Venditore poco serio

[Zagonara Emanuele]

Concordo con chi mi ha preceduto nell'affermare che l'affare è stato gestito in maniera dilettantesca e superficiale, specialmente dall'agente immobiliare.

Di fatto il vostro contratto è ancora "in essere" poichè pare di capire abbiate firmato solamente voi acquirenti il recesso, perciò fin qui, tecnicamente sareste voi gli inadempienti.

In realtà il vostro contratto, soggetto a clausola sospensiva, doveva essere "risolto" col consenso scritto di ambo le parti (cosa che pare di capire non sia avvenuto in maniera formale in quanto il venditore non ha firmato nulla ma si è solamente espresso a parole); e qui il collega a toppato alla grande !

Come uscirne?

Analizziamo i fatti allo stato attuale:

1) non avere lasciato alcuna caparra (in quanto vi è stata restituita);
2) la vostra proposta è soggetta a sospensiva per necessità di accedere ad un mutuo.

Questi 2 fatti sono dalla vostra parte.

Inoltre:
bisognerebbe leggere come sia stata scritta la clausola sospensiva relativa alla necessità di accedere al mutuo.
Solitamente non viene scritta e formulata in maniera chiara e corretta, e a lume di naso direi che è abbastanza probabile che l'agente immobiliare in questione, che non brilla di capacità, abbia scritto la clausola in maniera vaga e poco chiaro.

Una clausola ben formulata, ad esempio, oltre a porre un termine temporale, esplicita che il proponente debba dimostrare che il mutuo non sia stato concesso.
La clausola mal formulata invece non prevede tale "onere" a carico del proponente, perciò è sufficiente "affermare" che il mutuo non è stato concesso per "liberarsi dal vincolo contrattuale" (spiegato in maniera semplicistica)

E anche questo vi aiuta.

Ma cosa potrebbe fare il venditore?

Intimarvi ad adempiere il contratto ad esempio!
Tuttavia, stando al vostro racconto, per farlo dovrebbe avere una faccia come il cu.... !
Inoltre, benchè non possiate dimostrare "sulla carta" che il contratto è stato risolto di comune accordo, potete fare affidamento sulla "testimonianza" dell'agente immobiliare (almeno questo sarà in grado di farlo spero) che potrà chiarire le intenzioni e le dinamiche dell'accaduto, e ciò vi metterebbe al riparo da azioni temerarie da parte del venditore.

Ma il venditore vi intimerà ad adempiere?
Tutto può essere, tuttavia, tutto quanto sopra considerato la vedo dura.

Voi cosa potete fare in concreto per tutelarvi e "liberarvi"?

Inviare una raccomandata r.r. al venditore per esplicitare che poichè il mutuo non è stato concesso, non potete proseguire con l'acquisto e conseguentemente ritenete nulla la proposta sottoscritta per effetto della clausola sospensiva.

Altra cosa:
Cambia agente immobiliare e trovane uno "capace", lascia perdere i brocchi e gli improvvisati.

 

[Junior]

Grazie per la cortese risposta.

Non mettiamo in dubbio che sia stato fatto un pasticcio, ma una coppia come noi non compra case tutti i giorni e non sapevamo come muoverci, abbiamo fatto quello che era possibile e con i consigli del notaio.

Allora, la proposta è stata vincolata alla concessione del mutuo, appena abbiamo avuto la predelibera da parte della banca abbiamo chiamato l'agenzia e fatto sapere della conferma, non gli abbiamo fatto avere il voucher di mutuo.

Abbiamo chiamato la banca per archiviare la richiesta, solo ed esclusivamente dopo la chiamata dell'agente che ci ha detto che era meglio non perdere più tempo perché ci rimettavamo solo noi.
Sia venditore che agente erano a conoscenza che dovevo chiamare notaio e banca per chiudere tutta la pratica e non lasciare niente in sospeso.

Confermo quanto appena detto.
Se la clausola sospensiva non prevede alcun onere da parte vostra (come spiegato da @Zagonara Emanuele ) in merito alla dimistrazione della mancata delibera andate avanti 'tranquilli'. Metto le virgolette perché mi sembra abbiate a che fare con due soggetti piuttosto lunatici.

 

[Fre]

Una clausola ben formulata, ad esempio, oltre a porre un termine temporale, esplicita che il proponente debba dimostrare che il mutuo non sia stato concesso.
La clausola mal formulata invece non prevede tale "onere" a carico del proponente, perciò è sufficiente "affermare" che il mutuo non è stato concesso per "liberarsi dal vincolo contrattuale" (spiegato in maniera semplicistica)

Molto piacere di parlare con un esperto.
Cito quanto scritto nella proposta d'acquisto:
la presente proposta è vincolata alla fattibilità reddituale chiesta da parte acquirente da ottenersi entro 40gg dall'accettazione della proposta stessa presso la banca designata da parte acquirente.
Proposta accettata il 05/05/2023

Quello che mi sfugge è: ho ricevuto la predelibera del mutuo dalla banca, ho chiamato l'agente per dirgli che abbiamo il mutuo, ho richiamato la banca dopo tutto questo caos chiedendo di archiviare la domanda perché il venditore si è ritirato e ci ha restituita la caparra.
Noi comunque siamo inadempienti o siamo "liberi?"

 

[Junior]

Confermo quanto appena detto.
Se la clausola sospensiva non prevede alcun onere da parte vostra (come spiegato da @Zagonara Emanuele ).
Andate avanti 'tranquilli'. Metto le virgolette perché mi sembra abbiate a che fare con due soggetti piuttosto lunatici.

Molto piacere di parlare con un esperto.
Cito quanto scritto nella proposta d'acquisto:
la presente proposta è vincolata alla fattibilità reddituale chiesta da parte acquirente da ottenersi entro 40gg dall'accettazione della proposta stessa presso la banca designata da parte acquirente.
Proposta accettata il 05/05/2023

Quello che mi sfugge è: ho ricevuto la predelibera del mutuo dalla banca, ho chiamato l'agente per dirgli che abbiamo il mutuo, ho richiamato la banca dopo tutto questo caos chiedendo di archiviare la domanda perché il venditore si è ritirato e ci ha restituita la caparra.
Noi comunque siamo inadempienti o siamo "liberi?"

 

[Zagonara Emanuele]

Molto piacere di parlare con un esperto.
Cito quanto scritto nella proposta d'acquisto:
la presente proposta è vincolata alla fattibilità reddituale chiesta da parte acquirente da ottenersi entro 40gg dall'accettazione della proposta stessa presso la banca designata da parte acquirente.
Proposta accettata il 05/05/2023

Quello che mi sfugge è: ho ricevuto la predelibera del mutuo dalla banca, ho chiamato l'agente per dirgli che abbiamo il mutuo, ho richiamato la banca dopo tutto questo caos chiedendo di archiviare la domanda perché il venditore si è ritirato e ci ha restituita la caparra.
Noi comunque siamo inadempienti o siamo "liberi?"

Clausola scritta malamente e da incompetenti.

Così com'è formulata la proposta non pare essere vincolata alla concessione del mutuo (anche se se ne intuiscono le intenzioni - intuire non è esplicitare -), bensì alla "potenzialità reddituale" per poterlo ottenere.
Perciò avendo voi informato la controparte che la banca ha concesso la "predelibera", tecnicamente la vostra proposta è divenuta pienamente efficace essendo venuta meno la ragione della sospensiva.

Ora rimangono 2 fatti:

1) l'assegno vi è stato restituito

2) il termine previsto della proposta è "scaduto" lo scorso 09 Giugno (Maggio ha 31 giorni).

Domanda:
ad oggi il venditore vi ha comunicato qualcosa "ufficialmente"? (in forma scritta e tracciabile)

Benchè la vostra proposta possa ritenersi ancora valida, se il venditore non vi ha "intimato ad adempiere" il contratto, la vedo tutta in salita per lui poterlo fare e specialmente vedersi riconoscere la ragione.

Qualcuno dovrebbe spiegare:
- perchè l'assegno sia stato restituito e che se ne prende la responsabilità dell'azione;
- perchè dopo oltre 1 mese e mezzo (47 giorni) dalla scadenza del termine nessuno si sia fatto vivo prima "ufficialmente".

Concludendo:

Se vuoi fare le cose per bene (e non come le predispone l'agente) devi "liberarti" dal vincolo contrattuale stretto col venditore.

Potresti inviare raccomandata r.r. al venditore per esplicitare la situazione, spiegando che a seguito del "suo" ripensamento dopo l'accettazione della proposta non hai dato seguito alla richiesta di mutuo.
Che a seguito del "suo" ripensamento hai ricevuto in restituzione l'assegno di caparra dall'agente (su invito "suo").
E che pertanto prendi atto della "sua" volontà di non dare seguito alla compravendita e di ritenerla pertanto "risolta" per "sua" volontà.

 

[francesca63]

Cito quanto scritto nella proposta d'acquisto:
la presente proposta è vincolata alla fattibilità reddituale

ho ricevuto la predelibera del mutuo dalla banca, ho chiamato l'agente per dirgli che abbiamo il mutuo

Questa clausola che hai riportato non è una condizione sospensiva legata al mutuo, ma solo all’analisi reddituale, che hai avuto nei tempi previsti e che hai comunicato di avere avuto.
In linea teorica, quindi, il contratto attualmente è divenuto perfettamente efficace.
Quello che “stona” e gioca a vostro favore è che l’assegno è tornato in mano vostra.

Ma devi assolutamente chiarire, con il supporto dell’agente che ha combinato il pasticcio.
Serve una firma del venditore per una risoluzione consensuale, per chiudere la questione.
Se non firma, resti un po’ in un limbo.

 

[francesca63]

Vedo ora che @Zagonara Emanuele ha risposto mentre scrivevo.
Come capita spesso, abbiamo espresso gli stessi concetti

 

[Fre]

Serve una firma del venditore per una risoluzione consensuale, per chiudere la questione.
Se non firma, resti un po’ in un limbo.

Il venditore non firmerà mai ora che ha trovato.
Proprio per questo noi non vogliamo rimanere in un limbo e trovarci poi per strada, vogliamo trovare una soluzione dove il venditore non ci possa richiedere niente.

Siamo veramente stressati dalla situazione e a noi non rimane molto tempo per trovare un'altra sistemazione.

ad oggi il venditore vi ha comunicato qualcosa "ufficialmente"? (in forma scritta e tracciabile)

Intendi che vuole recedere dalla vendita? Se questo no, non abbiamo ricevuto niente di ufficiale.

Benchè la vostra proposta possa ritenersi ancora valida, se il venditore non vi ha "intimato ad adempiere" il contratto, la vedo tutta in salita per lui poterlo fare e specialmente vedersi riconoscere la ragione.

Nessuna intimazione da parte sua per la conclusione, anzi è lui che all'inizio non voleva più vendere.

Potresti inviare raccomandata r.r. al venditore per esplicitare la situazione, spiegando che a seguito del "suo" ripensamento dopo l'accettazione della proposta non hai dato seguito alla richiesta di mutuo.
Che a seguito del "suo" ripensamento hai ricevuto in restituzione l'assegno di caparra dall'agente (su invito "suo").
E che pertanto prendi atto della "sua" volontà di non dare seguito alla compravendita e di ritenerla pertanto "risolta" per "sua" volontà.

Con la raccomandata di risolve tutto e non può più venirci a chiedere niente?

 

[Zagonara Emanuele]

Intendi che vuole recedere dalla vendita? Se questo no, non abbiamo ricevuto niente di ufficiale.


Nessuna intimazione da parte sua per la conclusione, anzi è lui che all'inizio non voleva più vendere.


Con la raccomandata di risolve tutto e non può più venirci a chiedere niente?

Non sarete liberi "automaticamente" ma almeno metterete i puntini sulle " i " che servirà a scoraggiare il venditore dall'intraprendere azioni temerarie e ponendo un termine di "messa in mora" otterrete:

1) la tacita risoluzione del contratto in caso di mancata risposta da parte del venditore,
o
2) riceverete una risposta ufficiale da parte del venditore e saprete come comportarvi di conseguenza.

 

[Fre]

Non sarete liberi "automaticamente" ma almeno metterete i puntini sulle " i " che servirà a scoraggiare il venditore dall'intraprendere azioni temerarie e ponendo un termine di "messa in mora" otterrete:

1) la tacita risoluzione del contratto in caso di mancata risposta da parte del venditore,
o
2) riceverete una risposta ufficiale da parte del venditore e saprete come comportarvi di conseguenza.

Ok, allora ricapitolando.

1) la clausola che c'è nella proposta, non è una vera è propria clausola legata al mutuo ma sul calcolo rata reddito e quindi, in ogni caso, ora che non ho più il mutuo sono libero da questo vincolo.
2) mandare raccomandata al venditore e magari in conoscenza anche l'agenzia, dove scrivo che accetto la risoluzione da lui proposta dove entrambi le parti accettano la chiusura del contratto e che nessuno deve niente a nessuno.

Una domanda però, dato che sono con l'acqua alla gola, se mi dovesse interessare un appartamento, ho la possibilità di fare la proposta d'acquisto o devo per forza attendere la libertà dalla precedente?