Vincolo comunale

[Pippo4567]

Novità dell’ultima ora, spero che qualcuno possa darmi ulteriori dritte. Ho inviato una pec a venditori, al loro legale e per conoscenza anche all’agenzia. Per il loro legale riporto le sue testuali parole “ Il comune ci prova, chiedendo soldi. Lo fa perché la legge glielo consente, ma i miei assistiti non devono pagare nulla. Il vincolo di prelazione decade dopo 60 giorni.” Secondo voi sta provando a truffarmi , quindi meglio rispondergli chi si andrà in causa prima di subito, rinunciando all’acquisto?Il mio avvocato ha appurato che il vincolo decade solo previo pagamento. Le leggi di riferimento sono la 513/77 e la 560/93. A me non interessa far valere il prezzo convenzionato , interessa levare la rogna della prelazione!

 

[Bagudi]

Ma la convenzione cosa dice esattamente ?

Fa riferimento alla legge 513/77 ?

L'Ente è lo IACP o chi per esso ?

 

[Pippo4567]

Ma la convenzione cosa dice esattamente ?

Fa riferimento alla legge 513/77 ?

L'Ente è lo IACP o chi per esso ?

Si , anche il loro atto di vendita fa riferimento alla legge 513/77. Parla di prezzo imposto, non ho letto la convenzione per intero. Il mio avvocato me la manderà in formato digitale nel prossimi giorni. L’ente è Casa S.P.A., corrisponde sll’Ater di Roma

 

[Bagudi]

In questo caso, la legge 513/77 parla esplicitamente dell'obbligo da parte di chi rivende
1) di chiedere all'ente di esercitare o meno il diritto di prelazione, la cui mancata risposta oltre i 60 giorni corrisponde ad un diniego
oppure
2) L’art. 1, comma 25 della L. 560/1993 ha introdotto per l’assegnatario, in alternativa alla procedura ordinaria della comunicazione dell’intenzione di vendere così come prevista dal citato art. 28, comma 9 della L. 513/1977, tutt’ora vigente e mai oggetto di censure di incostituzionalità, la possibilità di estinguere la prelazione mediante il pagamento all’Ente cedente di un importo pari al 10% del valore calcolato sulla base degli estimi catastali.

Quindi, potrebbe avere ragione l'avvocato della controparte.

 

[Pippo4567]

In questo caso, la legge 513/77 parla esplicitamente dell'obbligo da parte di chi rivende
1) di chiedere all'ente di esercitare o meno il diritto di prelazione, la cui mancata risposta oltre i 60 giorni corrisponde ad un diniego
oppure
2) L’art. 1, comma 25 della L. 560/1993 ha introdotto per l’assegnatario, in alternativa alla procedura ordinaria della comunicazione dell’intenzione di vendere così come prevista dal citato art. 28, comma 9 della L. 513/1977, tutt’ora vigente e mai oggetto di censure di incostituzionalità, la possibilità di estinguere la prelazione mediante il pagamento all’Ente cedente di un importo pari al 10% del valore calcolato sulla base degli estimi catastali.

Quindi, potrebbe avere ragione l'avvocato della controparte.

I venditori hanno inviato una prima richiesta di rinuncia a cui l’ente ha risposto con la richiesta di pagamento. Non hanno pagato ed hanno inviato una seconda richiesta identica alla prima ( le ho lette, non cambia nulla!) a cui l’ente risponderà di nuovo con la richiesta di pagamento. Il notaio mi ha spiegato che l’ente potrebbe pure non rispondere, in questo caso però il vincolo di prelazione e di prezzo massimo di cessione restano, per lui senza una formale rinuncia alla prelazione da parte dell’ente non si può andare a rogito alla cifra stabilita, perché a questa è legato un vincolo di prezzo di vendita . È ovvio che lui voglia evitare di veder reso parzialmente nullo l’atto. I venditori non possono avere la botte piena e la moglie ubriaca: o pagano o vendono a meno.Questi non vogliono fare ne l’una né l’altra ed io mi ritrovo ad aver già dato disdetta per l’appartamento in cui vivo. Sto seriamente pensando di far valere il diritto di recesso e recuperare il recuperabile, non posso stare dietro a loro.

 

[francesca63]

Sto seriamente pensando di far valere il diritto di recesso

Quale diritto di recesso ?
Se ti vuoi tirare fuori da questo affare, devi aspettare la data ultima prevista per il rogito (se non è già passata), ed inviare una formale diffida ad adempiere, dando 15 giorni di tempo per rispettare quanto promesso nel preliminare, ed andare a rogito regolarmente.
Solo passati quei 15 giorni il venditore sarà ufficialmente inadempiente, il contratto sarà risolto, e tu potrai chiedere il doppio della caparra o il risarcimento danni.
Ma devi essere certo che il loro avvocato non abbia ragione, altrimenti ti tireresti la zappa sui piedi.

 

[Pippo4567]

Voglio esser chiaro a me non interessa acquistare a prezzo minore, credo d’aver proposto una giusta cifra considerati i lavori che dovrò fare. Non voglio però acquistare una casa con una prelazione comunale sopra, nella proposta è riportato che non è vincolato a nulla? È così deve essere! Se questi non si sono degnati di contattare l’ente prima di mettere l’immobile in vendita,di capire i vincoli esistenti, ad oggi rifiutano di andarci e pure di confrontarsi con me è pure con il notaio,che dovrei fare?

Quale diritto di recesso ?
Se ti vuoi tirare fuori da questo affare, devi aspettare la data ultima prevista per il rogito (se non è già passata), ed inviare una formale diffida ad adempiere, dando 15 giorni di tempo per rispettare quanto promesso nel preliminare, ed andare a rogito regolarmente.
Solo passati quei 15 giorni il venditore sarà ufficialmente inadempiente, il contratto sarà risolto, e tu potrai chiedere il doppio della caparra o il risarcimento danni.
Ma devi essere certo che il loro avvocato non abbia ragione, altrimenti ti tireresti la zappa sui piedi.

Grazie per i chiarimenti. In agenzia mi avevano detto che potevo tirarmi fuori dall’affare anche ora per inadempienza dei venditori. Il notaio non rogita al prezzo pattuito se questi non levano prelazione pagando o in alternativa senza una formale rinuncia dell’ente. Fatto sta che anche il notaio dell’agenzia non solo il mio ha dato il medesimo parere. Devo chiederne anche un terzo?

 

[francesca63]

Devo chiederne anche un terzo?

No, direi di no.

Ma sopra hai accennato a due problemi diversi: prezzo imposto, e vincolo di prelazione.
Se la prelazione, forse, come scritto anche da @Bagudi, in alcuni casi la si risolve lasciando passare i 60 giorni dalla comunicazione all’ente , il prezzo imposto penso resterebbe valido.
Diciamo che sarebbe da accertarsi della situazione da tutti i punti di vista, e poi, appunto, mandare diffida ad adempiere.
Se adempiono, cioè riescono a risolvere tuttte le problematiche, come dice il tuo notaio, compri.
Altrimenti, risolvi il contratto.

 

[Pippo4567]

No, direi di no.

Ma sopra hai accennato a due problemi diversi: prezzo imposto, e vincolo di prelazione.
Se la prelazione, forse, come scritto anche da @Bagudi, in alcuni casi la si risolve lasciando passare i 60 giorni dalla comunicazione all’ente , il prezzo imposto penso resterebbe valido.
Diciamo che sarebbe da accertarsi della situazione da tutti i punti di vista, e poi, appunto, mandare diffida ad adempiere.
Se adempiono, cioè riescono a risolvere tuttte le problematiche, come dice il tuo notaio, compri.
Altrimenti, risolvi il contratto.

Nella loro convenzione, è specificato che non possono rivrndr

No, direi di no.

Ma sopra hai accennato a due problemi diversi: prezzo imposto, e vincolo di prelazione.
Se la prelazione, forse, come scritto anche da @Bagudi, in alcuni casi la si risolve lasciando passare i 60 giorni dalla comunicazione all’ente , il prezzo imposto penso resterebbe valido.
Diciamo che sarebbe da accertarsi della situazione da tutti i punti di vista, e poi, appunto, mandare diffida ad adempiere.
Se adempiono, cioè riescono a risolvere tuttte le problematiche, come dice il tuo notaio, compri.
Altrimenti, risolvi il contratto.

Secondo 2 notai la prelazione va risolta pagando, oppure sperando che l’ente risponda in modo formale rinunciando. Alla prelazione è legato il vincolo del prezzo, questo in base alla convenzione ancora in essere. Questa recita che in caso di vendita dopo i 10 anni, l’ente ha diritto di prelazione ed il prezzo massimo di vendita, sarà pari alla cifra di vendita convenzionata rivalutata in base ai dati istat. L’ente ha risposto genericamente al mio avvocato in merito dicendo che solo in caso di pagamento per loro decade anche il vincolo sul prezzo. Questo perché l’immobile è stato acquistato con un ulteriore sconto del 30%. Hanno acquistato a circa 15k, non possono rivendere a prezzo di mercato.

 

[Bagudi]

A questo punto, l'unica cosa che farei è insistere nei confronti dell'ente, ma se si impuntano non c'è niente da fare.