Una formula di compravendita strana...

[Ponz]

secondo me questa formula è assolutamente rischiosa per entrambe le parti se al termine del tempo stabilito non si arrivasse al rogito cosa che non accadrebbe con il rent to buy, contratto di affitto, che segue delle regole, e preliminare con l'opzione di futuro acquisto registrato e trascritto, ma dove c'è una volontà e non un obbligo.

Il rent to buy cosa garantisce?

Nulla di nulla. Se quello è moroso incolpevole o addirittura PAGA il canone di affitto, tu devi fare una causa per dimostrare, davanti al giudice, che quel contratto è decaduto in quanto il conduttore (in regola con i canoni, tra l'altro molto bassi, meno di quanto pagherebbe normalmente) non avrebbe adempiuto al preliminare... intanto passa il tempo, l'inquilino ci resta, e tu ti attacchi.

Tutti i contratti a pagamento differito contengono dei rischi, ma il bilanciamento delle garanzie e degli impegni aiutano la buona conclusione.

Con il rent to buy chi compra versa un NIENTE DI NULLA (caparre di solito basissime) in confronto a quanto gli viene consegnato e rischia 0 (zero) scaricando tutti i rischi sul venditore.
Poi paga un canone di mercato del quale viene calcolata la metà...

Io evito come peste.

 

[cosma]

L'AI al momento della comunicazione all'acquirente dell'accettazione del venditore matura il diritto alla provvigione.

La provvigione secondo la legge attuale matura al contratto preliminare dal quale scaturiscono obblighi e non intenzioni come nelle proposte.[DOUBLEPOST=1404807995,1404807896][/DOUBLEPOST]

Il rent to buy cosa garantisce?

Nulla di nulla. Se quello è moroso incolpevole o addirittura PAGA il canone di affitto, tu devi fare una causa per dimostrare, davanti al giudice, che quel contratto è decaduto in quanto il conduttore (in regola con i canoni, tra l'altro molto bassi, meno di quanto pagherebbe normalmente) non avrebbe adempiuto al preliminare... intanto passa il tempo, l'inquilino ci resta, e tu ti attacchi.

perchè se dai il possesso e non paga più tu poi dove ti attacchi?

 

[Ponz]

perchè se dai il possesso e non paga più tu poi dove ti attacchi?

Innanzituto non è in regola se paga i canoni con uno dei contratti ti pare poco?

Secondo è una normale procedura di ripresa in possesso... molto più agevole di una morosità... se poi la morosità (nei confronti dei canoni di locazione) non c'è.... devi comunque fare una causa che SMONTI il contratto di locazione oltre a richiedere il possesso.

Per cosa è giustificata la transitorietà?

Quali precedenti ci sono?

Quanta giurisprudenza c'è?

Se io pago i canoni sono inadempiente al contratto con "modo" o "condizione" e quanto questa condizione è compatibile con le leggi che regolano le locazioni in PRATICA (intesa come giudizi già passati) e non teoria?

E ora: quanta giurisprudenza c'è invece riguardo al reintegro del possesso in caso di preliminari con inadempienze?

 

[cosma]

Con il rent to buy il canone di affitto è sempre più alto perchè viene considerata una parte a canone di affitto ed una parte in conto caparra.[DOUBLEPOST=1404808295,1404808172][/DOUBLEPOST]

Innanzituto non è in regola se paga i canoni con uno dei contratti ti pare poco?

Secondo è una normale procedura di ripresa in possesso... molto più agevole di una morosità... se poi la morosità (nei confronti dei canoni di locazione) non c'è.... devi comunque fare una causa che SMONTI il contratto di locazione oltre a richiedere il possesso.

Per cosa è giustificata al transitorietà?

Quali precedenti ci sono?

ripresa di possesso ed in base a quale contratto? nel rent to buy tutto questo si può stabilire mentre con quel preliminare no.

 

[Ponz]

Con il rent to buy il canone di affitto è sempre più alto perchè viene considerata una parte a canone di affitto ed una parte in conto caparra.

Con il rent to buy "vero" non è così. Lo hai personalizzato. HO visto dei contratti fatti da colleghi, presi da chi lo "distribuisce"... canone di mercato 50 loc-50 acconto fino a raggiungere il 15% (le formule variano, personalizzandosi, ma di poco), che poi è la parte che dovrebeb esser "garantita" al venditore....

ripresa di possesso ed in base a quale contratto? nel rent to buy tutto questo si può stabilire mentre con quel preliminare no.

Stabilire, nel preliminare, ma nel contratto di locazione cosa ci scrivi? E quello che ci scrivi quanto è compatibile con la 431/98?

 

[cosma]

mai dare il possesso della proprietà se non hai stipulato e ricevuto il saldo prezzo.è consigliabile sempre.

 

[Ponz]

mai dare il possesso della proprietà se non hai stipulato e ricevuto il saldo prezzo.è consigliabile sempre.

Eh si, questo è il punto di partenza... ma eravamo altrove.

Comunque lasciamo perdere.

 

[pippo63]

La provvigione secondo la legge attuale matura al contratto preliminare dal quale scaturiscono obblighi e non intenzioni come nelle proposte.

L'accettazione di una proposta di acquisto da parte dei venditori comunicata agli acquirenti genera gli stessi obblighi di un preliminare, anzi è la stessa proposta che diviene preliminare; quale sarebbe la legge attuale che citi?

 

[cosma]

COon il rent to buy "vero" non è così. Lo hai personalizzato.


Stabilire, nel preliminare, ma nel contratto di locazione cosa ci scrivi? E quello che ci scrivi quanto è compatibile con la 431/98?

è a canone libero e segue la tassazione vigente. compresa la cedolare secca, importante è poi il preliminare che si sottoscrive contestualmente o la scrittura privata fatta dal notaio e soprattutto devono essere trascritti per essere garantiti, anche l'agente immobiliare per quanto riguarda le sue provvigioni può fare una scrittura privata per non essere scavalcato.[DOUBLEPOST=1404808908,1404808718][/DOUBLEPOST]

Eh si, questo è il punto di partenza... ma eravamo altrove.

Comunque lasciamo perdere.

se vuoi fare quel preliminare non gli devi dare il possesso, siccome oggi non c'è una legge che regolamenta queste nuove formule di compravendita devi dividerli in due tipi appunto.

 

[Ponz]

è a canone libero e segue la tassazione vigente. compresa la cedolare secca, importante è poi il preliminare che si sottoscrive contestualmente o la scrittura privata fatta dal notaio e soprattutto devono essere trascritti per essere garantiti, anche l'agente immobiliare per quanto riguarda le sue provvigioni può fare una scrittura privata per non essere scavalcato.

Tutto questo non risolve nulla di quanto sottolineato.
Il canone è libero, ma essendo stato creato per venire incontro alle esigenze di chi non ha SOLDI per comprare (un surrogato dei mutui facili) chiaro che punta a ridurre il peso, con caparre basse, e canoni di mercato.

Il rent-to-buy "real life" invece, cioè quello rielaborato dai costruttori e al quale ti riferisci, prevede una caparra congrua e un canone elevato, proprio per evitare che ci sia convenienza nel rimanere nell'immobile pagandolo.... ma non è il rent to buy, infatti il suo creatore chiama questi surrogati "cose fatte solo nell'interesse dei costruttori", interpretazione che io ritengo assolutamente scorretta, ravvenendo un equilibrio di impegno tra le parti... che poi abbassino drasticamente la quantità di persone che possono permetterseli, a parere mio, è un bene, in quanto cercare scorciatoie non è sempre foriero di buone cose...

Tra l'altro, l'assunto per il quale il "prezzo è bloccato" è ridicolo, in fase di calo dei prezzi costante e perfino l'assunto del 70% è discutibile se tra tre anni le quotazioni venissero riviste... il perito della banca potrebbe decidere che il 70% non si è raggiunto.... inoltre gli istituti non tengono conto tanto del fatto che l'inquilino abbia pagato il canone quando fanno le valutazioni sul debitore...

... è un mondo difficile.