Una controposta del venditore annulla la mia proposta irrevocabile (non ancora scaduta)?

[roberto.spalti]

La controproposta fatta dal venditore annulla la proposta formulata dal proponente l'acquisto perché come da CC "Un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta." pertanto la formulazione di una controproposta implica la non accettazione delle condizioni proposte dal proponenete l'acquisto.

L'irrevocabilità della proposta implica che il proponente non possa cambiare i termin idella proposta entro un certo periodo ma la notifica della mancata accettazione da parte del venditore (tramite la sottoscrizione di una nuova proposta) entro il termine di scadenza implica la decadenza della proposta formulata.

 

[gcaval]

Bene. L'agenzia strappa la proposta firmata dal venditore, il quale firma, prima del termine, la proposta originaria. Come la mettiamo?

La proposta originaria non è stata manomessa. Resta lì. Da questo si desume una certa furbizia da parte dell'agenzia (e del venditore). La controproposta è una cosa a parte, non è scritto da nessuna parte che annulla la proposta presentata dal promissario acquirente.

 

[roberto.spalti]

La mettiamo che ho suggerito al proponente di farsi rialsciare copia della contro proposta.

 

[sfilasto]

Caro gcaval, quello da te indicato è un comportamento non in linea con i principi di correttezza e buona fede e come tali sanzionati dal nostro ordinamento. Mettiamoci nei panni di chi acquista e diamo per assodato invece che siano tutti in buona fede: magari il proponente ha una scadenza imminente per l'acquisto (ad esempio recupero del credito di imposta o termine di consegna di un immobile che abita) e conseguentemente, a seguito della accettazione non conforme del venditore, non deve essere vessato dal mantenere ferma per tutto il termine di validità la sua proposta originaria. Si tratta del principio di equità a cui il giudice civile deve attenersi nel caso sia chiamato a valutare una controversia simile. Diverso è fornire un ragionevole consiglio a chi, come il nostro amico, deve orientarsi in merito alle sue scelte. Se il termine del rogito proposto dal venditore è per lui inaccettabile, a mio avviso ha tutta la libertà di considerare pienamente decaduta la sua proposta iniziale. Infatti se il venditore comunque non è in condizioni di accettare il termine proposto per il rogito, è corretto che lo comunichi formalmente nel più breve tempo possibile per restare - appunto - nella correttezza. Di certo il fulcro della situazione deve essere il mediatore che agisca nell'interesse principale delle parti prima che nel suo personale. In ogni caso queste disquisizioni possono fornire solo un orientamento generale e non un parere professionale dal momento che vi sono elementi vaghi e non precisi.

 

[gcaval]

Il comma 5 dell'art. 1326 c.c. parla di accettazione non conforme. Una proposta redatta ex novo con la firma del venditore, a mio modesto parere, che non fa alcun riferimento alla precedente proposta, non corrisponde ad una accettazione (conforme o meno che sia). E' semplicemente un nuovo contratto unilaterale, certamente sui generis, visto che arriva per iniziativa del venditore (guidato dall'AI) e non dal promissario acquirente. E' evidente che l'intento è quello di mettere insieme le due firme, approfittando della buona fede del potenziale acquirente.

Che dire, farsi rilasciare la copia della proposta del venditore certamente non è penalizzante, ma a mio parere a nulla servirà se questi firmerà la proposta iniziale (mai smentita, mai ritoccata, mai strappata, mai annullata). L'importante è non firmarla!

 

[sfilasto]

Credo che se la contro-proposta è indirizzata alla stessa persona che ha fatto la proposta originaria il riferimento è ampiamente evincibile. Sono d'accordo con te sul fatto che la modalità sia una "scorciatoia" per il mediatore. Ma non avendo visto direttamente il carteggio non mi esprimo oltre.

 

[roberto.spalti]

gcaval, fammi capire:
Il 25.05 firmo una proposta di acquisto intestata a MArio rossi per l'appartamento in Viale Italia; irrevocabile fino al 30.05
Il 28.05 Mario Rossi mi notifica una contro proposta per l'appartamento in VIale Italia

Secondo te un giudice può ritenere la redazione di una controproposta fra le stesse parti e per lo stesso immobile non collegata?

 

[gcaval]

magari il proponente ha una scadenza imminente per l'acquisto (ad esempio recupero del credito di imposta o termine di consegna di un immobile che abita) e conseguentemente, a seguito della accettazione non conforme del venditore, non deve essere vessato dal mantenere ferma per tutto il termine di validità la sua proposta originaria.

Sarei d'accordo con te, ma qui non è affatto così. Il proponente, se ha delle scadenze particolari, le segnala subito nella proposta, come essenziali e perentorie. Ma supponiamo che per un attimo sia stato consigliato male su questo aspetto.
In ogni caso, avendo avanzato una proposta irrevocabile fino al giorno x, sarà cosciente di essersi impegnato fino a quella data o no? O improvvisamente si è reso conto di certe scadenze?

Secondo la buona fede da te richiamata, anche il proprietario, in buona fede, appunto, potrebbe aver fatto tale richiesta all'AI, per star più tranquillo, posticipando la scadenza, ritenendo che per il promissario acquirente potesse cambiare poco o nulla (tante volte è così). Ovviamente anche lui è stato consigliato malissimo (dall'AI), e sono d'accordo con te (voi) con il fatto che a rigore si sarebbe dovuta fare una lettera di non accettazione.

Infatti se il venditore comunque non è in condizioni di accettare il termine proposto per il rogito, è corretto che lo comunichi formalmente nel più breve tempo possibile per restare - appunto - nella correttezza.

Ma la nuova proposta per voi è una accettazione non conforme o non accettazione? Per me resta la definizione di proposta, ossia contratto unilaterale.

Si tratta del principio di equità a cui il giudice civile deve attenersi nel caso sia chiamato a valutare una controversia simile.

Certo. M fin quando non conosciamo i motivi per cui il promissario acquirente ha deciso di non comprare più, ho qualche dubbio che abbia la piena ragione. Resta un fatto, che stiamo osservando da molto tempo anche su questo forum: sempre più persone, firmano un contratto, e poi vogliono fare retromarcia, per motivi spesso futili, non legati allo stato dell'immobile. Questa è una cosa comunque disdicevole, e credo che anche per voi, AI, non sia il massimo, soprattutto se avete lavorato onestamente e con impegno.

 

[Sim]

Se ho capito bene, il venditore non ha apportato modifiche al modulo della proposta, ma ha semplicemente riscritto un altro modulo modificando la data del rogito e firmando subito l'accettazione. Il nuovo modulo, se ho capito bene, è stato scritto nella persona dell'acquirente che deve solo mettere la firma per accettare le nuove condizioni.
Il dubbio dell'acquirente è: visto che io non voglio più comprare e visto che il modulo che ho sottoscritto per primo è ancora nel cassetto dell'agente e visto che i 15 gg non sono passati, è possibile che il venditore se io non accettassi le nuove condizioni possa firmare il vecchio modulo (mai cestinato?)

 

[gcaval]

Secondo te un giudice può ritenere la redazione di una controproposta fra le stesse parti e per lo stesso immobile non collegata?

Il fatto che siano collegate non significa che la prima proposta sia stata annullata. Ti faccio un'altro esempio. Il proprietario, avendo delle necessità diverse, avanza delle richieste verbali al proponente, al fine di cambiare le condizioni della proposta. Alla fine, il proponente gli dice: prendere o lasciare. Il proprietario accetta la proposta così com'era. E se le richieste vengono fatte per iscritto, invece?
Il punto su cui non ci troviamo, caro Spalti, è che per me da nessuna parte c'è scritto che la prima proposta è stata annullata. Essendo la proposta un atto unilaterale, per come la vedo io (ovvio che l'ultima parole spetterebbe ad un giudice), non costituisce una accettazione conforme o meno, né una non accettazione. E', sic et simpliciter, una proposta (scritta). Sicuramente è un escamotage, probabilmente anche nullo, visto che arriva dal venditore all'acquirente. Tu invece sostieni che questa equivale alla non accettazione della precedente proposta. Al giudice l'ardua sentenza!

Aggiunto dopo 1 :

Il dubbio dell'acquirente è: visto che io non voglio più comprare e visto che il modulo che ho sottoscritto per primo è ancora nel cassetto dell'agente e visto che i 15 gg non sono passati, è possibile che il venditore se io non accettassi le nuove condizioni possa firmare il vecchio modulo (mai cestinato?)

La mia risposta è si.