cercherò di inquadrare la questione secondo il mio personale punto di vista, senza nessuna pretesa di verità e/o di completezza, ma anzi con tanti dubbi
d'altra parte, finora si sa ben poco dell'intricata vicenda
le uniche informazioni disponibili riguardano:
- la compravendita di un immobile, stipulata tra le parti nel 2019,
- all'interno della quale sarebbe stata riportata una dichiarazione del venditore che attesta l’immobile come libero da ogni tipo di vincolo o gravame,
- e la successiva scoperta, presso l'Ufficio comunale competente, che l'immobile è soggetto ad un vincolo paesaggistico, non menzionato nell'atto di acquisto, con conseguenti limitazioni che impediscono all'acquirente di creare una terrazza a tasca sul tetto e di verandare una parte del giardino.
Dando per scontato tutto ciò - e precisato (una volta di più) che la vicenda è ancora tutta da chiarire - in quanto :
- del vincolo paesaggistico si sa poco o quasi nulla: quale tipologia, natura, etc.,
- non è dato di sapere ,con la necessaria millimetrica precisione farmaceutica (il che sarebbe doveroso) nè l'esatta formulazione della clausola contrattuale sopra riportata, nè l'intero altro contenuto dell'atto notarile,
- come pure non si sa quali e quanti documenti siano stati allegati, nè cosa essi certifichino (ad es., il certificato di destinazione urbanistica);
- nemmeno si sa con assoluta certezza se son state eseguite le visure e con quali risultati,
- ed, inoltre, non è noto neppure se l'atto notarile sia stato, o meno, preceduto da uno scambio di documenti o di comunicazioni intervenute tra le parti, atti preparatori, minute, preliminari, etc.
Comunque, ciò posto, nello spirito collaborativo del forum, provo a fornire alcune mie personali supposizioni ed indicazioni di massima, sperando che tornino utili alla postante, che oggi si trova pressata da un cliente ansioso, senza il momentaneo ausilio di precise informazioni tecniche nonchè nell'assenza - per fortuna solo momentanea - dell'indispensabile contributo interpretativo del notaio rogante.
Ribadito che del vincolo paesaggistico non si sa nulla - e la cosa, a certe condizioni, potrebbe fare la differenza - parrebbe fuor di dubbio che si tratti di una limitazione, di un vincolo pubblicistico rientrante in ogni caso nella disciplina di cui all'art. 1489 cod. civ.
La fattispecie regolata da detta norma comprende una serie di ipotesi assai ampia di diritti reali o personali di terzi, oneri, restrizioni di carattere giuridico, che spaziano dal diritto privato al diritto pubblico, e che hanno come loro caratteristiche principali - da un lato - quella di gravare la proprietà dell'immobile diminuendone il normale godimento e la libera disposizione del bene e - dall'altro - quella di risultare ignorati dal compratore siccome non apparenti, almeno fino a dopo la data di stipula.
A questo proposito, la dottrina ha notato come, soprattutto, con riguardo ai vincoli, limiti ed oneri di natura pubblicistica la norma dell'art. 1489 abbia mostrato una notevole capacità estensiva ad opera della giurisprudenza.
Arrivando al punto (dolente) della vicenda, è stato poi osservato come sull'applicazione pratica dell'art. 1489 cod. civ. si siano riscontrate gravi incertezze che hanno visto - e tuttora vedono - contrapposte la giurisprudenza da una parte e la dottrina dall'altra (per dottrina non mi riferisco a qualche leguleio da strapazzo, ma ad autorevoli civilisti, studiosi e professoroni universitari dello spessore e del calibro di C.M. Bianca, Luminoso, Cabella Pisu ed altri).
La giurisprudenza - dopo una fase iniziale favorevole a riconoscere al compratore la tutela accordata dall'art. 1489 circa i vincoli pubblicistici in discorso - è da tempo orientata nel senso di escludere tali vincoli dalla garanzia di cui al predetto articolo in quanto , ad es., i piani regolatori avrebbero natura di norme generali da equiparare alle disposizioni di legge ,così da doversi presumere conosciuti iuris et de iure poichè conoscibili dall'acquirente e, quindi , apparenti essendo soggetti a pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.
al contrario e per non restare nel vago circa l'indicata contrapposizione insorta tra giurisprudenza prevalente ed autorevole dottrina, per quest'ultima il vincolo per essere apparente ha da risultare ed essere individuabile mediante un esame diretto del bene immobile, il provvedimento impositivo del vincolo ha da essere particolare (e non generale), fondandosi la regola sulla normalità della limitazione, da valutarsi di volta in volta in relazione alla categoria cui il bene appartiene
in teoria, pertanto, ed in via di prima risposta approssimativa, dovrebbe esser "dura" per il cliente ,che si è rivolto a Lady per l'assistenza, riuscire a rivalersi in qualche modo nei confronti del venditore con l'azione di risoluzione o con la riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1480 cod. civ.
però..... però.....potrebbe esserci una via d'uscita, estremamente ardua e densa di mille eccezioni, da investigare molto nel dettaglio
per questo, sarà fondamentale e primario l'ausilio del tecnico per l'esatta individuazione del vincolo ma, soprattutto, del notaio rogante che potrà dare più precisi e puntuali lumi sul contratto a rogito, sugli allegati e qualche indicazione sull'eventuale documentazione precedentemente intercorsa
evidenzio, comunque, che la differenza - a favore del compratore danneggiato - potrebbe ricavarsi dalla clausola, succintamente riportata da Lady, circa l' insussistenza di qualsiasi tipo di vincolo o gravame
attenzione, perchè anche le definizioni utilizzate nel testo potrebbero aiutare a fare la differenza (in un senso o nell'altro), come pure la potrebbe fare la dichiarazione specifica e dettagliata - in positivo - del proprietario/venditore che il bene è soggetto ad un preciso vincolo, mentre altro valore sarebbe da attribuire ad una dichiarazione generica - in negativo - da parte dello stesso che l'immobile è libero da oneri e diritti di terzi
infatti, la giurisprudenza prevalente - che se ne impippa altamente se il vincolo non è apparente e se questo dipenda da disposizioni di grado secondario, oltretutto generali e non particolari - la giurisprudenza riconosce, a tutela dell'acquirente, rimasto ignaro del vincolo, i rimedi di cui all'art. 1489 cod. civ. nei soli casi in cui il venditore abbia garantito espressamente che l'immobile non è gravato da vincoli derivanti da strumenti urbanistici
la dichiarazione del venditore di insussistenza di vincoli concorre a fissare il contenuto dell'impegno traslativo, esonerando il compratore dal compimento, ad es., di indagini sui pubblici registri immobiliari
naturalmente, come ho tenuto a precisare più volte, occorrerà che chi dovrà valutare per poi consigliare sia messo in grado di conoscere l'intera situazione nei suoi aspetti tecnici, tutte le clausole contrattuali (allegati compresi come pure eventuali atti precedenti) nonchè la situazione di fatto
