Un appartamento - due subalterni

[Bastimento]

Procedere con una fusione prima del tempo, solo perchè a chiederlo, è un pinco pallino qualsiasi, che forse vorrebbe fare una proposta, resta un suicidio.

Dato che la fusione nella realtà esiste, dovrebbe essere regolarizzata in comune. Il che non muta la distinta proprietà, ma regolarizzalesistente. Altrimenti è un abuso

Si possono fondere in qualsiasi momento.

In quelle condizioni, no. Se i due vengono acquistati dal medesimo soggetto, poi lo potranno fare. Ma a quali spese?
Vedi anche @Manovale

 

[marcanto]

Approfondendo il discorso sembra proprio questo il problema: un sub è di 2 persone, l'altro sub è sempre di queste 2 persone più una che ha una piccolissima quota ma comunque ce l'ha. Mi dicono sia questo il problema per cui ad oggi non si possono ufficialmente "fondere".

sembra che tu abbia fatto o che stai ancora facendo una partita a carte ove ad un certo punto estrai l'asso dalla manica...........dopo aver bleffato !!!

Ti ricordo che nel quesito iniziale #1 indichi:
“addirittura è già stata fatta l'RTI ” = Relazione Tecnica Integrata

che addirittura è già stata fatta l'RTI

Palese che già si sapesse di cosa si trattasse e cosa contenesse /attestasse, in #5 indichi :
“è un documento redatto da un tecnico (geom , architetto..) in cui si certifica che l'immobile è perfettamente in regola sia dal punto di vista catastale che urbanistico.”

prima induci a pensare in un modo avendo indicato la RTI ....anche se si ipotizzasse una irregolarità urbanistica. ora invece te ne esci che la fusione in termini edilizi-urbanistici non è posta in essere
>>> e la RTI ????? è un farlocco !!!! o cosa ?

PS: > avevo letto che vi è anche una quota di un componente "Z" ........ma se MI indichi che vi è una RTI non sto certo a sindacare il cosa ed il come.
La RTI indica > tutto regolare, quindi punto !!!!

 

[Bastimento]

Excusatio non petita accusatio manifesta est....

Ti ricordo che nel quesito iniziale #1 indichi:
“addirittura è già stata fatta l'RTI ” = Relazione Tecnica Integrata

ora invece te ne esci che la fusione in termini edilizi-urbanistici non è posta in essere

Le cose non sono mai state nei termini che stai descrivendo: non mi pare molto corretto attribuire alla postante interpretazioni che una lettura attenta delle premesse, escludevano.

l'agente mi risponde di sì e che addirittura è già stata fatta l'RTI

Per scrupolo faccio una visura e vedo che ...........In pratica risultano due appartamentini da 3 vani ciascuno, anziché uno unico di 6 vani come è nella realtà. I proprietari sono gli stessi.
(nello specifico: un subalterno è di proprietà di X e Y a metà ciascuno; l'altro subalterno è per 1/2 di X, per 1/3 di Y e per 1/6 di Z, ).

l'agente immobiliare che non ha fatto una piega, anzi mi ha risposto che al rogito "tu compri la casa indicando i due subalterni poi puoi provvedere alla fusione", a mie spese chiaramente (?!).

Io ho visionato una casa di 6 vani e voglio comprare una casa di 6 vani, stop.

Era chiara fin dall'inizio la superficialità dell'agente, e nessuno ha posto attenzione alla non omogeneità delle "ditte". Aggiungo che nessuno ha dato una possibile spiegazione sulla supposta esistenza della RTI.

Provo quindi ad "indovinare" anche questo particolare: ammesso che la RTI sia recente ed esista e il tecnico preposto non fosse altrettanto sbadato, l'unica ipotesi logica che mi sentirei di fare è che effettivamente abbia riscontrato non solo la esistenza della pratica urbanistica di collegamento dei due appartamenti, ma abbia pure constatato la esistenza della pratica della cosiddetta "unione di fatto ai fini fiscali": quindi abbia potuto confermare la regolarità urbanistica e catastale.

Allego un articolo che illustra una situazione simile (e anche su questo ho qualche dubbio su come presenta le eccezioni sulla esenzione acquisto prima casa, ma non ci ho badato molto: certo che se uno dei due ne ha già usufruito, non la pretenderà un'altra volta)

Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali - Guida per Casa

Con una procedura di accatastamento unico, due unità immobiliari contigue possono essere considerate ai fini fiscali come una sola e ottenere esenzione IMU.

www.guidaxcasa.it

 

[Cawy]

Grazie a tutti per gli interventi!! Gli spunti sono davvero molteplici quindi scusate se non faccio tutte le opportune citazioni, ma vedo di rispondere...

1) nessuno pretende che i venditori facciano la fusione "a prescindere" ed anche in assenza di una proposta di acquisto. Si domandava semplicemente se a seguito della nostra proposta i venditori si sarebbero impegnati a farla. Ma ci è stato appunto detto che questo non è possibile in quanto i proprietari non sono gli stessi per i due subalterni, quindi finché la proprietà rimane in capo a queste 3 persone non si può fondere un bel niente..

2) la RTI esiste e risale a pochi mesi fa. Se ho modo magari la posto. Vengono citati gli estremi catastali con i due subalterni e le relative quote di proprietà. Nella parte di descrizione dell'immobile così si legge:
"Trattasi di immobili ad uso residenziale posti al piano terra, primo, secondo di porzione di fabbricato da cielo a terra. Le unità immobiliari sono identificate catastalmente in due unità distinte, in quanto appartenenti a ditte con diversa intestazione, di fatto, sotto l'aspetto distributivo interno risulta un unico alloggio contiguo comunicante, con accessi posti al piano terra uno sul fronte stradale prospiciente Via .... (sub X) ed uno dal cortile interno (sub Y). Internamente l'unità distinta con sub X è composta da.. (segue descrizione) ; l'unità distinta con il sub Y è composta da.. (segue descrizione).

Quanto sopra rilevato dai documenti in atti al catasto dei fabbricati di bologna vedi planimetrie estratte da banca dati rif .... depositata il ... prot..."

Si conclude alla voce Corrispondenza " L'immobile nello stato di fatto accertato dallo scrivente sulla base delle valutazioni visive e dimensionali in sede di sopralluogo è corrispondente nel limite delle tolleranze costruttive indicate dall'art.19 bis della L.R. 23/2004 agli elaborati grafici allegati e ai titoli edilizi sopra indicati"

** nella relazione si citano: una licenza per modifiche interne del 1970; delle concessioni edilizie in sanatoria risalenti al 1986 **

3) l'immobile allo stato attuale è sotto tutti gli aspetti un appartamento unico. Non c'è nessun muro da abbattere, nessuna porta da aprire, è già a posto così. Anche la cucina è una sola. Guardando le planimetrie - faccio un po' fatica a spiegarmi - io vedo tutto ciò che è al piano terra, per esempio, che include sub X e sub Y.
Nella plan che riguarda il sub X è evidenziato solo quello che è sub X però si vede chiaramente che le aperture ci sono già quindi è fisicamente possibile "camminare" dal sub X al sub Y attraversando una porta che è già aperta sulla planimetria catastale.

spero di essermi spiegata :'')

 

[marcanto]

Le cose non sono mai state nei termini che stai descrivendo: non mi pare molto corretto attribuire alla postante interpretazioni che una lettura attenta delle premesse, escludevano

vuoi anche indovinare anche le mie interpretazioni iniziali ?
da un punto di vista prettamente tecnico, se leggo che vi è una RTI poi non vado poi più a sindacare. cosa che mi aveva fatto sorvolare sulla presenza del proprietario "Z".

poi certo avevo dei dubbi sulla stessa relazione, è stato anche avanzata l'ipotesi che non fosse recente e che non interessava l'unità come già fusa ma solo de 2 unità separate ......ipotesi che indicavo e che anche l'interessata anticipava (basta leggere i msg)

abbia riscontrato non solo la esistenza della pratica urbanistica di collegamento dei due appartamenti,

è stato chiarito che il componente "Z" è ostacolo alla unificazione come effettivamente è, perchè quindi insisti su questa ipotesi ?

ma abbia pure constatato la esistenza della pratica della cosiddetta "unione di fatto ai fini fiscali"

perchè continui a tirare in ballo l'accorpamento catastale planimetrico delle due unità

 

[Bagudi]

@marcanto la RTI non poteva essere vecchia, perchè in Emilia Romagna è in vigore dal settembre 2017 e prima non la faceva praticamente nessuno...

 

[marcanto]

3) l'immobile allo stato attuale è sotto tutti gli aspetti un appartamento unico. Non c'è nessun muro da abbattere, nessuna porta da aprire, è già a posto così. Anche la cucina è una sola.

se la situazione è questa, ALLORA la RTI è fuorviante (per non dire farlocca).
il tecnico non può attestare una regolarità SE manca il titolo edilizio di fusione delle due unità !!!!!!
e stiamo, anche, tralasciando gli aspetti della conformità :
stato di fatto > dichiarazioni catastali

 

[marcanto]

@marcanto la RTI non poteva essere vecchia, perchè in Emilia Romagna è in vigore dal settembre 2017 e prima non la faceva praticamente nessuno...

allora è

la RTI è fuorviante (per non dire farlocca).

 

[Bagudi]

Le unità immobiliari sono identificate catastalmente in due unità distinte, in quanto appartenenti a ditte con diversa intestazione, di fatto, sotto l'aspetto distributivo interno risulta un unico alloggio contiguo comunicante, con accessi posti al piano terra uno sul fronte stradale prospiciente Via .... (sub X) ed uno dal cortile interno (sub Y).

Direi che ha chiarito perfettamente la situazione.

 

[Cawy]

il tecnico non può attestare una regolarità SE manca il titolo edilizio di fusione delle due unità !!!!!!

penso che i titoli di cui parli siano questi

** nella relazione si citano: una licenza per modifiche interne del 1970; delle concessioni edilizie in sanatoria risalenti al 1986 **

Comunque in settimana andiamo in agenzia e se tutto va bene si fa proposta