Un appartamento - due subalterni

[PyerSilvio]

coretto !

..ma scusa eh..
Con tutta la buona volonta'..

Corretto checosa...??

Se io vendo un terreno edificabile da 1000mc che sviluppa 300mq di s.l.p. e tu sei il costruttore che se lo compera.

Ti vendo la terra nuda o prima che mi fai la proposta eo il rogito
devo realizzarti e accatastare i 300 mq di pavimento...?

 

[angy2015]

in questa situazione se intendessi comprare voglio che mi si faccia vedere la situazione al Comune oltre a quella catastale e poi si inizia a contrattare, le parole dell'agente servono a poco visto che tende a sorvolare sui problemi.

 

[brina82]

Non sapendo nè leggere, nè scrivere, io prenderei che sia tutto a posto, anzi a questo punto non mi fiderei più neppure dell'agente e visionerei le pratiche presentate (magari con l'aiuto di in tecnico). Questo, a prescindere da tutto.

Poi, se sapessi leggere e scrivere, chiederei ai forumisti: come fate a dire che potrebbe essere a posto dal punto di vista urbanistico ovvero che è stata presentata la pratica al Comune, ma "manca solo l'accatastamento..."?

Di norma il fine lavori implica un accatastamento, e se manca il fine lavori, la pratica presentata è carta straccia!

PS tralasciando la regolarità urbanistica: siamo sicuri che il regolamento di condominio non vieti frazionamenti/fusioni?

 

[Bastimento]

Adesso aggiungo la mia senza essere un tecnico del ramo, ma assiduo lettore del forum. Non sparate sul ... manovratore

La visura catastale riporta due sub. I due sub appartengono a “ditte” diverse (bastano quote diverse per i medesimi comproprietari per considerare non uguali le titolarità)
Se questa è la reale attuale situazione, non può oggi farsi una reale fusione catastale.

È invece fattibile, e forse già fatta ma dovrebbe capirsi dalla visura, la unione di fatto ai fini fiscali: il compresso si trascinerebbe i due identificativi, ma sarebbe trattato fiscalmente come unico.

Se ad acquistare i due sub interviene una medesima ditta, ovviamente dopo sarà possibile fondere catastalmente i due sub.
Si sopprimerebbero i due sub e verrebbe creato uno nuovo.

la “unione di fatto” si può anche fare, quando ad un sub Già di proprietà dI X , si acquista un sub adiacente da parte del coniuge di X: le agevolazioni fiscali sarebbero salve purché la unione di fatto ai fini fiscali sia effettuata ne tempi previsti e dichiarata sul rogito

Io approfondirei la questione prima di impegnarmi nell’acquisto: e poiché ci stanno sotto dei tecnicismi, mi farei supportare da un bravo tecnico che conosce le varie tematiche che ho ricordato

 

[Bastimento]

PS tralasciando la regolarità urbanistica: siamo sicuri che il regolamento di condominio non vieti frazionamenti/fusioni?

Questione interessante.
però non mi spiego con quale autorità, salvo regolamento contrattuale.
Posso capire il divieto di frazionamento, se si suppone che il “carico” condominiale si consideri aggravato.
ma la fusione semmai rappresenterebbe un “alleggerimento”

 

[brina82]

Questione interessante.
però non mi spiego con quale autorità, salvo regolamento contrattuale.
Posso capire il divieto di frazionamento, se si suppone che il “carico” condominiale si consideri aggravato.
ma la fusione semmai rappresenterebbe un “alleggerimento”

Credo possa essere indicato nel regolamento anche senza un motivo specifico; vero è che solitamente sono vietati i frazionamenti.

 

[Cawy]

Adesso aggiungo la mia senza essere un tecnico del ramo, ma assiduo lettore del forum. Non sparate sul ... manovratore

La visura catastale riporta due sub. I due sub appartengono a “ditte” diverse (bastano quote diverse per i medesimi comproprietari per considerare non uguali le titolarità)
Se questa è la reale attuale situazione, non può oggi farsi una reale fusione catastale.

È invece fattibile, e forse già fatta ma dovrebbe capirsi dalla visura, la unione di fatto ai fini fiscali: il compresso si trascinerebbe i due identificativi, ma sarebbe trattato fiscalmente come unico.

Se ad acquistare i due sub interviene una medesima ditta, ovviamente dopo sarà possibile fondere catastalmente i due sub.
Si sopprimerebbero i due sub e verrebbe creato uno nuovo.

la “unione di fatto” si può anche fare, quando ad un sub Già di proprietà dI X , si acquista un sub adiacente da parte del coniuge di X: le agevolazioni fiscali sarebbero salve purché la unione di fatto ai fini fiscali sia effettuata ne tempi previsti e dichiarata sul rogito

Io approfondirei la questione prima di impegnarmi nell’acquisto: e poiché ci stanno sotto dei tecnicismi, mi farei supportare da un bravo tecnico che conosce le varie tematiche che ho ricordato

Bastimento ti faccio una statua, a quanto pare ci hai preso in pieno.

Approfondendo il discorso sembra proprio questo il problema: un sub è di 2 persone, l'altro sub è sempre di queste 2 persone più una che ha una piccolissima quota ma comunque ce l'ha. Mi dicono sia questo il problema per cui ad oggi non si possono ufficialmente "fondere". Se noi acquistiamo si indicherà nell'atto che è nostra intenzione procedere in tal senso.

Non sapevo questa cosa, grazie mille!


PS: non c'è condominio, è un appartamento terra-cielo con ingresso indipendente, affiancato da altre unità simili.

 

[Bastimento]

👍 ma ancora un suggerimento.
Non sono così sicuro che i costi per la fusione siano gli stessi partendo da situazioni diverse.
1) Per fare la pratica di “Unione di fatto ai fini catastali”, bisogna effettivamente che i due sub siano intercomunicanti, e qualcuno sostiene pure che siano Complementari, ad es avere una sola cucina. ( per il catasto sono u.i. Indipendenti se hanno caratteristiche fiscali proprie). Quindi deve essere già stata regolarizzato la posizione urbanistica.
2) Nel caso di richiesta di vera fusione, temo che gli oneri urbanistici siano calcolati in funzione delle opere necessarie (almeno, per i frazionamenti è così) da fare per renderli fisicamente uniti.
Se questo è vero, partire dalla situazione 1 o partire da due sub per ora separati non comporterebbe gli stessi oneri.
Di fronte allo investimento totale sarà anche poca cosa, ma meglio saperlo

 

[PyerSilvio]

Non sapendo nè leggere, nè scrivere, io prenderei che sia tutto a posto, anzi a questo punto non mi fiderei più neppure dell'agente e visionerei le pratiche presentate (magari con l'aiuto di in tecnico). Questo, a prescindere da tutto.

Poi, se sapessi leggere e scrivere, chiederei ai forumisti: come fate a dire che potrebbe essere a posto dal punto di vista urbanistico ovvero che è stata presentata la pratica al Comune, ma "manca solo l'accatastamento..."?

Di norma il fine lavori implica un accatastamento, e se manca il fine lavori, la pratica presentata è carta straccia!

PS tralasciando la regolarità urbanistica: siamo sicuri che il regolamento di condominio non vieti frazionamenti/fusioni?

Eccerto come no.

Magari si potrebbero fare pure dei carotaggi all'interno dell'alloggio.
Così tanto per stare sicuri prima di fare la proposta.

in questa situazione se intendessi comprare voglio che mi si faccia vedere la situazione al Comune oltre a quella catastale e poi si inizia a contrattare, le parole dell'agente servono a poco visto che tende a sorvolare sui problemi.

... e sbagli di grosso.

Aldilà delle parole dell'intermediario quello che contano sono gli atti.

Procedere con una fusione prima del tempo, solo perchè a chiederlo, è un pinco pallino qualsiasi, che forse vorrebbe fare una proposta, resta un suicidio.

Mi dicono sia questo il problema per cui ad oggi non si possono ufficialmente "fondere"

Si possono fondere in qualsiasi momento.

Basta che gli aventi titolo procedano in tal senso.

Senza un cliente interessato inutile procedere.

 

[Manovale]

La visura catastale riporta due sub. I due sub appartengono a “ditte” diverse (bastano quote diverse per i medesimi comproprietari per considerare non uguali le titolarità)
Se questa è la reale attuale situazione, non può oggi farsi una reale fusione catastale.

Concetto giustissimo che io, per quanto possibile cerco di espandere:
1) Tra i vari intestatari c' è rapporto di parentela ? i due appartamenti ( da quanto ho letto si tratta di due appartamenti ) hanno provenienze diverse ?
2) da quando, fisicamente, sono stati riuniti, c'è qualcosa in Comune o meglio in Municipio ?
3) C'è qualche pratica catastale " sepolta " nel senso che non è stata elaborata ?
perché ?
Stando così le cose, se acquisti nella situazione attuale ti troverai a sistemare la situazione prima in comune, non vi sono oneri urbanistici però la pratica non è semplice o priva di incognite, se dichiari lo stato di fatto, ci sono delle sanzioni.
Ti troverai a fare l' aggiornamento catastale, non si può. riunire i due appartamenti, anche con gli stessi intestatari ma in quote diverse
Ti troverai a fare due rogiti, anche se fisicamente riuniti in unico fascicolo : Capo primo e capo secondo; due trascrizioni, due volture, due parcelle.
Al Notaio, sentiti gli anatemi di rito, dovrete dichiarare che la situazione urbanistica e catastale corrisponde allo stato dell' immobile, al limite falso in atto pubblico e invalidità, dell' atto.
Normalmente spetta al venditore ripulire tutte gli inghippi, magari trovate un accordo sulla divisione delle spese.