I chiarimenti sono dovuti.
1. Per me fermare l'immobile ha significato sospendere le visite, assumendomi il rischio di perdere acquirenti, ma valutando come serio il potenziale acquirente. Ovvio che è stato un rischio, ma nulla che non avrei potuto recuperare rimettendo in vendita l'immobile un mese dopo, se l'acquirente si fosse tirato indietro, esponendosi anche al rischio di una richiesta di risarcimento per arbitraria interruzione delle trattative e conseguente responsabilità precontrattuale (avevo ampio scambio di corrispondenza sul raggiungimento dell'accordo). Come avevo intuito, la persona si è invece rivelata seria.
2. Il notaio, prima del preliminare, ha verificato che l'immobile fosse a posto per il rogito, anticipando i controlli che comunque avrebbe dovuto fare. La sospensiva, come compreso da francesca63, era riferita al mutuo, a tutela dell'acquirente.
3. Il notaio ha richiesto a me (e presumibilmente verificato) tutta la documentazione relativa all'immobile: licenza edilizia, certificato di abitabilità, provvedimenti autorizzatori o concessori successivi all'edificazione, certificazione impianti (avendo fatto recente ristrutturazione) oltre all'ovvia documentazione catastale e tavolare (sono in Trentino) e APE. Questo prima che desse l'ok per fare il preliminare.
4. La caparra ricevuta, ove il mutuo non fosse stato concesso, sarei stato obbligato a restituirla, per mancato avveramento della condizione sospensiva (mutuo) il cui avveramento avrebbe obbligato l'acquirente al rogito definitivo
Spero di essere stato chiaro e ribadisco che, se si ha cognizione, voglia e tempo di starci dietro, l'agente non è essenziale. Io, nel mio caso, su un solo appartamento, ho risparmiato 10000€ di provvigione e idem l'acquirente, risultando più competitivo, a parità di prezzo e prodotto, sul mercato. Ovvio che mi sono dovuto dare da fare, ma tutto ha un prezzo (o un risparmio) e sono riuscito a vendere in tre mesi. Poi se uno non vuole, o non può, le agenzie ci sono appositamente, ma da qui a prospettare l'impossibilità di far senza, ce ne passa.