Speculazioni immobiliari da privato

[vitto32]

Per definizione, ogni investimento è a scopo di lucro.
Infatti si pagano le imposte sulle plusvalenze.

Se vendo la mia casa al mare ho fatto una plusvalenza, ma la casa l'ho comprata per le vacanze non per lucro. Posso considerare la plusvalenza un reddito "diverso" (tassato al 26%) senza troppe pippe mentali.

Compro, ristrutturo, vendo e, se vendo a prezzo più alto, pago le imposte.

Il TUIR dice che l'esercizio di attività "per professione abituale, ancorché non esclusiva" genera un reddito d'impresa.
Secondo l'AdE (in base all'orientamento delle Cassazione) utilizzare e coordinare un proprio capitale per ottenere un arricchimento (lucro) i si configura appunto come attività professionale. Cioè stai facendo l'imprenditore.

 

[francesca63]

Se vendo la mia casa al mare ho fatto una plusvalenza, ma la casa l'ho comprata per le vacanze non per lucro.

Non credo la legge imponga di valutare se davvero ci volevi fare le vacanze , e quanti bagni hai fatto.
Sarebbe ora di smetterla di pensare che fare dei guadagni sia attività demoniaca 😉.
Infatti le imposte sulle plusvalenze vanno a colpire proprio l’intento speculativo, che quindi è previsto e lecito.

Secondo l'AdE (in base all'orientamento delle Cassazione) utilizzare e coordinare un proprio capitale per ottenere un arricchimento (lucro) i si configura appunto come attività professionale.

Cosa vuol dire “coordinare un proprio capitale” ?
Se pago un architetto e
un ‘impresa, sono loro che fanno attività professionale.
Io rischio il mio capitale, come per qualsiasi investimento.
Infatti anche sui guadagni di borsa o di altri strumenti finanziari, si pagano le stesse imposte sulle plusvalenze.
Male non fare, paura non avere

 

[Perizio]

Sarebbe ora di smetterla di pensare che fare dei guadagni sia attività demoniaca 😉.

In effetti sono cose che non capisco.

 

[vitto32]

Infatti anche sui guadagni di borsa o di altri strumenti finanziari, si pagano le stesse imposte sulle plusvalenze.

Nel TUIR i guadagni in ambito finanziario rientrano nei "redditi da capitale" che includono le rendite finanziarie e i dividendi delle partecipazioni in società di capitale.

Cosa vuol dire “coordinare un proprio capitale” ?

Lo spiega l'AdE nell'interpello: contrattare una serie di professionisti / aziende e farli lavorare per il tuo arricchimento è considerata attività di impresa.

Dovresti appunto farlo rientrare come "reddito da capitale": tiri su una società in cui sei socio di capitale, fai le tue operazioni con plusvalenza, ci paghi le tasse come reddito d'impresa, prendi il dividendo e su quello paghi come reddito da capitale.

Sarebbe ora di smetterla di pensare che fare dei guadagni sia attività demoniaca.

Su questo non potrei essere più d'accordo.
Il fatto che stia facendo "l'avvocato del diavolo" è perché sto cercando di capire anche io come organizzarmi.

 

[Perizio]

Anche perché lassù fanno di tutto e di più nell' impunità ...vorranno avere l'escusiva...

 

[francesca63]

Nel TUIR i guadagni in ambito finanziario rientrano nei "redditi da capitale" che includono le rendite finanziarie e i dividendi delle partecipazioni in società di capitale.

Si certo.
Intendevo dire che, essendo tali plusvalenze ( sia da capitale che da vendite immobiliari) tassate con imposta sostitutiva , siamo nell'ambito delle cose lecite e "normali".

Lo spiega l'AdE nell'interpello: contrattare una serie di professionisti / aziende e farli lavorare per il tuo arricchimento è considerata attività di impresa.

Continuo a essere scettica.
Se così fosse, anche ristrutturare la casa al mare ( che ne aumenta il valore), è attività d'impresa, secondo l'Ade ?
Dipende dal numero di operazioni ? dai valori in gioco ? dal fatto che l'esigenza di vendere sia sorta solo in un secondo momento ? mi paiono situazioni difficili da valutare ...senza fare un processo alle intenzioni...
L'unico dato certo è che le imposte sulle eventuali plusvalenze sono dovute se compri/vendi nei 5 anni.
Quindi nei 5 anni è riconosciuto e tassato l'intento speculativo, ovvero che uno faccia fruttare i suoi soldi.
Non capisco cosa c'entri l'attività d'impresa.

La mia è solo curiosità intellettuale, quindi non ho mai approfondito sul serio; ma tendo a pensare in ogni campo del vivere che sia possibile fare liberamente tutto quanto non è vietato , o regolamentato altrimenti.

 

[vitto32]

Si certo.
Intendevo dire che, essendo tali plusvalenze ( sia da capitale che da vendite immobiliari) tassate con imposta sostitutiva , siamo nell'ambito delle cose lecite e "normali".

Però devi considerare che anche le società quotate in borsa di cui tu diventi azionista pagano le tasse d'impresa sul loro fatturato. Poi tu come soggetto privato paghi le tasse sul capitale.

Nel caso della speculazione immobiliare l'AdE ti può contestare di essere il socio unico di una società di fatto. In quel caso la società dovrebbe pagare le tasse d'impresa e tu quelle sul capitale.

E' un confronto tirato per i capelli ma è per spiegare la ratio che sta dietro.

Sul discorso del "processo alle intenzioni" purtroppo è proprio quello che fa l'AdE.
E in molti casi è giusto che sia così.

 

[cristian casabella]

Da quanto ne so...e ne so abbastanza...se la plusvalenza la fai ogni tanto nessuno problema, se cominci a fare guadagni comprando e vendendo più volte all’anno o comunque “troppo” spesso, devi organizzarti come imprenditore/immobiliarista pagando ovviamente tasse più alte

 

[brina82]

Lo spiega l'AdE nell'interpello: contrattare una serie di professionisti / aziende e farli lavorare per il tuo arricchimento è considerata attività di impresa.

È in contraddizione con l'art. 68 del TUIR, comma 1:

"Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo."

"Aumentato di ogni altro costo" può includere una ristrutturazione.

Io continuo a non capire.
Per definizione, ogni investimento è a scopo di lucro.
Infatti si pagano le imposte sulle plusvalenze ( che tra l'altro sono passate dal 20 al 26%, per quanto riguarda l'imposta sostitutiva da pagare direttamente al notaio).
Quindi è previsto che uno ci guadagni, legittimamente e legalmente.

Compro, ristrutturo, vendo e, se vendo a prezzo più alto, pago le imposte.

È ciò che sostiene il mio commercialista, ma fidarsi è bene e non fidarsi è meglio...

 

[vitto32]

È in contraddizione con l'art. 68 del TUIR, comma 1:
"Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 [...]"

Dicendo che sono attività commerciali le esclude dall'art 67 comma 1 quindi l'art 68 non si applica.