Tabella valori Nuda proprietà e Usufrutto

[Antonello]

Ciao a tutti, vorrei sapere in che modo impostare il contratto preliminare per un'immobile che sto acquistando dai terzi, ma che dovrebbe diventare Nuda Proprietà per me e usufrutto per una mia parente.

All'Aquila ci sono validi agenti immobiliari.
Contattane uno e fatti seguire sino al rogito.

 

[Antonio6]

Salve, e grazie anticipatamente a chi vorrà rispondermi. Spero di trovare le risposte giuste al mio quesito:
1) mia suocera di anni 71 , circa 2 anni fà ha acquistato da un figlio un appartamento di 80mq valore nel rogito 90.000 euro. Adesso vorrebbe venderlo alla figlia (mia moglie) con la formula nuda proprietà, attualmente l appartamento è in fitto.
2) Il notaio può stipulare quest atto anche se non sono trascorsi 5 anni dall acquisto?
3) è sottinteso che mia moglie diventa proprietaria e possessore dell appartamento solo a morte della madre;
4) il prezzo della vendita della nuda proprietà si può concordare tra madre e figlia , oppure ci sono tabelle da rispettare ?
5) con mia moglie abbiamo già la prima casa in comunione, per la compra della nuda proprietà ci sono delle agevolazioni d imposte ?
6) la compra della nuda proprietà è già sott inteso , che si diventa proprietario totale solo alla morte della proprietaria, è necessario aggiungere l usufrutto ? quale sarebbe il metodo più conveniente, visto che il trasferimento riguarda madre e figlia?

 

[francesca63]

2)può stipulare,ma per le imposte e/o le plusvalenze da pagare dipende da come tua suocera ha acquistato due anni fa . Chiedi un preventivo al notaio ,non solo per la parcella ,ma anche per il resto.
3) diventa nuda proprietaria subito,piena proprietaria alla morte della madre.
4)ci sono tabelle in base all'età dell'usufruttuario ,ma non sono "obbligatorie" .Chiedi al notaio che cifra minima potete concordare,per non incorrere in controlli fiscali.
Altro discorso ,se la suocera svende,gli altri futuri eredi potrebbero obiettare in futuro che la vendita maschera una donazione.
5)no
6)si,il nudo proprietario diventa pieno proprietario alla morte dell'usufruttuario.
E' automatico e non si pagano imposte.

 

[Antonio6]

Grazie Francesca, 2) trattasi di un fabbricato di 4 appartamenti, in comproprietà i miei suoceri con il figlio, in comune ed indiviso tra loro, i suoceri con diritti di usufrutto congiuntivo con diritto di accrescimento ed il figlio della nuda proprietà. Detto fabbricato è stato costruito dai miei suoceri con denaro e mezzi propri, su una zona di suolo acquistata unitamente con il figlio, (negli anni 90) quest ultimo riconoscendo di essere debitore nei confronti dei genitori di una somma di 200 mila euro, in comune accordo ha ceduto uno di questi 4 appartamenti ai genitori. Questo è avvenuto 2 anni fà, adesso i miei suoceri vorrebbero rivendere questo appartamento a mia moglie con la formula della nuda proprietà conservando l usufrutto ad essi.

 

[francesca63]

Tutto è fattibile senza problemi,ma dato che la situazione è un po' articolata,secondo me è meglio farsi consigliare dal notaio per dichiarare le cifre corrette,anche se rapporti famigliari sono buoni.

 

[Formatore Agenti]

Il calcolo del valore dell’usufrutto corrisponde all'accumulazione attuale dei redditi futuri netti dell'usufruttuario, il reddito netto dell’usufruttuario corrisponde al valore di una locazione di mercato dell'immobile, al netto delle spese a suo carico. Quindi il valore dell’usufrutto è dato dal valore netto dei redditi futuri (canone di locazione percepito se ordinario o percepibile in ordinarietà) dell’immobile attualizzati calcolato in base agli anni di vita residui dell’usufruttuario riscontrabili nelle tabelle di mortalità (redatte dall’ISTAT per regioni e sesso).

Il valore della nuda proprietà è la differenza tra il valore di mercato dell’immobile e il valore del diritto di usufrutto residuo (VNP= Vm-Vu).
Le tabelle si usano (come alcuni hanno ribadito) solo per fini fiscali.

 

[Giulio12w]

Molto utile la tabella. Ma la percentuale è fissa nel tempo o varia con l'età dell'usufruttuario? Mi spiego con un esempio, mio padre ha ricevuto in donazione una casa dal padre con usufrutto per tre persone, il padre, la madre ed una sorella, più giovane di mio padre. L'atto è del 1960 e mia zia aveva circa 22 anni. oggi ne ha 83, e la casa l'ho ereditata io. Quale quota ha mia zia e quale quota tocca a me? Grazie dell'attenzione

 

[Giulio12w]

Un'altra problematica sull'usufrutto è la seguente. Se si ha l'usufrutto fino alla morte su di una casa da 1,5 milioni di lire del 1960, senza acqua corrente, bagni, ecc., ma poi il proprietario della nuda proprietà fa delle ristrutturazioni rendendo la casa abitale secondo standard di oggi, come cambia l'usufrutto? O non cambia? Se poi l'usufruttuario vorrebbe abitarci o affittarsi la casa deve pagare qualcosa al proprietario (della nuda proprietà)?

 

[brina82]

Molto utile la tabella. Ma la percentuale è fissa nel tempo o varia con l'età dell'usufruttuario? Mi spiego con un esempio, mio padre ha ricevuto in donazione una casa dal padre con usufrutto per tre persone, il padre, la madre ed una sorella, più giovane di mio padre. L'atto è del 1960 e mia zia aveva circa 22 anni. oggi ne ha 83, e la casa l'ho ereditata io. Quale quota ha mia zia e quale quota tocca a me? Grazie dell'attenzione

Tu sei nudo proprietario e tua sorella SOLO usufruttuaria?

Per vedere quanto valgono entrambi i diritti, devi riferirti alle tabelle attuali, perchè nel 1960 probabilmente manco si immaginava che una ragazza di 22 anni potesse arrivare a 83 di vita; oggi immagino che l'aspettativa di vita per una donna di 83 siano qualcosa vicina ai 10 anni di vita, da oggi.

Un'altra problematica sull'usufrutto è la seguente. Se si ha l'usufrutto fino alla morte su di una casa da 1,5 milioni di lire del 1960, senza acqua corrente, bagni, ecc., ma poi il proprietario della nuda proprietà fa delle ristrutturazioni rendendo la casa abitale secondo standard di oggi, come cambia l'usufrutto? O non cambia? Se poi l'usufruttuario vorrebbe abitarci o affittarsi la casa deve pagare qualcosa al proprietario (della nuda proprietà)?

Bella domanda, non ci ho mai pensato...

A naso ti direi che, se non diversamente indicato dal codice civile, dividerei le spese in proporzione rispetto ai 2 valori, in quel preciso istante in cui vengono affrontate le spese stesse...

Non penso sia poi tanto stralunata come ipotesi: se le migliorie fossero state fatte nel 1960 è chiaro che a pagare la maggior parte delle somme sarebbe stato l'usufruttuario (nell'ipotesi di abitare in quella casa per almeno 50 anni, avrebbe goduto di una casa nuova); viceversa, dovendole affrontare ora, pagherebbe molto di più il nudo proprietario...

 

[francesca63]

ma poi il proprietario della nuda proprietà fa delle ristrutturazioni rendendo la casa abitale secondo standard di oggi, come cambia l'usufrutto?

La manutenzione ordinaria è a carico dell’usufruttuario, quella straordinaria del nudo proprietario, secondo legge.