Sondaggio: Sondaggio: Favorevoli all'innalzamento dell'istruzione minima per l'accesso alla professione?

[enrikon]

quando si rende conto che c'è già un pool di professionisti ...

Io credo che se un'agenzia scrivesse in vetrina "Pool di professionisti" i clienti scapperebbero intimoriti invece di entrare.

 

[desmo]

Io credo che se un'agenzia scrivesse in vetrina "Pool di professionisti" i clienti scapperebbero intimoriti invece di entrare.

Non rispondo nemmeno, fin quando non arriva un cliente a dirmi cosa ne pensa. Perchè sono quelli che mi fanno mangiare non i colleghi.

 

[enrikon]

Allora, tornando alla domanda di Ponz "cosa vogliono i clienti?" (da noi).

Se acquirente:
1) che tu gli trovi la casa esattamente come e dove la cerca (sempre che lo sappia).
2) che tu gliela faccia pagare poco (possibilmente sotto il valore dimercato).

Se venditore:
1) che tu gli venda casa, e alla svelta anche (però non troppo alla svelta, altrimenti sembra che l'abbia svenduta e poi non ti saresti sudato abbastanza la pagnotta).
2) che tu gliela venda esattamente alla cifra che chiede.

Entrambi:
1) che tu faccia fare loro un affare.

 

[dormiente]

Se la legge ci ha fatto nascere sensali o mediatori, l'errore fatto è stato quello farci diventare agenti immobiliari. L'agente immobiliare lavora in una agenzia immobiliare, fa il venditore e si occupa di servizi immobiliari'. Il mediatore fa il mediatore, punto e basta, per il privato o per una agenzia immobiliare. Questa è la differenza. Vogliamo fare un sondaggio fra gli agenti immobiliari su quanti vorrebbero dividere le due mansioni e riportare il mediatore come era all'origine?[DOUBLEPOST=1406891945,1406891902][/DOUBLEPOST]

Se la legge ci ha fatto nascere sensali o mediatori, l'errore fatto è stato quello farci diventare agenti immobiliari. L'agente immobiliare lavora in una agenzia immobiliare, fa il venditore e si occupa di servizi immobiliari'. Il mediatore fa il mediatore, punto e basta, per il privato o per una agenzia immobiliare. Questa è la differenza. Vogliamo fare un sondaggio fra gli agenti immobiliari su quanti vorrebbero dividere le due mansioni e riportare il mediatore come era all'origine?

........Poi vediamo chi rimane più a galla......

 

[ab.qualcosa]

concordo, ma le bollette chiamano. E siamo gli unici fessi a doversi contorcere per pagarle perchè gli unici non tutelati.

Oddio gli unici, che esagerazione.
Perché gli avvocati, ad esempio, obbligatori e tutelati, se la passano benissimo?
Ti renderai conto in quanti fanno la fame...

Significherebbe non abbassare la serranda, perchè in un mondo di ingiustizie non sono cosi masochista dal voler fare l'eroe. Ho una famiglia e devo vivere di cose concrete. Le lotte per le idee le lascio ai ricchi e ai pensionati.

E secondo te cercare di promuovere una legge che obblighi l'intermediazione immobiliare, che ha una probabilità, non solo di approvazione, ma addirittura di essere presa in considerazione trascurabile è una cosa concreta?

Il notaio non va a vedere l'immobile di persona, nè deve accertarsi dei documenti urbanistici depositati in comune. E' una falla del sistema infatti, perchè nè l'agente, nè il notaio, hanno l'obbligo di fare queste verifiche. Ma, dato che il notaio ha studiato 15 anni come un mulo e prende 1000 euro ad atto, e l'agente immobiliare non ha studiato affatto e ne prende 4000, ritengo cosa buona e giusta per l'agente meritarsele quelle 4000 euro sporcandosi le mani un minimo, invece di fare solo l'obsoleto e antieconomico luogo di incontro tra domanda ed offerta.

La fattispecie è leggermente diversa, ma comunque in qualche maniera collegata: Sentenza Corte di Appello di Milano 16/2014 (responsabilità di Notaio e Geometra per la nullità di un atto a seguito della vendita di beni parzialmente non di proprietà dei venditori)

E poi il Notaio prenderà anche 1000 euro, (diciamo qualcosa di più, dai) ad atto, ma quanto ci lavora sopra? Su, dai...

fuffa, fin quando qualcuno non mi darà di spiegazioni dettagliate su cosa sia questo agente immobiliare evoluto che concettualizza genericamente Ponz. Uba volta definito, mi si prospetti la convenienza del cliente medio nel pagare le provvigioni per legge in funzione del servizio che mi si descriverà, quindi l'oggetto dell' economicità dell'agente immobiliare. Ma non dal punto di vista dell'agente immobiliare, ma del cliente medio....

Un MLS all'americana (o alla giapponese), paesi in cui la percentuale di non intermediato è bassissima senza che ci siano obblighi di legge?

Non si tratta di descrivere una cosa nei dettagli e dimostrare che funziona, ma semmai di osservare una cosa che funziona e cercare di capire perché.

come no...cosi se oggi io faccio avanzare proposta, e la faccio accettare alla controparte, mi prendo 10 giorni per fare tutti i controlli prima di erogare la caparra confirmatoria al venditore, e se trovo problemi lato venditore o suo immobile, non faccio danni, ma maturando il mio diritto alla provvigione per il lavoro svolto almeno dalla parte che ha la colpa, come dici tu invece a parità di garanzie per il cliente ci rimetto pure tutto il lavoro che oggi con questa tecnica riesco a garantirmi seppure al 50% ma sentendomi onesto (l'acquirente se non compra per colpe non sue non deve rimetterci, altrimenti invece di parassiti ci inizieranno a chiamare anche trappole mortali).

E' per questo che dicevo, con i dovuti distinguo in casi particolari.
Magari potrà capitare di dover cambiare le procedure, ma immagina l'agente che tu additi giustamente come improvvisato come se la caverebbe in una situazione del genere.

 

[CheCasa!]

per tutto quanto nutra dei dubbi ho a disposizione un eccellente notaio, un eccellente studio di ingegneria, e un eccellente commercialista, e consultati per avere le loro opinioni su singoli aspetti che li caratterizzano, ho le competenze per comporre il mio mosaico, quello che rende l'operazione sicura. E il cliente ha a che fare solo con me, che ci metto la faccia e i soldi necessari alle consulenze quando mi servono, senza farlo pesare al cliente nè in termini di spesa addizionale alla mia provvigione, nè in termini di inorganicità delle informazioni e dei tempi per risolvere un dato problema (non dipendo da nessuno, gestisco io l'operazione in tutte le fasi dall'inizio alla fine, quindi al cliente non dico: sto aspettando l'ingegnere, sto aspettando il commercialista...sono problemi miei. Faccio appuntamento col cliente quando sono pronto e gli strutturo l'operazione.

Sinceramente parlando Desmo, trovo alcune critiche a questo modo di lavorare.

La prima critica è squisitamente procedurale.

Se il tuo professionista si sbaglia (e può capitare) chi sarà responsabile dell'errore?
Visto che il professionista non è intervenuto direttamente ma tramite l'agente immobiliare che non può rispondere direttamente per un errore tecnico del commercialista, del geometra o del notaio, la tua assicurazione sui rischi professionali non sborserebbe neppure un centesimo...ne quella del professionista che non risultasse formalmente incaricato dal cliente...

In parole povere, come agente immobiliare io posso anche sbrigare questioni che non sono di mia competenza ma alla fine, se mi occupo di cose delle quali non posso rispondere, quale garanzia aggiuntiva fornirei al cliente?

Seconda critica.
Se hai un minimo di esperienza nel settore, saprai per certo che sulle questioni più complesse, che esulano dalla normale routine, professionisti diversi forniscono soluzioni diverse, spesso in contrasto tra loro.
Mi è capitato da poco per la vendita di un PEEP. Il mio notaio di fiducia, che è il notaio che ha sottoscritto la convenzione col comune, ha dato una certa interpretazione, il notaio dell'acquirente ha sostenuto l'esatto opposto.
In questa occasione il mio "scrupolo" ha sortito un effetto negativo.
So per certo che su alcune questioni, quello che dice la legge è irrilevante, conta quanto sostiene il professionista che presenterà la pratica o sottoscriverà il rogito, assumendosene tutte le responsabilità, anche dal punto di vista risarcitorio.

Terza critica.
Se ragioni da imprenditore sai che non puoi gestire tutto da solo. A meno che la tua agenzia non abbia una mole minima di lavoro. Sai che il tuo collaboratore più giovane, laureato o diplomato, potrà sbagliarsi con più facilità, potrà anche capire fischi per fiaschi, nel momento in cui dovesse rapportarsi con lo staff di consulenza che opera insieme all'agenzia.
Il tuo modo di procedere mi sembra, ma naturlamente è un giudizio personalissimo, difficilmente delegabile, alla segretaria o al collaboratore più giovane e quindi, in ottica imprenditoriale fortemente deficitario.

In conclusione penso che l'agente immobiliare debba essere umile e curioso, debba soprattutto riconoscere i propri limiti e saper consigliare ai propri clienti l'intervento di professionisti più accreditati di lui, meglio se scelti dal cliente stesso, perchè in questo modo non si porranno problemi di conflitto d'interesse.

L'agente immobiliare deve disporre di uno staff di consulenza che sia in grado di risolvere i dubbi dell'agente non quelli del cliente. Quest'ultimo, se lo desidera, potrà direttamente interloquire con i professionisti che gravitano intorno all'agenzia (gratuitamente, aggiungo io, in termini di mera consulenza, perchè ne potrebbero avere dei successivi vantaggi).

 

[dormiente]

Condivido e il cliente deve interloquire con il mediatore

 

[desmo]

Sinceramente parlando Desmo, trovo alcune critiche a questo modo di lavorare.

La prima critica è squisitamente procedurale.

Se il tuo professionista si sbaglia (e può capitare) chi sarà responsabile dell'errore?
Visto che il professionista non è intervenuto direttamente ma tramite l'agente immobiliare che non può rispondere direttamente per un errore tecnico del commercialista, del geometra o del notaio, la tua assicurazione sui rischi professionali non sborserebbe neppure un centesimo...ne quella del professionista che non risultasse formalmente incaricato dal cliente...

In parole povere, come agente immobiliare io posso anche sbrigare questioni che non sono di mia competenza ma alla fine, se mi occupo di cose delle quali non posso rispondere, quale garanzia aggiuntiva fornirei al cliente?

Rispondo con ordine:

1) Se avolessi accollare ai professionisti con i quali collaboro la responsabilità delle proprie azioni non sarei sostenitore di una maggiore istruzione a tema dell'intermediario immobiliare. Mi spiego meglio. Io consulto i professionisti, ma non affido loro un bel niente. Ovviamente i professionisti con i quali collaboro godono della mia piena fiducia ma dato che il nome sull'operazione ce lo metto io, sono io alla fine che decido che strada prendere, prendendomene le dovute responsabilità. Ovvio che senza competenze precise non potrei prendere decisioni, ma prendere per oro colato ciò che mi dice qualcun'altro. Invece quando parlo con il notaio, il commercialista, e l'ingegnere, non solo capisco perfettamente cosa dicono (anche perchè se non sono preparato, mi preparo prima, in modo da poter sollevare dei dubbi subito su una soluzione) ma controllo personalmente la veridicità delle informazioni perchè ne chiedo le fonti. E che siano di diritto urbanistico, civile, o fiscali, non ho problemi a studiarle e comprenderle, motivo per il quale sostengo l'istruzione superiore dell'internediario, perchè deve avere gli strumenti per comprendere ed elaborare ciò che già non sa.

Seconda critica.
Se hai un minimo di esperienza nel settore, saprai per certo che sulle questioni più complesse, che esulano dalla normale routine, professionisti diversi forniscono soluzioni diverse, spesso in contrasto tra loro.
Mi è capitato da poco per la vendita di un PEEP. Il mio notaio di fiducia, che è il notaio che ha sottoscritto la convenzione col comune, ha dato una certa interpretazione, il notaio dell'acquirente ha sostenuto l'esatto opposto.
In questa occasione il mio "scrupolo" ha sortito un effetto negativo.
So per certo che su alcune questioni, quello che dice la legge è irrilevante, conta quanto sostiene il professionista che presenterà la pratica o sottoscriverà il rogito, assumendosene tutte le responsabilità, anche dal punto di vista risarcitorio.

Conosco bene quella tematica, l'ho studiata per un anno intero perchè avevo molte operazioni che avrei potuto concludere se avessi sbrogliato quella matassa. E' materia parecchio ostica, e nel mio caso la faccenda si complicava ulteriormente perchè trattavasi di immobili in zona PEEP con vincoli di vendita ad un valore molto più basso di quanto non richiedessero i proprietari, divenuti tali in forza di permute (formalmente compravendite) come prima casa, che però volevano vendere prima che fossero trascorsi 5 anni...cioè un qualcosa da far venire i brividi che mi ha tenuto un anno a studiare come un dannato, e concordo con te, che anche l'interpretazione dei notai è differente perchè è uno di quei temi in cui una soluzione univoca e pacifica non c'è. Ma a maggior ragione dico che bisogna avere gli strumenti per comprendere le consulenze di esterni su singole tematiche, perchè le operazioni le facevo comunque io, e quindi io dovevo convincermi della bontà di una determinata tesi.

Terza critica.
Se ragioni da imprenditore sai che non puoi gestire tutto da solo. A meno che la tua agenzia non abbia una mole minima di lavoro. Sai che il tuo collaboratore più giovane, laureato o diplomato, potrà sbagliarsi con più facilità, potrà anche capire fischi per fiaschi, nel momento in cui dovesse rapportarsi con lo staff di consulenza che opera insieme all'agenzia.
Il tuo modo di procedere mi sembra, ma naturlamente è un giudizio personalissimo, difficilmente delegabile, alla segretaria o al collaboratore più giovane e quindi, in ottica imprenditoriale fortemente deficitario.

Vedi, c'è modo e modo di fare imprenditoria. E'esattamente il contrario, deficitarios arebbe se io andassi a mettere cartelli, mentre l'acquisitore scrive contratti. Io sono organizzato cosi:
non delego tali funzioni a nessuno, me ne occupo personalmente, sono le cose minori che delego agli altri, concentro cioè il mio tempo su ciò che ovviamente so poter fare io e non poter delegare ad altri.

Per la questione tempo, le pratiche che necessitano di questo tipo di approfondimenti, non sono la norma, la maggior parte delle vendite scorre felicemente con pochi interventi, quindi non sono fermo su una pratica per 1 mese intero per fare una vendita, ogni volta che ho una vendita, per fortuna, quindi ancora tali approfondimenti e modus operandi in generale non pesa molto in termine orario perchè vendite cosi complicate da necessitare intervento irrinunciabile di altri professionisti sono poche. Non chiamo un notaio per sapere che documenti vuole, lo so già, leggendo prima di tutto visure e provenienze. Non chiamo l'ingegnere per sapere come dovermi muovere su un condono, o su un tramezzo spostato. Non chiamo il commercialista per chiedergli se un cliente può chiedere le agevolazioni prima casa...io parlo di casi molto più complessi che non sono la norma, ripeto, per fortuna.

In conclusione penso che l'agente immobiliare debba essere umile e curioso, debba soprattutto riconoscere i propri limiti e saper consigliare ai propri clienti l'intervento di professionisti più accreditati di lui, meglio se scelti dal cliente stesso, perchè in questo modo non si porranno problemi di conflitto d'interesse.

Mi piacerebbe sapere cosa intendi per professionista più accreditato, quando si parla di materia immobiliare nel suo complesso, e da dove viene questo giudizio.

Perché gli avvocati, ad esempio, obbligatori e tutelati, se la passano benissimo?
Ti renderai conto in quanti fanno la fame...

Lavoro per uno studio legale, l'ho già detto, quindi so benissimo qual'è la crisi dell'avvocato, ma io non mi riferivo alla crisi in generale, io mi riferivo che l'avvocato se lavora 1 ora è pagato, se fa una causa, che vinca o perda, viene pagato, perchè la legge lo tutela dicendo indirettamente che il professionista non ha tempo da perdere, ma nemmeno l'idraulico, invece l'agente immobiliare ce l'ha, che per guadagnare non deve lavorare, deve concludere, costretto quindi a vendere e non a mediare. Cosa pensi che accadrebbe se ci fosse una legge tale da imporre all'avvocato di farsi pagare solo n caso di vincita? E' la stessa cosa...riflettiamo!

E secondo te cercare di promuovere una legge che obblighi l'intermediazione immobiliare, che ha una probabilità, non solo di approvazione, ma addirittura di essere presa in considerazione trascurabile è una cosa concreta?

Non ho mai detto di voler promuovere simile assurdità, dico che una società dittatoriale come la nostra, non vedo nulla di strano nell'adeguarci. Non vuol dire che mi piaccia l'idea, nè tantomeno di volerla proporre come legge. Proposte ne ho, ma questo non vi rientra affatto.

La fattispecie è leggermente diversa, ma comunque in qualche maniera collegata: Sentenza Corte di Appello di Milano 16/2014 (responsabilità di Notaio e Geometra per la nullità di un atto a seguito della vendita di beni parzialmente non di proprietà dei venditori)

Cosa c'entra con la nullità dell'atto dovuto a immobile compravenduto con condono in corso, ad esempio a norma della 47/85, senza che siano state presentate le ricevute delle oblazioni (autoliquidate ex ante o espressamente richieste ex post al comune, a seconda che parliamo di prima o dopo il 1996?)

Trattasi di cosa conoscibile contro cosa non conoscibile. Il caso che descrivi tu non lo vedo mica complicato...il casino sta sulle provenienze, dove il notaio ha trovato qualche valida ragione per voler rischiare. Io nelle mie operazioni non rischio, e al contrario di alcuni miei colleghi che vanno dai notai più leggeri per fare la compravendita, io ho il più pignolo della zona, perfettamente in linea con il mio modus operandi. Quindi la vendita si fa se tutti siamo convinti e sicuri della bontà delle nostre tesi. Alla faccia di chi mi dice che la provvigione la guadagno solo se vendo, io non voglio vendere per forza, ma solo quando sono certo di non ritrovarmi acquirente o venditore ad attendermi per rompermi i *******i. Preciso, in 23 anni di attività, zero cause contro, allo stesso tempo siamo ancora aperti. Credo ci sia poco da criticare.

E poi il Notaio prenderà anche 1000 euro, (diciamo qualcosa di più, dai) ad atto, ma quanto ci lavora sopra? Su, dai...

be dipende, a volte anche molto meno. Poi non considerare la parcella piena, pagano una sassata di balzelli (IVA cassa, contributi aumentati, archivio e altre menate). Su 1000 euro in tasca se ne mettono 400. E' il numero e il nero che li fa guadagnare tanto, non l'operazione singola. Per il quanto ci lavora, dipende, a volte un niente, a volte tantissimo. Un pò come noi del resto. In generale hanno un ottimo incasso commisuratamente alla quantità di lavoro, però sono notai...non è da tutti diventarlo, ed è giusto che gli venga riconosciuto qualcosa di commisurato ai loro sacrifici. Credo altresi' che noi in relazione al lavoro svolto e alla qualità del lavoro stesso guadagnamo molto ma molto di più

Non si tratta di descrivere una cosa nei dettagli e dimostrare che funziona, ma semmai di osservare una cosa che funziona e cercare di capire perché.

Saggio concetto. Non a caso ho riportato le teorie degli intermediari finanziari, per analizzarne con voi le analogie con la nostra intermediazione, in relazione alle necessità richieste dal mercato di dette figure.

Allora, tornando alla domanda di Ponz "cosa vogliono i clienti?" (da noi).

Se acquirente:
1) che tu gli trovi la casa esattamente come e dove la cerca (sempre che lo sappia).
2) che tu gliela faccia pagare poco (possibilmente sotto il valore dimercato).

Se venditore:
1) che tu gli venda casa, e alla svelta anche (però non troppo alla svelta, altrimenti sembra che l'abbia svenduta e poi non ti saresti sudato abbastanza la pagnotta).
2) che tu gliela venda esattamente alla cifra che chiede.

Entrambi:
1) che tu faccia fare loro un affare.

Aspetto che sia @Ponz a rispondere a questa domanda, con una parola secca, come ho fatto io, altrimenti iniziano le solite circumlocuzioni giustificatrici della nostra provvigione. Cos'è quindi che vogliono i clienti da noi, in una parola?

 

[desmo]

Se la legge ci ha fatto nascere sensali o mediatori, l'errore fatto è stato quello farci diventare agenti immobiliari. L'agente immobiliare lavora in una agenzia immobiliare, fa il venditore e si occupa di servizi immobiliari'. Il mediatore fa il mediatore, punto e basta, per il privato o per una agenzia immobiliare. Questa è la differenza. Vogliamo fare un sondaggio fra gli agenti immobiliari su quanti vorrebbero dividere le due mansioni e riportare il mediatore come era all'origine?[DOUBLEPOST=1406891945,1406891902][/DOUBLEPOST]
........Poi vediamo chi rimane più a galla......

non siamo mediatori, siamo venditori. le nostre operazioni sono le stesse di chi vende i divani, le stufe, la frutta, ecc...ma dato che la provvigione è diversa, ovviamente diamo più servizi (a volte). A questo punto reputo più redditizio ed efficace in termini di strategie di vendita proporre le case direttamente con la provvigione caricata su, come fanno tutti i commercianti. La provvigione viene percepita come un costo in più solo nel nostro lavoro. Se io vado a comprare un divano che costa 1000 euro, il venditore non mi dice: costa 900 più 100 di provvigione perchè te la vendo (quindi ti do un servizio) perchè a quel punto il cliente non solo ha sotto il naso il costo della merce che è 900 e non 1000, ma si chiede anche se c'è un modo per risparmiare quelle 100 euro. Figurati 4000

Il motivo per il quale io ho deciso di offrire di più, risiede in un semplicissimo principio di microeconomia: di più è meglio. Il cliente se ha di più, sceglie quel servizio, a parità di costo e qualità. E pare funzioni.

 

[Ale.]

Guarda, con me non ce la fai, rileggiti i miei post nelle spoglie di pensoperme e vedrai che arrivi esimo

si ma quando parli di 20% di vendite private e che la gente paga volentieri l'agenzia per come è adesso ti assicuro sei tenero e dolce come un bambino