Valutazione immobile da ristrutturare

[GEO_DGE_1]

Finché la procura non viene revocata, il procuratore può firmare ogni atto , anche contro la volontà o all’insaputa di chi ha dato procura, con i soli eventuali limiti indicati nella procura stessa .

In teoria il procuratore dovrebbe fare gli interessi di chi rappresenta e non il contrario, e può essere anche citato in giudizio ovviamente.

 

[francesca63]

In teoria il procuratore dovrebbe fare gli interessi di chi rappresenta e non il contrario, e può essere anche citato in giudizio ovviamente.

Questo è certo; ma vendere un immobile non è qualificabile a priori come contrario agli interessi, soprattutto se si vendesse al prezzo di mercato.
Certo non è necessario chiedere il permesso al rappresentato, o informarlo, almeno in teoria.
Nella pratica, se il rappresentato è lucido , è chiaro che se ne parlerà.

 

[GEO_DGE_1]

Questo è certo; ma vendere un immobile non è qualificabile a priori come contrario agli interessi, soprattutto se si vendesse al prezzo di mercato.
Certo non è necessario chiedere il permesso al rappresentato, o informarlo, almeno in teoria.
Nella pratica, se il rappresentato è lucido , è chiaro che se ne parlerà.

Concordo ed aggiungo se non è lucido meglio comunque perizia dell'immobile poco prima dell'atto notarile che sia di valore non inferiore alla vendita

 

[francesca63]

se non è lucido

Se non è lucido, il notaio non procede.
A maggior ragione se chi deve firmare ha 90 anni, gli accertamenti saranno ( o dovrebbero essere ) più minuziosi.

 

[GEO_DGE_1]

Se non è lucido, il notaio non procede.
A maggior ragione se chi deve firmare ha 90 anni, gli accertamenti saranno ( o dovrebbero essere ) più minuziosi.

No se hai in mano procura generale , se il rappresentato è lucido o no al notaio non interessa, manco presenzia all'atto, quello volevo dire

 

[Simon_80]

Pazzesco, non lo avrei mai detto! Non si finisce mai d'imparare. In pratica contano solo i miei in questo contesto di compravendita. Dunque se la parente vuole restare e non vendere mentre i miei vogliono vendere per pagarle l'ospizio, e riescono a trovare l'acquirente, che si fa? Possono costringerla ad andare in ospizio? Lo chiedo perchè è una delle 2 soluzioni che vi avevo indicato, ed avevo detto che io non ero favorevole, ma se i miei la pensano diversamente, potranno buttarla fuori di casa?
So che potete rispondere: "basta parlarne", ma se divergiamo su questa decisione, possono loro vendere la casa e mandarla via sulla base di quella procura generale?

 

[GEO_DGE_1]

SE la rappresentata è capace di intendere potrebbe andare dal notaio e revocare o dare ad altri la procura. E chi compra con lei dentro? Nessuno se non a prezzo stracciato.
La procura generale è una cosa seria, io ne sto facendo fare tantissime ai miei clienti, ma io non l'ho fatta x mia madre e adesso mi tengo l'immobile vuoto in stand by!!!

 

[francesca63]

possono loro vendere la casa e mandarla via sulla base di quella procura generale?

Lei può revocare la procura, anche su tuo suggerimento, eventualmente.

 

[Simon_80]

Vi porto aggiornamenti a seguito delle 2 ultime valutazioni ed al solito vi chiedo parere sull'operato degli aaii ed in genere consigli, sempre che ci sia qualcosa in più da aggiungere. Ah scusate la lunghezza ma c'è in ballo molta roba

1. Ag locale
All'inizio aveva proposto una vendita per 100k, specificando che potevo farci tranquillamente 80k ma non mi sarebbe convenuto e comunque si sarebbe partiti da 120k, poi ha aggiunto: "il problema principale sono questi altri 2 piani di sotto: se un domani verranno venduti ad un gommista, un fabbro o qualcuno che ha un'attività rumorosa, quelli del 1^ piano se ne possono scappare; questo disincentiva molto i potenziali acquirenti". Prosegue: "sarebbe ottimo poter contattare gli altri 2 proprietari per vedere se vogliono vendere, allora la vendita in blocco sarebbe molto più semplice". Aggiunge: "il terreno influisce molto positivamente sull'immobile mentre il rumore dell'autostrada dà parecchio fastidio. Qui bisogna ristrutturare tutto, non solo il tetto, facendo anche qualche lavoro al vialetto che porta al terreno, direi che parliamo di 40-45k complessivi".
Vi chiedo: che senso ha fare una valutazione se poi mi dici che nessuno la comprerà? La tua valutazione (80k-100k) acquista senso solo all'interno del progetto di vendita in blocco, almeno questa è la mia deduzione su quanto ha spiegato.
Poi continua dicendo che alcuni anni fa lo contattò il proprietario del piano -1 per venderlo ma non se ne fece nulla e mi racconta che questo proprietario acquisì il locale dal costruttore farabutto (proprietario precedente) perchè gli fece dei lavori, il farabutto non pagò e gli diede "in cambio" il locale a -1. Di conseguenza il farabutto conserva oggi solo il piano terra.
Infine indica la villetta "gemella" accanto (3 piani + terreno + garage) e dice: "avevavo dato l'incarico di venderla a me molto tempo fa, quando ancora era solo uno scheletro incompiuto [si riferisce al costruttore farabutto] ma non ci sono riuscito, comunque so che l'hanno venduta per 150k anche se ne hanno poi spesi altrettanti per finalizzarla.
Con queste cifre alla mano, direi che nessun pazzo spenderebbe 80-100k solo per il nostro 1^ piano ed un pezzetto di "deserto di sahara"! (cit.) Mi chiedo se questi aaii non si rendono conto delle enormi contraddizioni che sparano quando parlano.

2. Ag nazionale
Premetto che:
- anche lui mi chiese: "a che cifra aveva pensato" e, dopo vari tentennamenti, risposi: "50k?";
- sono passati più di 10gg tra visita e valutazione.
Per valutare il prezzo di vendita ha fatto un ragionamento analogo al mio e cioè: ha preso il prezzo di vendita dell'immobile come se fosse "perfetto", cioè senza necessità d'eseguire lavori di ristrutturazione, e gli è risultato 70k basandosi sia sui dati OMI sia su immobili di "pari caratteristiche" in vendita nei paraggi, poi ha sottratto il minimo della spesa per il tetto che gli avevo detto, cioè 25k, arrivando a 45k. Poi ho chiesto: "vedo che non ha considerato per nulla il terreno, come mai?", risponde: "in questo caso non influisce minimamente sulla vendita"; infine gli ho proposto: "che ne pensa se si riuscisse a convincere gli altri 2 proprietari dei locali sottostanti a vendere, quindi ad una vendita in blocco?", risponde: "il numero dei clienti interessati crescerebbe moltissimo però il suo personale guadagno resterebbe sempre quello".
I miei dubbi in merito:
- Perchè ha sottratto solo le spese del tetto e non tutta la mole di altre spese? dando ascolto all'ag locale si parla di 30k (media tetto) + 40k (minimo interni e vialetto) = 70k... che porterebbe a zero la cifra di vendita seguendo quel suo ragionamento!
- E' possibile che tutti i criteri di valutazione su cui si è basato e che mi ha spiegato (OMI, altri immobili simili, etc) siano stati solo un super****ola ed ha tirato fuori quei 45k solo perchè all'inizio gli avevo detto a naso 50k? In altre parole: "provo con un mandato di vendita a 6 mesi a vendere comunque l'immobile, anche eventualmente svendendolo perchè su questo range di vendita prendo un fisso e non una percentuale, e propongo al proprietario una cifra leggermente inferiore a quella che vuol farci lui per fargli capire che faccio valutazioni "serie"". Verosimile?

Chiuse le valutazioni degli AAII, adesso mi tocca tirare le somme (assieme a voi, se vi va).
Io continuo a ritenere più verosimile il range 30-45k, poi dipende tutto da fattori casuali come 1) chi è molto/poco interessato al terreno, 2) chi vuol fare il super-tetto da 50k o accontentarsi dell'indispensabile di 25k. Sono tanto tentato quanto scettico dal progetto di vendita in blocco soprattutto a causa del farabutto del piano terra: visto che la mia parente è stata truffata 40 anni fa, è saggio che oggi io mi associ con lui in questo affare? In un contesto del genere, che danni/truffe potrei subire?

 

[Simon_80]

Mi dovete scusare se replico su me stesso ma vorrei farvi un'altra domanda su questo immobile. Vorrei anche valutarne la vendita in nuda proprietà ma non so nulla sull'argometo, ovvero non ho idea di quanto possa pagare un acquirente in un contesto del genere. Ho fatto una veloce ricerca arrivando a questo calcolatore ma non capisco che valore attribuire al risultato: chi dice che, se l'immobile ha un valore probabile di vendita di 40k, allora sarà acquistato a -10% (36k) in nuda properità solo sulla base d'età del proprietario? Come si fa una valutazione del genere?