzie di assicurazioni dopo l’avvento delle assicurazioni on line.. i portali immobiliari e una serie di figure collaterali, quali appunto portinai, amministratori, geometri, commercialisti, avvocati, tutta gente nata per fare altro, ma che in definitiva ci ruba una fetta importante di fatturato perché chi più, chi meno, arriva dove arriviamo noi, alla fin fine. Come ci arriva? Male, secondo me. Come ci arriva rispetto ad un agente immobiliare odierno medio? Quasi allo stesso modo. Qui casca l’asino, se non siamo specialisti, il valore aggiunto del pagamento della provvigione non è sufficiente a giustificare la provvigione stessa. Una prova? Andiamo dal nostro notaio e chiediamogli quanti atti di compravendite ha fatto in un mese, e quanti di questi erano per tramite di agenzie. Io non ne ho idea, ma suppongo meno, molto meno del 50%. Necessari o si chiude. Necessari vuol dire specialisti esclusivi.
Concludendo, se noi vogliamo essere degli operatori di marketing, delle vetrine, è meglio che lasciamo perdere, perchè i tempi odierni con i grandi gruppi e le loro strategie e nuove tecnologie ci hanno già decimato e ci finiranno in pochi anni, hanno reso la nostra pubblicità e capacità di cercare contatti efficace come quella che può fare un privato. Per me va bene anche questa direzione a patto che però siamo perlomeno LIBERI di fare impresa in ogni direzione in maniera da avere la possibilità di diversificare, atteggiamento alla base di ogni saggio investitore e quindi imprenditore che vuole stare in piedi. Come per dire, apro 3 attività, tra le quali un’agenzia, se questa va male, ho le altre due senza dover ricorrere a prestanomi, perché sono un imprenditore vero. Se poi la legge mi dice che io sono una figura in conflitto con il commercio, allora voglio specialità e garanzie. Perché siamo talmente limitati nei servizi esclusivi (ne abbiamo?) che basta un bloccarsi del mercato del lavoro e il proliferarsi di portali a mettere in crisi una professione che tutto sommato allora cosi strutturata e necessaria non lo è mai stata, e ci siano forse solo illusi che lo fosse stata mai. Le nostre valutazioni i tribunali non le vogliono, vogliono perizie di un CTU (anche geometra..) un contratto di locazione e un preliminare può scriverlo chiunque, chiunque può locare e vendere senza mediatore, registrare contratti, pagare imposte, ecc…non c’è un solo servizio che la legge ci abbia affidato come specialistico ed esclusivo, perché non siamo specialisti. Pensate ad un geometra, può fare mille cose esclusive, mille cose per le quali bisogna andare da lui per forza, noi nemmeno una. Tutte le prove ci girano intorno basta togliersi i paraocchi.
Allora, se il marketing non è il nostro futuro perché qualcuno a quello ci ha già pensato, voglio una evoluzione sicura, voglio requisiti seri, laurea e non diploma, esame di Stato e non esamino in CCIA, ordine e non associazioni di categoria (queste possono sempre esistere) e finalmente pretenderne i vantaggi. E'stato chiesto di fare più politica? Ecco, ho tracciato due strade, ed implicitamente, se non si era capito, avevo iniziato a farlo già con l'apertura del thread.
